1、物業管理前期物業管理前期(qinq)物業管理物業管理第一頁，共57頁。目 錄第1頁/共57頁第二頁，共57頁。一、前期一、前期(qinq)(qinq)物業管理概述物業管理概述第2頁/共57頁第三頁，共57頁。 前期物業管理從建設單位選聘物業服務企業，簽訂書前期物業管理從建設單位選聘物業服務企業，簽訂書面的前期物業服務合同時起，到業主、業主大會選聘物面的前期物業服務合同時起，到業主、業主大會選聘物業服務企業，簽訂新的物業服務合同為止。業服務企業，簽訂新的物業服務合同為止。 “開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托自行或者委托(witu

2、)物業服務公司對住宅區進行前期物業服務公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔管理，管理費用由開發建設單位自行承擔”。 物業管理條例物業管理條例（一）前期（一）前期(qinq)物業管理的界定物業管理的界定第3頁/共57頁第四頁，共57頁。（二）前期（二）前期(qinq)物業管理的特殊性物業管理的特殊性第4頁/共57頁第五頁，共57頁。 草擬草擬(con)物業服務方案，承攬物業服務任務物業服務方案，承攬物業服務任務（三）前期（三）前期(qinq)物業管理的工作內容物業管理的工作內容 參與工程建設，提出參與工程建設，提出(t ch)合理化建議合理化建議 簽訂物業服務合同，建立與業主

3、和物業使用人的聯系簽訂物業服務合同，建立與業主和物業使用人的聯系 設計物業管理模式，草擬管理制度設計物業管理模式，草擬管理制度 建立服務的系統與網絡建立服務的系統與網絡 辦理移交接管與入伙事宜辦理移交接管與入伙事宜第5頁/共57頁第六頁，共57頁。二、物業管理的超前介入二、物業管理的超前介入(jir)(jir)第6頁/共57頁第七頁，共57頁。 物業管理的前期介入物業管理的前期介入(jir)是指物業服務企業在接管物業是指物業服務企業在接管物業之前，參與房地產項目的投資立項、規劃設計及施工建設等之前，參與房地產項目的投資立項、規劃設計及施工建設等過程，并提出相應的意見和建議，以便建成后的物業能夠

4、更過程，并提出相應的意見和建議，以便建成后的物業能夠更好地滿足業主和物業使用人的需求。好地滿足業主和物業使用人的需求。 “物業服務企業超前介入物業服務企業超前介入(jir)的咨詢服務對象，主要的咨詢服務對象，主要是房地產開發虧或投資商，其費用應由開發商承擔是房地產開發虧或投資商，其費用應由開發商承擔”。（一）物業管理超前介入（一）物業管理超前介入(jir)的概念的概念第7頁/共57頁第八頁，共57頁。（二）物業管理超前介入（二）物業管理超前介入(jir)的的必要性必要性第8頁/共57頁第九頁，共57頁。 前期前期(qinq)介入：積極參與物業規劃設計；介入：積極參與物業規劃設計；（三）物業管理

5、超前介入（三）物業管理超前介入(jir)的方式及工作的方式及工作內容內容 晚期介入晚期介入(jir)：開始前期管理。：開始前期管理。 中期介入：中期介入：嚴格監理施工的每一環節；嚴格監理施工的每一環節；第9頁/共57頁第十頁，共57頁。（四）超前介入與前期（四）超前介入與前期(qinq)物業管理的界定物業管理的界定項目前期項目前期與建設單位簽訂服與建設單位簽訂服務務(fw)合同始合同始（收樓前（收樓前36個月）個月）與業委會簽訂與業委會簽訂(qindng)第第一份合同一份合同 是否擁有對于物業的經營管理權；是否擁有對于物業的經營管理權； 是否承擔相應的民事責任。是否承擔相應的民事責任。第10頁

6、/共57頁第十一頁，共57頁。三、物業的接管三、物業的接管(jigun)(jigun)驗收驗收第11頁/共57頁第十二頁，共57頁。（一）物業（一）物業(w y)的竣工驗收的竣工驗收2物業物業(w y)竣工驗收的種類竣工驗收的種類1物業竣工物業竣工(jngng)驗收的含義驗收的含義3物業竣工驗收的依據、標準及所提交的資料物業竣工驗收的依據、標準及所提交的資料第12頁/共57頁第十三頁，共57頁。 竣工是指一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝竣工是指一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝(nzhung)后，達到了該工程項目設計文件所規定的要后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用的

7、條件。求，具備了使用的條件。 工程項目竣工以后，承建單位需向建設單位辦理交付工程項目竣工以后，承建單位需向建設單位辦理交付手續。在辦理交付手續時，需經建設單位或專門組織的手續。在辦理交付手續時，需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續，把項目移交給建設單位，這一移交過理工程交付手續，把項目移交給建設單位，這一移交過程稱之為竣工驗收。程稱之為竣工驗收。1物業竣工驗收物業竣工驗收(ynshu)的含義的含義第13頁/共57頁第十四頁，共57頁。2物業竣工物業竣工(jngng)驗收的種類驗收的種類第14頁/共

8、57頁第十五頁，共57頁。3物業竣工物業竣工(jngng)驗收的依據、標準及所提交的資驗收的依據、標準及所提交的資料料（2）竣工）竣工(jngng)驗收的標準驗收的標準（1）竣工驗收）竣工驗收(ynshu)的依據的依據（3）竣工驗收時所應提交的資料）竣工驗收時所應提交的資料第15頁/共57頁第十六頁，共57頁。 上級主管部門的有關文件。上級主管部門的有關文件。 開發商和建筑商簽訂的工程合同。開發商和建筑商簽訂的工程合同。 設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。 國家現行的施工技術驗收規范。國家現行的施工技術驗收規范。 建筑安裝統計規定。建筑安裝統計規定。 對從

9、國外引進的新技術或成套設備對從國外引進的新技術或成套設備(chn to sh bi)項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。等資料進行驗收。（1）竣工）竣工(jngng)驗收的依據驗收的依據第16頁/共57頁第十七頁，共57頁。 工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求。達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求。 竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉(ynz

10、hun)正常。正常。 設備調試、試運轉設備調試、試運轉(ynzhun)達到設計要求。達到設計要求。 建筑物周圍建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。米以內的場地清理完畢。 技術檔案資料齊全。技術檔案資料齊全。（2）竣工驗收）竣工驗收(ynshu)的標準的標準第17頁/共57頁第十八頁，共57頁。 竣工工程項目一覽表；竣工工程項目一覽表； 設備清單；設備清單； 設備、材料證明；設備、材料證明； 土建施工記錄；土建施工記錄； 設備安裝調試記錄；設備安裝調試記錄； 建（構）筑物監測記錄：建（構）筑物監測記錄： 隱蔽工程驗收記錄；隱蔽工程驗收記錄； 工程質量事故發生及處理記錄；工程質量事故發生及處理記錄；

11、 圖紙圖紙(tzh)會審記錄；會審記錄； 設計變更通知和技術核定單；設計變更通知和技術核定單； 工程項目竣工圖；工程項目竣工圖； 建（構）筑物的使用注意事項；建（構）筑物的使用注意事項； 其他重要技術決定和文件等。其他重要技術決定和文件等。（3）竣工驗收時所應提交）竣工驗收時所應提交(tjio)的資的資料料第18頁/共57頁第十九頁，共57頁。（二）物業的接管（二）物業的接管(jigun)驗收驗收2接管驗收接管驗收(ynshu)與竣工驗收與竣工驗收(ynshu)的不同的不同1物業接管物業接管(jigun)驗收的條件驗收的條件3物業接管驗收的兩種情況物業接管驗收的兩種情況 竣工竣工物業接管驗收物

12、業接管驗收是指物業服務企業根據接管驗收標準，對建是指物業服務企業根據接管驗收標準，對建設單位移交的物業所進行的綜合檢驗、收受管理的工作。設單位移交的物業所進行的綜合檢驗、收受管理的工作。第19頁/共57頁第二十頁，共57頁。 建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收(ynshu)合格。合格。 供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。用。 房屋幢、戶編號已經有關部門確認。房屋幢、戶編號已經有關部門確認。 原有房屋辦理接管驗收原有房屋辦理接管驗收(ynshu)時，應當具備以下條件：時，應當具備以下條

13、件： 房屋的所有權、使用權清楚。房屋的所有權、使用權清楚。 土地使用范圍明確。土地使用范圍明確。1物業物業(w y)接管驗收的條件接管驗收的條件第20頁/共57頁第二十一頁，共57頁。 2接管驗收接管驗收(ynshu)與竣工驗與竣工驗收收(ynshu)的不同的不同第21頁/共57頁第二十二頁，共57頁。（三）物業接管驗收（三）物業接管驗收(ynshu)的兩種的兩種情況情況第22頁/共57頁第二十三頁，共57頁。（四）物業接管驗收應移交（四）物業接管驗收應移交(yjio)的資料的資料2原有房屋接管驗收原有房屋接管驗收(ynshu)應移交的資料應移交的資料1新建房屋接管新建房屋接管(jigun)驗

14、收應移交的資料驗收應移交的資料第23頁/共57頁第二十四頁，共57頁。1新建房屋接管驗收新建房屋接管驗收(ynshu)應移交的資料應移交的資料（2）技術）技術(jsh)資料資料（1）產權）產權(chn qun)資料資料第24頁/共57頁第二十五頁，共57頁。 項目批準文件；項目批準文件； 用地批準文件；用地批準文件； 建筑施工執照建筑施工執照(zhzho)； 拆遷安置資料；拆遷安置資料； 房地產平面圖等。房地產平面圖等。（1）產權）產權(chn qun)資料資料第25頁/共57頁第二十六頁，共57頁。n 工程項目竣工圖；工程項目竣工圖； 工程地質勘察報告；工程地質勘察報告；n 工程合同及開工、

15、竣工報告；工程合同及開工、竣工報告；n 工程預決算資料；工程預決算資料； 圖樣會審記錄；圖樣會審記錄；n 工程設計變更通知及技術核定單；工程設計變更通知及技術核定單； 隱蔽隱蔽(ynb)工程驗收、簽證工程驗收、簽證記錄；記錄；n 建筑物沉降及變形位移監測記錄；建筑物沉降及變形位移監測記錄；n 永久性水準點位置及基礎埋深；永久性水準點位置及基礎埋深； 竣工查收合格證書；竣工查收合格證書；n 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；n 新材料、構配件的鑒定合格證書；新材料、構配件的鑒定合格證書； 園林綠化的圖樣；園林綠化的圖樣；n 水、電、采暖、衛生器具、電梯、消防等設

16、備的檢驗合格證書；水、電、采暖、衛生器具、電梯、消防等設備的檢驗合格證書；n 砂漿、混凝土試塊試驗報告；砂漿、混凝土試塊試驗報告； 供水、供暖、供氣試壓報告；供水、供暖、供氣試壓報告；n設備清單、安裝記錄、使目注意事項的說明、質保書和保修單，材設備清單、安裝記錄、使目注意事項的說明、質保書和保修單，材料及設備供應商的資料；料及設備供應商的資料；n有關工程項目的其他重要技術決定和文件。有關工程項目的其他重要技術決定和文件。（2）技術）技術(jsh)資料資料第26頁/共57頁第二十七頁，共57頁。2原有房屋原有房屋(fngw)接管驗收應移交的資料接管驗收應移交的資料（2）技術）技術(jsh)資料資

17、料（1）產權）產權(chn qun)資料資料第27頁/共57頁第二十八頁，共57頁。 房屋所有權證；房屋所有權證； 土地使用權證；土地使用權證； 有關司法、公證有關司法、公證(gngzhng)的文書利協議；的文書利協議； 房屋分戶使用清冊；房屋分戶使用清冊； 房屋設備以及定、附著物清冊。房屋設備以及定、附著物清冊。（1）產權）產權(chn qun)資料資料第28頁/共57頁第二十九頁，共57頁。 房地產平面圖；房地產平面圖； 房屋分間平面圖；房屋分間平面圖； 房屋及設備房屋及設備(shbi)技術資料。技術資料。（2）技術）技術(jsh)資料資料第29頁/共57頁第三十頁，共57頁。（五）物業接

18、管（五）物業接管(jigun)驗收的程序驗收的程序2原有房屋原有房屋(fngw)接管驗收的程序接管驗收的程序1新建房屋新建房屋(fngw)接管驗收的程序接管驗收的程序第30頁/共57頁第三十一頁，共57頁。1新建房屋接管新建房屋接管(jigun)驗收的程序驗收的程序 建設單位書面提請接管單位進行接管。建設單位書面提請接管單位進行接管。 接管單位對照接管驗收應具備的條件和產權資料、技接管單位對照接管驗收應具備的條件和產權資料、技術資料進行審核。在具備條件時，應于術資料進行審核。在具備條件時，應于15天內簽發驗收天內簽發驗收通知通知(tngzh)，并約定驗收時間。，并約定驗收時間。 接管單位會同建

19、設單位，對房屋主體結構、外墻、屋接管單位會同建設單位，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水衛消防、采暖、附屬工程及面、樓地面、裝修、電氣、水衛消防、采暖、附屬工程及其他部分的質量與使用功能進行檢驗。其他部分的質量與使用功能進行檢驗。 對于檢驗中發現的質量問題，雙方約定補償和處理的對于檢驗中發現的質量問題，雙方約定補償和處理的責任。責任。 經檢驗合格后，接管單位應在經檢驗合格后，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，日內簽署驗收合格憑證，并及時簽發接管文件。并及時簽發接管文件。第31頁/共57頁第三十二頁，共57頁。 移交人應書面提請接管單位接管驗收。移交人應書面提請接管單位接管驗收

20、。 接管單位對照接管驗收應具備的條件和產權資料、技術資料進行接管單位對照接管驗收應具備的條件和產權資料、技術資料進行審核。在具備條件時，應于審核。在具備條件時，應于15天內簽發驗收通知，并約定驗收時間。天內簽發驗收通知，并約定驗收時間。 接管單位會同移交人對原有房屋質量接管單位會同移交人對原有房屋質量(zhling)和使用功能檢驗。和使用功能檢驗。 對檢驗中發現的危、損問題，屬于危險房屋的，由移交人負責解對檢驗中發現的危、損問題，屬于危險房屋的，由移交人負責解決；屬于損壞房屋的，由移交人與接管單位協商解決；屬于法院判決；屬于損壞房屋的，由移交人與接管單位協商解決；屬于法院判決沒收并通知接管的，

21、按法院判決辦理。決沒收并通知接管的，按法院判決辦理。 交接雙方共同清點房屋、設備和其他附著物，核實房屋使用情況。交接雙方共同清點房屋、設備和其他附著物，核實房屋使用情況。 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。管文件。 如有產權轉移，接管單位還應辦理房屋所有權轉移登記。如有產權轉移，接管單位還應辦理房屋所有權轉移登記。2原有房屋接管原有房屋接管(jigun)驗收的程序驗收的程序第32頁/共57頁第三十三頁，共57頁。（六）物業接管驗收中應注意（六）物業接管驗收中應注意(zh y)的問題的問題第33頁/共57頁第三

22、十四頁，共57頁。（七）物業（七）物業(w y)接管驗收的標準接管驗收的標準2原有房屋的接管原有房屋的接管(jigun)驗收標準驗收標準1新建房屋的接管驗收新建房屋的接管驗收(ynshu)標準標準第34頁/共57頁第三十五頁，共57頁。1新建房屋新建房屋(fngw)的接管驗收標準的接管驗收標準（2）外墻）外墻（1）主體）主體(zht)結構結構（3）屋面）屋面(wmin)（4）樓地面）樓地面（5）裝修）裝修（6）電氣）電氣（7）水、衛生、消防）水、衛生、消防（8）采暖）采暖（9）附屬工程及其他）附屬工程及其他第35頁/共57頁第三十六頁，共57頁。 地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允

23、許變形地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋損壞；值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋損壞； 鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；設計規范的規定值； 木結構應節點木結構應節點(ji din)牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的選用必須符合結構工程及驗收規范規定；件的選用必須符合結構工程及驗收規范規定； 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫； 凡應抗震設防的房屋，必須符

24、合建筑抗震設計規范的有關規凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有關規定。定。（1）主體）主體(zht)結構結構 （2）外墻）外墻（2）外墻：）外墻： 不得不得(bu de)滲水。滲水。第36頁/共57頁第三十七頁，共57頁。 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范的規定，排水暢通，各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范的規定，排水暢通，無積水，不滲漏；無積水，不滲漏； 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔；修孔； 陽臺和三層以上房屋的屋面應組織排水，出水口、檐溝和落水管陽臺和三層以上房屋的屋面應組織排水，

25、出水口、檐溝和落水管應安裝牢固，接口應安裝牢固，接口(ji ku)嚴密，不滲漏。嚴密，不滲漏。（3）屋）屋 面面第37頁/共57頁第三十八頁，共57頁。 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷：塊料面層應表面平整，接縫均勻順直縫、脫皮和起砂等缺陷：塊料面層應表面平整，接縫均勻順直(shn zh)、無缺棱掉角；、無缺棱掉角； 衛生間、陽臺、盥洗室地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要衛生間、陽臺、盥洗室地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；求，不應有積水，不允許倒泛水和滲

26、漏； 木樓地面應平整牢固，接縫密合。木樓地面應平整牢固，接縫密合。（4）樓地面）樓地面(dmin)第38頁/共57頁第三十九頁，共57頁。 門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝備齊全，門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝備齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密及木門窗縫隙適度。位置準確，鋼門窗縫隙嚴密及木門窗縫隙適度。 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基木裝

27、修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。層必須釘牢。 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿(bomn)，粘貼牢固。，粘貼牢固。 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等。抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等。 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。 油漆、刷漆應色澤一致，表面不應有脫皮和漏刷現象。油漆、刷漆應色澤一致，表面不應有脫皮和漏刷現象。（5）裝）裝 修修第39頁/共57頁第四十頁，共57頁。 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必電氣線路安裝應

28、平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸(jich)良好，位置正確。良好，位置正確。 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規范的要求。氣裝置安裝工程施工及驗收規范的要求。 電梯應能準確地起動運行、選層、平層、停層；安裝的隱蔽工程、

29、電梯應能準確地起動運行、選層、平層、停層；安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強、微、弱或被高層對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強、微、弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。 除了上述要求外，同時應符合地區性除了上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程低壓電氣裝置規程”的有關的有關要求。要求。（6）電電 氣氣第40頁/共57頁第四十一頁，共57頁。 管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活

30、，無滴漏。水壓試驗及管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。求。應按套安裝水表或預留表位。 高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修D 衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8米，并米，并不應使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、檢查口不得滲不應使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。漏，管道排水必須流暢。 衛生器具質

31、量，良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，衛生器具質量，良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全，制動靈活。部件齊全，制動靈活。 水泵安裝應平穩，運行時無較大振動。水泵安裝應平穩，運行時無較大振動。 消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑(mn yn jin zh)設計防火規范的要求，并且有消防部門檢驗合格設計防火規范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。簽證。（7）水、衛生）水、衛生(wishng)、消防、消防第41頁/共57頁第四十二頁，共57頁。 采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前

32、兩個月進行。 鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗(jinyn)合格簽證。合格簽證。 爐排必須進行爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐膛之間不小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐膛之間不得互相摩擦，無雜音，不跑偏、不受卡，運轉自如。得互相摩擦，無雜音，不跑偏、不受卡，運轉自如。 各種儀器、儀表應齊全精確安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥各種儀器、儀表應齊全精確安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。門應開關靈活。 爐門、灰門、煤

33、斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、開啟靈活、閉爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、開啟靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛生工程施工及驗收管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修。規范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修。 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫防腐措施必須符合設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛生工程苑工及驗收規范的規定。采暖與衛生工程苑工及驗收規范的規定。 鍋爐輔機應運轉正常，無雜聲。消煙除塵、消聲減振設備應齊全

34、，鍋爐輔機應運轉正常，無雜聲。消煙除塵、消聲減振設備應齊全，水質、煙塵濃支應符合環保要求。水質、煙塵濃支應符合環保要求。 經過經過48小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須暖區室溫必須1F合設計要求。合設計要求。（8）采）采 暖暖第42頁/共57頁第四十三頁，共57頁。 室外排水系統的標高、睿井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須室外排水系統的標高、睿井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井

35、圈。妥并設置井圈。 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于于0.5米。二營與糞池間的連接管道應有足夠的坡度，并不應超過兩個彎。米。二營與糞池間的連接管道應有足夠的坡度，并不應超過兩個彎。 明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂證象。鼓和斷裂證象。 房屋應按單元設置信報箱，規格、位置須符合有關規定房屋應按單元設置信報箱，規格、位置須符合有關

36、規定(gudng)。 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。物。 單體工程必須做到工完料除場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完單體工程必須做到工完料除場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，使其達到應群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，使其達到應有的質量和使用功能要求。有的質量和使用功能要求。（9）附屬）附屬(fsh)工程及其他。工程及其他。第43頁/共57頁第四十

37、四頁，共57頁。 以危險房屋鑒定標準和國家有關規定作為檢驗依據以危險房屋鑒定標準和國家有關規定作為檢驗依據; 從外觀檢查建筑整體的變異狀態從外觀檢查建筑整體的變異狀態; 檢查房屋結構、裝修和設備檢查房屋結構、裝修和設備(shbi)的完好與損壞程度的完好與損壞程度; 檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備和設備(shbi)情況）。評估房屋現有價值，建立資料檔案。情況）。評估房屋現有價值，建立資料檔案。2原有房屋原有房屋(fngw)的接管驗收標準的接管驗收標準第44頁/共57頁第四十五頁，共57頁。四、入伙與裝修四、入

38、伙與裝修(zhungxi)(zhungxi)管理管理第45頁/共57頁第四十六頁，共57頁。 “入伙入伙(r hu)”就是業主領取鑰匙，接房入住。就是業主領取鑰匙，接房入住。 是開發商將己建好的物業及物業產權按照法律程序交付給業是開發商將己建好的物業及物業產權按照法律程序交付給業主的過程，是開發商和業主的之間物業及物業產權的交接。主的過程，是開發商和業主的之間物業及物業產權的交接。（一）入伙（一）入伙(r hu)的含義的含義第46頁/共57頁第四十七頁，共57頁。（二）入伙（二）入伙(r hu)的流程的流程發放發放“入伙入伙(r hu)通知書通知書”和和“收樓須知收樓須知”按照按照“入伙入伙(

39、r hu)通知書通知書”規定，交納各項費用規定，交納各項費用用戶驗樓，簽訂用戶驗樓，簽訂“樓宇交接書樓宇交接書”發放發放“業主手冊業主手冊”組織搬遷入伙組織搬遷入伙實施裝修管理實施裝修管理第47頁/共57頁第四十八頁，共57頁。（三）入伙的手續（三）入伙的手續(shux)文件文件手續手續(shux)文件文件入伙入伙(r hu)通知書通知書收樓須知收樓須知（范本）（范本）入伙手續書入伙手續書交款通知書交款通知書樓宇交接書樓宇交接書住戶業主手冊住戶業主手冊第48頁/共57頁第四十九頁，共57頁。收樓須知收樓須知(xzh)（范本）（范本）第49頁/共57頁第五十頁，共57頁。（四）裝修（四）裝修(z

40、hungxi)(zhungxi)管理管理第50頁/共57頁第五十一頁，共57頁。1裝修裝修(zhungxi)管理程序管理程序第51頁/共57頁第五十二頁，共57頁。（1）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結構部件。）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結構部件。（2）不得鑿穿地面和房頂的水泥層。）不得鑿穿地面和房頂的水泥層。（3）不得封閉陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統）不得封閉陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統一。一。（4）裝修垃圾必須）裝修垃圾必須(bx)及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所

41、拋撒堆放。窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撒堆放。（5）嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。）嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。（6）按照管理處的要求，空調器安裝在指定的位置，以保持外觀）按照管理處的要求，空調器安裝在指定的位置，以保持外觀統一、協調。空調出水必須統一、協調。空調出水必須(bx)接回陽臺內或室內。接回陽臺內或室內。2裝修裝修(zhungxi)管理要求（一）管理要求（一）第52頁/共57頁第五十三頁，共57頁。（7）裝修施工應安排在上午）裝修施工應安排在上午0012 00，下午，下午14 0020 00時間內進行，以免影響他人休息。時間內進行，以免影響他人休息。（8）高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。）高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。（9）需封閉陽臺的，必須申報管理處同意方能施工。）需封閉陽臺的，必須申報管理處同意方能施工。（10）施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證，將臨時出人證佩戴）施工隊人員應到管理處辦理臨