1、地籍調查課程地籍調查課程主講：陳群主講：陳群20122012年年2 2月月2222日日目錄目錄一、宗地的的概念一、宗地的的概念二、界址點、界址線二、界址點、界址線三、宗地劃分原則三、宗地劃分原則四、權屬調查四、權屬調查五、農村宅基地使用權登記發證具體五、農村宅基地使用權登記發證具體 政策政策六、六、富陽市建設項目用地復核富陽市建設項目用地復核 驗收地籍調查有關要求驗收地籍調查有關要求七、宗地圖七、宗地圖一、一、宗地的概念宗地的概念 宗地是土地使用權人的權屬界址范圍內的地塊。 通常，宗地主要依據用地權屬來劃分，一宗地為一個權屬單位；一宗地是一個權利人所擁有或使用的一個地塊。 一個權利人擁有或使用

2、不相連接的若干的幾個地塊時，如道路阻隔、水系攔截等因素，宗地則需要劃分為多個獨立的單元宗地。當一個地塊為兩個以上權利人擁有或使用，而在實地又無法劃分他們之間的界線，這種地塊稱為共用宗。 當一個權利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機關所轄的范圍，即一個地塊分屬兩個以上土地登記機關管轄時，應按行政轄區界線分別劃宗。 宗地是土地登記的基本單元，是地籍的最小單元，也是地籍調查的基本單元。歷史上曾稱宗地為“丘”。二、界址點、界址線二、界址點、界址線（一）界址點界址點作為標記權屬界線的特征點 界址點是指宗地權屬界線的轉折點，即拐點，它是標定宗地權屬界線的重要標志。 界址點被用于確定土地的權屬、面積、位置與分

3、布范圍的特定的點 界址點的位置設立與確定應由宗地相鄰雙方指界人在現場共同指界認定；或根據征地紅線圖用地范圍的坐標點轉繪確定；或根據實際用地范圍確定。 一宗地周圍的界址點確定了，則其位置、形狀、面積和權屬界線也就確定了。 每一個界址點都應具有單獨的三維坐標值，確定其在空間的幾何位置和相應的地理位置。 界址點的平面坐標值采用1980西安坐標系，利用地籍控制點起算數據（坐標、方位角）及實際觀測數據(角度、距離),按公式計算界址點的坐標。 在進行宗地權屬調查時，確認的界址點要求填寫宗地界址點調查表。 每宗地的界址點都應有相對的、統一的編號。首號從宗地的西北角編起，按順時針方向編號，編號前面加“J”。

4、界址點在宗地圖上是直徑0.8毫米加點園圈，用紅色表示。（二）界址線界址線 界址線是指宗地四周的權屬界線，即界址點與界址點之間連線構成的折線或曲線。 由界址點與界址線的閉合構成了宗地，確定了宗地權屬范圍、使用范圍。 在界址線范圍內的土地經合法審批，受到權益的保護。三、宗地劃分的原則三、宗地劃分的原則 根據中華人民共和國土地管理法、城鎮地籍調查規程有關規定，與杭州市土地登記劃宗及分攤方法若干規定，土地使用權宗地劃分定界可分為以下幾類： 1、宗地的劃分基本原則主要依據用地權屬界線來劃分，一般用地為同一權屬單位的，劃分為一個宗地單元 2、凡被權屬界址線所封閉的地塊稱為一宗地。一個地塊內由幾個土地使用者

5、共同使用而其間又難以劃清權屬界線的稱為共用宗地。 3、宗地權屬界址線以合法的批準用地紅線確定的范圍劃宗；或以合法的土地權屬證明文件明確的用地范圍來劃宗； 辦理集體土地使用項目的，嚴格按照批準的用地紅線確定的范圍劃宗； 4、原批準使用范圍內的土地，現已用于市政道路、人行道（綠地）、公共通道等公共用地的，不應劃入宗地內； 5、土地使用者使用的土地，含有二種土地所有權屬性質的（國有、集體），應分別劃分宗地；宗地內不準出現內包宗； 二種或二以上土地用途的同一個建設項目，原則上按混合宗劃宗； 6、企業通過劃撥或出讓取得的土地使用權按原批準的界線并結合現狀劃分宗地，其中帶征的部分或規劃部門要求建筑物或構筑

6、物退讓的，不能劃入宗地。7、農村居民使用的宅基地應單獨劃分宗地，并應當嚴格按照一戶只有擁有一處宅基地法律規定。宅基地的宗地界址以合法批準用地面積范圍內的主體建筑占地為準，附房及房屋的前后空地不應劃入該宅基地宗地內，但可在其宗地草圖上標繪房屋與空地之間的分界線。8、住宅小區用地劃分宗地原則、以樓幢建筑面積分攤該建筑占地面積，并依此分別計算最小單元房屋的土地使用權分攤面積；連體建筑一般應統一計算土地使用權分攤面積；公寓住宅最小單元使用權面積為：建筑占地面積本樓幢建筑面積最小單元房屋建筑面積最小單元房屋土地使用權分攤面積；排房、別墅住宅最小單元房屋的土地使用權面積為建筑占地面積其他獨自使用在土地面積

7、；疊排住宅最小單元的土地使用權面積為建筑占地面積按建筑面積公攤；、小區內獨立的學校、幼兒園、物業管理房、網球場、游泳池等公共配套設施應單獨劃宗。、小區內含別墅、公寓式住宅樓的，應將別墅、住宅樓分別單獨劃宗。若小區內有部分樓為商住綜合樓的，應單獨劃宗，確權時定為不同土地用途的共用宗。9、小區是封閉式的，剩余的土地面積（如區內道路、綠化地、休息場所等）另外劃宗，按共用宗（只登記、不發證，屬全體業主所有）確定。10、歷史沿用至今的，可參照原房地產權和歷史資料，結合實際地物劃宗；11、線性工程輔助設施的服務區、收費站、管理房等使用土地可單獨劃宗；12、借用、租用的土地不得劃宗；四、權屬調查四、權屬調查

8、權屬調查是指是對用地范圍內土地權屬單位的土地權屬來宗地面積、使用權性質、界址位置、四至、土地利用狀況、并在現場標定宗地界址、位置及土地權利所及的位置、界址等情況的調查。權屬調查又稱為土地產權調查。土地權屬調查是土地登記流程中的重要環節,也是土地登記核心內容之一。權屬調查的主要內容：1、土地權利人主體調查包括土地權利人的地址、用地單位名稱、法人代表、個人身份證明等調查2、權屬來源、權屬狀況調查通過調查核實占用宗地土地使用證、征用土地文件、土地出讓合同及他項權利的調查；宗地審批取得時間、使用年限的調查調查該土地的取得方式(征用、劃撥、出讓、代征、租賃等)，3、權屬性質調查調查國有土地使用權和集體土

9、地所有權及集體土地建設用地使用權的調查。4、土地用途的調查 有否改變土地用途，是否嚴格按照土地審批用途范圍內使用土地；5、土地坐落調查6、權屬界址調查與界址點測量7、宗地四至范圍和相鄰關系的調查8、宗地內建筑物、構筑物的調查9、面積計算權屬調查成果經土地使用者認定，可以為地籍測量、權屬審核和土地登記發證提供具有法律效力的文書憑證。界址調查是土地權屬調查的關鍵，權屬調查是土地勘測定界外業調查的核心。五、農村宅基地使用權登記發證具體政策五、農村宅基地使用權登記發證具體政策根據關于進一步規范農村宅基地使用權登記有關事項的通知富土資發201139號的精神，農村宅基地使用權登記發證具體政策如下：（一）嚴

10、格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除下列情況外，農村村民申請第二宗宅基地使用權不予受理； 1、因繼承地上房屋； 2、二處或二處以上宅基地的面積總和未超過政府規定的宅基地標準；（二）嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。（三）嚴格執行宅基地審批面積標準。宅基地登記面積不得超過依法審批的面積，對宅基地超占面積的，根據房屋建造時間在辦理宅基地登記時予以分類處理。1、1982年2月13日以前的，至今未擴大用地面積的，可按實際使用面積進行登記；（國務院關于發布村鎮建房勝地管理條例的通知以前）2、1987年1月

11、1日中華人民共和國土地管理法實施以前，農村村民宅宅基地占用超過當時審批標準的，超過部分按規定處理后，可按實際使用面積登記發證；3、1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施以后，按審批面積進行登記；超出規定審批標準的，在記事欄注記待今后分戶、拆遷、改建、翻建、重新規劃建設時，按有關規定作出處理，再辦理登記手續；（四）其他規定1、因規劃、村莊道路建設需要、居住擁擠等原因經批準增補的兩處宅基地，其合計面積符合規定標準的予以使用權登記；超出部分不予登記。2、合法繼承法的，仍在繼續使用的，按規定標準面積登記；超出部分不予登記。3、經批準回鄉落戶的退休人員、軍人、歸國華僑等按排的宅基地按批準辦理登記

12、手續，超出部分不予登記。4、原為農村村民，后因種種原因轉為城鎮戶口的，其宅基地仍在使用的，可辦理登記手續；對超出部分不予登記。5、原已辦理登記手續（未遷建、擴建、翻建）、或鄉鎮（街道）、村名改變的，有效文件證明未遷建、擴建、翻建的，按原登記發證面積補發、換發土地證。6、對拆除房屋的宅基地、外遷人員的原宅基，不再登記；已確定土地使用權的，應注銷其土地登記，并由村集體收回其土地使用權。（五）有下例情形的不予辦理登記手續：（五）有下例情形的不予辦理登記手續：1、有土地糾紛的；2、權屬不清的；3、違法違規尚未處理完畢的；4、已批準新的宅基地，原宅基地未拆、未退回的；5、政策法規規定其他情形；六、富陽市

13、建設項目用地復核驗收地籍調查六、富陽市建設項目用地復核驗收地籍調查有關要求有關要求 為進一步規范富陽市建設項目用地復核驗收工作，加強土地產權管理和建設用地批后監管，根據國務院關于促進節約集約用地的通知（國發20083號）、浙江省人民政府關于切實推進節約集約利用土地的若干意見（浙政發20083號）、關于印發杭州市區建設項目用地復核驗收規定的通知（杭土資發201126號）的文件精神，結合本市實際情況得出以下要求： （一）、建設項目用地復核驗收（以下簡稱“用地復核驗收”），是指房地產項目，是指保障性住房項目（包括廉租房、經濟適用房、折遷安置房、農轉居多層公寓、公共租賃房、危改房和人才專項房等），以及

14、用地審批時明確可按最小產權單元分割銷售轉讓的經營性用地項目（包括商品住宅、寫字樓、商品用房等）竣工后，國土資源行政主管部門對建設用地單位依法用地和履行土地使用合同或用地批準文件進行檢查核實的監督管理行為。除此以外的項目為非房地產項目（第17條）。（二）、 建設項目用地復核驗收，是指建設項目竣工后，國土資源行政部門對建設用地單位依法用地和履行土地有償使用合同或批準文件情況進行核查的監督管理行為。在規劃竣工用地驗收合格后，建設用地單位應按本規定必須向市國土資源管理部門申請用地復核驗收，未經驗收的項目，市國土資源局將不予受理土地證換證或轉讓、抵押土地登記申請（第2條）。（三）、用地復核驗收的申請人，

15、應當為依法取得土地使用權的建設用地單位（第8條）。（四）、用地復核驗收檢查核實以下內容：1、實際用地范圍、土地面積、土地用途、建筑面積、容積率等是否符合批準文件規定或土地有償使用合同、劃撥決定書的約定；2、實際開工、竣工時間是否符合土地有償使用合同、劃撥決定書的約定；3、土地有償使用合同約定條款以及特別條款是否履行到位；4、“三類指標”（撤村建居留用地、開發性安置用地、拆復建用地指標）是否符合相關政策規定；（五）建設項目用地復核驗收的程序地籍調查申請驗收審核批準核發通知書歸檔（六）、地籍調查 建設用地單位委托有土地測繪資質單位進行建設項目的宗地地籍測繪調查，根據城鎮地籍調查規程、浙江省數字地籍

16、調查技術規范、杭州市土地登記辦法、和關于印發杭州市區建設項目用地復核驗收規定的通知（杭土資發201126號）和浙江省數字地籍調查技術規范等行政法規、技術規程規范的要求，依據合法的權屬資料，展開以下權屬調查和測繪工作：收集資料（測繪單位）收集資料（測繪單位）（征地紅線圖、宗地圖復印件，和相關的權屬來源資料）實地測繪（測繪單位）實地測繪（測繪單位）（宗地界址點位置的確定、建筑物、筑建物測量、其他要素的測量）面積計算（測繪單位）面積計算（測繪單位）（宗地面積計算、建筑物占地面積、建筑面積計算、編制復核驗收宗地圖）權屬調查（國土資源部門）權屬調查（國土資源部門）（調查土地權利人、權屬性質、使用權類型、

17、登記、終止日期）資料綜合整理（測繪單位）資料綜合整理（測繪單位）提交建設用地項目復核驗收調查勘測成果報告1、收集資料 主要收集用地批準紅線圖、土地使用證和宗地圖的復印件，作為測繪單位復核驗收權屬來源和地籍調查的依據；也作為提交建設用地項目復核驗收調查勘測成果報告的附件。2、權屬調查包括以下內容： 主要調查土地權利人、權屬性質、使用權類型、土地使用證號、登記日期、終止日期、他項權利等內容。3、調查、核實有否改變土地使用用途；4、調查宗地的坐落有否改變、四至關系是否清楚，有否土地糾紛；并由委托方召集相鄰單位實地指界，填寫建設項目復核驗收界址點調查表，由雙方當事人簽字、單位蓋章方才有法律效力；5、調

18、查規劃紅線圖、宗地圖、竣工復核驗收圖三者的界址點坐標是否吻合，用地范圍與宗地圖的界址線范圍是否一致；6、調查用地復核驗收宗地內：建筑占地面積、建筑面積（容積率）是否與規劃、發改審批一致；建筑物有否移位，是否按總平面設計要求實施；建筑層數有否增加與減少；最小產權單元的建筑占地面積、建筑面積有否超出審批規定；7、填寫權屬調（核）表調查意見欄內要填寫以下內容：本宗地土地坐落、權屬、用途、四至、界址情況；原宗地面積與實測土地面積有否增加和減少，予以說明產生的原因是什么（如二者測量面積在誤差許可范圍之內的，則要說明宗地面積以原發證面積為準）；建筑占地面積、建筑面積有否超出原審批面積或城建規劃驗收報告的面

19、積；以上調查數據要形成詳細的圖件、表冊等調查資料，為建設用地項目復核驗收、核發證書提供技術性、可靠性、準確性勘測成果工作報告。 （五）、建設項目復核驗收宗地圖建設項目復核驗收宗地圖參照技術標準浙江省數字地籍調查技術規范第十章第78條宗地圖編制。紙張一般使用A4紙，特殊也可用A3紙；宗地圖內的信息及其繪注要求均按規范執行；宗地圖系采用1980西安坐標系；比例尺500-2000范圍內，宜取整百位數；圖件左下角要注明權屬調查日期；圖面要求清晰直觀、線條清澈，注記注繪要求科學大方，與權屬無關的其他注記可盡量刪除，要不斷提高宗地圖的質量與水平；六、宗地圖六、宗地圖依據浙江省數字地籍調查技術規范第十章第7

20、8條的規定，宗地圖的編制按以下要求執行：（一）、圖幅的幅面一般使用A4紙、 A3紙，特殊情況可適當放大。圖面是豎的格式，和文本是同一格式，以便裝訂和閱讀（和農村數字地籍調查的宗地圖一樣的格式）；宗地圖圖廓四邊距圖紙邊緣2厘米。1 1、本宗地信息及其繪注要求、本宗地信息及其繪注要求本宗地界址點符號0.8毫米圓圈（若相鄰兩宗地界址點間距1毫米，可選其中一種，用小圓點替代0.8毫米圓圈）；本宗地界址點編號黑體、12K；紅色（從宗地的西北角為起始編號，J1、J2）；本宗地界址線寬0.3毫米實線；紅色；本宗地的單位名稱黑體、12K、紅色本宗地地籍號（原宗地編號）黑體、12K、紅色；本宗地的土地用途代碼黑

21、體、12K、紅色； 本宗地的面積單位為平方米，取一位小數，黑體、12K；紅色；本宗地分母為土地用途代碼、分子為宗地號、后假分數為面積；紅色；本宗地內部建（構）筑物輪廓線0.1毫米的實線；房屋的性質、門牌號、幢號注記黑體、12K； 房屋性質的注記依據規劃要求統一放在建筑物的西北角；門牌號、幢號注記統一在建筑物的南側；將宗地設置在宗地圖的中央位置，宗地的單位名稱、編號、用地代碼設置宗地的中央（用地代碼按數字小大自然按排列）；對變電所、廁所等特殊建筑物一定要測繪標注；2 2、“四至四至”信息及其繪注要求信息及其繪注要求繞本宗地周邊的兩相鄰宗地或地類圖斑的公共界線寬0.2毫米的實線；鄰宗地地籍號或相鄰圖斑編號黑體、12K；與本宗地相鄰的宗地或地類圖斑的名稱6號宋體；與本宗地相鄰的宗地只注記宗地號與宗地單位名稱；單位名稱在上，宗地編號在下（用地地類、面積不要注記）； 3 3、其他信息及繪注要求、其他信息及繪注要求 圖名“宗地圖”3號宋體； 圖廓線寬0.3毫米實線； 指北符號黑白上指箭頭； 圖示比例尺4號黑體；比例尺視宗地面積大小在1：2001：1000之間選取，宜取整百數如200、300、500、800等； 權屬調查日期、數字成圖、坐標系（1980西安坐標系）、圖式（浙江省地籍圖圖式）等位于圖廓框外左下側，一般為6號、宋體、黑體；調查員、測量員、