1、 西安建筑科技大學華清學院西安建筑科技大學華清學院畢業(yè)設計（論文）任務書畢業(yè)設計（論文）任務書題 目：辛家廟項目可行性研究方案（六）院（系）：管理學院專 業(yè)：工程管理學生姓名：孟偉峰學 號：0803020316指導教師（簽名）：廖陽主管院長（主任）（簽名）：唐曉靈時 間：二一二年 二 月 二十六 日 一、畢業(yè)設計（論文）的主要內(nèi)容（含主要技術參數(shù)）1. 準備階段接收畢業(yè)設計任務，熟悉畢業(yè)實習、設計（論文）指導書，查閱有關書籍，收集有關資料，了解項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設的設想，擬定市場調(diào)查方案（調(diào)查方式、內(nèi)容、路線等）和建設條件調(diào)查方案。調(diào)查方案要切實可行，且能達到獲取所需核心信息的目的。2.

2、調(diào)查階段按照擬定的調(diào)查方案實施全面的調(diào)查，包括收集反映房地產(chǎn)市場宏觀形勢的資料，調(diào)查西安市房地產(chǎn)市場有關居住和商業(yè)物業(yè)的供求、位置、結構、租售比例、租售價格、空置率等狀況，考察項目所在地周圍環(huán)境狀況和項目建設的資源供給及外部協(xié)作條件等。該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。3. 統(tǒng)計分析階段對第二個階段所收集到的資料進行整理，并對有關數(shù)據(jù)作必要的統(tǒng)計分析和預測，根據(jù)統(tǒng)計資料進行項目初步定位（形象定位、功能定位、目標市場定位、價格定位等） 。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。4. 技術研究階段根據(jù)第三個階段的研究成果，以及項

3、目用地狀況、開發(fā)商設想和有關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案。該階段的成果要求要客觀、科學，要突出項目的特色，要能體現(xiàn)設計方案的先進、適用性和滿足市場的實際需求。5. 營銷策劃階段對擬開發(fā)項目實施進度進行安排；走訪開發(fā)商、廣告公司和新聞媒體機構等，收集有關信息，擬定營銷方案（營銷方式、手段、周期和頻度，租售進度、比例、資金回籠計劃等） 。6. 經(jīng)濟研究階段在完成以上階段的基礎上，進行項目的投資估算和基礎數(shù)據(jù)的測算，安排項目建設資金的籌措和使用計劃，編制有關的財務報表，計算財務評價指標，進行財務評價；對項目進行風險分析。具體要求是，投資估算方法和估算指標的選用合適，基礎數(shù)

4、據(jù)的測算合理，資金籌措和使用計劃的安排得當，財務報表編制規(guī)范，評價指標計算正確，財務評價客觀實際，風險分析能較好地說明項目的風險狀況。7. 論文初稿審查階段 參照參考提綱的格式，對以上各階段的研究成果進行整理，形成畢業(yè)設計（論文）初稿，并將初稿自檢后，提交給指導教師進行審閱。8. 修改定稿階段按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。正式論文要求體系完整、內(nèi)容詳實、結構嚴謹、論證充分、層次分明、格式規(guī)范。9. 答辯準備與答辯階段將正式論文提交給指導教師，同時準備答辯所需的提綱、掛圖、表等各種資料，做好答辯提綱，準備答辯。二二、畢業(yè)設計（論文）題目應完成的工作（含

5、圖紙數(shù)量）1.共同擬定調(diào)查方案，設計調(diào)查問卷，問卷發(fā)放不少于450份，獨立統(tǒng)計分析有關數(shù)據(jù)，進行初步定位（物業(yè)類型、目標市場、價格等） ，完成書面調(diào)研報告；2. 項目規(guī)劃設計方案、進度計劃、營銷策劃方案、投資估算、財務評價等工作3. 最終提交可行性研究報告一份（含項目規(guī)劃方案圖、財務評價報表） ；三、畢業(yè)設計（論文）進程的安排序號設計（論文）各階段任務日 期備 注1準備階段2.27-3.5無2調(diào)查階段3.6-3.23無3統(tǒng)計分析及調(diào)研報告階段3.24-4.6無4技術研究階段4.7-4.25無5營銷策劃階段4.26-5.4無6經(jīng)濟研究階段5.5-5.21無7論文初稿審查階段5.22-5.28無8

6、修改定稿提交階段5.29-5.30無 9答辯準備與答辯階段5.31-6.6無四、主要參考資料及文獻閱讀任務（含外文閱讀翻譯任務）【1】 投資項目可行性研究指南編寫組：投資項目可行性研究指南 （試用版） ，中國電力出版社； 【2】劉曉君等編著：技術經(jīng)濟學 （第三版） ，西北大學出版社； 【3】中華人民共和國建設部發(fā)布：房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 ，中國計劃出版社； 【4】蘭峰等編著：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ，中國建筑工業(yè)出版社； 【5】中國房地產(chǎn)估價師學會編：房地產(chǎn)估價理論與方法 ，中國物價出版社； 【6】 西安統(tǒng)計年鑒 ，中國統(tǒng)計出版社； 【7】房地產(chǎn)相關報紙、期刊、網(wǎng)站； 【8】西安市有關部門對房

7、地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準；五、任務執(zhí)行日期畢業(yè)實習、設計計劃安排從第一周（2012年2月27日）開始至第十六周（2012年6月8日）結束，為期十六周。本計劃只能提前，不能拖后，提交正式論文的截止日期為2011年5月30日。 自 2012 年 2月 27 日起，至 2012 年 6 月 8 日止。 六、審核批準意見 教研室主任簽（章） 主管院長（主任）簽（章） 摘要摘要 本次可行性研究目的是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法，在工程項目投資決策前，綜合研究建設項目的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資決策和如何投資等結論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學的

8、依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎。本次可行性研究報告是針對金地集團西北區(qū)域公司的“桑梓情懷”項目而做的。首先，根據(jù)項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設的設想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調(diào)查的基礎上，對項目進行初步的定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項目用地情況、開發(fā)商的設想和有關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎上，對項目進行投資估算、財務 評價和不確定性分析，最終確定本項目是可行的，同時對開發(fā)商提出相關意見和建議。【關鍵詞】：可行性研究，市場調(diào)查，投資估算，財務評價。 AbstractThe p

9、urpose of this Feasibility study is to offer a scientific method of taking techno-economy analysis and demonstration to construct projects before investment decision-making before the project decision-making , synthetically research the advance and practicability in technology, rationality in econom

10、y and the possibility and feasibility of the project, thereout make sure whether and how to invest and some other likely conclusion, offer credible and scientific gist to decision-making department to make final decision, and take which as the bases for next work.Real estate is a integrating economy

11、 activity, invested greatly, constructed long and involved widely. To achieve the anticipative economy effects of the project, first of all, feasibility study must be well done, in this way, many important techno-economy principles and basic materials of real estate projects can be settled and carri

12、ed out. Finally, bring forward conclusion, make the developer make decisions on the bases of science. This paper is composed according to a real project of xin jia miao lands Ltd named “Feeling of nature”. Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the projects basic comp

13、lexion, on the bases of complete market research, make the primary positioning for the project; secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward t

14、he lodestar, principles and blue print for programming design of the project; thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and an

15、alyze the uncertainty, finally make sure that this project is feasible, moreover, make some opinions and suggestions to the developer. 【Key words】:Feasibility studies, market research, investment estimation and financial evaluation. 第 0 頁 目錄目錄1 總論 .11.1 項目概況 .11.1.1 項目開發(fā)商簡介 .11.1.2 項目簡介 .11.1.3 項目周邊

16、概況 .11.2 項目提出的背景 .21.3 項目建設必要性.21.4 項目可行性研究的依據(jù).31.5 技術經(jīng)濟指標 .31.6 結論及建議.4 1.6.1 結論 .4 1.6.2 存在的問題及建議 .52 市場分析與定位 .62.1 宏觀分析.62.1.1 宏觀經(jīng)濟分析及預測 .62.2 中觀分析.132.2.1 西安市經(jīng)濟狀況分析及預測.132.2.2 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預測.172.3 區(qū)域市場情況分析 .182.3.1 基本情況 .182.3.2 供給分析 .202.4 項目 SWOT .412.5 項目定位 .433 建設條件 .473.1 自然條件 .473.2 用地條件

17、.473.3 市政配套條件.47 第 1 頁 4 規(guī)劃設計方案 .484.1 規(guī)劃設計方案的指導思想 .484.2 規(guī)劃設計方案的原則 .484.3 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想 .484.4 項目主要技術指標 .515 項目開發(fā)進度安排 .525.1 項目進度安排的思想原則.535.2 項目開發(fā)進度安排的依據(jù).535.3 項目開發(fā)進度安排 .536 營銷方案 .556.1 銷售理念 .556.2 銷售進度與銷售收入實現(xiàn)計劃.566.3 營銷節(jié)奏與策略 .597 投資估算及資金籌措 .617.1 投資估算的原則 .617.2 項目投資估算依據(jù) .617.3 項目投資估算 .617.4 資金籌措與

18、使用計劃 .648 財務評價 .658.1 財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算 .658.2 盈利能力分析 .668.3 清償能力分析 .688.4 不確定性分析 .689 結論及建議.719.1 結論 .719.2 存在的問題及建議 .71參考文獻 .73致謝信 .75附錄 .76 第 2 頁 附錄一：項目規(guī)劃方案 .76附錄二：調(diào)查問卷 .76附錄三：財務評價報表 .80第 0 頁 第 0 頁1 總論總論1.1 項目概況項目概況1.1.1 項目開發(fā)商簡介項目開發(fā)商簡介 該項目開發(fā)商為金地集團西北區(qū)域公司。 金地集團初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。2001年4月，金地（集團）股份有限公司

19、在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團秉承“用心做事，誠信為人”、 “以人為本，創(chuàng)新為魂”等“金地之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。歷經(jīng)十年探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的上市公司，同時也是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽 AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。 金地集團堅守 “科學筑家”的使命，在企業(yè)經(jīng)營中體現(xiàn)專業(yè)和科學的特質(zhì)，為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，已經(jīng)成為中國地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色與競爭力的全國化品牌公司。金地集團初創(chuàng)于1988 年，1993 年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。2001 年 4 月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。 金地已在西安

20、擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場影響力的項目。1.1.2 項目簡介項目簡介 本項目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 項目總占地 121.06 畝，容積率 3.5，計容積率面積 28.25 萬平方米。本案共規(guī)劃住宅種樓型 4棟（地下一層）2754 戶另加一棟商業(yè)樓。主力戶型為 80100 的兩室，以及 110135 的三室。建筑結構為框架剪力墻結構，整個項目分兩期開發(fā)。1.1.3 項目周邊概況項目周邊概況出行：出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，第 1 頁 第 1 頁周邊更是

21、擁有 36、309、211、241、406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。配套：配套：周邊配套齊全，學校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應俱全。其他其他:本項目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。但由于本地區(qū)房地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。1.2 項目提出的背景項目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟正在從 08 年的金融危機中艱難復蘇，我國城市化率剛剛突破 50%，這些都標志著我國經(jīng)濟

22、的增長點站在了一個歷史的路口。從2011 年 1 月 26 日，新“國八條國八條”出臺開始，國家政府多次上調(diào)存款準備金率存款準備金率和存貸款基準利率存貸款基準利率，且從 2012 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心。 2012 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 7.5%；再加上本年是國家領導人換屆之際，預計宏觀調(diào)控政策一年內(nèi)不會有大的改變。 從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國際化大都市的目標，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完

23、善。這也將進一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。 從區(qū)域環(huán)境來看，去年世界園藝博覽會，剛剛在離本項目十五分鐘車程的廣運潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進了本地區(qū)的發(fā)展，未來的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個曲江。1.3 項目建設必要性項目建設必要性 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從 2004 年提出建設浐灞生態(tài)區(qū)以來，浐灞生態(tài)區(qū)的建設也在不斷進行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設進程。因此，本地區(qū)基礎設施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。第 2 頁 第 2 頁1.4 項目可行性研究的依據(jù)項目可行性研究的依據(jù)1開發(fā)商有關情

24、況及項目提出的背景；2擬建項目的土地費用及其他有關基礎資料；3擬建項目的市政建設條件；4擬建項目市場調(diào)研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；5擬建項目規(guī)劃設計方案的設想；6資金籌措與使用計劃的構想；7西安市有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準等；8有關建設項目的經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標等。1.5 技術經(jīng)濟指標技術經(jīng)濟指標 項目技術指標入下表：項目技術指標入下表：一 一 一 一一 一一 一 (一 一 一 ) 一 一 一 一80711. 00 一 一 一 一 一340923. 15 一 一 一 一 一 一271670. 69 一 一 一 一10000. 00 一 一 一 一 一 一 一

25、8864. 15 一 一 一 一 一 一49572. 00 一 一 一 一816. 31 一 一 一 一2203一一 一 一3. 5一 一 一39%一 一 一2754一一 一 一 一15. 30% 項目經(jīng)濟指標如下表：項目經(jīng)濟指標如下表：第 3 頁 第 3 頁一 一 一 一一 一 一 一一 一一 一 一 一 一 一 一 一一 一 一 一 一 一 一22324. 73 一 一 一 一 一 一 一 一 一46. 45%一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 48 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 71 一 一 一 一 一 一 一一 一 一 一 一 一 一14775. 21 一

26、 一 一 一 一 一 一 一 一39. 69%一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 63 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 78 一 一 一 一 一 一一 一 一 一 一81. 60%一 一 一 一一 一 一 一 一2. 69 一 一 一 一一 一 一 一 一31. 98%一 一 一 一 一5. 90%一 一 一 一 一 一 一12. 53%1.6 結論及建議結論及建議1.6.1 結論結論通過對辛家廟項目的社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經(jīng)濟環(huán)境，具有一定的獲利空間。項目所處位置交通便利，離市中心較近，且具有很好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，浐灞生

27、態(tài)區(qū)的進一步完善將更加提升該項目的市場前景。綜合起來可以得到以下結論：1通過對宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長期來看我國的經(jīng)濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。2通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。3通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。4通過本項目的 SWOT 分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。5通過對本項目各項財務指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可第 4 頁 第 4 頁以獲得較高的利潤。1.6.2 存在的問題

28、及建議存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下：1目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。2本地區(qū)房地產(chǎn)市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。3本項目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細的施工組織，要加強對進度、質(zhì)量方面的控制。4本項目對銷售收入和建設投資的財務敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。5附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。6與銀行建立關系，實施銀行按揭貸款，以解決客

29、戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。第 5 頁 第 5 頁2 市場分析與定位市場分析與定位2.1 宏觀分析宏觀分析2.1.1 宏觀經(jīng)濟分析及預測宏觀經(jīng)濟分析及預測 2011 年面對復雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行環(huán)境，我國實 施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經(jīng)濟運行總體良好。雖然經(jīng)濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。 未來經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2012 年宏觀經(jīng)濟形勢分析如下： 有利

30、因素有利因素 （1）國際方面國際方面 （1）世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經(jīng)濟格局的變化將提升，世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。總體上看，2012 年世界經(jīng)濟仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預計 2012 年世界經(jīng)濟的年均增長率為 4.5%左右， 發(fā)達經(jīng)濟體的增長率為 2.5%， 新興經(jīng)濟體和發(fā)展中國家經(jīng)濟增長率為 6.5%。包括 20 國集團在內(nèi)的多種對話機制的形成將為我國廣泛參與全球經(jīng)濟金融事務提供了更多的國際舞臺； 世界經(jīng)濟格局變化還將推動國際經(jīng)濟秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn)變。 （2）美國經(jīng)濟再次陷入衰退可能性不大。去年 10 月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長

31、，有利于促進消費需求擴張。今年 4 月以來，美國工業(yè)生產(chǎn)一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。今年 8 月 2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 0-0.25% 的超低水平將一直維持至 2013 年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。從失業(yè)率來看，美國 11月份失業(yè)率降至近兩年半低點 8.6%，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。從以上信息可第 6 頁 第 6 頁以看出，美國經(jīng)濟再

32、次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國經(jīng)濟將有所改善。 （3）歐洲主權債務危機導致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。歐元區(qū)一旦解體，整個歐洲將陷入停滯，各國在國際事務中的話語權也將明顯下降，并將嚴重危害世界經(jīng)濟的復蘇。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調(diào)整，主權債務危機將會逐步得以解決。 （4）日本經(jīng)濟將緩慢復蘇。 雖然今年日本經(jīng)濟出現(xiàn)負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經(jīng)濟有望逐步緩慢復蘇。日本央行預測，經(jīng)濟從今年 4 季度開始進 入溫和復蘇軌道，但日本經(jīng)濟仍面臨

33、世界經(jīng)濟復蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長動力不足等挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織預計，今年日本經(jīng)濟將下降0.5%，但明年有望實現(xiàn) 2.3%的增長。 （5）新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增速將保持較快增長。全球經(jīng)濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經(jīng)濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經(jīng)濟增長。另外，新興經(jīng)濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟增長的政策空間仍然較大。國際貨幣基金組織預計，新興市場和發(fā)展中國家經(jīng)濟今明兩年仍將分別增長 6.4%和 6.1%，其中，俄羅斯分別增長 4.3%和

34、 4.1%，印度分別增長 7.8%和 7.5%，巴西分別增長 3.8%和 3.6%，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 5.2%和 5.8%。 （6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。 （二）國內(nèi)方面（二）國內(nèi)方面 （1）我國經(jīng)濟仍處于增長“長周期” 我國經(jīng)濟仍處于增長“長周期”從短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動經(jīng)濟增長的主要動力

35、。另外，企業(yè)自主第 7 頁 第 7 頁投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經(jīng)濟增長。從中長期來看，企業(yè)設備升級等投資需求勢頭不減，國內(nèi)較高的儲蓄率對拉動內(nèi)需仍有很大空間,我國經(jīng)濟將長期處在一個增長通道中。 （2）宏觀經(jīng)濟政策主基調(diào)不會變化。 2011 年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。2012 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調(diào)

36、控框架中的重要性越來越凸顯,會根據(jù)實際經(jīng)濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關注經(jīng)濟下滑的風險。 （3）十二五”期間我國將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設，將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。成為經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。根據(jù)國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2015 年我國工業(yè)化率將由現(xiàn)在的 50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 45.7%上升到 60%左右。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 0.6 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 1.5-2 個百分點。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設將成為經(jīng)濟發(fā)展的強大驅(qū)動力。 （4）經(jīng)濟結

37、構調(diào)整促進經(jīng)濟健康增長。促進經(jīng)濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。2012 年，我國將充分利用本輪金融危機和經(jīng)濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結構、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟增長的新引擎。在這一轉(zhuǎn)型進程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產(chǎn)企業(yè)，將會遭遇倒閉、重組、 兼并和收購的命運；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代 IT 等新興產(chǎn)業(yè)將會呈現(xiàn)新的盈利機會。 （5）中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間大。

38、我國經(jīng)濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產(chǎn)要素供應條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛第 8 頁 第 8 頁力有更大的增長空間，經(jīng)濟發(fā)展有更大的增長前景。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度也在進一步加快。 （6）國內(nèi)市場消費增長潛力巨大。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。在進一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶

39、頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。 （7）通貨膨脹壓力減緩。經(jīng)濟回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國內(nèi)食品價格進入 回落周期促使我國通脹回落，預計 2012 年 CPI 在 3.2%左右。PPI 也將出現(xiàn)快速回落,預計 2012 年繼續(xù)回落至 3.5%左右。 （8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產(chǎn)業(yè)升級。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅瑸槲覈嘤碌慕?jīng)濟增長點和市場需求提供了

40、重要機遇。 不利因素不利因素 （1）國際方面國際方面 （1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導致國家破產(chǎn)、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。 （2）美國經(jīng)濟增速下降。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經(jīng)濟整體不景氣影響，投資者信心不足。目前，國際組織、美國政府、經(jīng)濟學家和大型商業(yè)機構都下調(diào)了對美國經(jīng)濟今明兩年的增長預期。 國際貨幣基金組織 2010 年

41、 9 月對美國經(jīng)濟 2011 和 2012 年的增速預測，從 6 月的 2.5%和 2.7%分別下調(diào)至 1.5%和 1.8%。 第 9 頁 第 9 頁 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟下行風險加大。 受全球經(jīng)濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經(jīng)濟走勢分化更加明顯,就業(yè)形勢依然嚴峻。2012 年歐元區(qū)經(jīng)濟增速較 2011 年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負增長。國際貨幣基金組織于 9月將歐元區(qū) 2011 年和 2012 年 GDP 增長率由 6 月的 2.0%和 1.7%下調(diào)至1.6%和 1.1%。 （4）日本經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,但仍未走出通

42、貨緊縮。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設施嚴重損壞和電力供應短缺，出口大幅下降，對外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。 （5）新興經(jīng)濟體增速將繼續(xù)放緩。 新興經(jīng)濟體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經(jīng)濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經(jīng)濟增長將繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國家和國際機構紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟增長率預期。 （6）各種形式的保護主義措施干擾我國對外經(jīng)濟發(fā)展。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構在開展跨國經(jīng)營時，一些金

43、融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。 （7）應對氣候變化對我國提出更高要求。隨著后京都議定書時代的到來，發(fā)達國家會從各方面施壓，要求我國承擔減排責任，而且國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會增 大，對我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式提出了更高要求。 （8）大宗商品價格仍將高位劇烈震蕩。受新興市場國家經(jīng)濟增長和全球經(jīng)濟面臨的風險進一步上升的影響，2012 年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大。 （二）國內(nèi)方面（二）國內(nèi)方面 （1）我國經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩。2012 年世界經(jīng)濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內(nèi)高通脹下的投資拉動模式

44、難以為繼，加之土地可開發(fā)數(shù)量減少，土地財政拉動經(jīng)濟的空間縮小，也使內(nèi)需增長有限，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。第 10 頁 第 10 頁 （2）經(jīng)濟結構失衡問題嚴重。國內(nèi)消費嚴重不足，居民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經(jīng)啟動刺激內(nèi)需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。過度依賴投資，不僅影響消費，也存在生產(chǎn)能力過剩和閑置，加大金融風險的隱患；依賴出口，國際貿(mào)易長期失衡，不僅具有較大的風險，也導致貿(mào)易磨擦加劇。 （3）投資增速將繼續(xù)下滑。 2012 年拖累我國固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關投資。基建投資，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。

45、預計 2012年我國固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對增速最高。 （4）出口風險加大。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。 美國經(jīng)濟不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災害的日本經(jīng)濟處于恢復期，需要大量進口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，進口將有所下降。 （5）通貨膨脹的潛在風險加大。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預期短期難以輕易改變；當前經(jīng)濟內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者收入，必然導致勞

46、動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟復蘇后，我國大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。 （6）人口紅利對 GDP 貢獻減少。人口紅利對 1980 年至今,我國勞動力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經(jīng)開始進入退休年齡,農(nóng)民工進城的轉(zhuǎn)移速度也在下降。大部分學者和研究機構都預期我國勞動力人口將在 2015 年前后達到頂峰,人口紅利對 GDP 的貢獻將大幅減少。今后我國 GDP 的增

47、長將主要依賴于技術進步和資本的積累。綜合來看，全球經(jīng)濟的下行風險正在顯著加大，雖然不至于導致美國、歐洲經(jīng)濟出現(xiàn)類似 2008 年的衰退，但也給復蘇中的世界經(jīng)濟踩了一次剎車。今后一個時期世界經(jīng)濟“兩極化”趨勢將進一步突出，西方國家經(jīng)濟短期內(nèi)難以徹底擺脫國內(nèi)政治經(jīng)濟危機，需要相當長的 一段時間恢復和調(diào)整。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟增長的主要推動力。國內(nèi)的經(jīng)濟增長處于短期回調(diào)狀第 11 頁 第 11 頁態(tài)，支撐經(jīng)濟中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點，

48、將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。總之，預計我國經(jīng)濟將仍會有一個較為快速的增長，但隨著政府的關注角度從關注經(jīng)濟的增長速度轉(zhuǎn)到經(jīng)濟的增長質(zhì)量上以后，其增長速度會有所減緩。2.1.2 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 回顧回顧2011 年在中國的城市化進程城市化進程中注定會是有里程碑式意義的一年。2011 年12 月 19 日 中國社會科學院在京發(fā)布社會藍皮書：2012 年中國社會形勢分析與預測 。藍皮書指出，2011

49、 年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^50%，這意味著中國城市化水平首次超過 50%。這標志著中國數(shù)千年來以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結構發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，中國從一個具有幾千年農(nóng)業(yè)文明歷史的農(nóng)民大國，進入以城市社會為主的新成長階段。這也標志著我國城市化開始由高速向低速過度。2010 年應屆畢業(yè)生規(guī)模是本世紀初的 6 倍，2011 年高校畢業(yè)生人數(shù)為 660第 12 頁 第 12 頁萬人， “十二五”時期應屆畢業(yè)生年平均規(guī)模將達到近 700 萬人。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)市場剛性需求剛性需求依然十分強勁。從 2011 年 1 月 26 日，新“國八條國八條”出臺開始，國家政府多次上調(diào)

50、存款準存款準備金率備金率和存貸款基準利率存貸款基準利率，且從 2012 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心。 展望展望 2012 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 7.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900 萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4.6%以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在 4%左右；進出口總額增長 10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。同時，要在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經(jīng)濟增長保持同步。這是多年來政府首次放棄 GDP 增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追

51、求經(jīng)濟的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟增長的質(zhì)量上，從這點看以看出政府在建設方面的投資可能會有所減少。這個報告上溫總理還指出:繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500 萬套，新開工700 萬套以上.這是繼去年推出 1000 萬套基礎上繼續(xù)加強了保障房建設力度。可見今年年底保障房的陸續(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。第 13 頁 第 13 頁 總之，房地產(chǎn)宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會大幅跳水，依然存在獲利空間。 2.2 中觀分析中觀分析2.2.1 西安市經(jīng)濟狀況分析及預測西安市經(jīng)濟狀況分析及預測 綜合經(jīng)濟實力大幅提升。綜合經(jīng)濟實力大幅提升。 “十一五”以來，西安經(jīng)濟發(fā)展取

52、得了巨大成就，生產(chǎn)總值連續(xù)跨越 2000 億、3000 億兩大臺階，在全國城市中的位次明顯前移。 經(jīng)濟規(guī)模快速壯大。全市生產(chǎn)總值達到 3241.49 億元，年均增長 14.5%，是 2005 年的 2.47 倍。人均 GDP 達到 5790 美元，是 2005 年的 2.67 倍。完成財政總收入 510.78 億元，年均增長 27.3%，是 2005 年的 3.1 倍。其中，地方財政一般預算收入 241.8 億元，年均增長 33.3%，是 2005 年的 3.31 倍；支出達到 371.65 億元，增長 34.2%。 投資消費需求旺盛投資消費需求旺盛。 “十一五”期間，全社會固定資產(chǎn)投資累計突

53、破 1 萬億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍；2010 年社會消費品零售總額達到1611 億元，年均增長 18.9%，是 2005 年的 2.4 倍。 產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化。到“十一五”末，五大主導產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 1620.7 億元，占全市 GDP 的 50%；實現(xiàn)工業(yè)增加值 1006 億元，是 2005 年的 2.4 倍；三次產(chǎn)業(yè)結構由 5：42.5：52.5 調(diào)整為 4.3：43.5：52.2。 開發(fā)開發(fā)新區(qū)作用凸顯。新區(qū)作用凸顯。開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟指標占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實際利用外資分別占到全市的 35%和 75.6%，成為全市推進產(chǎn)業(yè)化和城市化的重

54、要載體。城鄉(xiāng)面貌極大改善。城鄉(xiāng)面貌極大改善。發(fā)揮規(guī)劃的引領作用，確立了把西安建設成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。城市規(guī)模迅速擴大，城市建成區(qū)面積達到 395 平方公里，城市化率由 2005 年的 63.3%提高到 2010年的 70%。綜合交通網(wǎng)絡更加完善。綜合交通網(wǎng)絡更加完善。西安咸陽國際機場旅客吞吐量突破 1800 萬人次，進入世界百強機場行列；鐵路路網(wǎng)更加完善，成為全國鐵路六大客運樞紐之一；第 14 頁 第 14 頁以西安為中心的“米”字型高速公路全部建成，成為全國高速公路重要的節(jié)點城市；城市主要路網(wǎng)基本形成，地鐵一、二號線全面開工建設，二環(huán)路實現(xiàn)立交化，三環(huán)

55、路主線貫通，斷頭路基本打通，人均道路面積 14.8 平方米。農(nóng)村公路建設改造 8400 公里，基本實現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路” 。市政服務能力顯著增強。市政服務能力顯著增強。城市日供水能力達到 186.35 萬噸，城市未來發(fā)展用水保障能力明顯增強，燃氣普及率達到 95%，污水處理率由 40%提高到90%，生活垃圾無害化處理率達到 90.3%，供電能力日最大負荷達到 369.6 萬千瓦，比 2005 年增加 128.4 萬千瓦。城市管理提升年活動全面實施，城市服務功能進一步增強。生態(tài)環(huán)境不斷改善。生態(tài)環(huán)境不斷改善。成為國家衛(wèi)生城市和國家園林城市。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護工程和增綠工程，

56、森林覆蓋率達到 45%，綠地率達到 31.97%；大力實施“碧水工程” ， 開展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面 2 萬多畝。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減 14.1%和 22.1%。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達到 304 天，比 2005 年增加了 14 天，創(chuàng)歷史最好水平。城市改造成效顯著。城市改造成效顯著。大力推進城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 120 個城中村整村拆除工作，和 30 個棚戶區(qū)改造項目，安置房開工面積約 4000 萬平方米，已回遷居民 14.52 萬人。區(qū)域改造進

57、程加快，啟動實施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。人民生活更加幸福。人民生活更加幸福。大力實施“民生八大工程” ，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強。全市民生方面總投入達到 185.1 億元，增第 15 頁 第 15 頁長 27.2%。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關愛民生城市等榮譽稱號。收入水平穩(wěn)步提高。收入水平穩(wěn)步提高。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達到 22244 元和 7750 元，年均增長 17.3%和 23.5%，分別

58、是“十五”末的 2.3倍和 2.24 倍。五年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 56.18 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4.5以內(nèi)，動態(tài)消除“零就業(yè)家庭” 。新建人力資源市場 14 個，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)280.82 萬人。累計發(fā)放全民創(chuàng)業(yè)小額擔保貸款 7.97 億元，被國家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點城市” 。社會保障體系不斷健全。社會保障體系不斷健全。城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險參保人數(shù)分別達到 187.03 萬人、130.11 萬人、364.4 萬人、109.45 萬人和 87.72 萬人。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù)達到387.39 萬人。經(jīng)濟適用房累計完成投資 144 億元

59、，累計竣工 815 萬平方米，解決了 9 萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。廉租房建設進程加快，累計保障家庭 20017 戶。32 萬城鄉(xiāng)低保群眾實現(xiàn)了應保盡保，基本生活得到了保障。教育優(yōu)先地位進一步鞏固。教育優(yōu)先地位進一步鞏固。累計投入 244.2 億元，完成全市山區(qū)農(nóng)村義務教育布局調(diào)整，建成 99 所農(nóng)村標準化寄宿制學校，完成 137 所農(nóng)村中小學危房改造、80 所薄弱學校治理和 201.8 萬平方米校舍安全工程任務，在全省率先實施“蛋奶工程” ，惠及農(nóng)村學生 25.1 萬人。小學入學率、鞏固率、升學率均達到 100%，初中入學率和鞏固率達到 98%以上，初中升學率達到 90.1%。醫(yī)療

60、衛(wèi)生服務體系進一步完善。醫(yī)療衛(wèi)生服務體系進一步完善。一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務網(wǎng)絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到97.14%。公共文化服務體系進一步完善。公共文化服務體系進一步完善。建成 8 個區(qū)縣文化館、6 個區(qū)縣圖書館和79 個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準文化服務站，完成 1696 個村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務網(wǎng)絡。第 16 頁 第 16 頁一大批惠民工程相繼實施一大批惠民工程相繼實施。半價公交、免費公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項目的建設，極大地方便了群眾生活。 改革開放深入推進。改革開放深入推進。一些重要領域