1、資產評估 考試重點 老師劃重點一、資產評估考試題型分析：根據歷年考試情況來看，資產評估這門課程題型基本不變，我們以最新考試情況為例，題型包括以下五種題型，各題型及所占比值如下：題號題型題量及分值第一題單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）第二題多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）第三題名詞解釋（本大題共2小題，每小題3分，共6分）第四題簡答題（本大題共2小題，每小題7分，共14分）第五題計算題（本大題共4小題，每小題10分，共40分）由各題型分值分布比重我們可以看出，單項選擇題、計算題占整體試卷的70%，因此，考試復習重點應放在計算題以及單選中小計算這類題型命題的知

2、識點上，對于多選、名詞解釋題和簡答題，屬于識記內容，則較容易拿分，需要大家對這類題型所考查的知識點清晰準確記憶，力求做到夯實基礎，高效提分，最終順利通過考試。二、資產評估考試重點說明：我們將知識點按考查幾率及重要性分為三個等級，即一級重點、二級重點、三級重點，其中，一級重點為必考點，本次考試考查頻率高；二級重點為次重點，考查頻率較高；三級重點為預測考點，考查頻率一般，但有可能考查的知識點。第一章 總 論本章主要涉及6節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：1資產評估的六大要素(P1)（二級重點）（選擇題） （1）評估的主體（評估的人）（2）評估的客體（資產評估的對象） （3）評估的特定目的 （

3、4）評估的價值類型 （5）評估的程序 （6）評估的方法2資產評估的五個特點(P2) （二級重點）（選擇題） （1）現實性（指以評估基準期為時間參照，按這一時間點對資產評估） （2）市場性（通過模擬市場條件對資產做出評估） （3）預測性（用未來的預期收益折算來反映整體資產的現實價值） （4）公正性 （5）咨詢性（只是評估者的估價意見）3資產的分類、注意商譽的類別(P8) （二級重點）（選擇題） （1）按資產存在的形態分為有形資產和無形資產有形資產：機器設備、房屋建筑物等無形資產：專利權、商標權、專有技術、土地使用權、商譽 （2）按資產是否具有綜合獲利能力分為：單項資產和整體資產單項資產：單臺單件

4、的資產；整體資產單項可確指的資產價值商譽 （3）按資產能否獨立存在分可確指的資產和不可確指的資產可確指的資產：可獨立存在的資產包括有形資產和無形資產不可確指的資產：商譽（它不能脫離企業的有形資產單獨存在） （4）按資產的流動性分為短期資產和長期資產4資產評估的價值類型及作用（P10）（一級重點）（選擇題） 價值類型：是指評估價值的含義，是評估價值質的規定。（比如：一臺機器設備銷售出去和放在自己家使用的價值是不一樣的，你要選是放在家和賣出去）代表性的觀點價值類型分為：1.清算價格2.現行市價3.重置成本4.收益現值根據國際評估準則價值類型分為：1.投資價值和在用價值2.課稅價值3.持續經營價值和

5、清算價格4.市場價值 5.保險價值 價值類型的作用：（1）是影響和決定資產評估價值的重要因素（2）制約資產評估方法的選擇。評估方法：市場法、成本法、收益法（3）明確評估價值類型可清楚的表達評估結果，避免報告使用者誤用評估結果注意：對價值類型中市場價值的理解（簡答題）市場價值著重從以下三個方面把握：（1） 公開和公平的市場條件（2） 當事人是理性的（3） 市場價值是價值估算的數額5價值類型的決定因素：評估的特定目的（核心問題）（P14）（二級重點）（選擇題）價值類型的決定因素：（1） 評估的特定目的（經濟行為）屬于核心問題（2） 市場條件（3） 資產功能及其狀態6資產評估的假設中假設（P17）（

6、一級重點）（選擇題）注意：清算假設（名詞解釋）清算假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協商或以拍賣方式在公開市場上出售。7資產評估的原則（P17）（一級重點）（選擇題）（1） 獨立性原則（2） 客觀性原則（指評估結果應有充分的事實為依據）（3） 科學性原則（根據評估的特定目的選擇適當的價值類型、方法）（4） 專業性原則（資產評估機構必須是專業的技術機構）8資產評估程序中明確資產評估業務基本事項包括的內容（P23）（二級重點）（選擇題）（1） 委托方和相關當事方基本狀況。（要了解評估目的及評估報告的使用者）（2） 資產評估的目的。（3）評估對象基本狀況。（4）價值類型及定義。（

7、5） 資產評估基準日。（6）資產評估限制條件和重要假設。（7） 其他需要明確的重要事項。9資產評估業務約定書（P25）（三級重點）（選擇題）第二章資產評估的基本方法本章主要涉及4節內容，我們總結出重點、考點具體包括以下幾點：市場法：1市場法及其應用的前提條件（P30）（三級重點）（簡答題） 市場法：指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的 市場價格進行調整，從而確定被評估資產的價值。 市場法應用的前提條件：1. 需要有一個充分發育、活躍的資產市場。2. 參照物及其與被評估資產可以比較的指標、技術參數等資料是可以搜集到的。2運用市場法時參照物差異的調整因素（P31）（三級重點

8、）（選擇題） 1.時間因素。（指參照物交易時間和被評估資產評估基準日相差時間會影響） 2.地域因素。（比如房地產） 3.功能因素。（功能越高售價越高，但特殊功能的資產對所有者并沒有特殊意義）3市場法不適用于那些資產的評估（P33）（一級重點）（選擇題） 不適用于專用機器、專用設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。成本法：成本法的基本公式：被評估資產的評估值重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值被評估資產的評估值重置成本x成新率實體性貶值（一臺機器設備自己磨損）功能性貶值（技術落后了）經濟性貶值（政府實施新的經濟政策限制資產的使用）4成本法應用的前提條件（P34）（

9、三級重點）（選擇題）1. 應當具備可利用的歷史資料。2. 形成資產價值的耗費是必需的。5更新重置成本（P34）（二級重點）（名詞解釋） 指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現實價格生產或建造具有相同等功能的全新資產所需要的成本。（復原重置成本大于更新重置成本）6物價指數法估算重置成本（P36）（二級重點）（選擇題）重置成本重置核算法 物價指數法（指在資產歷史成本的基礎上，通過現實物價指數） 功能價值法資產的重置成本歷史成本x（資產評估時的物價指數構建時的物價指數） 定基資產的重置成本歷史成本x（1+物價變動指數） 環比7功能價值法（產量）估算重置成本（P37）（二級重點）（選擇題）被

10、評估資產重置成本參照物資產重置成本x（被評估資產年產量參照物年產量）8實體性貶值的估算（P40）（一級重點）（選擇題）資產的實體性貶值重置成本預計殘值 總使用年限 x實際已使用年限資產的實體性貶值重置成本x（1-實體性成新率）9功能性貶值的估算（P42）（一級重點）（選擇題） 功能性貶值復原重置成本更新重置成本10成新率的估算（P43）（一級重點）（選擇題）成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。公式：成新率 預計尚可使用年限 實際已使用年限預計尚可使用年限 x100%11成本法評估資產的優點（P46）（三級重點）（選擇題）1. 比較充分地考慮了資產地損耗（三個貶值）2. 有利

11、于單項資產和特定用途資產地評估（有些專利地機器沒有參照物）3. 在不易計算未來收益和無法取得市場參照物情況下可以廣泛地應用4. 有利于企業資產保值缺點：工作量較大12收益法的估算（P50）（一級重點）（選擇題）收益法是通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值。收益不等折現率評估值 收益額 （1+r）n 收益相等 資本化率評估值收益額 1 r x （1+r）n13資產評估方法的選擇應考慮的因素（P54）（二級重點）（選擇題、簡答題）1. 必須與資產評估價值類型相適應2. 必須與評估對象相適應3. 還要受可搜集數據和信息資料的制約第三章機器設備評估本章主要涉及4節內容，我們總結出重點具體包括以下

12、幾點：1重置核算法估算機器設備重置成本（P68）（二級重點）（選擇題） 分別估算機器設備各構成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法2物價指數法估算機器設備重置成本（P77）（一級重點）（選擇題）設備重置成本歷史成本x（評估基準日定基物價指數設備構建時定基物價指設備重置成本歷史成本x（1+物價變動指數）3規模經濟效益指數法（產量）估算機器設備重置成本（P81）（二級重點）（選擇題） 規模經濟效益指數法是根據設備的生產能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。被評估設備的重置成本被評估設備的產量x參照物設備的重置成本 參照物設備的產量“x”稱為規模經濟效益指數4機器設備實體性貶值的估算（P82）

13、（一級重點）（選擇題、計算題）實體性貶值重置成本x（1-成新率）成新率 設備尚可使用年限 設備已使用年限設備尚可使用年限 x100%注意：設備的實體性貶值率或成新率的估測可以分別使用年限法、觀察分析法、修復費用法5機器設備功能性貶值的估算（P88）（一級重點）（選擇題、計算題） 功能性貶值屬于技術落后引起的復原重置成本更新重置成本6機器設備經濟性貶值的估算（P90）（一級重點）（選擇題、計算題） (1)由于生產能降低造成的經濟性貶值 經濟性貶值率1-(實際生產能力原生產能力)xx100%“x”規模經濟效益指數（2）由于收益減少造成的經濟性貶值經濟性貶值設備年收益損失額x（1-所得稅率）x（P/

14、A,r,n）7機器設備采用成本法估算其評估值（歷年考試中的計算題都出現）（一級重點）（選擇題、計算題）8市場法評估機器設備選用的參照物的比較因素（P93）（二級重點）（選擇題）個別因素、交易因素、時間因素、地域因素本章備注：實體性貶值可修復性損耗引起的貶值不可修復性損耗引起的貶值不可修復性（重置成本可修復）x貶值率機器設備鑒定的目的是通過評估對象的存在狀態，為價值判斷提供依據。機器設備不具備獨立的獲利能力，所以采用的評估方法是成本法、市場法機器設備的鑒定按其工作階段分為：1. 統計性鑒定（名稱、型號、規格等）宏觀鑒定（指大的方面整個生產過程）、微觀鑒定（指個別性單臺）2. 判斷性鑒定（專業工程

15、技術人員在現場判斷新舊程度、剩余經濟壽命）第四章房地產評估本章主要涉及6節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：1基準地價的定義（P105）（二級重點）（選擇題、名詞解釋） 基準地價：（大面積評估的區域平均價格） 指城鎮國有土地的基本標準價格。2標定地價的定義（P105）（二級重點）（選擇題、名詞解釋） 標定地價：（政府評估的具體地塊的地價） 是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和 政策作用下，具體宗地在一定使用年限的價格。3影響地產價格的一般因素（P109）（二級重點）（選擇題）（1） 行政因素（國家對土地價格的干預）（2） 社會因素（社會發展狀況和治安程度）（3）

16、 經濟因素（國民經濟是否處于良性循環）（4） 其他一般因素（人口、心理因素）4采用市場法對土地的價值進行評估（P124）（一級重點）（計算題） 容積率建筑物面積 土地總面積 容積率修正系數待估土地容積率與地價相關系數 比較案例容積率與地價相關系數 土地使用年限修正系數1-1/（1+r）m待估土地現值 1-1/（1+r）n比較案例現值 m：待估土地使用權剩余年限 n：比較案例土地使用權剩余年限5采用收益法對土地的價值進行評估（P131）（一級重點）（選擇題、計算題） 土地收益法：指通過預測土地未來產生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現值之和，從而確定土地評估值的方法。 A 1 P=

17、r X1-(1+r)nP土地使用權評估值A土地收益r還原利率n土地收益年限土地收益分實際收益和客觀收益土地收益包括有形收益和無形收益6采用成本法對土地的價值進行評估（P135）（一級重點）（選擇題、計算題）土地評估值土地取得費土地開發費稅費利息利潤土地增值收益利息土地取得費x土地開發期x相應利息率 土地開發費x土地開發期x相應利息率x50%土地增值收益（前面所有相加）x增值收益率7采用假設開發法對土地的價值進行評估（P139）（二級重點）（計算題）地價樓價建筑費專業費利息利潤稅費租售費用樓價：土地開發建設后的轉讓價建筑費：土地開發的具體產品專業費：設計費8建筑物評估時需考慮的因素（P146）（

18、三級重點）（選擇題） 物理因素、環境優劣的影響、經濟地理因素、新舊程度、用途、產權、政策因素、供需狀況、其他9采用殘余估價法對建筑物的價值進行評估（P180）（二級重點）（選擇題）建筑物與基地合并收益建筑物純收益基地純收益基地的純收益土地價格x土地的還原利率建筑物的收益價格 建筑物的純收益 建筑物的還原利率建筑物的折舊率第五章無形資產評估本章主要涉及7節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：1無形資產轉讓的最低收費額的決定因素（P191）（三級重點）（選擇題）1. 重置成本2. 機會成本無形資產最低收費額重置成本凈值x轉讓成本分攤率無形資產轉讓的機會成本2無形資產利潤分成率的估算（P194）（

19、二級重點）（選擇題） 利潤分成率追加利潤現值 利潤總額現值 x100% 追加利潤現值追加利潤 1+10%n 利潤總額現值追加利潤占利潤總額百分比1+10%n無形資產的利潤分成率：1.邊際分析法 2.約當投資分成法折現率包括：無風險利率、風險報酬率、通貨膨脹率3無形資產的成本特性（例如“商標”）（P199）（二級重點）（選擇題）1. 不完整性（科研費用從當期生產經營費用中列出）2. 弱對應性（第十次研究成功，不能把前九次的費用都算在第十次）3. 虛擬性4采用財務核算法估算無形資產的重置成本（P200）（二級重點）（選擇題）無形資產重置成本（物質資料實際耗費量x現行價格）（實耗工時x現行費用標準）

20、5專有技術的特點（P216）（三級重點）（選擇題）專有技術是指未經公開、未申請專利的知識與技巧。特點：1、實用性2、新穎性3、價值性4、保密性6采用收益法對專有技術的價值進行評估（P219）（一級重點）（選擇題、計算題）專有技術評估值各年專有技術收益 x 1 （1+r）n各年專有技術收益（收入費用）x專有技術分成率7采用割差法對商譽的價值進行評估（P239）（一級重點）（選擇題、計算題）商譽的評估值企業整體資產評估值企業的各單項資產評估值之和商譽的評估值可以是正值或負值。當商譽是負值時有兩種可能：1.虧損企業2.收益水平低于行業或社會平均收益水平的企業注意：從第六年開始，以后各年凈利潤為15萬

21、元，資本化率10%，則第六年的公式 15 1 10% x（1+10%）58采用超額收益法對商譽的價值進行評估（P240）（二級重點）（選擇題）超額收益資本化價格法：商譽的價值企業預期年收益額行業平均收益率x企業單項資產評估值之和 適用資本化率超額收益折現法：商譽價值企業預期超額收益 （1+r）第六章流動資產評估本章主要涉及3節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：1流動資產的評估特點（P248）（三級重點）（選擇題）（1）流動資產評估時單項評估。（2）必須選準流動資產評估的基準時間。（3）既要認真進行資產清查同又要分清主次，掌握重點。（4）流動資產周轉速度快，變現能力強。2在庫低值易耗品的評估

22、（P254）（二級重點）（選擇題）3在用低值易耗品的評估（成本法）（P255）（二級重點）（選擇題）在用低值易耗品評估值全新現行市價x成新率成新率（1-低值易耗品實際使用月數可使用月數）x100%4在產品采用成本法的評估（P256）（二級重點）（選擇題）（1） 按價格變動系數調整原成本（2） 按社會平均工藝定額和現行市價計算評估值（3） 按在制品的完工程度計算評估值5在產品采用市場法評估的適用條件（P256）（三級重點）（選擇題）適用于因產品下馬，在制品和自制半成品只能按評估時的狀態向市場出售情況下評估。6產成品采用成本法的評估（P260）（二級重點）（選擇題）當評估基準日與產成品完工時間接近

23、：產成品評估值數量x單價不接近：產成品評估值數量x（公藝定額x材料單價工時定額x單位工資）7應收賬款評估基本公式中預計壞賬損失確定的方法（P263）（二級重點）（選擇題）1. 壞賬估計法。（按照比例來算，用以前的壞賬以前的應收賬款余額）2. 賬齡分析法。（在沒有賬可查詢的情況下只能分析拖欠時間來判斷）8應收票據的評估（P266）（二級重點）（選擇題）（1） 按本金加利息應收票據評估值本金x（1+利息率x時間）（2） 按應收票據的貼現值計算應收票據評估值票據到期價值貼現息貼現息票據到期價值x貼現率x貼現期第七章長期投資及其他資產評估本章主要涉及4節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：1長期投資

24、的概念（P270）（三級重點）（名詞解釋）指不準備在一年內變現的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。2長期投資評估的特點（P271）（三級重點）（選擇題）（1） 是對資本的評估。（就是投資者其實是把自己的資本投入出去）（2） 是對被投資企業的償債能力和獲利能力的評估。3非上市債券的評估（P274）（二級重點）（選擇題）不能進入市場自由買賣的債券無法通過市場取得現行市價，主要采取收益法進行評估。根據非上市債券還本付息的方式，把債券分為兩類：（1） 每年支付利息，到期還本（2） 到期一次還本付息4股票清算價格、內在價格含義（P277）（二級重點）（選擇題、名詞解釋）清算價格：指企業清算時，每股

25、股票所代表的真實價格。內在價格：是一種理論依據，是根據證券分析人員對未來收益的預測而折算出來 的股票現時價格。市場價格：是指證券市場上買賣股票的價格。5清算價格、內在價格、市場價格與股票評估值的關系（P277）（二級重點）（選擇題）6非上市股票優先股的評估（P278）（二級重點）（選擇題）P= A r 優先股的評估值優先股收益（1+r）n優先股收益股數x面值x股息率7非上市股票普通股的評估（P280）（二級重點）（選擇題）第八章企業價值評估本章主要涉及5節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：1企業價值評估的定義（P289）（二級重點）（選擇題名詞解釋）企業價值評估是指注冊資產評估師對基準日特

26、定目的下企業整體價值、股東全部權益價值、部分權益價值進行分析，估算并發表專業意見的行為和過程。2企業價值評估的特點（P290）（二級重點）（選擇題、簡答題）企業價值可以通過兩種途徑評估：（1） 對組成企業的各單項資產價值分別進行評估，在此基礎上匯總單項資產的評估價值，從而形成企業價值。（2） 把企業作為一個獨立的整體，根據企業的獲利能力、資產使用效果、市場條件等因素確定企業的評估價值。3企業獲利能力考慮的因素（P297）（二級重點）（選擇題）（1）企業所屬行業的收益 （2）市場競爭因素 （3）企業的資產結構和負債比例（4）企業的經營管理水平4企業流動比率的計算（P299）（三級重點）（選擇題）

27、流動比率流動資產 流動負債 流動比率越高償債能力越強5企業存貨周轉次數的計算（P302）（二級重點）（選擇題）指一年內企業庫存商品的周轉次數。存貨周轉次數年銷貨成本存貨平均余額存貨平均余額（期初存貨余額期末存貨余額）2存貨周轉天數360/存貨周轉次數6企業市盈率的計算（P305）（三級重點）（選擇題）市盈率普通股市價 每股利潤7企業價值評估收益法的應用（歷年考試中的計算題）（P306）（一級重點）（計算題）企業價值評估的假設前提是持續經營，且經營期限是收益法應用于企業整體評估的形式有兩種：1.年金資本化法2.分段法1. 年金資本化法：企業整體資產評估值企業年金收益資本化率2. 分段法：企業收益

28、前一階段不相等，從第n1階段相等 R Rn+1 1 (1+r) r x(1+r)r是折現率r是資本化率8折現率和資本化率確定的原則（P313）（二級重點）（選擇題）（1） 折現率和資本化率應不低于安全利率（2） 折現率和資本化率應與收益額口徑保持一致（3） 折現率和資本化率應參考同行業平均收益率而定9折現率采用系數法的估算（P314）（二級重點）（選擇題）風險報酬率的估算方法：1. 系數法2.風險累加法企業風險包括：系統風險和非系統風險系統風險：即市場風險非系統風險：由于公司投資決策失敗導致產品的市場占有率降低，可以通過多元化投資組合來消除。系數是反映某種股票隨市場波動的趨勢。1某支股票的收益

29、率隨整體市場同步運動，這種股票稱為平均風險股票。1，該股票風險高于社會平均風險。社會平均收益率無風險報酬率風險報酬率被評估企業風險報酬率（社會平均收益率無風險報酬率）x10經營風險投資的定義（P315）（二級重點）（選擇題、名詞解釋）經營風險主要是指企業在經營過程中，市場需求、要素供給，以及同類企業間的競爭給企業未來預期收益帶來的不確定性影響。11折現率采用風險累加法的估算（P316）（二級重點）（選擇題）第九章資產評估報告本章主要涉及3節內容，我們總結出重點具體包括以下幾點：.資產評估報告的分類（P330）（二級重點）（選擇題）（1）按照資產評估的對象劃分，資產評估報告可以分為單項資產評估報

30、告和 整體資產評估報告。（2）按資產評估工作的內容分正常評估、評估復核和評估咨詢。（3）評估生效日根據評估項目的目的和作用不同分為追溯性評估、現值性評估和預期性評估。2現值性評估、追溯性評估的定義（P332）（二級重點）（選擇題、名詞解釋）現值性評估：指基準日與報告日期是相同或接近的。追溯性評估：指需要確定過去價值的評估，即評估基準日早于報告日。預期性評估：指資產未來價值評估。評估報告分為：完整評估報告、簡明評估報告、限制評估報告3完整評估報告與簡明評估報告的區別（P332）（二級重點）（選擇題）區別在于其內容和數據的繁簡4限制評估報告與其他評估報告的區別（P332）（二級重點）（選擇題）區別在于限制評估報告所提供的信息并不適用于客戶之外的任何第三者。部分資料和數據只體現在工作底稿中。5資產評估報告