1、貴陽市土地一級開發簡述目錄一、國家政策回顧2二、國家土地政策研讀4三、貴州土地一級開發的配套政策背景5四、貴陽市土地開發政策研讀6五、土地開發模式7六、土地整理概述7（一）純一級開發8（二）一、二級捆綁聯動8（三）成功案例9（四）投資分析9（五）溢價分析10（六）一、二級聯動10七、風險控制11一、國家政策回顧1、國務院55號令。1990年5月19日，國務院發布實施中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例（國務院令55號）。55號令第13條規定：土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣方式。這是目前有關國有建設用地使用權招標拍賣出讓最早的行政法規。2、城市房地產管理法。1994年7

2、月5日全國人大常委會通過、第29號主席令公布中華人民共和國城市房地產管理法，1995年1月1日起施行。城市房地產管理法第12條規定：土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。這是目前有關國有建設用地使用權招標拍賣出讓最早的法律。3、國辦發199939號。1999年5月10日，國務院辦公廳下發了關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知（國辦發199939號）。規定“商業、旅游、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以招標、拍賣方式提供。”這是國務院首次對招標拍賣出讓土地使用權提出明確和較為嚴格的要求。4、國務院15號文。2001年5月9日，國務院下發了關于加強國有土地資產管理的通知（國

3、發200115號）。15號文明確提出：各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。經營性用地必須招標拍賣出讓作為國家政策，第一次寫進國務院文件，第一次明確了招標拍賣出讓的界限，為經營性用地協議出讓亮起了“紅燈”，對國有土地資產管理具有歷史性的意義，也為國土資源部出臺11號令提供了政策依據。5、國土資源部11號令。2002年5月9日，國土資源部發布招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（11號令），7月1日起施行。11號令明確規定：第一次明確了商業、旅游、娛樂和商品住宅各類經營性用地，必須實行“招拍掛”出讓。至此，我國的土地供應終結了以往行政色彩頗濃的協議供地方式，是土地市場發展史上的一個里程碑。6、國

4、務院28號文。2004年10月21日，國務院下發了關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發200428號）。28號文明確提出：除按現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。7、2006年，國務院關于加強土地調控有關問題的通知（國發200631號）進一步明確要求：“工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓。”8、在2006年8月1日起實施的招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規范明確了：對招標拍賣掛牌出讓方法、程序和標準做了很細致具體的規定，并且提供了操作范本，出讓公告、競買須知、成交確認書及競買申請都提供了格式文本。同時提出了一個新名詞：用地預申請（

5、香港流行的“勾地”），單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格，以預防流拍。相當于協議出讓，以市場形式取得。9、2007年3月16日，新頒布的中華人民共和國物權法對土地招標拍賣掛牌范圍進行了明確規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地應當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。”工業用地招標拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規定。10、國土資源部39號令。2007年9月28日，國土資源部發布招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（39號令），2007年11月1日起施行。這次修改的總體思路是：保持11號令的總體框架和主

6、要內容不變，著重對與物權法有關的內容進行修改完善，同時針對11號令在實施過程中存在的突出問題，進行了完善相。11、國發20083號文。2008年1月3日國務院發布關于促進節約集約用地的通知，通知第11條要求：完善建設用地儲備制度，完成必要的前期開發，縮短開發周期，土地前期開發要引入市場機制。這就使土地一級開發有了法律依據。二、國家土地政策研讀1、國有建設用地使用權出讓有四種形式：招標、拍賣、掛牌、協議，11號令規定之前是3種形式，即招標、拍賣、協議。11號令增加了掛牌形式。2、招標、拍賣、掛牌三種方式選擇哪種方式操作問題。理論上，招標、拍賣、掛牌三種方式是同等的，政策上沒有明確三者的區別。39

7、號令沒有規定哪種性質的土地必須以招標方式供應，哪種性質的土地必須以拍賣或掛牌方式供應。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標方式供應，也可以拍賣或掛牌方式供應。對開發商來說，同一宗地，可能以招投標方式競得，也可能從拍賣市場上取得，可在政府土地有形市場上摘牌取得。3、土地一級開發有了法律依據，通過引入市場機制，完成土地前期開發，推行凈地出讓原則。凈地和熟地出讓可以縮短開發建設周期，盡快建成項目，完成拆遷安置和基礎設施配套后，再實施出讓，這是國家政策倡導的，生地出讓是不規范行為。4、構建和諧社會，緩和拆遷矛盾，制止屯地行為，杜絕暗箱操作（由于有客觀背景和原因，政府有清醒認識）是政府宏觀目標，

8、由于征收和拆遷主體是政府，土地一級開發方式是有利于解決以上問題的一種重要方式和手段。三、貴州土地一級開發的配套政策背景1、2002年9月10日起實施的貴州省土地開發整理管理規定第六條、十四條明確：積極推行土地整理,堅持誰投資、誰受益的原則，鼓勵社會各界依法投資土地開發整理。明確提出社會資金可以進入土地土地收儲和開發整理（一級開發）工作。同時對土地一級開發的規劃、管理、驗收、資金等的操作流程給予了明確。2、2003年3月1日起施行的貴陽市土地儲備暫行規定明確賦予土地儲備中心2個職能：土地開發整理和土地儲備，同時細化了土地一級開發的規劃、管理、驗收、資金等的操作流程。至此，貴陽的土地一級開發有了法

9、律依據和具體操作方案與流程。3、2009年1月1日起試行的貴陽市國有建設用地使用權“凈地”出讓工作實施意見（試行）更進一步細化具體操作流程和程序，同時明確：為防范開發企業閑置和“圈占”土地，原則上全市范圍內以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地須達到“凈地”出讓條件。通過直接指定或者招標方式選擇土地一級開發實施單位，市土地礦產資源儲備中心與一級開發實施單位簽訂土地一級開發委托合同，合同價款包括儲備土地開發的預計總成本、管理費（不高于審定成本的2%）、利潤（不高于審定成本的8%）以及儲備土地開發地塊出讓收入中一定比例的增值收益。云巖區、花溪區按本實施意見自2009年1月1日起進行試點，總結經驗后

10、再向全市推開，其他區也可參照執行。云巖貴中土地開發暨基本建設投資開發管理有限公司也是在這樣的政策背景下成立，進行貴陽市云巖區所有的土地一級開發。4、2009年9月18日發布的貴陽市土地開發整理項目及資金管理辦法（試行）正式決定：土地開發整理項目資金實行預決算管理制度，項目實施單位必須嚴格按照批準的預算執行，超預算支出，一律不予補助。本辦法進一步細化資金使用和管理、項目審計等操作辦法。1、雖然今年6月份貴陽市還在出讓生地，在2011年1月19日實施的國有土地上房屋征收與補償條例（明確規定：市、縣級人民政府為征收人；建設方禁止參與拆遷。）后，貴陽市基本沒有了生地掛牌空間，將逐步過渡到熟地掛牌的開發

11、模式。2、由于貴陽屬于經濟相對滯后的三線城市，經濟實力差，這種周期長，前期投入大的土地一級整理開發項目，對于既要為政府運轉、市政、基礎建設等籌集資金，又被切斷地方融資平臺的的土地財政政府來說，有巨大的資金缺口和壓力。要實現凈地掛牌的目標，只有引入市場機制進行土地一級開發，至此社會資金才有了進入國家壟斷的土地一級開發的機會。彌靶施熾雌帛五、土地開發模式1、生地掛牌模式（初始階段，已經喪失發展空間。）2、生地熟掛模式（過渡階段）3、土地一、二級捆綁掛牌模式（中間階段）4、土地一級開發模式（成熟階段）5、土地一、二級聯動開發模式（成熟階段）6、熟地掛牌模式（成熟階段）mt宦謝闌饑羽啪啜券肩醸I腿鼠裂

12、竝蠟能驢g黜M購種刑杠幗鼎孵毗社）j翹址婕護窮m1僦翩B翱代遇鑄前墩范眈£從Mi軸翳瞄珊彌社撇詐諭妙脫驗土wtt制）,皿鵬哪號灑鮒j饑r-q,:ftM.-U11M.X丄«X工二爰占匚吐V二.Ir*-£一善一!宜A辿Hn粘廠-s.-onW六、土地整理概述由于民營企業沒有土地一級開發的資質，需要先與貴陽市政府賦予以及土地開發權的公司簽訂委托土地一級開發協議，比如城投、建投、貴中公司等，同時與當地政府簽訂一份招商引資協議給予政策支持和開發利潤保障，促使民企與當地政府的一級開發企業聯合進行土地一級開發，實現凈地掛牌的目標目標。（一）純一級開發1、根據貴陽市土地利用總體規劃

13、、貴陽城市總體規劃及其他專業城市規劃，確定土地整理方案和范圍，進行土地一級開發。2、工作內容：一級開發范圍內的土地征用、配套建設、安置房建設等。3、按照“統一規劃、統一征收、統一儲備、分步實施、整體核算、分項預撥，總體平衡、資金封閉運行”的原則實施。4、政府給予用地指標平衡，優先安排掛牌、財政撥付、利潤保障等的政策支持與保障等。（二）一、二級捆綁聯動1、以本該政府建設的基礎設施（含公建、市政）建設投資（含代建）直接換取房地產二級開發.2、土地捆綁掛牌，基礎設施建設換取土地，進行土地整理與房地產開發一二級聯動。3、工作內容：一級開發范圍內的土地征用、配套建設、安置房建設、二級開發等。三）成功案例

14、1、最早的中天城頭的水東路土地一級開發2、廣東廣晟集團三馬片區開發3、龍開辦的龍洞堡片區開發4、即將實施的幾十個貴陽市棚戶區舊城改造項目也會采用這種方式進行。四）投資分析1、投資強度市區土地一級開發的投資強度大，主要體現在拆遷上；郊區的投資強度較小，也主要是拆遷較少。2、投資周期由于拆遷的不確定因素較多，市區一級開發的時間成本較高，郊區的一級開發較低3、利潤和分成比例據了解，三馬片區土地一級開發的溢價分成是3：7；水東路的土地一級開發的溢價分成是4：6，6和7是企業所得。土地一級開發的管理費2%，投資利潤為8%，資金成本是35%，一起13%,這是整個項目的利潤，而不是年度利潤，如施工利潤為15

15、%，那么整個項目的開發利潤是28%，如時間跨度為2年，一個地塊那么年度利潤也就是15%。這種投資強度大，時間跨度長的土地一級開發項目如果沒有溢價分成，民企都不會做，國企勉強可以接受。（五）溢價分析1、以前一般區及財政在土地出讓金收益上10%交市級財政，90%區級財政所的，90%中的60%左右區及可以支配，也就是土地出讓金最多的54%可以作為利潤考慮。2、按照現在的土地一級開發游戲規則，土地溢價部分是：土地掛牌成交金額土地整理成本2%管理費投資收入8%-交納市級財政部分。3、那么溢價部分多少一般來說要由土地位置、房地產發展的行情來決定，一般政府會給予保底。所以房地產發展情況、國家政策調整、整理范

16、圍的選擇對以后收益有決定性的影響。（六）一、二級聯動1、投資強度大、戰線長、利潤空間大是一二級聯動的顯著特點。2、根據這個特點要求企業必備幾個要素：資金充足、管理團對專業素質強、掌握政策用足政策、立足長遠的戰略意識堅定、項目選擇合理。七、風險控制1、拆遷風險拆遷風險主要有六個方面，拆遷概算不準確，與實際需求發生較大誤差，造成資金準備不足；拆遷資金不能及時到位，造成半拉子工程，可能發生前面被拆遷戶和后面將要被拆遷戶的拆遷成本有較大區別時，造成前面被拆遷戶的反悔和起義，而增加時間成本和拆遷成本；拆遷方案是否合理及能否按照預先的設計方案執行下去，影響項目效益和收益率；在保證資金的情況下，拆遷時間成本

17、是否可控。拆遷隊伍的選擇需要仔細考察，選擇服從管理，聽從指揮，不走歪門邪道的隊伍，因為選擇不當可能派生很多內部和外部糾紛，難以善后。拆遷要點：A、預先三方（政府、隊伍、業主）要做好周密詳細的溝通，設計好方案。B、要與當地政府與管理單位（村干部、居委會、房管所、城管、公安）積極溝通并提前做好相關準備工作（丈量面積、確權、調查、控違、拆違、拆遷建議等），要樹立開發一片致富一方的理念，把村干部變成自己人和發財致富的培養對象，樹立他的威信和榜樣作用，以利于拆遷推進的力度與進度。C、農房、私房、中心城區商品房的拆遷屬性和空間點地不同，難度不同，前期準備工作也不相同，既有共性，又有個性，要區別對待，要資金充足且一鼓作氣，夾生飯是拆遷大忌。D、特別需要關注的是農房拆遷時要考慮和解決失地農民的生存與就業問題，處理得好非常有利于農房拆遷。2、外部環境和政策風險外部環境和政策風險包括自然環境、經濟環境和社會環境因素的影響，主要有：金融政策和財政政策、土地政策、住房制度不可抗變動等人為風險。其中最直接的是土地開發政策、金融政策和財政政策。這一風險在人治的中國政治環境下，需要密切關注。在實施項目的過程中，保持良好的人脈關系建設和維護，避免人為風險和內耗；要了解并掌握國家政策和地方政策，并預測國家和地方政策未來的房地產政策變化方向，根據政策變化情況及時調整思路與節奏，以適應