1、新版城鎮土地估價規程應用說明二零一五年六月一、修訂的主要內容1、結構調整12、概念調整23、要求調整64、文字調整10二、報告撰寫中需要注意的事項1、報告整體需要注意的要點102、報告撰寫的注意事項113、檔案資料的管理要求14、修訂的主要內容1、結構調整原城鎮十.地估價規程X新城鎮土地估價規程,前亙1范圍2引用標準3總則4估價原則及價格影響因素5基本估價方法6基準地價評估7宗地地價評估8主要用途土地價格評估9其他權利土地價格評估前百1范圍2規范性引用文件3術語和定義4總則5價格影響因素6常用宗地估價方法7基準地價評估8宗地地價評估程序9不同用途土地價格評估10不同權利土地價格評估A收益還原法

2、原理及公式B市場比較法原理及公式演變C基準地價評估用表D名詞解釋E估價報告規范格式A收益還原法原理及公式B基準地價評估用表C基準地價成果圖式D現場勘查用表E土地估價報告及技術報告（評估工作底稿）規范格式需要重點關注的是：現場勘查用表一一估價師現場查勘時需要填寫現場勘查用表，需要有估價師簽字，報告存檔中和電子化備案的過程中作為必備的附件材料。2、概念調整新規程第一章中的“術語”內容是原規程附件中的名詞解釋，增加了公示地價、標定地價、課稅地價、土地估價的概念，刪除了熟地價格、毛地價格、生地價格、估價期日、基準地價更新、征地費用的概念部分概念做了調整，修改前后概念對比如下:修改前土地價格：是指土地的

3、購買價格，是土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其權利特征是出讓土地使用權。基準地價：是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。標定地價：標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區域的標準指導價格。市場比較法：是根據市場中的替代原理，將待估土地與具修改后地價：在市場條件下形成的土地權利價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理的價格和

4、在特定市場條件下形成的市場關聯各方可接受的價格。無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建設用地使用權的權利價格，其空間內涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據權屬劃分，單獨界定為地下空間使用權或空中使用權價格。基準地價：在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。標定地價：標定地價是政府根據管理需要，評估的標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件下，某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。市場比較法：根據替代原理，將待估

5、宗地與具有替代性的，修改前有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。成本逼近法：是以取得和開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。剩余法：又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較

6、，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。相鄰地區：指待估宗地所處的同類用途的均質地域或緊鄰所在地域的其它均質地域。修改后且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。成本逼近法：以取得和開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。剩余法：在測算完成開發后的不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。公示地價系數修正法：利用城鎮基準地

7、價（路線價）、標定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。相鄰地區：與待估宗地用途空間緊鄰的均質地域。修改前修改后地價指數：指運用一定的統計方法將特定區域內某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數。地價指數：特定區域內，某一用途、某一時期的地價水平相對于某一基準日期地價水平的變動指數。綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產生的未來純收益轉化為價格的比率。綜合還原率：是將土地及其地上建筑物共同產生的未來純收益還原為某一期日的不動產價格的比率。土地

8、還原利率：是將土地產生的未來純收益轉化為價格的比率。土地還原率：是將土地產生的未來純收益還原為某期日的土地價格的比率。建筑物還原利率：是將建筑物產生的未來純收益轉化為價格的比率。建筑物還原率：是將建筑物產生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價格的比率。城鎮拆遷安置費用：指用地單位為取得城鎮國有土地使用權而與原土地使用權人發生的拆遷補償的各項客觀費用。主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。征收補償費：征收土地和地上建筑物、構筑物及其他附著物所發生的區域性、客觀補償性費用之和。土地取得費：指用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用。土地取得費：為取得土地權利而支付的各項區域性客觀費

9、用。土地開發費：是為使土地達到定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發費用。土地開發費：為使土地達到定的開發建設條件而投入的各項區域性客觀費用。主要涉及宗地內外的土地開發投入費用。修改前修改后土地增值：是待估土地因改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加，是土地開發后市場價格與成本價格之間的差額。土地增值：是待估土地因用途改變或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加。標準宗地：是在城鎮的一定區域內設定的，具深度、寬度、形狀、用途等特征在該區域內具有代表性，使用狀況相對穩定又起示范及比較標準作用的宗地。標準宗地：在均質區域內確定

10、的，其深度、寬度、形狀、用途、開發利用狀況等特征在該區域內具有代表性，使用狀況相對穩定，能夠起示范及比較標準作用的宗地。標準深度：指在城鎮中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。標準深度：隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。里地線：標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區域稱為臨街地或表地，里地線以外的區域稱為里地。里地線：標準深度的連線。公示地價：以維護經濟和市場的平穩健康發展為目標，遵循公開市場價值標準評估，并經政府確認，公布實施的地價。包括基準地價、標定地價、課稅地價等。課稅地價：為課稅需要，以基準地價、標定地價為基礎測算，并由政府

11、確定的，作為計稅依據的土地價格。3、要求的調整關于技術體系與技術途徑由原規程的基準地價評估體系和宗地地價評估體系調整為宗地地價評估技術和區域地價評估技術。將基準地價、路線價、標定地價等公示地價的評估體系包含在區域地價評估技術中。關于估價原則新規程中保留了替代原則、最有效利用原則、預期收益原則、供需原則、貢獻原則。剔除了報酬遞增遞減原則和變動原則。調整的生發點是：城鎮土地估價規程是技術規程，需要更多的反映土地估價技術，保留的原則與估價方法的選用有密切的關系，剔除的原則以及沒有增加的合法原則、謹慎原則更多的是經濟學中或者從事土地估價業務時需要遵循。關于方法選用新規程在評估方法選用上做了調整，一般宗

12、地評估需選擇適宜的兩種以上評估方法。針對特殊情況，提由了“評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業協會組織專家論證的基礎上可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應在報告中充分披露附具專家論證材料。”的解決方案。注：在假設開發法應用過程中，確定未來開發價值時采用市場比較法，對于宗地評估來講仍然是一種評估方法關于主要估價方法市場比較法基本公式：將年期修正系數進行了單列。比較實例選擇：明確了估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性。地價指數編制：應符合城市地價動態監測技術規范TD/T1009-2007的有關要求。

13、容積率修正系數：當容積率對地價影響較大時，應單獨修ZEo關于其他因素修正：除進行上述修正外，經過充分調查和專家論證，還可根據比較實例與待估宗地的條件差異進行其他必要的修正。收益還原法估算年總收益：應考慮客觀閑置損失。確定年總費用：不動產由租方式的，不再扣除房屋年折舊費。確定折舊年限：利用不動產收益評估土地收益價格時，當房屋經濟壽命早于設定土地使用年限時，應按照房屋經濟壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價格；當房屋經濟壽命晚于設定土地使用年限時，應按照土地使用權期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。剩余法兩種情形的應用：在格式上明確了剩余法應用中的兩種情形，評估現有不動產中所含土地價格，評

14、估待開發土地的價格。利潤測算：采用現金流量法，折現率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。成本逼近法新規程基本保留了老規程的內容，在土地取得費、開發費、土地增值和價格修正中的表述有所調整，增加了其嚴謹性。注：應加強對客觀費用的理解，規程中沒有列舉的，在實際征地過程中客觀發生的，有文件依據的成本費用應計入成本構成。由于增值收益率論證的缺失，建議省內的估價師盡可能避免采用成本逼近法評估宗地價格。公示地價系數修正法方法內涵：三種方法的統稱，包含基準地價系數修正法、路線價法、標定地價系數修正法。基準地價系數修正法：進一步明確了適用范圍。標定地價系數修正法：明確了標定地價系數修正法的應用過程

15、和適用要求。公布標定地價，期日差距不超過1年。關于基準地價制定更新周期：明確基準地價更新視市場情況而定，更新頻率不得低于每三年一次，每隔六年進行全部更新。不同更新方式的要求：明確全面更新應在收集最新地價影響因素資料的基礎之上，重新劃分土地級別和均質區域，局部更新可利用符合要求的地價指數完成。基準地價內涵：將確定基準地價內涵的技術地位進行了明確。“基準地價內涵主要包括基準地價對應的土地權利類型、使用年期、用途、期日、開發利用程度及容積率等開發建設條件。基準地價內涵應根據區域內現狀總體情況，并考慮政府管理需求確定。”資料調查：資料調查內容中增加了土地聯營、合作建房、房屋售價及租金資料。關于不同用途

16、地價評估用途分類：評估中，待估宗地用途的設定宜參照土地利用現狀分類的二級類進行細化，對于具混合用途的待估土地，應分別界定各用途的構成比例。土地估價中，土地用途可分為以下基本類別：住宅用地、工礦倉儲用地、商服用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地。方法選擇原則：新規程中對于不同用途的土地評估均提出了方法選擇的原則，估價師在方法選用的過程中應嚴格遵守。新規程P38-41。不同權利狀態下土地價格評估新規范針對不同權利特征對土地價格的影響，更加科學、清晰的闡述了各類權利狀態下土地評估的技術要點。新規程P42,重點分辨不同權利狀態的評估技術要點。4、文字調整新規程在文字表達中更加規范準確，規范了部分

17、技術用語舊規程新規程征用征收房地產不動廣還原利率還原率基準日期日商業用地商服用地居住用地住宅用地二、報告撰寫中需要注意的事項1、報告整體需要注意的要點封面增加電子備案號。土地估價報告中估價基準日改為估價期日，統改名稱。地價定義新規程明確規定地價定義應注明：在公開市場（或特定市場）條件下、與估價期日、現狀利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的，某種權利特第ii頁征下的土地使用權（或包含其他內容）價格對涉及抵押的估價，估價結果下邊應注明上述估價結果中是否包含法定優先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等。第八和第九項的簽字蓋

18、章必須在一頁上。估價結果一覽表按照新規程要求修改，表格的上方增加估價目的，表里用途和容積率進行了細分。報告有效期統一描述為：本報告的估價結果自提交估價報告之日起一年內有效。附件土地證和房產證等權屬狀況材料需要驗證原件，由估價機構蓋章，最好讓委托方蓋章，否則寫在特殊事項說明里。附件需要附現場勘查表，并由現場勘查估價師簽字。（10）能夠證明簽字估價師現場查勘照片。2、報告撰寫的注意事項第一部分封皮摘要報告的年度編號應與提交報告年度一致，如2014年開始做的報告2015年提交，應使用2015年的報告編號。技術報告關鍵詞，年度寫提交報告年度。技術報告中的結果一覽表上寫“土地估價技術報告編號：（寧）*（

19、2015）（技）字第*號”。土地估價報告中估價基準日改為估價期日第六項地價定義新規程明確規定地價定義內涵為在公開市場（或特定市場）條件下、與估價期日、現狀利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的，某種權利特征下的土地使用權（或包含其他內容）價格。第七項：估價結果：增加：對涉及抵押的估價，應注明上述估價結果中是否包含法定優先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等。第八、九項：土地估價師簽字、土地估價機構蓋章必須在一頁上。土地估價結果一覽表（按新格式填寫）序號變更項新規程變更內容1表格上方內谷新：增加估價目的27K地位置新：無“宗地位置”列3用途新：總列“估價期日的用途”分列“證載（或批準）、實際、設定”用途4容積率新：總列“容積率”分列“規劃、實際、設定”容積率5年限舊：“土地使用權年限”新：“剩余土地使用權年限”第二部分估價對象界定估價報告中的估價對象，要明確估價對象是否為土地還是包括其他內容（如地上建筑物）；如果有其他內容在地價定義里相應說明。土地登記狀況說明估價對象的來源、土地級別和基準地