1、精品文檔 小區業委會2014年度述職報告公文小區業委會2014年度述職報告本屆業委會2012年12月8日經上級批準成立，至2014年12月屆滿。目前已兩年有余。鑒于上次換屆選舉整整歷時一年半的過程，因此本屆業委會討論后決定，提前向上級申請換屆選舉。在行將屆滿前，現對任期兩年余的工作進行回顧總結，便于廣大業主在參與下屆業委會換屆選舉時予以參考。本屆業委會自成立起，就確立了“公平、公正、公開、透明”的理念，并主導創辦了漓江之聲小報。第一個月起就依托小報，宣傳本屆業委會的指導思想、工作方法、處事原則。堅持公開化與透明化，便于全體業主了解與監督。兩年來，本屆業委會按月將工作情況向全體業主開誠布公進行匯

2、報，整個過程應該可以一目了然。現作歸納如下：一，按有關業主委員會的指導文件為要求，本屆業委會特點：1.嚴格遵照物業管理條例第十五條“業主委員會是業主大會的執行機構”等規定行事。2.本屆業委會沒有“拍板權”，最終決定事務的可行性是在有依據的基礎上按程序確立。3.充分依靠與發動全體業主，予以業主知曉權與參與權；4.建立并保持個人對小區事務判斷的表達渠道暢通。（每月小報辟專欄回復業主反饋）5.本著厲行節約，杜絕浪費，以慎重為原則，以小區確實迫切需要維修改造的問題為出發點，嚴格把好小區維修基金與活動經費支出關。6.一切討論決定均文書記錄存檔。二，在兩個方面替全體業主承擔了義務與職責：（1）小區的日常管

3、理。重點對小區的秩序維護、綠化養護、環境保潔；公共部位與設施設備的使用管理和維護；俗稱“四保”；其次車輛停放管理；違章問題等相關業主利益的事。采取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業主信息反饋；2.每月一次例會；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時商討處理辦法。（2）涉及迫切需要.動用維修基金維修與改造共用設施的部分。任期內對車輛管理系統、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄桿銹蝕更換、監控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門銹損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標志安裝、為物業保安添置辦公用椅與巡邏用自行車、南門修

4、建停非機動車雨棚等確立維修改造項目。采用方法是：1.對各方反饋的問題梳理，確實需要維修改造的在小報上確立為議題；2.提供一個充分醞釀的過程，通過座談會或走訪中房等相關部門或請教專業人士；3.走全體業主征詢或業主代表征詢程序后業委會再作確定；4.結果均在小報上予以告知并在宣傳欄公示一周拍照留存，之后還會待成熟后落實。三，組織開展的主要幾次征詢活動的意義：1.2011年石材馬路改造。其實中房出資，只要求業委會出具證明同意施工方進場。根據規則，業委會沒有哪條依據可出此證明，因此組織了第一次全體業主的征詢活動，取得了大多數業主的同意，使小區道路改造得以實現。此次征詢，業主當中存在不同見解得以充分表達，

5、顯現出智慧的、專業的，方法上的思維相當活躍，看到了業主當中蘊藏的才智與力量，對業委會工作啟發很大。事實證明，能讓數據說話，是幫助業委會推動民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。2.道閘改造。道路改造同時，小區車輛進出系統問題提上日程。原道閘年久失修關系到小區安全問題。中房提出：道閘與道路同時改造，或以后業委會自己組織全體業主討論改造，成本代價不同，要求業委會速作決定，以免延誤道路鋪設。這是一項技術系數很高、專業性很強的項目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對本屆業委會是個難題。于是向不少業主上門討教，向相關部門咨詢，匯集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不同報價，組織了第二

6、次全體業主的征詢。同時組織業主參加由廠家用幻燈片形式介紹產品的講座，并開展面對面討論；還組織業主去不同廠家實地考察，與廠長交換意見。本屆業委會本著慎之又慎的精神，前后整整研討了半年之余。最后完全依仗業主的參于與支持，以專業知識，使費用比最初報價得以合理精簡與節約，才使道閘改造得到實現。事實證明大多數業主的判斷與社會住宅小區安全型的封閉式管理的趨勢是一致的。從招聘到選聘。本屆業委會體現“組織與協調”的功能，讓業主自主決定小區事務的實踐，對今后凡決定涉及全體業主利益的事項，尊重每個業主應有的行事權力，保障決定動用維修基金過程的透明度是一個參照。3.綠化養護問題。是業委會上任后碰到的群眾反響最大最棘

7、手的事情。在熱心業主的幫助下，曾聘請專業單位與專門人士對小區綠化進行過多次評估與討論，對每月四萬元承包小區那么大面積的綠化養護均認為“難”。對于“難”的事如何想辦法做好？業委會面向全體業主討教方法，組織了全體業主對小區綠化養護問題專門征詢。這次征詢得到了出乎意料多的反饋意見（小報辟專版進行過連續刊登），促使了物業下決心改變綠化養護不力的面貌，積極采取措施，重新選聘了新的綠化隊。由于業主在征詢表上的獻計獻策，幫助了業委會的操作，做到了把業主對綠化養護的看法及時反饋給綠化隊；在合同約定上注意體現對全體業主整體利益的保護（即不準入私家攬活等條款）。此次綠化養護征詢，是大多數業主的力量，幫助小區綠化養

8、護工作步上規范化軌道。4.車輛收費征詢。本屆業委會借鑒社會上住宅小區的普遍做法，出于對小區現有公共資源的利用與開發來用于小區管理的需要，在車輛管理系統完成更新具備條件的基礎上，組織了全體業主關于車輛是否收費與如何收費的大規模征詢。由業委會組織、居委會監督，業主參與三結合的方式，征詢同樣得到了大多數業主對于小區公共事項的關心與對管理問題的重視。征詢是成功的，數據已作公示。目前限于小區欠物業費問題突出，影響到車輛收費管理的落實。但是征詢的意義顯示：在全體業主共同生活的區域里，可以就共同面對的問題，暢所欲言表達自己的觀點，以大多數人的公共認同感來決定小區事務，是最客觀公正的。希望本次征詢待條件成熟后

9、仍有意義。四，本屆業委會起到的作用1.景觀河水臭。本屆業委會上任之時，水質有異味成為小區居民報怨的突出問題。尤其看到依水而居業主的煩惱，立刻成為本屆業委會首要解決的問題。經業主提供的信息，組織了一次日本專家上門講解水為何發臭與治理原理的座談會，受到啟發。同時主動去有水景的別墅小區了解水治理的方法；又與物業、中房多渠道探討，終于決定用挖涵洞裝大功率抽水泵來促使水流循環達到減少水質異味。運行后，確實以花費較少達到了使水臭狀況改善的目的。2.綠化垃圾堆場成為小區臟亂差突出問題。三方不斷為之尋求解決方法。申請再造垃圾庫房未果；用綠化垃圾粉碎機來減少綠化垃圾占地面積，費用較貴，效果與使用壽命未決。請求鎮

10、環衛所幫忙及時清運，又面臨四年前欠款未付問題；雖然經討論決定同意拿本屆業委會活動經費償還債務，但物業費還是無法承受每月大量垃圾的清運費用。業委會通過數期小報探討對策。終于有心的業主主動提供信息并建議“長華路橋下面有個園林所，是否上門請教綠化垃圾處理問題？”經一起前往，和負責人溝通。業委會委托居委尋求鎮政府幫助，終于促使小區解決了綠化垃圾清運問題，綠化垃圾堆場臟亂差面貌改觀。3.違章問題突出。尤其是擴占公共綠地讓群眾義憤填膺。在業主建議下，本屆業委會代表全體業主向中央巡訪辦、區政府、鎮政府、城建辦寫信反映，要求政府治理本小區違章現象。區社會辦上門座談。但表達的態度群眾不了解。鑒于上通下達不暢，當

11、區拆違辦下小區時，業委會組織愿意參加的業主一起與政府機構的人員進行座談，讓業主的訴求直接與有關部門溝通。不管違章處理今后趨勢如何，本屆業委會為大家謀求對違章問題的治理，是在努力尋求方向。4.恪盡職守，立足本職。兩年里本屆業委會受理業主反饋的問題不少。安全方面：周界報警系統缺失；西涇港電子監控設備虛設；家庭安防系統失靈；周界報警因大風影響遭樹枝刮損；監控盲區；攝像頭缺失；小區草坪、大會所、河堤有外來閑散人員逗留；門衛管理上有漏洞；快遞問題；陌生人入私家花園摘果實，業主辦班。車輛管理：車輛亂停放；車位缺失；車輛劃損；車速不減；車輛緩行標志缺失；車輛超噸位入小區；車輛進出系統的遠近刷卡不靈；道閘屢次

12、被撞損壞。環境衛生：南草坪河堤、東、南圍墻邊與大會所周邊垃圾堆積；東西島水質異味、河道死角漂浮物、空房戶建筑與生活垃圾亂堆放、垃圾箱周邊日日臟亂差、狗糞、大會所水道淤塞溢滿惡臭熏天；違章問題：侵占公用綠地與公共道路；占公共水域違章搭建私家親水平臺與涼亭、私辟車庫、違章搭建改變住房外觀面貌；私拔公共綠化；欠繳物業費。綠化養護：東涇港堤岸未修整缺石砌與綠化缺失；綠化廢枝亂堆放，綠化“霉污病”、“滴粘液”、樹枝蟲害；綠化樹枝修剪不到位；東西島綠化養護沒有主干道好；路旁綠化影響駕駛員視線；綠化垃圾堆場南門東西兩處蔓延亂象；綠化帶斑禿黃土朝天。石材道路：疊加小路低洼濕滑；半年的石材道路改造出現的許多問題

13、（小報已作報道）；完工后窨井蓋開裂不平響動；石塊碎裂；下水道淤堵積水；南北大門人行坡道太陡；業主反響大還有：房屋滲漏水，蘆笛會所、大會所游泳池、小區沒會所可以活動；美容院卡善后處理、房屋地基沉降大門開裂、管弄井開裂倒塌、不明異味污染、圍墻墻體開裂、路燈不在適當時開關；西涇港西岸工廠噪音大、裝潢房屋過度；裝潢工人不安時操作影響鄰居休息；養雞；遛狗不纖繩；狗叫聲擾民、藏獒問題、公共親水平臺桌椅陽傘舊損；住戶維修基金賬單疑問。各類糾紛：鄰居綠籬糾紛；電信埋線糾紛；道閘被撞理賠糾紛，車輛碰擦劃損糾紛。5.監督物業管理：1.按合同規定為標準對照，通過每月例會與每月三次巡視以書面記錄提出改進意見，并每季度

14、進行考核（小報已作匯報）。2.從制度上著手，要求建立有依據管理。如：幫助物業在管理上制定門衛管理規定、道閘管理規定、私家養護人員與家政人員憑卡出入制度、制作保安巡視記錄、違章管理記錄、建議確立物業經理接待日制度、以及物業廢棄物品清理清單。3.對被引進的燈箱廣告牌，作為公共收益的新項目，雙方協商制定了補充合同。4.根據本屆業委會續聘時增訂的雙方合同條款中“業委會要對物業員工表現出色予以獎勵”的規定，兩年當中業委會予以落實。增加夏季高溫毛巾等小禮品慰問，年終對員工與表現突出予以鼓勵。代全體業主表示對物業員工的關心與支持，業委會認為激勵方式對促進物業公司加強管理是雙向需要。以上這些措施在物業公司領導

15、與員工的共同配合與協作下，也確實體現出小區物業管理逐步朝規范化方向進步與提高。值此，感謝業主與本屆業委會的溝通，使本屆業委會有機會為大家奔走，多方協調，尋求辦法，為小區推動了一些事情的解決。如：周界報警系統、攝像頭的高清度、道閘問題、圍墻開裂修復、欄桿修復、南北大門維修養護、窨井蓋與路面損壞、安裝道路警示標志與反光鏡與減速帶；添置打撈水面漂浮物用船；解決綠化垃圾堆場；疊加小路改造、添置遮陽傘等。對不能解決的事情也作了再三努力。如：監控盲區；攝像頭缺失；安防系統；車輛亂停放；車位缺失；大會所游泳池、親水平臺與桌椅修建、車輛停放小區公共道路的收費等，相信為以后解決可能是個鋪墊。還有一些問題限于目前

16、的客觀原因，只能留待以后條件成熟后解決，如業主大會的規則議事機制業主公約與物業合同完善等。本屆業委會被半數以上業主推薦，從而有機會為全體業主義務管理小區一個任期。承擔的職責與壓力很大，困難重重。本屆業委會能堅持下來的成員竭盡所能，克服困難，不計得失，放棄自己時間為大家服務。事實上小區確實需要有人替大家承擔起與物業的協調和督促物業管理等一系列工作。而這些工作又必須通過在實踐中不斷摸索，逐步熟悉后才得以累積成經驗。本來的愿望很想為全體業主服務好，但由于受一定的條件局限與工作能力的局限，本屆業委會未能達到當初被業主推薦時的期望程度，謹此深表歉意！再次感謝大多數業主的支持。本屆業委會至換屆選舉完成之前

17、仍會義不容辭替大家繼續盡職。期望全體業主共同配合，因為漓江山水小區是大家共同的家！漓江山水花園第二屆業委會2013-11-31報：房辦、居委、物業附件：本屆業委會主任體會：現作為一個業主，來反觀在業委會工作兩年余的經歷。上任前我剛入住小區，對小區與鄰居沒有實際接觸與了解。上任伊始就面臨困難，無論在業主、業主代表、業委會中，都有蓄積了“激憤”情緒的人要“拍案而起”！經了解，現在社會上大多任職業委會的，都猶如坐在火山口上，確實是個“吃力不討好的生活”。但我的驅動力是，很想了解作為一個普通業主，究竟會涉及到哪些利益層面的問題需要維護？感謝半數以上并不認得我的業主推薦，使我有機會替業主“潛伏”了一次。

18、從不了解到了解，明白了之所以存在“激憤”的內外因諸多合理與不合理又不可避免的因素。其實“主任”做得成不成功并不重要，受內外諸多因素制約。重要的是讓我有機會真正深入調查研究了一次，獲益匪淺。現通過對一些相關政策的了解，結合小區實際狀況作個分析。從業主的立場與角度出發，供愿意了解的業主互通信息、增進認識；供關心小區和諧發展的業主有所思考、供業主在分析判斷作出選擇時有所幫助。從而不失自己任期內做的真正有點意義的事。（以下個人觀點，僅供參考）一，作為商品住宅小區漓江山水花園自主化管理應該構建的基礎1，業主大會自從國家改革開放實行市場經濟體制后，房屋住宅商品化。原來計劃經濟體制時代房管所管理房屋住宅的模

19、式，發生了重大變革。政府下放商品住宅管理的經營權。享有房屋財產權的業主，按樓盤的規模（區域），共同締結參與經濟活動的實體業主大會。而每戶繳納的物業費與維修基金就是業主大會的經濟基礎。依據這個經濟基礎，小區參與市場經濟體制下的商業性操作，按質價相等的原則，聘用物業公司（俗稱“管家”）為小區進行日常管理，實現住宅商品化后的民間自主化管理。而房管部門則作為規則上與技術上操作的指導部門。漓江山水小區作為商品住宅，其實是一個具有相當鮮明經濟特征的實體，但與國企與私企的性質是有區別的。這個經濟實體不分行政級別大小與資本份額大小享有話語權，對涉及小區經濟利益的事務，每個業主享有共同與相等的話語權！而業委會就

20、是為這個經濟實體參與市場經濟體制下的市場活動而設立的機構，它的性質是受全體業主委托，代為操作各項事務或代為行使發言權的執行機構，屬日常處理事務與發言人的性質。因為業委會本身沒有明確的法律地位，它的權力就一定要在以業主為主體的“業主大會”這個實體授權范圍之內。因為是以每戶的經濟利益為基礎的經濟實體，所以強調“公平性”、“公開性”、“公正性”、“透明性”是重要特征。2，業主代表業主大會是業委會的基礎。是小區決定重大事項的主體。當一定區域內的小區業主不可能全部參與共同討論決定小區事務時，應該有一個階梯式的議事程序，即在限定的相鄰戶數內，先推舉產生業主代表，推舉業主代表的正確方式，影響到整個小區經濟實

21、體操作的規范性、公平性、實效性。業主代表應該產生于周邊相鄰的以門號為單位的10戶左右內的業主之中，必須有相鄰業主的推選委托依據，才能行使業主代表的職責，履行聽取意見與采集信息、表達小組意愿的義務，從而代表自己小組參與小區議事程序。業主代表制度的規范與實效，是確定業委會各項事務操作正確性與合理性的基礎，只有業主代表制度健全了，才能保障業委會的規范性。3，業委會業委會是通過全體業主選舉產生，確實是業主大會的核心部件，相當于人體的“心臟”。但是它的功能，是要靠全體業主配合，經絡血脈順暢了，才能有動力。在一個群體性自主化管理的范圍里，性質決定業委會沒有權力。性質又決定業委會要善于調動全體業主運用好自己

22、的權力，作出業主大會的正確決定。確實比管理國企與私企有完全不同的難度。要合乎規范的代全體業主經營小區物業管理，要讓業主大會的“心臟”跳動正常，業委會、業主代表、業主大會應該是一個運作密切的整體。4，制定規則業委會要為“業主大會”實施商業操作，就必須要有依據，這就需要小區首先制定出自己的“議事規則”。這個“議事規則”（包括“業主公約”）應該出之于全體業主對小區管理制度的約定。它的作用是僅限于小區內共同認同與遵守的“法律”文件。“業主大會”、“業主代表”、“業委會”、“議事規則|”是構建商品住宅小區自主化管理的基礎。（哪個環節不健全都會削弱小區自主管理的實際運作能力）。二，業主大會與物業公司作為兩

23、個經濟實體的關系構建的基礎物業公司是經營物業管理業務的企業型經濟實體，與業主之間是平等的主體關系。業主花錢購買服務，其實形成的是兩個經濟實體之間的商業關系。在競聘與招聘階段，物業公司可以傾盡一切讓業主選擇的理由。但實際在聘用階段，處于市場經濟體制下的生存要求，物業公司首先是個“商人”。（有受制于要對方買（服務）的需求，又有強烈的利益最大化的需求）。業主群體與物業公司關系，簡單等同于家庭主人與保姆之間的關系不妥。群體與個體變量數值的不等，意味著價值判斷與受利益顛簸的面積不等。決定兩個經濟實體間服務與被服務的關系，慎重性應該大于個體之間的行為。從漓江山水第一個物業公司第一太平戴維斯（Savills

24、）中國公司（在全球范圍是排名第四房產咨詢企業）被淘汰的這段歷史，其中經驗教訓值得全體漓江業主深刻反思。兩個經濟實體之間相掣肘的應該是合同與相應的監督機制。光有合同沒有監督機制是一紙空文；光有監督沒有合同上的依據相互“不買賬”。當一個物業公司接受業主大會委托，對小區實行專業化管理并獲得相應報酬的過程里，除依照有關法律法規的規定外，相當重要的就是依據雙方合同的約定。而約定的核心應該是雙方物業服務的付費方式。圍繞這一核心，建立應有的“業主花錢購買服務”這一商品質量的安全體系。市場經濟體制下，現有物業服務付費方式有“包干制”與“酬金制”兩種。包干制是業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損

25、均由物業管理企業享有或者承擔。酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。“包干制”與“酬金制”各有利弊。通俗的解釋，就像家庭裝潢時選擇“全包”還是“清包”。每個住戶會根據自己的實際能力來選擇“全包”或“清包”。第二屆業委會通過全體業主投票選擇，是對第一屆業委會招聘東慧物業的續聘。是延續上一屆選擇的“酬金制”，就是一種“清包”形式，相當需要技術“含金量”。（但本小區是否有此實力？）按理酬金制的好處是陽光財務，不會混淆物業與業主之間各自的收入。我們與物業按照合同約定，物業提取物業管理費

26、8%作為酬金，剩下92%的物業費全部是業主的，所有權也是業主的，全部用于物業服務支出，決定權、支配權應該全部在業主手中。根本不存在討要明細賬的問題但實際上，我們雙方之間的合同未體現符合“酬金制”特點的約定。現在的“酬金制”象“包干制”，比“包干制”更不利。因此，業主大會與物業公司的“合同”是基礎，監督機制不能忽缺。在商品住宅小區自主化管理當中，“議事規則”與“合同”屬于硬件建設，配置全不全直接影響到小區的整體管理水準。三，小區現狀現小區無論是議事機制：“業主大會”、“業主代表”、“業委會”與依據文件：“議事規則|”、“合同”，缺乏規范與完善，是小區管理運作的致命缺陷。表現為：A機制不健全1業主

27、代表產生欠規范性。拿到表格填寫就成為業主代表，拿不到就不是，沒有推薦程序。當了業主代表，開會有的來一次或兩次；有的代表沒有一次為小區服務過，缺乏代表性。2業委會也有業主代表類似狀況。作為業主大會的核心部件，欠缺“規則”武裝大腦，就像上課不拿課本。業主的推舉與業委會成員的被推舉都有一定的盲然性。必然“心臟”先天不足，起步上的無序不可避免。B法規制度缺失1議事規則與業主公約是籌委會議論的，沒有實踐經驗的人無法對規則熟悉，更提不出制定與修改意見。雖然在業主代表會上通讀，在小區公示欄里公示，沒有一個全體業主總結與反思的過程，充分醞釀與探討的過程，沒有針對小區存在的具體問題制定規則，規則只能停留在上級的

28、“模板”程度上，實際發揮不了作用。僅僅走了一個程序就被“抽屜”化了。到現在沒有一個業主了解我們小區制定的共同規則是什么。2業委會與物業簽訂的合同，從實踐來看，也僅僅停留在通用的“模板”程度上，沒有在細節上雙方約定條款。物業續聘后，第二屆業委會曾組織愿意參與的部分業主重新洽談合同細節，但是“商品”已經被使用，失去重新更換的條件，所以在原有合同基礎上，沒法突破。c思想認識誤區：1有些業主認為業主大會就是開會。“阿拉這里從來不開業主大會咯”。其實“業主大會”有兩個層面的意思：一，是所有業主組成，是整個小區的最高權力機構，是一個代表經濟實體的標志；二，當關系到對整體業主利益的事情進行決議時，又是一種決

29、議的表現方式。決議方式除集體討論（會議形式）外，還可以書面征詢，公示也是一種方式。但現實當中，有些業主缺乏“主體“意識，沒看到自己投出的一票，可以累積為小區至高無上的最終決議。有些業主對業主代表與志愿者上門征詢不耐煩，不給“好面孔”，存在送上去的“民主權力不要”的現象。,2“業委會是權力機構”，“業委會主任有權”。滋生這種認識與社會大環境、習慣思維方式分不開、與以往常態化的行事習慣分不開。物業管理條例第十五條規定“業主委員會是業主大會的執行機構”。但現實當中，上上下下都認為“業委會是領導”，有“權力”。由此圍繞“權力”之爭在所難免。其實可以理解一些群眾對“業委會”尤其“主任”這個職務的高度敏感

30、性和質疑性。市場經濟體制下，在“開放、搞活”的無限空間里，為小區操作的是“錢”+“權”（顯然）=“利”。這個職務可以將“權、錢、利”拒之于很遠（做到清正廉潔），也可以操作的很近。當制度不完善的情況下，值得質疑無可厚非。3，有一些群眾認為“叫業主征詢啥，許多人并不懂電子產品和石材性能，業委會組織點人弄弄決定算了”，這些“圖省事”或者說“好心”的想法，容易滋生“業委會集權化”。“業主大會”最大的特點就是權益相等。在經濟層面上操作全體業主的錢，除“議事規則|”規定或被委托代理外，替代性的“決定”事務成為常態，勢必缺乏透明度，使“利益小集團化”或者“小區管理私企化”。這種傾向在“業主大會”為主體的規則

31、范疇里有違公平。在小區自主化管理過程中，一種無情質疑“業委會”操控權力，一種又任意姑息“業委會”養權，都對大多數業主帶來不安全感。在“業主大會”實體里，相互之間的關系，除“鄰居”的身份外，由于共同的經濟基礎而不可避免的形成“利益”關系。業委會應該是個公益性的角色，但操作與經濟利益相關的事，勢必會產生兩種狀況：對業委會的所謂“利益”高度敏感，詆毀“公益性”；或以極度的“利益”觀，讓“公益性”不存在。這就是經濟生活讓全體業主面對的現實。四，原因1,職能部門指導問題。小區籌委會是由房管部門與居委黨支部參與全過程的，但還是沒有完善。一方面：商品住宅自主化管理，屬于新生事物，還有待于摸索。另一方面，事實

32、上房管部門只負責“技術”問題，不參與對“受眾群體”的管理；而鎮綜合治理辦負責小區“受眾群體”范圍，但不管“業委會使用鈔票”（技術操作）。而小區自主化管理系統又恰恰是由群體與技術操作互為整體密不可分的。由此造成“業委會”陷于“政體”、“群體”、“業務”三部分的夾縫里，無所適從。作為業委會又要以“核心部件”擔負運行，又缺乏維護保養；既要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草。自生自滅，缺失一體化程序性指導的關心。2業委會問題。作為市場化后的新生事物，確實是個錯綜復雜的核心問題。一方面業委會成員也是普通人，又不培訓上崗，又無經驗，價值標準又不統一，不完善是必然的。事實上，業委會不是單靠熱心就可以做好的，作為受群

33、體委托的經濟層面的操盤手，更需要學會弄懂政策條文；盡量弄懂項目的維修、更新、改造程序；包括審核方案、施工單位資質、產品依據、費用預算和計價方式；懂技術書、說明書、相關圖紙、實施工期、施工質量、安全問題、后期維護事項；尤其弄懂合同制作相當關鍵，能善于具備這一系列方面的相關知識，才不至于拿眾業主的錢買教訓。另一方面大環境對業委會的成熟度制約性太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前業委會無法走出初級階段的水準3,物業公司問題。作為私營企業進入商品住宅小區管理，也是新生事物。摸索當中，基本經營艱難，生存尷尬，微利或不盈利。能否適應市場走出困境，一方面受自身定位、目標與經營理念等因素制約。另一方面，物業公司受21個上級對口部門的管理，不斷調整的政策條款對小區管理有否支撐點？業主反映要求治理的熱點問題與政策條款和措施存在空間時，管與不管都與服務對象矛盾遂起，有損口碑；管理上選擇妥協和姑息不可避免。一個自負盈虧有生存需要的企業，同時為行政職能部門的管理范圍承擔部分管理，又沒有行政部門的權限，可想而知只能扭曲。全體業主與物業公