1、進取性經營指標進取性經營指標政策與市場環境政策與市場環境客戶價格測試與落位客戶價格測試與落位開盤方式開盤方式目目 錄錄本次價格的意義本次價格的意義進取性進取性經營指標經營指標金色城品可研報告07年經營指標銷售量總建面：21417平方米總套數：232套車位數：175個總建面：20360.52平方米總套數：232套車位數：103個銷售價住宅：12000元/平米 其中裝修成本：1200元/平米車位：8萬/個總銷：257004000元住宅：13000元/平米 其中裝修成本：1273元/平米車位：8萬/個總銷：272926760元資金回籠銷售期住宅資金回籠：2007年9月車位資金回籠：2007年11月開

2、盤日：2007/5/20開盤率：大定70-80%住宅清盤：6月30日(8月資金回籠)車位清盤：12月底之前價格高價格高 時間短時間短 速度快速度快高頻快高頻快進取性進取性經營指標經營指標完成指標的策略設想住宅：住宅：1、按13000元/平方米制定靜態價表，按價格區間進行客戶測試與落位。2、根據測試與落位情況，結合銷售率指標對價格作出推導判斷。車位：車位：1、最快可銷售時間在07年11月，如單獨銷售幾乎不可能在年內結算。2、策略： 與住宅價格聯動，隱含3萬元/車價折算入整體房價，每平方米分攤 152元/平方米； 在11月份拿到車位銷售許可證后的一個月內，以5萬元/車位進行促銷， 確保年終車位結算

3、； 一個月促銷期過后，車位價格按10萬元/個銷售。客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位按按1300013000元元/ /平方米制定靜態一房一價表，平方米制定靜態一房一價表，按價格區間進行客戶測試與落位按價格區間進行客戶測試與落位靜態價表價格區間：約靜態價表價格區間：約12000-1500012000-15000元元/ /平方米平方米報價后，截止報價后，截止5 5月月1313日，對來訪客戶進行梳理日，對來訪客戶進行梳理A/BA/B級計級計702702組組進行客戶初步落位進行客戶初步落位客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位702702組組A/BA/B級客戶的來源（客戶面）級客戶的來源（客戶面）項目

4、上南昌里浦東其他浦西金色城品金色城品24%40%36%爵仕悅55%25%20%在主流媒體不能發布情況下，積極全力拓展外圍客戶渠道，吸引外圍客戶對項目的關注，來有效支撐起項目的價格。1、4月24-26日通過陸家嘴軟件園、張江和金橋三地客戶工作地巡展繼續拓 展客戶來源；2、通過中智員工通路（新銳中產）點對點寄發項目明信片；3、對尚東國際、爵仕悅、新里程等來訪但未成交客戶分別進行明信片直郵 和 FOLLOW，充分利用起區域板塊的來訪客戶資源；4、充分利用萬科和易居內部平臺，張貼海報傳遞項目信息；5、充分利用萬客會和易居會客戶資源，進行短信發布和指定會員的資料直郵6、篩選全市46家易居臣信門店，進行X

5、架信息發布和業務員帶看激勵。外圍客戶充分進入，客戶外圍客戶充分進入，客戶來源已經有效得到拓寬，來源已經有效得到拓寬，支持高價格所需的客戶面支持高價格所需的客戶面支撐已經具備支撐已經具備金色城品金色城品A棟棟B棟棟合計需求人數需求人數(組組)345357702組組供求比供求比1:2.881:3.19需求均衡需求均衡客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位4月1日-5月13日來訪客戶需求(A/B級客戶702組)分棟需求分棟需求金色城品金色城品一房二房三房合計套數套數房型配比房型配比56套套24%148套套64%28套套12%232套套100%需求人數需求人數205組組412組組85組組702組組供求比

6、供求比1:3.71:2.81:3平均平均1:3需求比例需求比例29.2%58.7%12.1%定價參考：定價參考：一房一房二房二房三房三房分戶需求分戶需求說明：常規公寓在報出價格范圍區間后，滿足開盤熱銷（80%）的條件 是A/B級意向客戶比例達到1 : 31 : 3。本案已滿足開盤熱銷條件本案已滿足開盤熱銷條件, , 即開盤銷售率預計在即開盤銷售率預計在80%80%左右。左右。樓層房型客戶數量(組) 供求比低區5-9F一房1363871:4.8二房222三房29中區10-14F一房422101:2.6二房137三房31高區15-18/19F一房261051:1.46二房53三房26定價參考：低區

7、均價可提升，中區均價較適中，高區均價需控制定價參考：低區均價可提升，中區均價較適中，高區均價需控制 （即（即通過壓縮價格區間，求得供求平衡，降低客戶流失率通過壓縮價格區間，求得供求平衡，降低客戶流失率）樓層落位情況：樓層落位情況：客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位4月1日-5月13日來訪客戶需求(A/B級客戶702組)客戶扎堆客戶扎堆價格可提升價格可提升客戶量略少客戶量略少價格較適中價格較適中客戶少客戶少價格需控制價格需控制由低區到高區由低區到高區需求翻倍遞減需求翻倍遞減小結 客戶面已經充分拓寬，全市性客戶有效導入，支撐價格的客戶面條件具備根據客戶落位分析，一房均價二房均價三房均價區間報價后

8、客戶需求由低區到高區逐次翻倍遞減，低區均價有提升空間，中區均價較為適中，高區均價需要控制 價格區間被壓縮后，更有利于項目的均衡去化客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位約約12000-1500012000-15000元元/ /平方米平方米約約12626-1482412626-14824元元/ /平方米平方米目前報價區間目前報價區間調整后價格區間調整后價格區間上調上調5.2%5.2%下調下調1.2%1.2%A102102B8787D9999C9090 A/120套根據客戶需求落位，對原靜態一房一價表進行動態修正客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位1 1、房型價差修正、房型價差修正房型落位情況：房型

9、落位情況：房型編號房型面積()套數比例客戶落位情況(組)供求比供求比A A2房2廳1衛1023013%801：2.7 B B2房1廳1衛87.53013%1291：4.3 CC2房1廳1衛903013%791：2.6 D D2房2廳2衛99.53013%381：1.3 E E3房2廳1衛1192812%711：2.5 F F1房1廳1衛54.85624%2111：3.8 GG2房2廳1衛922812%941：3.4 合計：20360232100%7021：3總體需求：一房：總體需求：一房：1:3.8 1:3.8 二房：二房：1:2.86 1:2.86 三房：三房：1:2.51:2.5二房排序：

10、二房排序：B G A =CDB G A =CD三房定價：三房定價：EDED（由于（由于3 3房原先的報價為最低）房原先的報價為最低）房型編號房型面積()套數比例第一次靜態定價（進場前）第二次動態定價（進場后）第三次第三次動態定價（開放示范單位后）A2房2廳1衛1023013%+522+305+136B2房1廳1衛87.53013%-352-286+336C2房1廳1衛903013%-196-208+68D2房2廳2衛99.53013%+392+260-407E3房2廳1衛1192812%-261-195-68F1房1廳1衛54.85624%+718+870+814G2房2廳1衛922812%0

11、+130+542合計：20360232100%注：開放示范單位后，客戶通過現場體驗，房型的需求排序產生了很大的變化。根據需求對房型價差進行修正：根據需求對房型價差進行修正：客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位1 1、房型價差修正、房型價差修正F5454E119119G9292F5454 B/112套房型房型影響樓層影響樓層前次價格系數差前次價格系數差本次價格系數差本次價格系數差E5-18層-454-271G5-18層-454-271ABF5454E119119G9292F5454 B/112 B/112套套幢相對A幢離主干道成山路較近，B幢所有E和G房型噪音影響大2 2、馬路噪音修正、馬路噪音

12、修正客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位AB空調外機位置空調外機位置商鋪頂層平臺皆放置有大功率空調外機，但B B幢E、G房型北窗緊貼著商場空調外機，因此其受影響較大。（A幢離空調外機位置有43m的距離，不考慮設定該系數）。房型房型影響樓層影響樓層前次價格系數差前次價格系數差本次價格系數差本次價格系數差E5-8層-311-203G5-8層-311-1363 3、空調噪音修正、空調噪音修正客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位說明：說明：1、低區價差相對較大，中區和高區基本相同，次頂層較受歡迎， 其差價便增加，而頂層價格次之。2、由于本項目13層（總高16.6m）為商鋪，住宅南面多為6層公 房，采光

13、日照通風不受影響，因此樓層價格的差異可相對其他 個案更小，價差主要表現在視野的開闊性上。綜合以上分析綜合以上分析：此樓層價差能夠更均衡去化所有樓層的房源。樓層差價樓層差價低區：低區：6F-5F145元 7F-6F101元 8F-7F101元 9F-8F65元客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位中區中區：10至14F差價 均為65元高區高區：15F至17F差價 均為65元 18F-17F101元 19F-18F-101元客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位房型價格范圍房型價格范圍房型價格范圍樓層房型單價范圍（元/）總價范圍(元)低區 5F-9F1房13950780877

14、2房12626-137911170235-13834263房12641-130941506934-1560936中區 10F-14F1房143037998042房13089-141251213129-14168823房13157-134111568446-1598725高區15F-19F 1房146488132452房13404-144301242368-14474823房13475-136371606355-1625667 由以上的房型價格范圍來看，1房、2房、3房的低、中、高區價格范圍是符合本案的客戶對于房型、樓層的實際需求。客戶價格客戶

15、價格測試與落位測試與落位價格結論在前述因素依據客戶落點進行需求動態修正后，在前述因素依據客戶落點進行需求動態修正后，結合約結合約12626-1482412626-14824元元/ /平米左右的價格區間，平米左右的價格區間，按套定價后，生成的均價為按套定價后，生成的均價為: :(此價格開盤銷售率預計80%左右)1345513455元元/ /平方米平方米客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位浦東商場購買本案而形成的創收浦東商場價格說明：浦東商場價格說明： 本案的B幢（1號、3號）的4F和5F將售于浦東商場，浦東商場，并與其談妥的銷售單價為9331.19331.1元/注：其中本僅有5F的價格（單價、總

16、價）計入了一房一價表。實際創收：實際創收：由于實際售于浦東商場的單價為9331.1元/，因此本案將有1200641.88（5F面積）770256770256元元 沒有進帳。但是售于該4F是沒有計入本案的總銷金額中的，因此：實際創收實際創收57605555760555 770256 770256 49902994990299元元4F617.359331.1元/ 57605555760555元元5F641.8810531.1元/67597026759702元元5F的單價10531.1是由：與浦東商場談妥的單價9331.1再加上本案的裝修成本單價1200組成。客戶價格客戶價格測試與落位測試與落位車位

17、聯動1345513455元元/ /平米平米 (此價格開盤銷售率預計80%左右)考慮把車價中的30000元分攤入住宅，即（30000元x103個）/住宅總建面=152152元元/ /平方米平方米11-12月以5萬元/個車位限時促銷（吸引力很強），以確保07年車位結算+ +152152元元/ /平方米平方米 = = 1360713607元元/ /平方米平方米 客戶測試價客戶測試價車位分攤價車位分攤價扣除車位分攤后的價格是13455元，較原定2007年度13000元目標均價上漲3.5%政策與政策與市場環境市場環境上海整體市場供應緊縮引致成交趨暖供應緊縮引致成交趨暖從全市商品住宅最近的供求趨勢來看，供

18、求比自去年10月以來持續大于1.24，3月份達到06年1月以來最大值2.01。而進入4月，傳統銷售旺季導致供應明顯放量，成交量也同步回升，成交量環比上升11.6%。政策與政策與市場環境市場環境上海整體市場價格穩定價格穩定從06年1月至07年4月的16個月里，上海整體商品住宅價格有12個月處于9000元檔次內，走勢相當穩定。個別月份價格突然超過10000元或低于9000元，是因為成交結構的原因引起的。如07年4月份由于花園住宅與聯排項目的成交量超過20萬平米，使得成交均價躍上了10000元大關。政策與政策與市場環境市場環境4月份成交量較去年同期下降40%，環比下降15.4%，但成交價卻同比上揚8

19、.2%，環比基本持平。可以說出現了量跌價升的現象。價格的上升主要來自萬科新里程和尚東國際的推動，目前板塊內在售的金誼河畔也尾隨調高了價格。三林板塊市場價格微漲，成交縮量價格微漲，成交縮量1-3月平均月度漲幅為3%4月價格穩定在3月基礎上預測5月穩中略升政策與政策與市場環境市場環境區域細分板塊標桿項目價格區域細分板塊標桿項目價格(5(5月月) )外環線川楊河楊高南路上南路主力競品主力競品尚東國際尚東國際毛坯10600元(扣除中央空調)干擾競爭干擾競爭萬科新里程萬科新里程毛坯10600元（聯動案場）干擾競爭干擾競爭錦繡華城錦繡華城毛坯10500金色城品金色城品裝修13607清盤清盤爵仕悅爵仕悅裝修

20、11000政策與政策與市場環境市場環境政策環境0707調控方向是疏導需求，上海房地產走勢平穩調控方向是疏導需求，上海房地產走勢平穩1、20062006年宏觀調控評估年宏觀調控評估有所控制，但未完全到位有所控制，但未完全到位 2006年調控的基本思路是打壓投機、遏制投資、壓縮供給、限制消費，主要措施有：嚴控土地、嚴控房型、緊縮銀根、增加稅收、提高資金門檻、限制外資。這些措施基本抑制了全國房價上漲過快、房地產開發投資過熱、規模過大的趨勢。但除上海外，部分一、二線城市房價漲幅仍然很高。2、20072007年政策環境年政策環境明確地方政府對調控當地房地產市場要負主要責任；要求地方政府安排土地必須確保普

21、通商品房、經濟適用房和廉租房建設 用地供給；明確要求各地加快建設住房保障體系；可能推出大房型保有稅。20072007年政策走向將繼續貫徹已出臺的各項措施，并會把調控重點從壓縮供給逐步向疏導過度需年政策走向將繼續貫徹已出臺的各項措施，并會把調控重點從壓縮供給逐步向疏導過度需求角度傾斜，預計大量經濟適用房（比配套商品房進入門檻低很多）會在不久推出，來疏導需求角度傾斜，預計大量經濟適用房（比配套商品房進入門檻低很多）會在不久推出，來疏導需求，控制市場價格水平。求，控制市場價格水平。市場結論政策與政策與市場環境市場環境1、上海整體市場供應緊縮引致成交趨暖，價格穩定在9000元一線2、三林板塊成交縮量，

22、價格微漲3、經濟適用房即將推出，需求會有分流4、短期內市場和政策風險不大開盤方式開盤方式要求：高頻快要求：高頻快價格創新高價格創新高 銷售期限短銷售期限短 速度要求快速度要求快開盤銷售率：開盤銷售率：70-80%70-80%先到先得先到先得 按序認購按序認購容易形成開盤氣氛，激發客戶熱情，迫使客戶迅速落定，有利于提升銷售率開盤日期：5月20日（周日）推案房源：A+B幢 （232套）銷售底價：13607元/平方米（扣除車位分攤 后較原定07年度13000元目標均 價上漲3.5%）銷售面價：底價返算2.2%，即13913元/平米 含車位分攤價152元/平米加入優惠折扣優惠項目優惠項目發生率發生率折

23、扣折扣明細明細開盤當天購房1%80%0.8%限時簽約0.5%80*90=720.36%一次性付款1%30%0.3%萬客會會員(藍卡0.2%、金卡1%)藍卡為100；金卡為40.24%總計總計1.7%1.7%最終的反算折扣為2.2% 5/17 5/17 5/18 5/19 5/20 5/18 5/19 5/2018日上午出預售證5/20 5/20 開盤開盤關系戶安排：1、18日事先為關系戶安排排隊人員，并在早上9點整開始準備，可適當選擇非民工人員）；2、梳理關系戶需求的房源，確保其能買到滿意的物業。20日開盤流程執行注：1、通知內容為開盤信息及具體價格； 2、物業需派駐充足的保安維持外場排隊客戶的秩序并發放序號牌等工作，并為排隊客戶安排 好充足的椅子（保證每個客戶一把），傘及面包、水、防護線等。重要時間節點重要時間節點17日上午預售合同審批、及價格審批18日上午預售合同公示18日通知客戶： 、短