1、物業管理會計核算辦法 第一章 經營收入核算管理規定經營收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入1.1主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人使用人提供維修管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入物業經營收入和物業大修收入物業管理收入是指企業向物業產權人使用人收取的公共性服務收入公眾代辦性服務收入和特約服務收入企業收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業管理收入，并設置明細科目核算物業經營收入是指企業除物業管理及服務以外的其他經營性收入如企業經營自己擁有產權的房屋建筑物和共用設施取得的收入前期費收入等物業大修收入是指企業接受業主

2、管理委員會或者物業產權人使用人的委托，對房屋共用部位共用設施設備進行大修取得的收入1.2其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他經營活動所取得的收入，包括企業代為經營業主委員會或者物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經營停車場游泳池各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業經營收入及無形資產轉讓收入等商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發屋商店飲食店等經營收入    2 經營收入的確認

3、及其時間2.1企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據時確認為經營收入的實現當年度經營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后2.2物業大修收入應當在業主管理委員會或者物業產權人使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現企業與業主委員會或者物業產權人使用人雙方簽訂付款合同或協議的，可根據合同或者協議所規定的付款日期或者在收到合同規定的價款之日確認營業收入的實現    3 經營收入會計科目處理3.1 因物業管理物業經營物業大修等業務取得的經營收入計入主營業務收入科目其他如材料物資銷售等屬于其他業務收入范圍的收入計入其他業務收入科目以上科目必須按收入類別和項

4、目管理處分別設置并進行明細核算3.2 企業利用業主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入其他應付款*場地停車費代收科目貸方，并全額計提和交納營業稅及附加稅費根據物業管理服務協議支付業主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協議規定列支）時，計入其他應付款*場地停車費代收科目借方;物業公司自身獲得的收益，即其他應付款*場地停車費代收科目的貸方余額，借記并轉入其他業務收入各企業可根據實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算第二章 成本費用核算管理規定    1 成本核算方法   成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業管理物業經營物業大

5、修等不同業務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內不得任意改變    2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：只有正常的生產經營活動消耗才能計入生產經營成本生產經營成本主要包括：直接從事物業管理等經營活動的人員工資獎金和按規定比例提取的福利費工會經費教育經費；房屋共用部位共用設施設備維修及保養費；房屋共用部位共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業管理等經營活動人員的勞動保護費；綠化費保潔費保安費；直接用于物業管理等經營活動的固定資產折舊費等等非生產經營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失違約

6、金滯納金等賠償支出資產減值損失等，均不能計入生產經營成本凡與企業直接生產經營活動無關的經營管理性支出均計入期間費用如：為組織管理企業而發生的行政性管理支出等    根據權責發生制原則確定當期的成本費用，正確核算待攤費用和預提費用會計期末未經主管稅務機關認可的待攤費用及預提費用，均應計入當年度損益   根據管理需要，按照管理處核算成本費用管理處發生的成本費用，直接計入該管理處成本    3 成本核算及科目設置3.2主營業務成本下按物業管理過程中不同的核算對象，設置物業管理成本物業經營成本物業大修成本，并在明細科目下按

7、成本類別設置三級明細科目自營方式管理成本的核算采用自營方式進行物業管理服務的，可將發生的各項直接費用按成本類別計入主營業務成本物業管理成本出包方式管理成本的核算對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入主營業務成本物業管理成本物業管理企業經營由業主委員會或物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施等物業應付給物業產權人使用人的租賃費承包費等計入主營業務成本物業經營成本直接為以上經營項目發生的人工工資獎金和按規定比例提取的福利費工會經費教育經費勞動保護費；材料費水電費等也計入主營業務成本物業經營成本物業大修成本是指物業管理

8、企業承接的房屋共用部位共用設施設備大修更新改造任務實際發生的工程支出其他業務支出是指企業從事其他經營活動所發生的有關成本和費用支出企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出企業籌建期間所發生的開辦費，在企業尚未實現收入之前計入長期待攤費用，不計入當期損益在實現收入后，開辦費一次計入當期損益屬于籌建期以后至企業實現收入前發生的期間費用，直接計入當期損益；企業實現收入以后，即正常經營期間發生的期間費用，直接計入當期損益期間費用核算的科目設置按照*集團財務管理制度的規定執行辦公費通訊費業務招待費業務宣傳費差旅費統一在期間費用下按照部門類別進行核算第三章   物業工程的核算&#

9、160;    1 物業工程的內容    物業工程，是指物業管理企業承接的房屋共同部位共同設施設備大修更新改造及由業主委員會或者物業產權人使用人提供的管理用房商業用房進行裝飾裝修等工程物業工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業管理企業自行組織施工；出包方式，指物業管理企業委托外單位承包工程    2 物業工程的核算應在在建工程科目下設置明細科目物業工程，用于歸集物業工程所發生的各項支出該科目借方登記物業工程發生的各項支出；貸方登記已完物業工程成本的結轉數；科目借方余額，反映在建工程的實際成本

10、本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算企業自行組織施工時，本科目借方核算物業工程施工中發生各項費用，包括人工費材料費工程物資機械使用費等上述費用在發生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入在建工程物業工程*工程科目，貸記銀行存款等科目企業承接的房屋共同部位共同設施設備大修更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經業主委員會或物業產權人使用人簽證認可若該工程價款由維修基金列支，則根據分攤表進行轉賬結算；若該工程不由維修基金列支，則根據物業產權人

11、使用人的簽證進行價款結算工程完工交付使用的會計科目處理：借記銀行存款或長期應付款代管基金科目，貸記主營業務收入物業大修收入科目；同時結轉已完物業工程成本，借記主營業務成本物業大修成本，貸記在建工程物業工程*工程科目第四章 維修基金的核算    1   科目設置應在專項應付款下設置明細科目代管基金，用于核算企業接受委托管理的房屋共用部位共用設施設備維修基金    2 維修基金的核算收到維修基金時，借記銀行存款科目，貸記專項應付款代管基金本金企業收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款科目，貸記專項

12、應付款代管基金利息收入物業企業有償使用產權屬全體業主共有的商業用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費承包費有償使用費等，作為維修基金的收益，計入專項應付款代管基金的貸方由本企業承接房屋共用部位共用設施設備進行大修更新改造任務的項目，實際發生的工程支出，通過物業工程科目核算，核算方法同第四章由外單位承接大修任務的，工程完工后，經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據維修基金分攤表進行分配轉賬，借記專項應付款代管基金，貸記銀行存款等科目第五章 代收款項的核算企業應在其他應付款科目下設置明細科目代收款項，用于核算企業代收代付款項，如代收的電表初裝費有線電視初裝費等

13、企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算第六章    現金流量分類（略） 物業管理企業會計核算補充規定一會計科目及使用說明 第204號科目 預收賬款1.本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人使用人提供的公共衛生清潔公用設施的維修保養和保安綠化等預止的公共性服務費等2.企業向有關單位和個人預收的款項，借記銀行存款科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記經營收入其他業務收入科目有關單位和個人補付的款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；退回多付的款

14、項，作權反會計分錄預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入應收賬款科目的貸方，不設本科目3.本科目應按有關單位和個人設置明細賬4.本科目期末貸方余額，反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項第205號科目 代收款項1.本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費煤氣費有結電視費電話費等企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算2.企業收到代收的各種款項時，借記銀行存款等科目，貸記本科目；交給有關單位時，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記經營收入科目3.本

15、科目應按代收代交費用種類設置明細賬4.本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項第209號科目 其他應付款1.本科目核算企業應付暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業向物業產權人使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復安全等方面費用的保證金等2.發生的各種應付暫收款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應按債權人或應付暫收款項的類別設置明細賬4.本科目期末余額，反映企業尚未收付的其他應付款第281號科目 代管基金1.本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分共用設施設置維修基金2.企業代收代管

16、基金時，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業有償使用產權屬全體業主共用的商業用房和共用設施設備，應負擔的有關費用，如租賃費承包費有償使用費等，應按受益對象，借記經營成本管理費用其他業務支出科目，貸記本科目代管基金按規定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業承接房屋共用部位共用設施設備大修更新改造任務的，實際發生的工程支出，借記物業工程科目，貸記銀行存款庫存材料等有關科目；工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記本科目，貸記經營收入-物業大修收入科目；結轉已

17、完物業工程成本，借記經營成本科目，貸記物業工程科目由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后與承接單位進行結算，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應按單幢房屋設置明細賬4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結余第411號科目 物業工程1.本科目核算企業承接物業工程所發生的各項支出企業對業主委員會或者物業產權人使用人提供的管理用房商業用房進行裝飾裝修發生的支出，也在本科目核算2.企業承接的房屋共用部位共用設施設備大修更新改造工程發生的各項支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可

18、后進行轉賬，借記代管基金科目，貸記經營收入物業大修收入科目；結轉已完物業工程成本，借記經營成本科目，貸記本科目企業對業主委員會或者物業產權人使用人提供的管理用房商業用房進行裝飾裝修發生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關科目，工程完工結轉成本，借記遞延資產科目，貸記本科目3.本科目應按工程項目設置明細賬4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本5.企業可以根據實際業務需要，增設相應的科目第501號科目 經營收入1.本科目核算企業的物業管理（主營業務）活動中，為物業產權人使用人提供維修管理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業管理收入物業經營收入和物業大修收入物業管理收入

19、是指企業向物業產權人使用人收取的公共性服務費收入公眾代辦性服務費收入和特約服務收入物業經營收入是指企業經營業主委員會或者物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場游泳池各類球場等共用設施收入物業大修收入是指企業接受業主委員會或者物業產權人使用人的委托，對房屋共用部位共用設施設備進行大修取得的收入2.企業取得的和項收入，應按下列原則確認：企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應

20、當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現3.企業為物業產權人使用人提供公共性服務公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目企業經營業主委員會或者物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的物業經營收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目企業承接房屋共用部位共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記代管基金科目，貸記本科目4.本科目應按經營收入的種類設置明細賬，如物業管理收入物業經營收入物業大修收入等，其中物業管理收入，企業可以根據實際管理，按照物業管理收入的組成內容（如來源渠

21、道等）設置明細賬，進行明核算5.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額第502號科目 經營成本1.本科目核算企業物業管理物業經營物業大修等應結轉的經營成本企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資資金及職工福利費固定資產折舊費及修理費水電費取暖費辦公費差旅費郵電通訊費交通運輸費租賃費財產保險費勞動保護費保安費綠化維護費低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入管理費用科目，不在本科目核算2.企業為物業產權人使用人提供公共性服務公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應付賬款等科目企業經營物業應付給物業產權人使

22、用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應付賬款科目月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記物業工程科目3.本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后，本科目應無余額第511號科目 其他業務收入1.本科目核算企業除主管業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等商業用房經營收入是指企業利用業主委員會或者物業產權人使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發商店飲食店等經營收入其他業務

23、收入的確認原則，與主營業務收入確認原則相同2.企業取得的各項其他業務收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目3.本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如房屋中介代銷手續費收入物資銷售收入廢品回收收入商業用房以營收入等4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額第512號科目 其他業務支出1.本科目核算企業除主營業務以外的其他業務所發生的各項支出，包括為銷售商品提供勞務而發生的相關成本費用以及相關稅金及附加等2.企業發生的其他業務支出，借記本科目，貸記應付工資銀行存款應交稅金其他應交款代管基金等科目3.本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如房屋中介代銷手續費支出物

24、資銷售成本廢品回收成本商業用房經營支出等4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額二會計報表的編制說明1.在資產負債表住房周轉金項目下增設代管基金項目，反映企業接受委托管理的房屋共用部位共用設施設備維修基金的結余本項目應根據代管基金科目的期末貸方余額填列2.物業工程科目的期末余額在資產負債表存貨項目中反映3.代收款項科目的期末余額，在資產負債表其他流動負債項目中反映淺議物業管理企業會計核算的新規定李俊杰一物業管理是房地產業發展到一定程度的一種自然延續物業管理會計的出現和發展是物業管理公司進入市場實行企業化經營專業化管理和社會化服務的必然產物財政部通知在2000年1月1日起

25、貫徹執行財會字199944號文關于物業管理企業執行<房地產開發企業會計制度>有關問題的通知以及物業管理企業會計核算補充規定（試行），以物業管理的行業特點，融合了會計核算方法和會計程序，豐富了會計工作的內容，使目前上海地區物業管理企業，由采用多種行業會計制度統一過渡到完整的系統的可以操作可以實施的會計方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業管理企業作了一次調查，大多數企業財務人員認為：物業管理會計沒能像工業會計制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運用自如原因有三：其一，物業管理行業作為新興行業，國家地方房管部門不斷有新的政策法規和條款出臺，使物業管理會計核算跟不上新政策的實施要求

26、；其二，財務人員過去不能以會計法為準繩實施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業務，造成核算過程中偏差；其三，物業管理行業的工作內容從原來簡單的房屋養護到運用現代化管理科學和先進的維護養護技術，從簡單的為使用人提供服務到智能化管理，管理的內容豐富了，服務的項目擴大了，而財務人員缺少專業培訓，主管部門又很少有權威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業管理財務的正常發展物業管理企業的會計核算在明確執行房地產開發企業會計制度基礎上，再按照物業管理企業會計核算補充規定（試行）執行是近年來比較具體的對物業會計的工作性指導，統一了物業管理行業會計科目的設置如新設的第205號科目代收款項，第281號科目代管基

27、金，第411號科目物業工程是在行業中常見常用的收支科目對原先房地產企業使用的第204號科目預收帳款，第209號科目其他應付款，第501號科目經營收入，第502號科目經營成本，第512號科目其他業務支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發揮了會計管理的職能，為企業內部正確統計運作和有效控制成本支出，提供合理的會計信息和充分的理論依據二1物業管理企業會計核算補充規定分清了代收款項同其他收入款項的界限，新設置的第205號科目代收款項立意明確，物業公司代有關部門向業主收取的垃圾清運費有線電視初裝費電表保證金水費押金等，可在代收款項一級科目下設各項二級科目，分類入帳有利于發揮會計管理職能，統一結算交納，操作性強例某物業公司為環衛所代收建筑垃圾清運費，為有線電視臺代收初裝費，為自來水公司預收水費，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現金102銀行存款貸：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金月末將收入各項費用歸還有關部門，分錄如下：借：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金貸：102銀行存款月末將為業主服務的服務費收入結轉經營收入：借：205代收款項服務費收入貸：經營收入服務費收入代收款項科目的期末余額，在資產負債表中其他流動負債額目中反映2物業管理企業會計核算補充規定切合實際設置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業管理企