1、XX物業服務有限公司管 理 架 構總經理物業管理部業務拓展部辦公室管理處服務中心管理處管理中心管理處客戶服務部保潔綠化部工程維修部秩序維護部 XX物業服務有限公司 員工守則 1、遵守國家法律法規，遵守市民文明公約，遵守公司規章制度； 2、服從領導，聽從指揮，積極主動，按時按質完成各項工作任務； 3、衣容整潔，儀表端莊，精神飽滿； 4、對待業主、住戶、訪客等，要主動熱情，以禮相待，文明用語； 5、嚴格遵守勞動紀律，按時上下班，遇有特殊情況，應按規定事先向有關領導請假； 6、團結友愛，互信互助，顧全大局，發揮團隊合作精神； 7、忠于職守，忠誠公司，時刻維護集體利益和公司聲譽； 8、遵紀守法、廉潔奉

2、公，不向業主收受、索要禮物，辦事公道； 9、愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環境優美整潔； 10、勤儉辦事，節約用水、用電，杜絕一切浪費現象； 11、勤奮敬業，吃苦耐勞，不計較個人得失，努力為“XX”發展多做貢獻； 12、關心公司，積極向公司獻計獻策，推動公司的發展！XX物業服務有限公司 經營理念 核心理念業主滿意，是我們永遠的追求！經營理念以服務創品牌，以管理求發展服務理念以人為本 服務為先 業主至上 遵信守約質量方針安全 舒適 潔凈 優美企業作風勤勉 務實 專業 創新 企業行為服務產品人性化、規范化、精細化企業運作團隊化、市場化、高效化企業目標占據行業高端行動指南熱情：心態平和 與人友善

3、 見面問好 熱心助人誠摯：真誠待人 耐心聆聽 言行一致 認真守諾專業：技術精干 認真細致 服務規范 工作投入素養：言語文明 禮儀規范 儀容整潔 職業道德親切：談吐友善 不急不躁 容忍讓理 感同身受企業愿景打造“XX物業”品牌，做受人尊敬的行業領先者！XX物業服務有限公司 總經理職責 1、對公司董事會負責，主持公司全面工作，保證公司物業管理目標順利實現；2、制定公司的總體物業管理發展規劃，審核、決定公司各項規章制度、工作計劃及發展計劃；3、決定組織體制和人員編制，健全各部門和管理處的工作管理；4、主持公司物業管理的日常事務管理工作；5、審批人事任免、調整、獎懲和晉降建議及權限內的請假手續；6、審

4、批財務預、決算方案、使用方案及利潤分配方案，審核工資表及各種財務報表；7、定期召集相關人員會議，收集員工建議，商討、決策公司重要事務；8、代表公司簽署有關文件、合同；9、完成董事會授權的各項重要事務。XX物業服務有限公司 工作制度 1、公司所有工作人員必須認真執行公司制定的工作時間，按時上下班。特殊情況下，根據工作情況確定下班時間。如有事外出，必須經過主管領導批準，請假須經部門以上領導批準方可休假。2、上班時間一律穿工作服，佩帶胸卡，樹立XX物業形象。在崗期間不準會客、閑談，服從統一安排。未經領導批準，不得擅自離崗或找人替班。3、嚴格執行考勤制度，部門領導負責本部門的考勤工作，月底匯總，上報公

5、司財務。4、公司全體員工必須認真履行職責，堅守崗位，自覺遵守勞動紀律，積極完成本職工作。5、為了便于小區管理，掌握小區情況及協調各部門的工作，掌握小區存在的問題及各項任務完成情況，定于每月一次例會制度，時間為每月30日下午4：00，各部門負責人參加。各部門應把匯報的材料帶上，即本月工作總結及下月工作安排。6、秩序維護部每周定期例會制度。 保安部經理職責（一） 有高度的責任感和事業心，直接向總經理負責，堅決貫徹執行總經理的指示。對大廈、人、財、物的安全具有領導上的各項責任；（二） 實事求是、堅持原則、不徇私情、秉公執法，帶領和督促下屬做好安全工作，確保大廈、人、財、物的絕對安全；（三） 負責制定

6、、健全大廈的安全保衛措施，部署保安部的工作計劃，安排和檢查落實各種安全制度；（四） 組織開展以“防火、防盜、防治安事故、防其它自然災害”為中心的安全教育和法制教育；（五） 負責組織調查大廈內發生的案件、事故，并向總經理匯報情況，提出處理意見；（六） 受理大廈內外人員對部門的投訴及解決處理所投訴的問題；（七） 和公、檢、法等有關部門保持良好的工作、合作關系，積極協助公安機關偵破各種違法犯罪和處理突發事件；（八） 負責本部門各級員工的工作，分派帶領本部門員工盡職盡能做好各項職能工作。保安部主管職責（一） 協助部門經理做好日常事務工作，熱愛本職、立足本職、秉公執法、辦事果斷、思維敏捷，能承受一定工作

7、壓力，模范遵守各種規章制度，努力完成部門經理布置的各項任務，直接向部門經理負責；（二） 辦事積極、認真負責、講求實效、不謀私利，在保安部經理領導下，直接負責，對案件、事故的立案調查，核實情況、情節，發現線索組織追查并及時整理結果，提出處理意見后報保安經理；（三） 負責督促屬下履行職責，妥善安排崗位，分派工作任務，并親自監察和巡視保安員的工作情況；（四） 定期或不定期向經理匯報有關工作情況及改善工作的意見、建議；（五） 負責組織本部門的員工培訓工作，提高本部人員的工作素質；（六） 經常檢查各項安全和防火措施，負責消防器材防范、措施的落實工作，抓好對薄弱環節的安全工作，確保安全。 保安部員工作守則

8、一、 不遲到、早退，當班前15分鐘整容著裝列隊，領班點名分配工作及注意執行特別訓令；二、 上崗后不準吸煙，吃零食或飲酒值勤；三、 當值時要熟悉和明確所當值地段的環境、主要職責和注意事項；四、 當值時，不準看書報、不打瞌睡，保持良好的精神面貌；五、 不準利用職務之便私拿任何公共或私人物品，值勤時拾獲貴重物品要交公；六、 聽從指揮，未經上級同意，不準擅改假期或工作崗位；七、 自覺愛護公共財物和保安部所使用器材；八、 文明待人，不準粗言穢語，不準漫罵和打鬧。物業消防安全教育培訓制度一、所有員工每半年進行一次消防安全培訓并進行考試，培訓時間為每年的三月份和十一月份，培訓的內容主要有：消防法律法規、單位

9、消防安全管理制度和保障消防安全的操作規程；本單位、本崗位的火災危險性和防火措施；單位配備消防設施的性能、滅火器材的使用方法；報火警、撲救初起火災以及自救逃生的知識和技能；組織、引導顧客疏散的知識和技能。二、宣傳教育培訓的形式采取單位與部門、集中與分散、定期與不定期相結合的方式進行。三、消防控制室值班操作人員、易燃易爆崗位人員、專兼職消防人員參加公安消防機構或者其委托的培訓機構進行消防安全培訓，取得合格證后，方可上崗作業。單位法定代表人及各分店負責人按照規定每年參加公安消防機構舉辦的消防安全重點單位的法定代表人或者負責人消防安全培訓。四、單位對新招入人員上崗和進入新崗位的員工進行上崗前的消防安全

10、培訓，培訓內容與年度培訓內容相同，并經考試合格方可上崗。五、單位對所組織的培訓時間、內容及接受培訓人員進行認真詳細的記錄并存檔備查。六、消防安全培訓由人力資源部與保衛部共同負責，人力資源負責制定消防安全培訓計劃，保安部負責培訓內容、授課和技能訓練。七、消防安全培訓考試成績與員工利益掛鉤。八、營業期間通過張貼圖畫、廣播、閉路電視等積極向顧客宣傳防火、滅火、疏散逃生等常識。物業消防定期防火檢查制度一、單位實行定期防火檢查制度，每月的最后一個周進行防火檢查，防火檢查由消防安全管理人組織，各部門負責人參加，保衛部負責通知，并做好防火檢查記錄。春節、元旦、五一、十一消費旺季的防火檢查由消防安全責任人負責

11、組織。二、防火檢查的內容包括：火災隱患的整改情況以及防范措施的落實情況；安全疏散通道、疏散指示標志、應急照明和安全出口情況；消防車通道、消防水源情況；滅火器材配置及有效情況；用火、用電有無違章情況；重點工種人員以及其他員工消防知識的掌握情況；消防安全重點部位的管理情況；易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況；消防（控制室）值班情況和設施運行、記錄情況；防火巡查情況；消防安全標志的設置情況和完好、有效情況；其他需要檢查的內容。 三、防火檢查應當填寫檢查記錄。檢查人員和被檢查部門負責人應當在檢查記錄上簽名。四、對下列違反消防安全規定的行為，應當責成有關人員當場改

12、正并督促落實：違章進入儲存易燃易爆危險物品場所的；違章使用明火作業、在禁止區吸煙等行為的；將安全出口上鎖、遮擋，或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通的；消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的；常閉式防火門處于開啟狀態，防火卷簾下堆放物品影響使用的；消防設施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的；違章關閉消防設施、切斷消防電源的；其他可以當場改正的行為。五、各部門存在火災隱患要在規定的期限內整改，整改完畢后在檢查記錄第二聯填寫整改情況，由部門負責人簽字后報保安部門，由保安部門安排人員進行復查。物業消防安全每日防火巡查制度一、每日防火巡查由保安部統一組織實施，每日由專門人員進行巡查，各消防安全重

13、點部位每日至少巡查一遍。二、營業期間的防火巡查每二小時進行一次，營業結束時對營業現場全面進行清查，消除遺留火種，并加強夜間防火巡查。三、巡查的內容包括：用火、用電有無違章情況；安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標志、應急照明是否完好；室外消火栓、水泵接合器完好情況；室內消火栓、水帶、水槍完好在位情況；消火栓、噴淋管道閥門開啟情況；消防水池、高位水箱水位情況；消防水泵等供水設備完好情況；濕式報警閥、末端試水裝置完好、壓力指示情況；火災探測器、手動報警按鈕、電話插孔、噴頭在位、是否被遮擋情況；滅火器在位、完好情況；應急廣播系統揚聲器完好在位情況；防排煙風口完好情況；常閉式防火門是否處于關閉狀

14、態，防火卷簾下是否堆放物品影響使用；消防安全重點部位的人員在崗情況；其他消防安全情況。四、防火巡查應當填寫巡查記錄，巡查人員及其主管人員應當在巡查記錄上簽名。防火巡查人員應當及時糾正違章行為，妥善處置火災危險，無法當場處置的，應當立即報告。發現初起火災應當立即報警并及時撲救。五、防火巡查在巡查時應佩戴統一制作的上崗證。六、每日營業結束，各柜組人員負責打掃衛生，清除可能遺留的火種。七、營業結束后，對營業廳繼續進行兩次防火巡查。物業消防安全疏散設施管理制度一、必須保持消防通道、安全出口暢通，柜組之間的距離不應小于3米，嚴禁以任何理由堵塞、占用消防通道，鎖閉安全出口。二、嚴禁在安全出口或者疏散通道上

15、安裝柵欄等影響疏散的障礙物。三、嚴禁在營業期間將安全出口上鎖或遮擋或者將消防安全疏散指示標志遮擋、覆蓋。四、應急照明燈具、疏散指示標志按定期進行測試檢查，確保完好有效。五、疏散通道、安全出口兩側應使用固定的柜臺、貨架，禁止在疏散通道、安全出口兩側擺設易倒的柜臺、貨架、服裝模特。六、安全推閂式外開門確定專門責任人負責，確保每班都有責任人負責在緊急情況下使用。物業消防安全消防控制室值班制度一、消防控制室應符合國家規范要求，配備專人24小時值班，每班不少于二人，嚴禁脫崗 。二、消防控制室值班人員具備高中以上文化程度和良好的身體素質，熱愛本職工作，責任心強，具有一定的相關專業知識，并經消防專業培訓取得

16、合格證書，持證上崗。三、消防控制室嚴禁吸煙和使用明火作業，嚴禁存放危險化學物品和無關的雜物，嚴禁無關人員進入。四、值班時間必須堅守崗位，不得聊天、打私人電話，不準在控制室內會客，嚴禁脫崗、睡崗和酒后上崗。五、控制室內設置顯示重點部位、疏散通道及消防設備所在位置的平面圖或模擬圖和火災發生后消防設施的操作規程。六、認真落實交接班、報警設備檢測、發生火災信號處理、滅火操作設備檢查等記錄制度，要嚴密監視設備運行狀況， 遇有重大情況要及時報告。七、嚴禁擅自關閉火災自動報警、滅火系統，切斷消防電源。物業消防安全設施器材維護管理制度一、消防設施器材維護實行定期維護保養制度，具體由保衛部具體組織實施，各部門發

17、現消防設施器材出現的問題要及時向保衛部報告，維修不及時或管理不當將追究部門或柜組負責人的責任。二、消防設施器材日常管理實行屬地管理，各部門、柜組對本轄區內的消防設施器材的完好有效情況負責，并確定專人具體負責。三、與具有建筑消防設施維修保養能力的單位簽訂維修保養合同，每月進行一次維修保養，出具維修保養報告書，每年至少進行一次功能檢驗，確保其正常使用。四、火災自動報警系統探測器投入使用2年后進行清洗，以后每3年清洗一次。五、滅火器至少每十二個月委托維修單位對所有滅火器進行一次功能性檢查。凡使用過和失效不能使用的滅火器，必須委托維修單位進行檢查，更換已損件和重新充裝滅火劑和驅動氣體。必須落實滅火器報

18、廢制度，超過使用期限的滅火器予以強制報廢，重新選配新滅火器。建立滅火器檔案資料，記明配置類型、數量、設置位置、檢查維修單位（人員）、更換藥劑的時間等有關情況。六、每兩年對消防水池、消防水箱全面進行檢查，修補缺損和防腐處理；每年對水源的供水能力進行一次測定；每季度對報警閥進行一次放水試驗，對管道控制閥進行一次檢修；每兩個月利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗；每月對消防水池、消防水箱及消防氣壓給水設備的水位和壓力進行一次全面檢查；消防水泵每月啟動運轉一次并模擬自動控制啟動運轉一次；內燃機驅動消防水泵每周運轉一次；電磁閥每月檢查一次并作啟動實驗；每月對全部噴頭進行一次外觀檢查；室外消火栓、室內消火

19、栓、水泵接合器每月進行一次檢查。以上檢查要記入消防控制室值班記錄。七、不準隨便動用火災區域報警器、手動報警按鈕、消防插孔電話、自動噴水滅火報警閥、防火卷簾手動開關等，發現損壞要及時報告。物業消防安全火災隱患整改制度一、防火檢查、防火巡查、員工在工作中發現的火災隱患要按照火災隱患整改措施和性質確定專門的部門和人員及時予以整改。二、能夠立即整改的火災隱患，由火災隱患發現部門或人員責成有關人員當場改正并督促落實：違章使用明火作業、營業廳內吸煙、使用明火的；安全出口上鎖、遮擋，堆放物品影響疏散通道暢通的；消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的；常閉式防火門處于開啟狀態，防火卷簾下堆放物品影響使

20、用的；消防設施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的；違章關閉消防設施、切斷消防電源的。違反規定的情況以及改正情況應當有記錄并存檔備查。三、不能立即整改的火災隱患由保衛部根據火災隱患整改措施、性質及分工，將火災隱患情況、整改措施和建議向消防安全管理人或消防安全責任人書面報告，消防安全管理人或消防安全責任人確定整改的措施、期限，落實整改資金，確定負責整改的部門、人員進行整改。四、對隨時可能引發火災或者一旦發生火災將嚴重危及人身安全的火災隱患，火災隱患發現部門或人員有權暫時將危險部位停止經營或采取消除火災隱患的措施，督促整改，并落實整改期間的安全防范工作。五、火災隱患整改完畢，負責整改的部門或者人員應

21、當將整改情況記錄報送消防安全責任人或者消防安全管理人簽字確認后存檔備查，并由保衛部門進行復查。在火災隱患整改期間落實防范措施，保障消防安全。六、對于涉及城市規劃布局而不能自身解決的火災隱患或無能力解決的重大火災隱患，提出解決方案，視情報送主管部門或者當地人民政府報告。七、對公安消防機構檢查發現的火災隱患，要按照上述規定，確定火災隱患整改責任人負責整改，并在整改期限內向公安消防機構報送火災隱患整改情況報告。物業消防安全用火、用電安全管理制度一、單位對用火、用電實行嚴格的消防安全管理，營業期間禁止動火施工。二、營業廳內因特殊情況需要進行電、氣焊等明火作業的，動火部門和人員應當辦理審批手續，安排在非

22、營業期間進行動火作業。三、動火作業必須落實現場監護人、監護器材，清除動火周圍和下面的可燃物，無法清除要使用鐵板、石棉被等不燃材料進行分隔，確認無火災、爆炸危險后方可動火施工。動火施工人員應當遵守消防安全規定，并落實相應的消防安全措施。四、動火作業后，動火人員和監護人員必須及時清除可能遺留的火種，分別于動火作業結束后0.5小時、1小時、3小時內安排專人進行檢查，確認無危險后方可進入正常值班。五、安裝和維修電氣設備線路，必須由電工按規范施工，接電時要向用電管理部門申請，并報經保衛部門同意，經審核批準后由電工負責施工。六、所有電器設備的選型和安裝，線路的敷設和改造以及材料的選用必須由用電管理部門和保

23、衛部門檢查核準，由專門電工安裝，嚴禁亂拉亂扯電氣線路，嚴禁私自使用電器設備如電爐子、電熨斗、電烙鐵、大功率燈具等。五、用電設備的操作人員，必須嚴格遵守安全操作規程，工作時不準擅離崗位，并對設備定期檢查，發現問題，及時報告電工修理，工作結束后必須切斷電源，作到人走電斷。六、電工對本單位的電氣設備和線路應經常檢查維修，同時每年至少進行兩次絕緣遙測，發現短路和絕緣不良，應及時進行維修。七、嚴禁在用電設備附近堆放易燃可燃物品。八、電氣設備發生火災時要首先應切斷電源，然后組織撲救。、物業易燃易爆危險物品和場所防火防爆管理制度一、營業廳嚴禁使用液化石油氣，嚴禁存放汽油、酒精等易燃易爆化學物品。二、貯存易燃

24、易爆物品（如氣霧殺蟲劑、花露水等）的倉庫耐火等級不得低于二級，要有良好的通風散熱條件。使用易燃易爆物品的部位貯存量不得超過當班的使用量。三、貯存易燃易爆物品要按照性質分類、分開儲存，并設置明顯標志，注明品名、危險特性，防火措施和滅火方法，配備相應的滅火器材。性質與滅火方法相抵觸的物品不得混存。四、貯存易燃易爆物品的場所，電氣設備、開關、燈具、線路必須符合防爆要求。物業消防安全重點部位管理制度一、消防安全重點部位是指電氣設備集中、用電負荷大、物資集中、商品為可燃、易燃物的柜組。二、消防安全重點部位設置明顯防火標志，確定消防安全責任人，標明配置的消防設施，實行嚴格管理。三、消防安全部位運行時必須有

25、專人負責消防安全管理。物業專職和義務消防隊的組織管理制度一、單位設立專職消防保衛人員和建立由員工組成的義務消防隊，接受公安消防部門的業務指導，單位專職消防保衛答員和義務消防隊由消防安全管理人負責管理。二、保安部全體保衛人員是專職消防保衛人員。三、義務消防隊由各部門的負責人和年齡18周歲以下45周歲以下的員工組成。四、保安部門對義務消防隊員每半年進行一次消防培訓和滅火疏散演練。義務消防隊員要服從保安部門的統一調度、指揮，根據分工各司其職、各負其責。五、根據人員的變化情況每半年對義務消防隊員進行調整、補充。六、專職和義務消防隊員要熟悉防火、滅火知識、消防器材的性能及適用的范圍；消防設施、器材的操作

26、及使用方法；火災撲救、組織人員疏散及逃生方法；火災現場的保護等。七、認真貫徹執行本單位的消防安全管理制度，制止和勸阻違反消防法規和制度的行為。開展防火宣傳教育，進行防火安全檢查和整改火災隱患。八、發現初起火災時，及時報警、利用滅火器材撲救初起火災、搶救生命、疏散物資、維護秩序、保護火災現場。當公安消防隊到達現場時，要迅速準確地提供情況，在火場總指揮的指揮下，緊密配合公安消防隊，協同作戰。物業消防安全滅火和應急疏散預案演練制度一、單位按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，結合演練實際情況，不斷完善預案。二、演練時設置明顯標識并事先告知演練范圍內的人員，確保安全。三、演練由消防安全委員會負責組

27、織，具體由保衛部負責實施，確定參加演練人員、演練部位、演練時間。四、演練前以班組為單位提前學習預案，落實人員分工和注意事項，演練分組輪流實施。五、參加演練的人員必須按照演練的統一要求，在規定的時間內到達指定的位置。六、對演練中發現的問題，由保安部門負責對預案進行完善。物業電氣設備的檢查和管理制度一、電氣設備實行統一安裝、定期檢查制度。二、電氣設備的檢查由 部門負責，具體由電工負責實施。三、每年對建筑物防雷設施、電氣接地裝置在雷雨季節前進行防雷接地檢測。四、每年對所有電氣設施進行兩次消防安全檢測，及時發現和消除電氣安全隱患。五、電氣日常運行過程中發生的故障，管理使用人要立即報告 部，嚴禁帶病運行和私自修理。物業消防安全委員會例會制度一、單位建立消防安全委員會例會制度，每季度召開一次消防安全專題工作會議，一般為季度第一個月的上旬召開，也可根據需要隨時召開。二、會議主要是聽取各部門及下屬單位消防安全工作情況匯報，對涉及重大消防安全問題進行研究，分析部署督促檢查本單位的消防安全工作。三、會議應當作出決定并形成紀要，會議確定的各項消防措施必須嚴格實施。四、會議由消防安全責任人負責召集，也可由消防安全管理人負責召集，由保衛部門提出會議議題和會議記錄