1、2021/3/271l 一、房地產、房地產市場及房地產業一、房地產、房地產市場及房地產業l （一）房地產l房地產是土地、房屋財產的總稱。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。l房產是指土地上的建筑物及構筑物等永久性建筑。地產是指與房屋相關的全民所有及部分集體所有土地以及地下基礎設施。 房產與地產有時可分,有時不可分。當土地作為耕地或者空地時,它只是地產;當在土地上建房時,地產與房產則連為一體,稱為房地產。所以,“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法,有時指土地或房屋,有時指土地和房屋。l 在我國現階段,實行土地的社會主義公有制,即全民所有制（又稱國家所有制）和勞動群眾集體所有制。土地所有權分為國家

2、土地所有權和農民集體土地所有權兩種。國家為了社會公共利益的需要,可以依法對集體所有的土地實行征用,此時集體土地轉為國有土地。除了這種土地所有權的轉變外,國有土地和集體土地的使用權可以依法轉讓;國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個人使用。 2021/3/272l 房屋方面,我國存在三種所有權:國家所有,集體所有,個人所有。房屋可以作為商品發生所有權的有償轉移,稱為“買賣房屋”。此時,房產權實即房地產權,包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權。l 在土地與房屋連為一體而發生使用權轉移的場合下,土地使用權轉讓、抵押、出租時,“房隨地走”;房產轉讓、抵押時,“地隨房走”。此即房、地一并轉移

3、的原則。l 房地產作為一項財產,在法律上反映為房地產權。其中,當土地單獨作為地產時,指的是土地所有權、土地使用權;當房屋單獨作為房產時,指的是房屋所有權、房屋使用權;當土地與房屋連為一體時,指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權,或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。2021/3/273l（二）房地產市場l 我國現時所稱房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。 房地產市場具有一般市場的共性,如要求貫徹平等、自愿、公平、誠實信用的原則;但作為一類特殊商品交換,它又具有自己的若干特性。 l 1綜合功能。房地產是房產與地產的總稱

4、,既可以用作生活資料,又可以用作生產要素,因而形成綜合功能。l 2多級市場。房地產交易,既包括土地使用權的出讓（一級市場）以及出讓后的轉讓、抵押、租賃（二級市場）,還包括土地使用權出讓（一級市場）后的房地產開發經營（二級市場）以及投入使用的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等,由此形成多層次的市場。l 3法定形式。房地產屬于不動產,通過登記發證確認其所有權和使用權,房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移,都必須依照法律規定到當地房地產行政主管部門辦理登記手續。l 4國家適度干預。對房地產市場,實行國家宏觀調控,如土地用途管制、集體土地使用權不能直接出讓;農

5、民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;控制城市豪華建筑項目等,與此同時充分運用市場競爭機制,既要規范化,又要放開搞活。 2021/3/274l （三）房地產業l 狹義的房地產業是指專門從事房地產開發經營的行業。它的業務主要有兩大類: l 一類是從事城市房地產開發和交易的。所謂房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設;所謂房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。l 另一類是從事開發經營成片土地的,簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后,依照規劃對土地進行綜合性的開發建設,形成工業用地和其他建設用地條件,然后轉讓土地使用權或者轉讓、

6、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發。l 廣義的房地產業應該包含從事城鄉土地、房屋的開發、利用、經營、服務、管理、保護的各種業務活動。l 房地產業在國際上被列為經濟活動中的獨立的一大類型。我國對房地產業也作了定位:“房地產在我國是一個新興產業,是第三產業的重要組成部分,隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進,將成為國民經濟發展的支柱產業之一。” 2021/3/275l我國房地產業發展中存在的主要問題:l（1）在房地產交易方面,房地產市場供需渠道不暢,有效需求不足l（2）在房地產金融方面,融資渠道不暢,假按揭、重復抵押現象嚴重l（3）在房地產開發方面,土地浪費驚人,開發項目結

7、構不合理,高檔樓盤積壓嚴重l（4）在房地產管理方面,政府多頭管理,人人有權、人人無責,監管力度不夠l（5）在房地產消費方面,居民“存十用一”的消費觀念有待轉變2021/3/276l（一）城市房地產管理法的概念l是調整城市房地產關系的法律規范的總稱。年月日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過中華人民共和國城市房地產管理法。具體包括: l 1土地、房屋財產關系l 土地的所有權和使用權,房屋的所有權和使用權,都屬于財產。 2021/3/277l 2土地利用和管理關系l 土地利用總體規劃,對耕地的特殊保護,土地開發利用,土地用途管制,建設用地審批,集體土地的征用,國有土地使用權的出讓、轉讓、

8、出租和抵押,等等,有些屬于市場行為,有些屬于政府行為,有些屬于市場行為與政府行為的結合。l 3城市房地產開發經營關系l 房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。l 4城市房地產規劃關系l 城市的整體規劃,對公有房屋和私有房屋的管理監督,這些都屬于政府管理、監督行為。2021/3/278l （二）城市房地產管理法的體系1,房地產開發用地（土地使用權出讓、土地使用權劃撥）2,房地產開發3,房地產交易（房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、中介服務機構）4,房地產權屬登記管理 2021/3/279l 1 土地公有

9、原則l 2 土地有償使用原則（國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是,國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。）l 3 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則l 4 房地產綜合開發原則l 5 城鎮住房商品化原則l 6,宏觀調控與市場調節相結合的原則（國家根據社會、經濟發展水平,扶持發展居民住宅建設,逐步改善居民的居住條件。）2021/3/2710l 一、土地管理法的概念一、土地管理法的概念l 土地指一國領土范圍內的陸地、內陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。l 土地管理是國家用以維護土地所有權、合理組織利用土地的一項行政管理活動。土地是人類賴以生存的基本條件,也是最為珍貴的、不可

10、再生和替代的生產資料,因而,對土地實行有效的管理,是各社會制度下的一項重要法律制度。l 土地管理法就是國家為實現土地管理目的而制定的法律規范的總稱。它調整因確認土地所有權、開發利用土地、取得和轉讓土地使用權以及規劃管理土地而產生的各種經濟關系。 年月日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議年月日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過通過,年月日第七屆全國人民代表大會常務委年月日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議第一次修正員會第五次會議第一次修正,年月日第九屆全國年月日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議第二次修正人民代表大會常務委員會第四次會議第二次修正中華人民共

11、和中華人民共和國土地管理法國土地管理法。2021/3/2711l28關于承包經營集體土地可以從事的生產活動,下列哪一選項符合土地管理法規定?lA種植業、林業lB種植業、林業、畜牧業lC種植業、林業、畜牧業、漁業lD種植業、林業、畜牧業、漁業、農產品加工業2021/3/2712lC種植業、林業、畜牧業、漁業 2021/3/2713l包括有關土地基本制度的規范,土地所有權與使用權的規范;有關土地利用與保護,地籍管理,土地使用與保護,建設用地的規范;以及土地糾紛的調解,土地監察和處理違法行為等。修改后突出點:l 第一,土地用途管制。將土地分為農用地、建設用地和未利用地,以土地利用總體規劃作為管理土地

12、用途的依據,嚴格限制農用地轉為建設用地,嚴格控制建設用地的總量。l 第二,加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態平衡,加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農田保護制度,將糧、棉、油、蔬菜等生產基地在內的耕地劃為基本農田,實行嚴格管理。再次是調整土地收益分配辦法,新增建設用地的土地有償使用費,30%上繳中央財政,70%留給地方政府,專項用于耕地開發。l第三,加大查處土地違法行為的力度。2021/3/2714l75.關于國有土地,下列哪些說法是正確的?lA.國有土地可以是建設用地,也可以是農用地lB.國有土地可以確定給單位使用,也可以確定給個人使用lC.國有土地可以有償使用,也可以

13、無償使用lD.國有土地使用權可以有期限,也可以無期限 2021/3/2715lA.國有土地可以是建設用地,也可以是農用地lB.國有土地可以確定給單位使用,也可以確定給個人使用lC.國有土地可以有償使用,也可以無償使用lD.國有土地使用權可以有期限,也可以無期限 2021/3/2716l1實行土地的社會主義公有制(國家、集體)l 2國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使l 3不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地;土地使用權可以依法轉讓l 4 國家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地l 5 國家依法實行國有土地有償使用制度l 6 國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權2021/3/2

14、717l（一）土地使用權出讓（一）土地使用權出讓: :l1、土地使用權出讓的概念、特征:l國有土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。特征:l（1）土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為;l（2）土地使用權出讓附有特殊限制,表現為權利的有期性和有限性。（居住用地70年,工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地50年,商業、旅游、娛樂用地40年。）l2、土地使用權出讓的方式:拍賣、招標、雙方協議。l3、土地使用權出讓合同:是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權

15、利義務關系的協議。2021/3/2718l1、土地使用權轉讓的概念:是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。l2、土地使用權轉讓的方式:買賣、贈與和交換。l3、土地使用權轉讓的條件: （1）土地使用權是有償出讓取得的; （2）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書; （3）按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件的。2021/3/2719（1）以出讓方式取得土地使用權,未達到法定轉讓條件的; （2）司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制

16、房地產權利的; （3）依法收回土地使用權的; （4）共有土地使用權,未經其他共有人書面同意的; （5）權屬有爭議的; （6）未依法登記領取權屬證書的。2021/3/2720l74根據土地管理法規定,在下列哪些情況下使用集體土地從事建設不需要經過國家征收?lA興辦鄉鎮企業lB村民建設住宅lC鄉村公共設施建設lD鄉村公益事業建設 2021/3/2721lA興辦鄉鎮企業B村民建設住宅 C鄉村公共設施建設 D鄉村公益事業建設 2021/3/27221、土地使用權出租的概念:l是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用,由他人向其支付租金的行為。2、土地使用權出租的法律后

17、果:l（1）土地使用權出租后,出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。l（2）土地使用權出租,其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。l（3）承租人取得租賃權后,享有對土地的占有、使用和收益權,但是,未經出租人同意,承租人不得將土地使用權再轉租,也不得將土地使用權用于抵押。l（4）如發生轉讓,在同等條件下,承租人有優先于他人接受轉讓的權利,即使承租人不購買出租人的土地使用權,租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續有效。2021/3/2723l（四）土地使用權抵押（四）土地使用權抵押: :l是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。 （五）（五）國有土地租賃:l是指土地使用者與縣級

18、以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同,并支付租金的行為l2、國有土地使用權作價出資或入股的概念:是指國家以一定年限的國有土地使用權作價,作為出資或股本投入新設立的企業。l （六）土地使用權的終止（六）土地使用權的終止2021/3/2724l1、土地使用權劃撥的概念和范圍l（1）土地使用權劃撥的概念l是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。l（2）土地使用權劃撥的特征:l土地使用權劃撥是一種具體的行政行為;l土地使用權劃撥是一種無償的行為,土地使用者取得使用權無需支付地價,但這并不等于使

19、用者不需支付任何費用;l土地使用權可以是有期限的,也可以是無期限的;l劃撥的土地使用權,不可以轉讓、出租、抵押。2021/3/2725l2、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押:l劃撥土地使用權,只有在符合一定條件情況才可以轉讓、出租、抵押。l條件就是:l（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人;l（2）領有國有土地使用證;l（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;l（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。2021/3/2726l3、國有企業改革中劃撥土地使用權的處理

20、:根據企業改革的不同形式和具體情況,可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。l有下列情況之一的,應當采取出讓或租賃方式處置l（1）國有企業改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的;l（2）國有企業改組為股份合作制的;l（3）國有企業租賃經營的;l（4）非國有企業兼并國有企業的。l國有企業破產或出售,企業原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處置。2021/3/2727l有下列情形的,可以經批準后保留劃撥方式l（1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,原土地用途不變的,但改造

21、或改組為公司制企業除外;（公司是商主體;以贏利為目的。所以,不允許部隊、政府經商。）l（2）國有企業兼并國有企業或非國有企業,以及國有企業合并,兼并或合并后是國有工業企業的;l（3）在國有企業兼并、合并中,被兼并的國有企業或國有企業合并的一方屬于瀕臨破產的企業;l（4）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。2021/3/2728l70.某市政府在土地管理中的下列哪些行為違反了土地管理法的規定?lA.甲公司在市郊申請使用一片國有土地修建經營性墓地,市政府批準其以劃撥方式取得土地使用權lB.乙公司投標取得一塊商品房開發用地的出讓土地使用權,市政府同意其在房屋建成銷售后繳納土地出讓金lC.丙公司以出讓

22、方式在本市規劃區取得一塊工業用地,市國土局在未征得市規劃局同意的情況下,將該土地的用途變更為住宅建設用地lD.丁公司在城市規劃區取得一塊臨時用地,使用已達6年,并在該處修建了永久性建筑,市政府未收回土地,還為該建筑發放了房屋產權證 2021/3/2729lA.甲公司在市郊申請使用一片國有土地修建經營性墓地,市政府批準其以劃撥方式取得土地使用權lB.乙公司投標取得一塊商品房開發用地的出讓土地使用權,市政府同意其在房屋建成銷售后繳納土地出讓金lC.丙公司以出讓方式在本市規劃區取得一塊工業用地,市國土局在未征得市規劃局同意的情況下,將該土地的用途變更為住宅建設用地lD.丁公司在城市規劃區取得一塊臨時

23、用地,使用已達6年,并在該處修建了永久性建筑,市政府未收回土地,還為該建筑發放了房屋產權證 2021/3/2730l 六、建設用地制度六、建設用地制度l 1 建設用地的概念l 建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。從廣義上講,建設用地是指已利用土地中的一切非農業生產用地。國家實行土地用途管制,嚴格限制農用地轉為建設用地。2021/3/2731l 2 國家建設用地使用權的取得l（1）國家建設用地的來源l 國家建設用地必須是國有土地,國家通過一定的程序將國有土地使用權有償出讓或無償劃撥給建設單位或個人使用。l 國家要出讓

24、、租賃或劃撥國有土地使用權,首要條件是國家擁有該幅土地的使用權。在下列三種情況下,國家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權:l 農村集體所有的土地已征用為國有;l 國家已依法收回國有建設土地使用權;l 國有荒山、荒地,即國有未利用土地已改為建設用地。l（2）農用地轉用審批l 建設占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續。這是新的土地管理法實行土地用途管制的一個關鍵。辦理轉用審批后,方可辦理征地手續。 l（3）以劃撥方式取得建設用地的審批程序 2021/3/2732l國家建設征用土地是國家運用其行政權力把農民集體土地轉為國家所有的行為。l （1）國家建設征用土地的法律特征:l 征

25、地主體的惟一性;l 征地行為的行政性;l 征地條件的補償性。l （2）征用土地的審批權l 1998年新土地管理法上收了征地審批權,征地審批權集中在中央和省兩級政府,其他各級地方人民政府無征地審批權。該法第45條規定,征用下列土地的,由國務院批準:（1）基本農田;（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的（折合525畝）;其他土地超過70公頃的（折合1050畝）。征用前款規定以外的土地的,由省、自治區、直轄市人民政府批準,并報國務院備案。2021/3/2733l（3）征用土地的補償安置l 征地費用一般由以下幾部分構成:l 土地補償費。土地補償費是對土地所有人或使用人對土地的投入和收益的補償。l 安置

26、補助費。安置補助費是為安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。l 青苗補償費。l 地上附著物補償費。l 新菜地開發建設基金。l 土地復墾費或耕地開墾費。 l 2021/3/2734l一、城市房地產權屬關系一、城市房地產權屬關系l （一）房屋所有權l 1房屋所有權的概念l 房屋所有權是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。l 占有權是對房屋的實際控制的權利。l 使用權是根據房屋的性能和用途對房屋的利用的權利。l 收益權是房屋所有人收取房屋所產生的利益的權利。l 處分權是房屋所有人在事實上或法律上對房屋進行處置的權利。2021/3/2735l

27、 2房屋共有的概念l 房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權。共有與公有不同,房屋公有的主體是單一的,它只能是國家或某一集體組織;而房屋共有的主體為兩個以上。各共有人因房屋共有而形成的權利、義務關系,稱為房屋共有關系。房屋共有具有以下特征:l （1）主體有兩個以上,單一主體不構成房屋共有。l （2）客體是同一項房產。l （3）房屋共有存在著對內、對外兩種關系。 2021/3/2736l1土地使用權的概念l 這里所稱的土地使用權是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權利。l 土地使用權實際上有兩種:一是土地所有權人對自己擁有的土地所享有的使用權;二是非土地所有權人對土

28、地所享有的使用權。l 2土地使用權的內容l （1）使用權。l （2）收益權。l （3）處分權。 2021/3/2737l 3土地使用權的特征l （1）權利的派生性。l （2）客體的有限性。l （3）目的的特殊性。l （4）取得的法定性。l （5）使用的期限性。l 4土地使用權的終止l 土地使用權人由于某種法定事由的出現而喪失土地使用權。l （1）因土地使用權出讓合同規定的使用期限屆滿而終止。l （2）土地使用權屆滿前,國家根據社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回土地使用權,并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。l （3）因土地使用者嚴重違反城市規劃或違反

29、土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。l （4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止。2021/3/2738l （三）房地產相鄰權l 1房地產相鄰權的概念和特征l 房地產相鄰權即房地產相鄰關系,是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處分權時,相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系。 l 房地產相鄰權具有如下特征:l （1）房地產相鄰權的主體是兩個以上的房地產所有人或使用人。l （2）房地產在地理位置上必須是相鄰的。l （3）相鄰關系的客體是相鄰房地產所有人或使用人行使其權利時所體現的利益,而非房地產本身。l （4）房地產相鄰關系的內容是相

30、鄰人之間的權利義務。l 2房地產相鄰權的種類l （1）因使用鄰地、通道,或通行而發生的相鄰關系l （2）因相鄰環境保護而發生的相鄰關系l （3）因險情危害而發生的相鄰關系l （4）因相鄰通風、采光、管線設置而發生的相鄰關系2021/3/2739l（一）房地產權屬登記的概念l 房地產權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記,依法確認房地產權歸屬關系的行為。l 我國實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。在大多數城市,房地產權屬登記實行土地與房屋分別登記的制度,即一宗房地產要辦理兩個產權證書,一個是國有土地使用權證書,一個

31、是房屋所有權證書。廣州、深圳等少數城市制作、頒發統一的房地產權證書。 2021/3/2740l （二）房地產權屬登記的功能l 房地產權屬登記作為現代房地產法律制度的基礎,具有三個方面的功能,即產權確認功能、公示功能和管理功能。l 1產權確認功能l 房地產登記的產權確認功能是房地產權屬登記具有的確認房地產的權屬狀態,賦予房地產權以法律效力,建立房地產與其權利人之間的法律支配關系的功能。l 2公示功能l 房地產權屬登記的公示功能是將房地產權利的事實向社會公開用以標示房地產流轉的功能。l 3管理功能l 房地產權屬登記的管理功能是指房地產登記所具有的實施國家管理意圖的功能。 2021/3/2741l（

32、三）房地產權屬登記的效力l 房地產權屬登記的效力是指法律賦予房地產權屬登記的強制力。在世界各國的立法中,關于房地產登記的效力主要有兩種:一是成立要件主義;二是對抗要件主義。l 從立法實踐來看,我國房地產權屬登記的效力為成立要件主義。 l （四）房產權屬登記 l 房產權屬登記是指房產行政管理部門代表政府對房屋所有權以及由此權利產生的抵押、典權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。l 房產權屬登記分為總登記、轉移登記、變更登記和其他登記。l 2021/3/2742l地產權屬登記是房地產行政主管部門代表政府對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權及他項權利均進行注

33、冊登記和發證的一種制度。l 按照登記的時間和內容的不同,地產權屬登記可區分為初始登記和變更登記。 2021/3/2743l國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。l以出讓或者劃撥方式取得土地使用權,應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發土地使用權證書。l在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。l房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同

34、級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。l法律另有規定的,依照有關法律的規定辦理。2021/3/2744l一、房地產開發的概念和特征一、房地產開發的概念和特征l （一）房地產開發的概念l 房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。l 1取得國有土地使用權是房地產開發的前提。l 2房地產開發既可以是進行基礎設施建設,也可以是繼之進行房屋建設。 2021/3/2745l （二）房地產開發的特征l 1涉及面廣l 2工程項目多l 3投資量大l 4建設周期長l 2021/3/2746l（一）

35、房地產開發用地的概念l 房地產開發用地即進行基礎設施和房屋建設的用地。l 第一,從權利性質來看,房地產開發用地僅指取得開發用地的使用權,而不是指取得開發用地的所有權。l 第二,從土地所有權來看,僅指城鎮國有土地,而不包括農村集體所有的土地。l 第三,從土地范圍來看,出讓的土地使用權只是一種地上使用權,該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。2021/3/2747l城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。l土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。l縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的,須根據省級以上人民

36、政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案,按照國務院規定,報國務院或者省級人民政府批準。l土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案,按照國務院規定,報經有批準權的人民政府批準后,由市、縣人民政府土地管理部門實施。l直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限,由直轄市人民政府規定。2021/3/2748l（二）土地使用權出讓l 1國有土地使用權出讓的概念l 國有土地使用出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權

37、出讓金的行為。l 土地使用權出讓具有以下法律特征: l （1）土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為。 l （2）土地使用權出讓附有特殊限制,表現為權利的有期性和有限性。l 土地使用權出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規定。受讓方取得的土地使用權附有許多使用限制。l 2土地使用權出讓的方式l 土地使用權出讓方式,按城市房地產管理法第12條規定:可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。2021/3/2749l1土地使用權劃撥的概念l 土地使用權的劃撥是指縣級以上人民政府

38、依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無負擔地交付給土地使用者使用的行為。l 土地使用權劃撥具有以下特征:l （1）土地使用權劃撥是一種具體的行政行為,國家行使社會經濟管理者的行政權力,將土地使用權進行分配或調整。l （2）土地使用權劃撥是一種無償的行為,土地使用者取得使用權無需支付地價,但這并不等于使用者不需支付任何費用。l （3）土地使用權可以是有期限的,也可以是無期限的。l （4）劃撥的土地使用權,不可以轉讓、出租、抵押。l依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制 2021/3/2750l 2土地

39、使用權劃撥的范圍l城市房地產管理法規定下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府批準劃撥:國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施有地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規規定的其他用地。l 3劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押l 劃撥土地使用權只有在符合一定條件才可以轉讓、出租、抵押。土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人。領有國有土地使用證。具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。 2021

40、/3/2751l 4劃撥土地使用權的收回l 依照城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第47條的規定,收回行政劃撥土地使用權的前提有下列兩種:l （1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權; l （2）對劃撥的土地使用權,市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃要求無償收回。 l土地管理法規定的可以收回劃撥的國有土地使用權的情形有:為公共利益需要使用土地的;為實現城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的;土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;因單位撤銷、遷移等原因,停止

41、使用原劃撥的國有土地的;公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。2021/3/2752l（一）房地產開發企業的概念l 房地產開發企業是指以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。l 1以營利為目的。l 2營業內容包括房地產開發和經營。l 3依法律規定的條件和程序設立。l （二）房地產開發企業的設立條件l 1有自己的名稱和組織機構。l 2有固定的經營場所。l 3有符合國務院規定的注冊資本。l 4有足夠的專業技術人員。l 5法律、行政法規規定的其他條件。 2021/3/2753l76關于以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓時適用的房地產管理法特殊規定,下列哪些表述是正確的?lA應當按照國務院規定,報

42、有批準權的人民政府審批lB有批準權的人民政府準予轉讓的,可以決定由受讓方辦理土地使用權出讓手續,也可以允許其不辦理土地使用權出讓手續lC辦理土地使用權出讓手續的,受讓方應繳納土地使用權出讓金lD不辦理土地使用權出讓手續的,受讓方應繳納土地使用權轉讓費,轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家 2021/3/2754lA應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批 lB有批準權的人民政府準予轉讓的,可以決定由受讓方辦理土地使用權出讓手續,也可以允許其不辦理土地使用權出讓手續 lC辦理土地使用權出讓手續的,受讓方應繳納土地使用權出讓金 2021/3/2755l 一、房屋拆遷的概念和

43、種類一、房屋拆遷的概念和種類l （一）房屋拆遷的概念l 房屋拆遷是指根據城鎮建設規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地文件,拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其他設施的行為。2021/3/2756l房屋拆遷的種類可依據不同的標準進行劃分。l 1市政動遷和社會動遷l 這是以建設投資不同的資金來源為標準所作的分類。市政動遷是城市人民政府基于基礎設施建設需要而發生的房屋拆遷行為。社會動遷是機關、團體、企業事業單位基于基本建設用地需要而發生的房屋拆遷行為。l 2征地拆遷和非征地拆遷l 這是以土地權屬的不同為標準所作的分類。征地拆遷是建設單位在征用集體所有的土地時而發生的房屋拆遷行為。非征地拆遷是建

44、設單位在國有土地上發生的房屋拆遷行為。l 3統一拆遷、自行拆遷和委托拆遷 l這是以拆遷主體的不同為標準所作的分類。統一拆遷由當地人民政府組織。自行拆過由建設用地單位統一組織。委托拆遷由建設用地單位（拆遷人）委托取得房屋拆遷資格證書的單位（被委托人）進行。 2021/3/2757l（三）房屋拆遷的程序l 1申領規劃用地許可證。l 2編制拆遷計劃和方案。l 3申領房屋拆遷許可證。l 4發布拆遷公告。l 5簽訂拆遷補償、安置協議。l 6實施房屋拆遷。2021/3/2758l（一）拆遷補償l 房屋拆遷補償是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。l 1拆遷補償的對象和

45、范圍l 拆遷補償的對象是被拆除房屋及其附屬物的所有人。l 拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償的范圍。 l2房屋拆遷補償的方式。產權調換、作價補償和產權調換與作價補償相結合。l 3拆遷補償標準2021/3/2759l（二）拆遷安置l 1拆遷安置的對象與方式l 拆遷安置是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用,并給予一定的補助費用。拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人。l 拆遷安置可以一次性安置,即用產權調換的方式一次性解決被拆除房屋使用人的用房問題,也可以先由拆遷人提供周轉房臨時過渡,或由被拆遷人自己尋找房屋過渡,待正式房建成后再行遷

46、人。l 2拆遷安置地點l 拆遷安置地點有原地安置和異地安置兩種。原地安置是在拆遷范圍內的建設工程完工后,將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。l 3拆遷安置的標準l 4拆遷安置費l 拆遷安置費包括搬家補助費、臨時安置補助費和經濟損失補償費。 2021/3/2760l 一、房地產交易概念和特征一、房地產交易概念和特征l 1房地產交易的概念l 房地產交易就是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵鉀和房屋租賃的活動。l 2房地產交易的特征l （1）房地產交易對象的特殊性。l （2）房地產交易形式的確定性l （3）房地產交易是數種典型合同的稱謂。l （4）房地產交易為要式法律行為。

47、2021/3/2761l（一）房地產轉讓的概念l 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。l 1房地產轉讓是房地產權利人實施的行為l 2房地產轉讓是房地產權利人將房地產轉移給他人的行為。l 3房地產轉讓通過買賣、贈與或者其他合法方式實現。l 4房地產轉讓的客體具有多樣性。 2021/3/2762l（二）房地產轉讓的條件l 1房地產轉讓的禁止條件l （1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者得以其他形式限制房地產權利的 l （2）依法收回土地使用權的l （3）共有房地產,未經其他共有人書面同意的l （4）權屬有爭議的l （5）未依法登記領取權屬證書的l （6）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形l 2允許房地產轉讓的條件l 以出讓方式取得土地使用權的房地產的轉讓應具備的條件:l （1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書。l （2）按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,應完成開發投資總額的25%以上;屬于成片開發土地的,依照規劃對土地進行開發建設,完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設,達