1、物業管理期末考核題目光谷九小物業管理方案院別建筑與材料工程學院年級班級12 級工管3 班姓名付文偉學號二一五年六月武漢市光谷第九小學，地處風景秀麗的東湖開發區湖口2 路。新校于2010 年 11 月 28 日開建，2012 年 5 月 28 日舉行落成慶典。 校園占地面積 30 余畝，建筑面積 10985 平方米， 總投資四千五百多萬元，學校綠化率達 50% 以上，是一座布局合理，設施先進，環境優美的現代化小學。一、總體構想與管理模式1、 高標準、嚴要求、優質低廉、科學管理、謀發展。2、 服務理念：以人為本，堅持一切從客戶需求出發，真誠地對待每一個抱怨，守信地兌現每一個承諾，想于客戶未想之前，

2、做于客戶想做之前，使轄區水更清、地更綠、樓更凈。把“屬于人的還給人”。3、 管理模式：校園后勤物業管理的管家。4、 質量控制 ISO9001 質量管理體系， ISO14001 環境管理體系。二、物業管理的服務內容與范圍小學物業管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監督與投訴的要求，在物業實踐中，物業服務與業主（或物業使用人）可根據實際情況，參照本標準選擇服務內容。三、基本要求1、服務機構物業服務企業應根據具體情況和合同約定，設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求：物業服務企業應具有符合建設部物業服務企業資質管理辦法的資質；設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓等重要場所內設立值班室；各類

3、值班室布置規范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務；采用信息化手段進行管理。2、人員物業服務機構人員應符合如下要求：具有良好的職業道德、身體健康；管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業從業人員資格證書或崗位證書；進駐物業服務點之后，針對實際情況物業服務企業應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；辦公樓、 教學樓、值班室等區域內服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內人員、物品情況，如實做好登記。3、規章制度物業服

4、務企業應完善各項管理制度，主要包括：物業服務方案；各崗位職責、工作流程及服務標準；內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。4、 財務管理應建立財務管理制度，并符合以下要求：物業服務費和其它費用收支應符合物業管理企業財務管理規定等相關法規要求；合同約定收費項目，應按合同要求執行；為業主提供的延伸服務應按雙方約定收費并單獨結算；實行酬金制物業收費方式的物業服務企業每一年至少公開物業服務費用收支情況一次。5、檔案有較完善的物業服務檔案，至少應包括：技術檔案，包括物業竣工驗收檔案、物業權屬資料、物業承接查驗資料等；日常檔案，包括物業使用人資料、物業租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管

5、理檔案等。四、房屋維修與保養服務1、應提供 24 小時報修電話，登記報修記錄。2、對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養護。3、急修 30 分鐘內到達現場，并制定維修方案，及時維修，記錄規范齊全。4、制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養計劃，經校方同意后， 組織實施。1.1保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態應滿足以下要求：屋頂無積水、無滲漏；外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂；煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。五、設施設備運維與保養服務（一）、綜合管理1、制定設施設備維修保養計劃，重點設

6、備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養檔案。2、設置 24 小時報修電話，報修記錄規范，配備專業人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養。3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網圖，確保學校正常工作和教學秩序。（二）、供配電設備1、按要求對供配電設備進行周期檢查、保養，并登記記錄結果。2、供配電設備發生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協同排除異常或故障。3、定期檢查維護應急供電系統，確保正常工作狀態。（三）、給排水系統1、按照規范定期對給排水系統進行維護、潤滑。2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、

7、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。3、定期對污水處理系統全面維護保養 , 作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到 GB 8978 的要求。4、中水按規程生產運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。6、每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。7、高層供水設備定期保養，確保水質無污染并符合規定的要求，生活飲用水水質應符合GB5749的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照 GB 1

8、7051 執行。8、定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養。9、如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。（四）、供暖系統1、市政集中供暖及自行供暖的根據實際情況協助學校做好維護工作。2、保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。3、供暖期間鍋爐房、交換站應做到24 小時值守；供暖管網應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網跑水，日補水率每萬平方米應少于1 噸。4、在每個交換站所供區域建立不少于5 個觀察點（或每萬平方米不少于一個監測點） ，每天統計，室內溫度達標率在 97

9、%以上。（五）、避雷裝置1、公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。2、每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。3、保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。4、所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4 ，弱電設備接地電阻應不大于 1。（六）、消防設施1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，嚴禁占用防火間距。2、室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。3、室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現象。4、滅火器保險

10、及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內，應定期維修、檢測。5、消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。6、消防水池等消防儲水設施水量達到規定水位，冬季應有防凍措施。7、自動消防設施運行正常；發生火災時， 設施應能及時聯動， 啟停均在消防控制室有信號反饋。（七）、教學用課桌椅維修1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大修計劃。2、課桌椅的維修應在非教學時間。3、不能現場維修的，維修期間提供備用桌椅。六、公共秩序維護（一）、安全防范1、根據學校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應急預案。2、處理學校內各種突發事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。3、監督學校內裝修

11、和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。4、在施工現場及危及人身安全區域設立明顯標志，禁止學生進入現場。5、協助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關人員。6、定期開展自我培訓，熟悉安全防范規程。7、建立和公安及相關部門的聯動機制，對學校周圍的環境進行排查。8、實行 24 小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括：巡查通道、公共場所等區域，做好防火防盜安全防范工作；檢查各種設備是否完好，協助記錄維修事項，如照明、漏水、漏氣等；查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現象。（二）、門崗服務1、實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。2、應做好人員出入管

12、理工作，憑有效證件，如學生證、工作證，進出校園，無關人員禁止進入。3、應確保學校出入口道路暢通。4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。5、監督物品進出學校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學校，按照物品放行工作程序做好轄區物品放行事宜。6、引導機動車、 非機動車有序停放， 對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄。七、消防安全管理1、物業服務企業應與校方協議約定各自消防管理職責。2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設施。3、按規定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜間防火巡查，且不應少于兩次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。4

13、、每季度至少進行一次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。5、制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少舉行一次消防應急疏散演練。6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。7、組織學校老師、工作人員至少進行一次集中消防培訓，教育有關人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的能力。8、家組織學生參觀當地消防站、消防博物館，參加消防夏令營等活動。9、消防控制室實行24 小時值班，每班不少于兩人，自動消防系統操作人員應取得國家認可職業資格證書、持證上

14、崗。10、由物業企業承擔自動消防設施管理責任的，物業企業應委托具備相應資質的檢測、維修保養機構對消防設施進行維保，每年至少進行一次全面聯動檢測，每月進行一次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。11、物業服務企業應建立消防檔案，統一保管、備查。八、應急服務1、物業服務企業協助學校建立突發事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發事件引起的危害。2、物業服務企業應對服務人員進行應急預案培訓，定期組織預案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發事件。3、突發事件主要包括：人員踩踏事故；突發傳染病；食物中毒；盜竊、斗毆等；水浸；高處墜落燃氣泄漏；停電、停水；觸電；火災、爆炸；機動車輛傷害；設備設施故

15、障；機械傷害；自然災害異常情況等。九、保潔服務1、建立專業化保潔隊伍，制定詳細的操作規程和工作標準，每日8 個小時保潔服務。2、校內環衛設施完備，各類衛生宣傳標識齊全、整潔。3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉，日產日清。4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。5、應根據實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作，如下：1)道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。2)樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔2 小時巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面每日擦拭一次； 大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、 果皮、紙屑等垃圾， 無積水、塵土。3) 樓梯 樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每

16、月沖洗一次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。4) 垃圾箱（池）、垃圾車 垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。5)教室內（需物業承擔清潔） 每日清掃一次，每周進行一次大掃除 ; 保持空氣清新，墻面干凈，無蜘蛛網、 無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。6) 公共墻面 內墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬。7) 公共照明燈桿、燈罩 每月擦拭一次，保持表面整潔。8) 消火栓、電盒柜、管線等 每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網。9) 玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹

17、底清洗一次；無灰塵、污跡。10) 指示牌、標識 每周擦拭一次，無灰塵，無破損。11) 宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。12) 水（花）池 每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內污染物。13) 體育設施 每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損。14) 功能室使用前協助管理員將設備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊; 使用后協助管理員將設備整理到位，清掃干凈，保持室內空氣清新，特殊區域進行消毒。6 、學校衛生間清潔應做到以下要求：保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；地面整潔無水漬 ; 衛生清掃工具擺放整齊；教學樓內衛生間每次課間使用完畢后應清掃一次；學生宿舍樓內衛

18、生間每半天清掃兩次；室外衛生間每半天清掃一次。十、綠化養護1、建立物業服務區域綠化養護方案和必要的綠化管理制度，并做好服務工作記錄。2、根據服務區域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。3、根據季節要求，按照規范養護。4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環境協調。5、室外綠化養護應符合如下的要求：1)修剪 草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理 3 次以上，草高度不超過 9cm；樹冠完整美 觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻， 45 度剪口靠節光滑。針葉樹應保持明顯頂端優勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。2) 澆水、施肥 常