1、小區(qū)車庫、會所等是共有面積還是專有面積?開發(fā)商狀告市政府案開庭2011年07月12日08:11南方都市報南都訊記者海鵬飛實習生劉曉照小區(qū)車庫、會所等是共有面積還是專有面積？這一問題直接影響到廣州東逸花園業(yè)委會能否成立，小區(qū)業(yè)主因此與開發(fā)商展開了一場拉鋸戰(zhàn)。近日，因?qū)V州市法制辦行政復(fù)議認定不滿，新世界中國地產(chǎn)一紙訴狀將廣州市政府告上了法庭，昨日本案在廣州中院一審開庭。2009年12月26日，在街道辦和國土房管部門成立的聯(lián)合工作組監(jiān)督下，東逸花園召開了首次業(yè)主大會，對管理規(guī)約和議事規(guī)則進行了投票表決，贊成票權(quán)面積達111417平方米，已經(jīng)超過了聯(lián)合工作組協(xié)調(diào)認可的票權(quán)建筑總面積的一半，達到贊成戶

2、數(shù)和贊成票面積雙過半的要求。但廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局，以及天園街道辦事處隨后聯(lián)合向籌備組發(fā)生2010第127號函，該函明確提由兩項投票“所得業(yè)主贊同票，總建筑面積均未達到東逸花園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物總面積的一半”,判定該次投票未獲得通過，判定業(yè)主委員會還未成立。在業(yè)主王擁軍等人看來，由于車庫、會所等所有共有建設(shè)面積全部被計算在了專有面積之內(nèi)，原本認定的業(yè)主專有面積之和183708平方米變成了224964.4552平方米，因此投票的業(yè)主們按照房產(chǎn)本上的有效票權(quán)面積之和以微小的差距未能達到50%o2010年5月21日，王擁軍等業(yè)主向廣州市政府法制辦提交了行政

3、復(fù)議申請，對廣州市房管局天河分局的2010第127號函提由抗議。據(jù)悉，接到業(yè)主們的行政復(fù)議申請后，廣州市法制辦召開了數(shù)次專家會進行研討，并于2011年4月28日作由行政復(fù)議決定書，結(jié)合物權(quán)法物業(yè)管理條例等，最終認定，東逸花園在統(tǒng)計面積時計算方法有誤，要求廣州市、天河區(qū)兩級房管局繼續(xù)以聯(lián)合成立工作組方式履行指導(dǎo)和協(xié)助的職責，直至東逸花園小區(qū)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會產(chǎn)生。行政復(fù)議書讓業(yè)主們感到興奮，但開發(fā)商卻很不滿意。2011年5月20日，新世界中國地產(chǎn)以其子公司廣州新華晨房地產(chǎn)有限公司的名義，將廣州市政府告上法庭，要求撤銷該行政復(fù)議。爭議焦點小區(qū)車庫、會所等是共有面積還是專有面積？昨日庭審中，原

4、被告雙方圍繞房屋專有面積的認定方式展開激辯。據(jù)悉，之前新世界中國地產(chǎn)廣州公司有關(guān)負責人接受南都記者采訪時稱，行政復(fù)議決定書對專有面積的認定打破了行業(yè)的通用規(guī)定，因此公司起訴僅為申請對這一專業(yè)問題的解釋。庭審中，原告廣州新華晨房地產(chǎn)有限公司稱，他們對市政府法制辦行使行政復(fù)議的權(quán)責沒有異議，但他們認為，市政府法制辦對部分法律依據(jù)的適用是錯誤的：“對專有面積的計算方式，適用法律錯誤。”廣州市政府代理人則答辯稱，行政復(fù)議是根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法及最高法院的相關(guān)司法解釋作曲的，認定事實清楚。廣州市政府認為，127號函在計算小區(qū)專有部分面積及建筑物總面積時，均將共有部分面積計算在

5、內(nèi)，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局和天園街道辦事處未按規(guī)定履行職責。對于打這場官司，作為被告第三人的業(yè)主王擁軍似乎看得更透徹，“新世界中國打這場官司的原因應(yīng)該不在于輸贏，而是拖延我們業(yè)委會成立的時間，因為案件進入司法程序后，業(yè)委會的籌辦工作就得停下來；同時，東逸花園第五期項目正在建設(shè)，屆時整個小區(qū)的總建筑面積又將增加，這又是業(yè)委會成立的一個不確定性風險。”但針對此案，新世界中國地產(chǎn)在給時代周報的采訪回復(fù)中明確表示，此舉目的并不是針對政府，只是對行政復(fù)議決定書中的解釋存有疑義，其對專有面積的認定與建筑行業(yè)及建筑企業(yè)一直以來遵循和執(zhí)行的規(guī)則有一定偏差，因此本著負責任的

6、態(tài)度，通過司法途徑尋求對“面積計算”問題的權(quán)威解釋，以保證行業(yè)規(guī)則的嚴肅性和可持續(xù)性。新世界東逸花園業(yè)委會的籌備是一場業(yè)主與開發(fā)商之間的漫長糾紛，而政府最終被拉入這場官司當中，則起源于廣州市法制辦于2011年4月28日作曲的一份行政復(fù)議決定書。在記者獲得的這份行政復(fù)議決定書中，廣州市法制辦認定，“決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。專有部分與共有部分在面積上是各自獨立、互不包容的。建筑物的通道、樓梯、大堂等部分屬于共有部分，即使在房產(chǎn)測繪時按相關(guān)房屋建筑面積按比例進行面積分攤，在不

7、動產(chǎn)登記簿上與專有部分建筑面積一并記載，仍不改變其共有屬性。建筑物總面積應(yīng)當按照專有部分統(tǒng)計總和計算。”同時法制辦還認定，在東逸花園業(yè)委會被認定尚未成立，業(yè)主委員亦未被選舉產(chǎn)生的情況下，房管部門和天園街道辦事處終止對東逸花園工作組的指導(dǎo)和協(xié)助工作構(gòu)成了不履行職責。此前，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局曾在2010年5月10日下發(fā)過兩份認定函件。該兩份函件認為，在東逸花園業(yè)委會籌建過程中，“所得業(yè)主贊同票總建筑面積未達到東逸花園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物總面積的一半”,因此判定該次投票未獲通過，業(yè)主委員會還未成立。“當時,收到國土部門的這兩份函之后

8、，我們感到十分的不解，房屋專有面積具體是怎樣劃分的？廣州國土局似乎并未有統(tǒng)一的標準。”王擁軍對時代周報記者稱。王擁軍介紹，同樣在天河區(qū)房管部門指導(dǎo)下建立起業(yè)委會的翠湖山莊小區(qū)，具業(yè)委會的選舉投票卻是按照業(yè)主的專有面積總和計算，公建配套設(shè)施等共有面積并未計算在內(nèi)。“同樣的案例卻是兩種不同的計算標準，國土部門該如何解釋？”就此問題,記者赴廣州國土局物業(yè)管理處采訪時卻被拒之門外，隨后記者撥打廣州房管局分管物業(yè)的劉仲國副局長的電話，也處于無人接聽的狀態(tài)。事實上，關(guān)于房屋專有面積的計算標準，業(yè)內(nèi)似乎也爭議頗多。廣州業(yè)內(nèi)人士韓世同向時代周報記者表示，類似于車庫、會所等公

9、有建設(shè)面積在專有面積的計算方法上，要看產(chǎn)權(quán)的最終歸屬。如果產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，則業(yè)主專有的面積不應(yīng)該包括公有建設(shè)面積在內(nèi)；如果屬于業(yè)主，則應(yīng)該包括在房屋專有面積內(nèi)。而根據(jù)王擁軍的介紹，東逸花園小區(qū)的車庫、會所本來是屬于業(yè)主共有的，但新世界中國地產(chǎn)擅改規(guī)劃，目前會所改建成了俱樂部，產(chǎn)權(quán)也屬于新世界中國地產(chǎn)。就此問題，時代周報記者曾向新世界中國地產(chǎn)發(fā)生采訪要求，新世界地產(chǎn)方面回復(fù)稱，由于目前該事件已進入司法程序，不方便給予評論。東逸花園是新世界中國地產(chǎn)1997年開發(fā)的一個大型居住區(qū)，項目位于廣州天河中心區(qū)，毗鄰天河公園。2001年項目開始進入交付后，新世界中國地產(chǎn)本來是以自己的物管公司管理整個小區(qū)。

10、但2003年6月之后，新世界中國地產(chǎn)的物管公司宣布撤由小區(qū)，而由廣州宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司接替小區(qū)的物業(yè)管理。資料顯示，宜家創(chuàng)生創(chuàng)立于2000年，但在短短的幾年內(nèi)，宜家創(chuàng)生已經(jīng)收購了多家物業(yè)管理公司，成為廣州地區(qū)頗有實力的一家物管公司。根據(jù)王擁軍的介紹，宜家創(chuàng)生接手東逸花園物業(yè)管理后，曾以上門征求意見的形式，計劃代小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會。但是部分業(yè)主認為物業(yè)公司不宜代業(yè)主包辦業(yè)委會，要求以民主選舉的方式自發(fā)成立業(yè)委會，但該計劃因為種種原因而擱置。而后的2005年7月和2006年4月，東逸花園業(yè)主都曾希望以自發(fā)的方式建立自己的業(yè)委會，但也以失敗告終。“當時，房管部門以這個小區(qū)是分期開發(fā)

11、為理由，而拒絕了業(yè)主的要求。”王擁軍對時代周報記者表示。為此，在2006年至2007年這段時間里，部分東逸花園的業(yè)主不停向廣東省人大、政協(xié)等部門提生意見，認為“分期開發(fā)”不能成立業(yè)委會是不合理的，要求以街道辦事處來指導(dǎo)成立業(yè)委會。根據(jù)廣東第H一屆人大常委會2008年11月28日修訂的廣東省物業(yè)管理條例提由的，只要已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，就可以成立業(yè)主大會；而街道辦事處須會同房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助籌備業(yè)主大會；在有了明確的法律依據(jù)之后，王擁軍等業(yè)主又一次開始為業(yè)委會的籌備而爭相奔走。2009年6月，以邱健和、王擁軍、王小櫻

12、、杜官新為代表的業(yè)主向東逸花園業(yè)主發(fā)生倡議書，開始整個小區(qū)的第四次業(yè)委會籌建工作。然而這一次籌建的過程顯得更為艱難。“在這一次籌建過程中，我們幾個籌備組的成員都收到了來源不明的恐嚇電話，家里的門鎖被堵，但這并不能阻擾我們籌建業(yè)委會的信心。”王擁軍表示。根據(jù)王擁軍給記者提供的材料，在2010年12月25日舉行的投票中，關(guān)于新世界東逸花園物業(yè)管理規(guī)約、新世界東逸花園業(yè)主大會議事規(guī)則的兩項投票贊成票都超過了50%,前者贊成票900張，贊成戶數(shù)占總戶數(shù)的59.02%,后者贊成票906張，贊成戶數(shù)占總戶數(shù)59.41%o然而，就在籌備組向國土部門多次提由上述規(guī)約和規(guī)則依法獲得通過的備案申請時，卻未獲得上級部門的回應(yīng)。最后，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局在2010年5月10日發(fā)生了判定業(yè)委會還未成立的函件，并最終引發(fā)了廣州法制辦行政復(fù)議決定的結(jié)果并導(dǎo)致了官司的產(chǎn)生。“開發(fā)商因為物業(yè)管理的爭議狀告政府在廣州還未有先例，事實上，我傾向于協(xié)調(diào)解決這樣的爭議，不應(yīng)該激化矛盾，更應(yīng)該在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上作曲決定。”韓世同對時代周報記者表示。韓世同同時還稱，業(yè)主與物業(yè)管理公司這樣的糾紛并不少見，然而最終往往是一個兩敗俱傷的結(jié)果。&