1、一則收益法評估土地使用權價值的案例分析一、案例：2006 年全國注冊資產評估師考試用書一資產評估P192 頁“收益法在房地產評估中的應用例 5-4:某房地產開發公司于 1997 年 3 月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權，并于 1999 年 3 月在此地上建成一座石專混結構的寫字樓，當時造價為每平方米 2000 元，經濟耐用年限為 55 年，殖值率為 2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米 2500 元。該建筑占地面積 500 平方米，建筑面積為 900 平方米，現用于出租，每月平均實收租金為 3 萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50 元，空置率為10%,

2、每年需支付的管理費為年租金的 3.5%,維修費為建筑重置價格的1.5%,土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米 20 元，保險費為重置價的0.2%,土地資本化率 7%,建筑物資本化率 8%。假設土地使用權出讓期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地2003 年 3 月的土地使用權價值。1、選定評估方法。該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50X12X900X(1-10%)=486000(元)3、計算總費用。(1)年管理費=486000X3.5%=17010(元)(2)年維修費=2500X90051.5%=

3、33750(元)(3)年稅金=20X900=18000(元)(4)年保險費=2500X900X0.2%=4500(元)年總費用=(1)+(2)+(3)+(4)=17010+33750+18000+4500=73260(元)4、計算房地產凈收益。年房地產凈收益=486000-73260=412740(元)5、計算房屋凈收益（1）計算年貶值額。（2）計算房屋現值房屋現值=房屋重置價-年貶值額 X 已使用年限=2500X900-46875X4=2062500（元）（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）房屋年凈收益=房屋現值 X 房屋資本化率=2062500X8%=165000（元）6、計

4、算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740（元）7、計算土地使用權價值。廣/古好建筑物重置價年貶值額=使用年限250090048=46875(元)土地使用權在 2003 年 3 月的剩余使用年期為 50-6=44（年）單價=3358836.15/500=6717.67（元）8、評估結果。本宗土地使用權在 2003 年 3 月的土地使用權價值為3358836.15 元，單價為每平方米 6717.67 元。、分析:1.依上述案例，房屋現值為 2062500 元，土地使用權價值為 3358836.15元：房地產價值=2062500+335883

5、6.15=5421336.1 玩2.利用綜合資本化率計算房地產價值。(1)綜合資本化率。R1XL+R2XB7%X3358836.15+8%X2062500L+B=2062500+3358836.15式中：R綜合資本化率R1-土地資本化率L土地價值R2-建筑物資本化率B-建筑物價值(2)房地產凈收益。年房地產凈收益=486000-73260=412740(元)247740P=7%X1-出）4=3358836.15（元）R=7.38%(3)計算房地產價值。P=/X1-仁)44=5348907.11(元)3.分析先計算房屋建筑物價值，再利用土地剩余技術計算土地使用權價值，分步計算的房地產價值為 54

6、21336.15 元；利用分步計算結果，通過綜合資本化率計算房地產價值為 5348907.11 元，兩者相差72429.04 元，從理論上分析，兩者應該是相等的。問題出在案例中，計算房屋凈收益時假設房屋收益年期為無限年期，該案例土地使用權剩余年期為 44 年，那么房屋收益年期也應該是 44 年。三、調整1.將案例中房屋收益年期按土地使用權剩余年期 44 年計算，調整后房屋年凈收益為：房屋年凈收益=房屋現值X房屋資本化率+1-，。）-44=2062500X8%+1-（1+8%）-44=170778.13（元）2 .計算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益=412740-1707

7、78.13=241961.87（元）3 .計算土地使用權價值。土地使用權在 2003 年 3 月的剩余使用年期為 50-6=44（年）P=247%6187X1-f）44=3280496.80（元）4 .計算房地產的價值。房地產價值=2062500+3280496.80=5342996.8 沅5 .利用調整后的分步計算結果，通過綜合資本化率計算房地產價值(1)綜合資本化率。R1XL+R2XB_7%X3280496.80+8%X2062500L+B=2062500+3280496.80式中：R綜合資本化率Ri-土地資本化率L土地價值R2-建筑物資本化率B-建筑物價值(2)房地產凈收益。年房地產凈收

8、益=486000-73260=412740(元)(3)計算房地房地產價值。P=47340/OX1-786%)44=5345160.04(元)6 .調整后結果分析先計算房屋建筑物價值，再利用土地剩余技術計算土地使用權價值，分步計算的房地產價值為 5342996.80 元；利用分步計算結果，通過綜合資本化率直接計算房地產價值為 5345160.04 元，兩者相差 2163.24 元，系由于計算中小數點進位造成，因為計算中多次應用指數，因此兩者是相等的。R=7.386%五、結論2006 年全國注冊資產評估師考試用書一資產評估P192 頁“收益法在房地產評估中的應用”例 5-4,計算房屋凈收益時，假設房屋收益年期為無限年期，以致造成分步計算的房地產價值為5421336.15 元，與利用分步計算結果，通過綜合資本化率計算的房地產價值 5348907.11 元之間相差 72429.04 元。 房屋收益年期采用與土地使用權剩余年期相同的有限年期，分步計算的房地產價值為 5342996.80元，與利用分步計算結果，通過綜合資本化率計算的房地產價值5345160.04