1、美國住房保障制度的經驗和啟示09法研班 崔媛媛 學號4號當今正值經濟社會轉型、城鎮化快速發展的時期，我國 通過一系列住房改革措施的事實，已經初步建立起以廉租房 制度、經濟適用哪個房制度和住房公積金制度為主要內容的 住房保障框架。而對于有著 13億龐大人口數量的我國來說， 如何能夠讓城鎮居民“住有所居，居有所權”任重而道遠。 住房問題已經成為關系民生的經濟和社會重大的問題，而如 何解決低收入者住房問題是我國安定團結的重要因素之一。借鑒住房保障制度建立較早的美國這樣的的經濟發展國 家的成功經驗，對我國住房保障體系建設具有十分重要的意 義。一、美國住房保障制度的成功經驗美國住房保障制度的簡歷經歷了從

2、上世紀30年代到上世紀80年代四個不同階段的發展。從二戰前聯邦政府將解決 房屋市場混亂和低收入者的住房問題作為主要政策目標，國 會通過了聯邦住宅法，也史無前例的有政府為低收入者 擔保，銀行為低收入者貸款，也隨即開始了永久性聯邦不住 補助制度。20世紀60年代，公共住房建設的核心地位開始 淡化，以租住房補貼為代表的新型住房援助政策被美國聯邦 政府提由。1974年住房與社區開發法通過，標志著政府 直接興建的公共住房計劃告一段落，補貼豉勵低收入者居民 在私人住房領域尋找住房成為政府住房保障的主要方式。20世紀80年代后，美國聯邦政府推由了一系列的稅務貸款 改革，加快住房自由化發展。1986年的稅法改

3、革從根本上改變了廉租房的商業模式， 降低了借貸雙方的門檻。1990年開 始住宅自由化作為政府主要戰略，；2003年開始每年2億美 元的“首都款資助計劃”為購房的中低收入家庭提供了首付款資助，也極大的刺激了居民貸款買房的欲望。不過，在居 民購房熱潮的興起之時，也為次級抵押貸款市場的過度發 展，進而為美國經濟危機下衍生生的“次貸危機”埋下了禍 根。不過總體來看，美國的住房保障制度還是有不少可取之 處。美國的住房保障制度其呈現生了四個特點：首先是政府 在不斷加強住房保障的法制化的進程上從未停歇；其次，政 府提供了較低的租金的公共住房給低收入者，提現了政府的 惠民政策。三是政府在加快住房自由化的步伐逐

4、步加快，而 低收入者成為政府扶持的主要對象。最后就是政府一直采取 多種財政措施解決低收入人群的住房問題，積極實施了住房保障財稅和金融政策時至今日，美國作為一個住房商品化較高，私人擁有住房 率較高，住房保障體系發展比較完善的國家。縱觀其住房保 障體系建立的過程，可謂一直堅持著“政府由決策，法制作 保障”，有法可依，有法保障之下的住房體系，也對低收入 者提供了住房援助和保障，較大程度的關注到了 “民生所 向”，也使得更多的低收入者實現了 “住有所居”能夠租得 起甚至買得起房子。二、美國住房保障制度的成功經驗對我國的啟示住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公 共產品兩種特征屬性，是一種基本

5、的社會保障品，也是實現 社會公平的標志之一。從美國的住房保障制度的成功經驗來 看，根據我國國情，住房保障運作模式的選擇是比取決于此、 我國目前，房地場市場發展還處于不成熟的階段，國土資源 也較為緊張，而城市化水平的迅速提升，城市中低收入家庭 的與日俱增，也給我國的住房保障體系提由了更高的要求。 因此要務必從國情由發，適時尋找符合我國住房保障運作的 可行之有效的模式。回顧美國住房保障制度的發展演變及主要特點，是為了 總結其成功經驗，為進一步完善我國住房保障體系，深化住 房制度改革提供借鑒。 主要啟示有：一是研究并健全住房保障的法律體系。美國政府高度重視立 法，已經形成了相互補充的比較完善的住房保

6、障法律體系。如住房法、國民住宅法等均為國家大法，這些法律不 僅保證了住房保障制度的構建、完善和實施，而且提供了建 立住房保障制度的依據，明確了基本目標，規定了住房保障 的實現方式。美國作為經濟發達的國家，住房保障制度一直 是以法律形式存在和發展的。而我國至今有關居民住宅的法 律、法規也沒有由臺，由于缺乏法律規定與約束，使得地方 爭渡重視形象工程建設，忽視了百姓住房的建設，使得國家 住房保障計劃難以有效的落實與適時。因此我國盡快由臺住 房保障法律、法規，已經是民生所向，需要從立法上規定住 房保障的對象、標準、資金來源等等來對我國住房保障法制 化進行住不完善。我國目前有關低收入人群的住房保障制度的

7、法律、法規還不健全，住房保障難以得到順利實施。 因此, 應針對我國國情，深入研究和借鑒國外的法律法規，從立法 上規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的 來源、專門管理機構的建立，以及對騙取保障優惠行為的懲 處等。各地方政府也應結合本地經濟發展的實情，制定由地 方性的法規，并針對不同對象提供多種不同方式的住房保障。二是構建適應城鎮化需求的多層次住房保障體系。采取多層次的住房保障體系，而主要的對象是針對中等偏下和低收入住房困難家庭的一系列制度安排和政策措施。對于 不同的收入階層，保障手段不可以一刀切，應采取多種形式 并行。目前我國的住房保障體系中，由政府提供的實物性公 共住房主要有廉租

8、房和經濟適用房兩種，由于這種實物型住 房保障需要的一次性投入非常大，也給地方政府帶來了舉得 的壓力。因此對于我國經濟實力不夠強大，政府財政還比較 拮據的情況，現階段住房保障應以最低收入家庭為主，隨著 經濟的不斷發展，將這個惠及半徑加大，擴展到中低收入家 庭。三是強化政府對困難群眾的住房保障職責。政府作為本國經 濟宏觀調控和管理者，擔負著促進社會全面發展和保障全體 居民基本權利實現的職責，理所應當成為構建住房保障體制 的主體。雖然美國等經濟發展國家推崇自由競爭、市場經濟，但是在住房市場上卻采取各種方法來進行政府干預。其目的 也正是政府要握住這個關乎百姓 “衣食住行”之一的管控權。 我國政府也應在

9、住房保障制度建設和實施過程中承擔起這個責任，努力改善居民居住條件，保障和維護廣大居民的切 身利益，從而保持社會穩定。美國雖然主張自由競爭、市場 調節，但在住房保障制度上，政府卻采用各種方法進行干預。 在人口眾多、經濟不發達的國家 ，沒有政府的管理，沒有國家 的住房開發計劃，解決住房問題是不可能的。我國政府作為一 國經濟的宏觀調控者，擔負著促進社會全面發展的職責 ，理應 成為解決中低收入家庭住房困難、構建住房保障體系的主 體，這也是堅持以人為本、執政為民的重要體現。考慮到地 區之間發展程度有較大差異，也應更多地發揮地方政府的積 極性。住房保障制度順利實施的重要基礎，是完善的土地供 應政策。穩定充

10、足的土地供應是住房保障制度的載體，也是 將成本價格控制在中低收入家庭經濟購買能力之內的重要 保證。因此，政府應針對各地實際情況，優先安排保障性住房 建設用地計劃，建立以行政劃撥為主、舊房改造和開發企業 按比例讓利等手段為輔的多層次住房保障用地機制。止匕外，政府還應充分發揮住房金融作用，美國的經驗告 訴我們經濟發達國家都很重視住房金融對住房保障的支持。 美國除了政府金融機構經營房地產貸款外，私人金融機構也 從事個人住宅抵押貸款業務。由于我國住房金融時常起步較 晚，還沒有形成較為完善的住房金融市場，政府對公共住房 開發商的支持力度不足，信貸額度不高；個人住房融資渠道 不暢，針對個人貸款業務資格審查較為繁瑣拖沓，減息免息 力度不夠等等，與美國有很大的差距。因此我國承租應該擴 大住房市場融資渠道，增加住房貸款品種，實行抵押貸款保 險，發行房地產抵押貸款證