1、福州英華職業學院團隊：英華之夢指導老師：繆海霞組長：黃瑞麗組員：李雅云、曾婉蓉、方小萍、藍偉芬目錄1、項目概況- 51.1 項目名稱及LOGO- 51.2 項目概況- 51.3產品與服務- 61.3.1 核心服務- 61.3.2 派生性服務- 61.4 組織與團隊- 61.4.1最強實力的團隊- 61.4.2最細分專業的團隊- 61.4.3最高素質的團隊- 71.5核心優勢- 71.5.1系統- 71.5.2專注-71.5.3典范-71.5.4價值-71.5.5專業-71.6 投資、財務及風險分析-72、項目背景- 82.1 城市概況-82.2城市交通-92.2.1航空-92.2.2鐵路-92

2、.2.3公路-92.2.4港口-92.3 GDP與CPI情況- 92.3.1 GDP情況-92.3.2 CPI情況-102.4 消費品市場情況分析-112.5 旅游收入-113、項目可行性分析-123.1 土地市場分析- 123.1.1近一年南安整體市場土地供應對比分析-123.1.2南安整體市場土地量價對比分析- 123.1.3近一年南安整體市場土地用地性質供應分配- 133.2 房地產市場-133.2.1 房地產投資-133.2.2商品房供應情況-143.2.3 商品房需求-143.2.4商品房成交量- 153.2.5商品房成交價格- 153.2.6小結-164、分類產品-164.1 住宅

3、商品- 164.1.1 住宅商品分布-164.1.2 住宅商品結構-174.1.3 住宅商品房價量分析-174.1.4 住宅商品房供需情況分析- 184.1.5 住宅商品房供應量面積段分析-184.1.6 住宅商品房消化情況分析-194.1.7 住宅商品房成交情況分析-194.1.8 案例介紹-204.1.9小結-234.2商業產品-244.2.1商業產品項目分布情況-244.2.2商業產品項目具體情況- 244.2.3商業產品項目價格情況-254.2.4商業產品項目供需情況- 254.2.5商業產品項目消化情況-264.2.6案例介紹-264.2.7小結- 284.3 辦公產品-284.3.

4、1辦公產品- 284.3.2案例介紹- 284.3.3小結- 305、項目保障措施- 315.1戰略管理- 315.2組織保障-315.3流程保障-335.4人員保障-336、投資分析-346.1 投資資金使用預測-346.2 資金籌集-346.3 債務的償還-356.4 經營銷售敏感性分析-357、財務分析- 367.1 主營產品收入- 367.2 主要費用預算表- 367.2.1 融資租入固定資產折舊- 367.2.2 固定資產折舊- 377.3 工資分配表- 377.4 預測利潤及利潤分配表- 387.5 預測資產負債表- 387.6 相關財務分析- 408、風險分析及對策- 418.1

5、風險類型- 418.1.1環境風險- 418.1.2流程風險- 418.1.3決策風險- 418.2風險對策- 429、附錄- 449.1團隊介紹- 449.2團隊簡介- 444461、項目概況1.1 項目名稱及LOGO項目名稱:南安英華房地產咨詢有限公司。項目LOGO:圖1-1 南安英華房地產咨詢有限公司LOGO圖1.2 項目概況南安英華房地產咨詢有限公司是由福州英華職業學院師生領銜，同時聯合了一批來自于國內知名咨詢機構的資深管理顧問和知名企業的高級管理人員組建的房地產專業管理咨詢和業務培訓機構。南安英華房地產咨詢有限公司是為廣大的客戶提供有關房地產交易的政策、法規、程序咨詢及房地產流轉的信

6、息，對外發布供求信息的一個中介服務平臺，促成房地產的流轉及后續的跟蹤服務，為購房者提供專業優質的服務。作為房地產流轉的專業咨詢組織是供給主體和需求主體的橋梁和紐帶。秉承“爾乃世之光” 校訓；弘揚“四愛”精神；繼承英華興國、為民、創業的教育傳統，南安英華房地產咨詢有限公司主要由幾個對房地產市場充滿濃厚興趣的同學組建的。英華學子通過自己的努力，一定會在房地產咨詢工作方面創造出一片新的天地。英華房地產在房地產行業、工程建設行業和管理咨詢行業歷經探索與實踐，能夠為購房者提供具有實效性的各類咨詢服務，項目可涉及住宅地產、商業地產、辦公地產等房地產細分行業和領域，同時還可包括建筑施工、裝飾工程、工程監理、

7、設計咨詢等各類相關企業和單位。 “英華之夢”團隊已經在南安市積累了豐富的房地產企業運營和管理咨詢經驗，在企業戰略規劃、戰略執行、企業績效管理、業務流程優化設計、人力資源管理、財務管理、企業文化等領域形成了一套獨具特色的咨詢理論與方法體系，同時在房地產項目策劃、招標采購、計劃管理、合同管理、成本控制、預算管理、質量管理、信息化建設等方面形成了獨特的核心競爭優勢。 1.3產品與服務本公司所進行的房地產流轉的咨詢服務，主要客戶是有意愿流轉房地產的購房者和房產商，公司通過廣泛的宣傳、信息收集吸引購房者和房產商前來我公司進行咨詢，由本公司予以提供法律法規、政策咨詢規范雙方在交易過程中的行為，從而幫助購房

8、者和房產商雙方達成協議，在后期，還為客戶提供矛盾協調等服務，并按照公司的服務要求，為客戶提供優質的、放心的、滿意的服務等。希望通過本公司的服務，除了實現購房者、房產商及投資方三方的和諧共贏外。還可以通過對購房者的釋惑解疑、取得購房者的理解和支持。1.3.1 核心服務一是房地產流轉前的房地產供求登記和信息發布。登記、收集可流轉房地產的數量、區位、類別等信息，接受房地產供求雙方的咨詢，多渠道、多形式地向供求者發布房地產儲備和可開發房地產資源的信息，推薦可開發項目。二是房地產流轉中的中介協調和指導。協調交易雙方提出的有關事宜，在平等協商一致的基礎上，落實契約內容，辦理合同手續。 三是房地產

9、交易后的跟蹤服務。主動幫助房地產經營者進行開發項目的可行性論證，在信貸、技術等方面開展橫向聯系，并在法律和政策范圍內協助調處房地產經營中引起的糾紛，維護房地產所有者、投資方、經營者三方的權益。1.3.2 派生性服務房地產評估可分為房地產分等定級和房地產估價。前者評定的是房地產使用價值及價值，后者是評定這些價值在房地產市場中反映出的價格。一般而言，土地條件好，相應的房地產使用價值和房地產等級高，房地產價格也應當高，但在現實市場、管理和利用條件綜合作用下，會出現等級與地價不一致的情況。公司因為需要長期與房地產商聯系，所以房地產的評估很有必要納入公司的業務范圍之內，從而為客戶提供更全面的服務。通過房

10、地產分等定級掌握價格本質，在眾多復雜、變幻的價格中，去偽存真，提高估價精度，掌握合理房價水平。 1.4 組織與團隊1.4.1最強實力的團隊英華房地產擁有最熟悉南安房地產信息的眾多隊員組成，5名隊員中，瑞麗、婉蓉、雅云、偉芬4名隊員來自閩南，在南安房地產信息咨詢方面具有無可比擬的巨大優勢。1.4.2最細分專業的團隊按照專業設立各專業師，覆蓋從投資、產品策劃、設計、采購、工程、營銷、客戶關系管理、計劃運營、成本等經驗豐富的專業人才。1.4.3最高素質的團隊團隊成員既是會計方面的專門人才，又對房地產專業有著濃厚的興趣。 1.5核心優勢英華房地產擁有具有卓越的人、卓越的流程（管理體系）和卓越的產品。

11、圖1-4 南安英華房地產咨詢有限公司核心優勢構成圖1.5.1系統提供管理體系、專業專項體系、人才發展體系一體化咨詢。1.5.2專注專注地產行業。 1.5.3典范英華卓越的服務、卓越的管理、卓越的文化成為南安房地產咨詢行業的典范。1.5.4價值英華房地產咨詢可以成為眾多房地產企業長期的戰略合作伙伴，服務客戶涵蓋中國百強地產企業，與萬科、華潤等眾多企業建立了長期戰略合作伙伴關系。1.5.5專業專業化細分團隊，為客戶提供管理及專業專項咨詢。1.6 投資、財務及風險分析在這一部分，我們運用了大量的表格來說明我公司的預計財務情況，其中可以看出我們公司的收益性指標、生產性指標以及成長性指標都是比較有優勢的

12、。公司成立初期共需資金29.2萬元。第一年估計盈利約15萬元人民幣，第二年估計盈利25.8萬元人民幣，第三年估計盈利約36萬元人民幣，投資回收期為一年零七個月。風險資金最好在第3年撤出。2、項目背景2.1 城市概況南安市位于福建省東南沿海，與臺灣島隔海相望，三國東吳置縣，距今已有一千七百多年的歷史。南安物華天寶、人杰地靈，曾一度是閩南地區政治、經濟和文化中心。全市土地面積2036平方公里，人口148萬，海外僑胞300多萬人，是舉世聞名的“海上絲綢之路”的起點和民族英雄鄭成功的故鄉。全市轄3個街道、21個鎮、2個鄉：官橋鎮、溪美街道、柳城街道、美林街道、省新鎮、侖倉鎮、東田鎮、英都鎮、翔云鎮、金

13、淘鎮、詩山鎮、蓬華鎮、碼頭鎮、九都鎮、樂峰鎮、羅東鎮、梅山鎮、洪瀨鎮、洪梅鎮、康美鎮、豐州鎮、霞美鎮、水頭鎮、石井鎮、眉山鄉、向陽鄉。共有32個社區、384個行政村。 圖2-1 項目所在地區位圖南安區位優越，交通便捷。東接泉州中心市區，西靠廈門經濟特區，處于閩南金三角中心地帶。福廈高速公路，國道324線，省道307、308線，沿海大通道，漳泉肖鐵路以及建設中的泉三高速公路、福廈高速鐵路穿境而過，國家二類口岸石井港可直航香港、金門、馬祖、澎湖和廈門、上海、廣州等沿海大中城市，市區距晉江機場30公里，距廈門機場80多公里，交通四通八達、方便快捷，是福建東南沿海大通道的重要節點。2.2城市交通2.2

14、.1航空 市區距廈門國際機場97公里，距泉州晉江機場30公里，距省會福州220公里。 2.2.2鐵路 “惠龍武城際軌道”惠安-泉州-南安-安溪-漳平-新羅-上杭-武平將建城際軌道交通，福建最新規劃建設。2.2.3公路 國道G324、沈海高速路G15，漳泉肖鐵路穿越境內，省道S201線、S307線、308線與縣鄉公路連接成網，南安至官橋二級公路，南安至洪獺公路改造全面完成，南安至金淘、詩山至蕓美、南安至同安等公路改造和市區第三大橋、豐州大橋將在“九五”，實施建設。2.2.4港口 石井港為國家二類口岸，已建成千噸級雜貨碼頭和石油專用碼頭和5000噸級碼頭，可直航香港和廈門、上海、廣州等沿海城市。2

15、.3 GDP與CPI情況2.3.1 GDP情況圖2-2 南安市GDP圖從近五年的城市GDP走勢情況來看，近期市場GDP增長速度均處于高速增長狀態，平均水平保持在15%左右，明顯高于國家平均水平。2.3.2 CPI情況圖2-3 南安市CPI圖從區域的歷年CPI走勢情況來看，整體城市的價格波動并不是十分明顯，整體價格指數相對平穩，市場波動度不大，價格市場發展情況相對較好。 2.4 消費品市場情況分析圖2-4 南安市歷年消費品零售額走勢圖從消費品市場情況來看，雖然近幾年整體零售額保持持續增長態勢，但相對其它城市發展速度相對緩慢，整體城市的可發展空間較大。2.5 旅游收入圖2-5 南安市旅游收入走勢圖

16、從旅游收入來看，受整體城市開發及商業地產發展的限制，城市旅游收入增長相對緩慢，與零售業類似，同類市場的可發展空間也相對較為明顯。3、項目可行性分析3.1 土地市場分析3.1.1近一年南安整體市場土地供應對比分析圖3-1 南安市整體市場土地供應對比圖從土地市場情況來看，雖然土地樓面價格上漲幅度超過30%，但市場拿地熱情仍然很好，2011年前10個月土地成交面積相對2010年就已經上漲了100%。3.1.2南安整體市場土地量價對比分析圖3-2 南安市整體市場土地量價對比圖從近一年的供需結構可以比較明顯的發現，今年當月掛牌的土地在第二個月都被成交，基本沒有滯留的土地存在，說明現有區域內土地市場的需求

17、熱情十分高漲，土地市場呈現出明顯的供不應求的態勢。3.1.3近一年南安整體市場土地用地性質供應分配圖3-3 南安市整體市場土地用地性質供應分配圖從土地供應類型來看，現有市場上供應的土地更多的來自商辦及綜合用地，住宅用地的比例相對較低，這也預示著未來幾年的市場主要供應將集中在商辦以及綜合用樓上，住宅產品將顯得更加稀缺。3.2 房地產市場3.2.1 房地產投資圖3-4南安市房地產投資對比分析圖從房地產投資情況來看，近幾年房地產投資比例及投資金額出現了比較明顯的上升，尤其是2010年市場房地產投資額相對2009年上漲了近100%，而投資比重也從2006年的14%上漲到了18%。3.2.2商品房供應情

18、況表3-1 南安市商品房供應情況分析圖地區樓盤數可售套數可售面積(萬)總數住宒總數住宒總數住宒市區45365472298356.9831.7鄉鎮69528096295970.2135.24全市 11488135685942127.1966.94從商品房開發情況來看，由于中心城區前幾年發展相對緩慢，整體開發力度還是相對有限，僅占到城市總體開發體量的45%，現有開發程度還是不高，未來可開發空間相對較大。3.2.3 商品房需求圖3-5 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交價量對比圖從整體商品市場的成交價格來看，近兩年市場成交價格還是保持了相對平穩的態勢，市場成交均價持續維持在4200元/平

19、方米。3.2.4商品房成交量圖3-6 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交量對比圖從成交情況來看，雖然市區的供應比重不到50%，但整體需求相對旺盛，市場消化比重基本集中在市區，市區平均月消化速度保持在2.5萬平方米/月。3.2.5商品房成交價格圖3-7 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交價格對比圖對比各個區域的成交價格可以比較明顯的發現，市區現有項目的成交價格還是比較明顯偏低 。3.2.6小結從房地產投資情況來看，近幾年房地產投資比例及投資金額出現了比較明顯的上升，尤其是2010年市場房地產投資額相對2009年上漲了近100%，而投資比重也從2006年的14%上漲到了18

20、%。從整體商品市場的成交價格來看，近兩年市場成交價格還是保持了相對平穩的態勢，市場成交均價持續維持在4200元/平方米。從成交情況來看，雖然市區的供應比重不到50%，但整體需求相對旺盛，市場消化比重基本集中在市區，市區平均月消化速度保持在2.5萬平方米/月。對比各個區域的成交價格可以比較明顯的發現，市區現有項目的成交價格還是比較明顯偏低 。從近一年的供需結構可以比較明顯的發現，今年當月掛牌的土地在第二個月都被成交，基本沒有滯留的土地存在，說明現有區域內土地市場的需求熱情十分高漲，土地市場呈現出明顯的供不應求的態勢。房地產市場處于初級階段，整體投資前景較好，但發展基礎較為薄弱。4、分類產品4.1

21、 住宅商品4.1.1 住宅商品分布圖4-1南安市主要住宅商品房分布圖從中心城區的項目分布情況來看，現有項目大都集中老城區或者濱江景觀帶，整體開發力度還相對有限。4.1.2 住宅商品結構表4-1 南安市住宅商品項目結構分析圖樓盤名稱產品形態建筑面積(平方米)占地面積(平方米)容積率報價 (元/平方米)源昌.中央領御高層155620640502.4 4800新華陽光優家高層95780200004.8 4000泛華日昇新城高層235300462835.1 5000新新羅馬家園高層300000600005.0 4500中駿四季家園高層300000650004.6 5000麗水灣畔優家高層3113086

22、553.6 4800新新水岸帝景高層51610400012.9 4600皇家濱城高層210000382005.5 5300東方偉業城市廣場高層63872159684.0 6000從項目結構來看，現有開發產品基本都以高層形態存在，社區大多以中型規模設計，整體設計相對單一性較強。4.1.3 住宅商品房價量分析圖4-2南安市住宅商品房價量分析圖從市場產品價格表現情況來看，整體市場上產品差價還不是很明顯，產品平均價格差距僅在1000元/平方米，這體現出整體市場發展還不是十分成熟，市場發展空間較大。4.1.4 住宅商品房供需情況分析圖4-3南安市各類住宅商品房供需分析圖從供需結構來看，整體市場的接受度還

23、是相對較高，其中新新羅馬家園及中駿四季家園由于剛上市因此顯需求比例較低。4.1.5 住宅商品房供應量面積段分析圖4-4南安市住宅商品房供應量面積段分析圖從供應面積段情況來看，現有產品還是更多的集中在常規戶型，80-120平方米的兩房及120-150平方米的三房是區域供應市場上的主流產品。4.1.6 住宅商品房消化情況分析圖4-5南安市住宅商品房消化情況分析圖從市場消化速度來看，市區樓盤的平均消化速度在2025套/月，整體消化速率相對較高，市場前景較好。4.1.7 住宅商品房成交情況分析圖4-6南安市住宅商品房成交情況分析圖從需求情況來看，常規產品的消化情況最為樂觀，但考慮到整體市場的發展，預期

24、隨著價格的上漲，市場需求重心將開始更多額轉向經濟型產品。4.1.8 案例介紹4.1.8.1皇家濱城項目 名稱： 皇家濱城物業 類別： 住宅 建筑類別 ： 板塔結合 高層 裝修 狀況： 毛坯開盤 時間: 2007-11 物業 公司: 遠宏物業報 價： 5300元/平方米占地 面積: 38200平方米 建筑 面積： 210000平方米 綠 化 率 : 40%  容 積 率 : 5.50 物業 地址： 南安市江濱路新國稅大廈旁開 發 商： 南安鼎盛房地產開發有限公司圖4-7南安市住宅商品房案例-皇家濱城效果圖皇家濱城地處西溪水岸的江濱豪門領地，占據未來城市核心，坐擁兩大城市稀缺自

25、然資源，使其極具保值和升值空間。該項目總建筑約21萬，1.2萬中庭園林，六幢大氣恢弘的高層已成為西溪水岸的標志性建筑。皇家濱城還特別規劃了地下近6000超市與地上兩層8000規模商業街。現代的商業規劃將購物、休閑、娛樂、餐飲科學統一，形成了全新的生活視角商業主題。其具體銷售情況如下表所示：表4-2南安市住宅商品房案例-皇家濱城銷售情況分析圖月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 銷售率 累計成交價(元/平方米)2215961813324983%4508作為濱江區域的標志性樓盤，該項目在設計時密度過高，立面設計缺乏整體感，整體項目的品質感大大影響了其價值提升的空間。4.1.8.2源昌

26、中央領御 項目 名稱： 源昌中央領御 物業 類別： 住宅 建筑類別 ： 板塔結合 高層 裝修 狀況： 毛坯開盤 時間: 2011-4 物業 公司: 源昌物業報 價： 4800元/平方米占地 面積: 64050平方米 建筑 面積： 155620平方米 綠 化 率 : 35%容 積 率 : 2.38物業 地址： 南安市長安街（實驗中學旁） 開 發 商： 南安市源昌房地產開發有限公司 圖4-7南安市住宅商品房案例-源昌中央領御效果圖源昌中央領御東鄰南安環城西路，直達長安街、新華街等老城繁華區，是南安高端名盤半山豪宅。20000平方米的皇家園林景觀盡顯尊榮大氣豪宅風范，配合精設噴泉水景、上山步道等園林

27、實景，更顯尊貴不凡奢華氣概，建筑面積為155620.00平方米。該項目戶型方正，南北通透，三面采光，帶超大南北觀景陽臺，景觀視野開闊，面積從40平方米至274平方米不等。其具體銷售情況如下表所示： 表4-3南安市住宅商品房案例-源昌中央領御銷售情況分析圖月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 銷售率 累計成交價(元/平方米)517143467327%4131該項目整體設計上臨山而建，有一定的自有資源優勢，但由于項目內部在開發及推廣上的限制，使得項目在市場上的表現相對較差，這也從另以方面說明了現有區域的價格認可高低還是集中在濱江帶。4.1.8.3中駿四季家園項目名稱： 中駿四季家園物

28、業 類別： 住宅 建筑類別 ： 板塔結合 高層 裝修 狀況： 毛坯開盤 時間: 2011-03-19 報 價： 4800元/平方米占地 面積: 65000平方米 建筑 面積： 300000平方米 綠 化 率 : 35%  容 積 率 : 4.0 物業 地址： 南安市柳南路與普蓮路交匯處開 發 商： 中駿置業物業 公司: 廈門世邦泰和物業有限公司圖4-8南安市住宅商品房案例-中駿四季家園效果圖中駿四季家園坐落于南安市柳南路、普蓮路與南大路的交匯處，總建筑面積約30萬平方米。承襲中駿高品質筑家的建筑標準，精心規劃18棟新古典主義高層建筑，戶型涵蓋89-140平方米實用兩房和舒適三房。 該

29、項目將人文情感自然融于2200平方米的東南亞風情園林之中。陽光泳池、幼兒園以及2500平方米的都市生活會所，容納電影廳、KTV室、紅酒吧、健身房、羽毛球場、乒乓球室、兒童娛樂場等主流休閑娛樂設施于一體。并依循項目地勢，打造超20000平方米主題商業街貫穿整個社區。其具體銷售情況如下表所示：表4-4南安市住宅商品房案例-中駿四季家園銷售情況分析圖月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 銷售率 累計成交價(元/平方米)581085574532242%4732作為老城區較有代表性的項目，該項目在整體設計上相對合理，項目整體感和品質感均相對較強，其市場價格及消化速度的表現均相對較好。4.1.9小結 從中心城區的項目分布情況來看，現有項目大都集中老城區或者濱江景觀帶，整體開發力度還相對有限。從市場產品價格表現情況來看，整體市場上產品差價還不是很明顯，產品平均價格差距僅在1000元/平方米，這體現出整體市場發展還不是十分成熟，市場發展空間較大。從供需結構來看，整體市場的接受度還是相對較高，其中新新羅馬家園及中駿四季家園由于剛上市因此顯需求比例較低。從市場消化速度來看，市區樓盤的平均消化速度在20 -25套/月，整體消化速率相對較高，市場前景較好。住宅市場發展現狀好，發展空間也較大，但產品設計相對落后，產品力相對有限。4.2商業產品4.2.1商業產品項目