1、中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問第第4 4章章 房地產開發項目的區位條件分析房地產開發項目的區位條件分析n區位與房地產價值n房地產開發項目的區位分析n區位選擇要注意的問題中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.14.1區位與房地產價值區位與房地產價值4 41 11 1區位的含義區位的含義 1區位的重要性 區位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關系。區位，從大的方面來說，指項目所在區域；從小的方面來說，指的是項目開發場地。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.14.1區位與房地產價值區位與房地產價值 2對位置的兩種理解 狹義

2、的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經濟、自然環境或背景。 對位置的廣義理解，還應包括在該位置進行房地產開發投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關系。 3對位置的把握應有動態的發展的眼光中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.14.1區位與房地產價值區位與房地產價值4 41 12 2區位與城市功能分區區位與城市功能分區 現代城市土地利用在過去自發利用的基礎上，通過土地利用規劃自覺地進行區位選擇，形成了明顯的功能分區，一般分為商業區、居住區、工業區等若干功能區。 1商業區 商業區按其功能從高到低

3、可分為中央商業區、城區商業區和街區商業區。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.14.1區位與房地產價值區位與房地產價值 2工業區 根據各種工業的特點（如污染狀況、占地面積等），可以將工業分成內圈工業區、外圈工業區和遠郊工業區。 3居住區 居住區是人們生活、休息的場所。一般位于中央商業區與內圈工業區之間，或內圈工業區與外圈工業區之間。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.14.1區位與房地產價值區位與房地產價值 4 41 13 3區位與房地產投資價值的關系區位與房地產投資價值的關系 房地產的區位優勢可以給投資者帶來區位利潤。區位利潤越高，房地產投資價值越

4、大。 要想讓區位帶來較高的房地產投資價值，在選擇時區位時應該重視以下問題： 1注意區位升值潛力的分析。 2選擇區位要有超前意識，特別注意交通、服務網點等公共設施的深層次分析。 中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析4 42 21 1影響房地產開發項目區位選擇的因素影響房地產開發項目區位選擇的因素分析分析 1地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰略性選擇，是對項目宏觀區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.2

5、4.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析 2具體地點的分析與選擇 它是對房地產項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小、利用現狀、交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。 中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析 3開發潛力分析 房地產開發應追求最高最佳利用，也就是說在技術可行、規劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。 4土地使用權獲取方式分析 從目前國內獲取土地使用權的途徑和方式來看，有通過

6、政府土地出讓和從當前土地使用者手中轉讓等兩種途徑。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析5具體的影響因素 1）城市規劃方面的因素 2）自然特性 3）市政基礎設施條件 4）交通通達程度 5）停車條件中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析6）環境條件7）公共配套服務設施完備情況8）當前土地使用者的態度9）土地價格10）供求關系中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析4 42

7、22 2不同類型的房地產項目對區位的要求不同類型的房地產項目對區位的要求 1居住項目 居住用地的區位選擇，一般應考慮以下主要因素： 1）市政公用和公建配套設施完備的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）環境因素。 4）居民人口與收入。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析 2寫字樓項目 影響寫字樓項目位置選擇的特殊因素包括： 1）與其他商業設施的接近程度。 2）周圍土地利用情況和環境。 3）易接近性。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析3零售商

8、業項目 商業項目的區位選擇，應該有利于實現它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條： 1）最短時間原則 2）區位易達性原則 3）接近購買力原則 4）滿足消費心理原則 5）接近CBD原則中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.24.2房地產開發項目的區位分析房地產開發項目的區位分析 4工業項目 工業項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.34.3區位選擇要注意的問題區位選擇要注意的問題1過分強調區位或地段的作用會產生對開發投資者的誤導2來自規劃、法律方面的約束可能在增加3鄰區影響可能會面臨改變4對于項目的選擇要和區位的性質相配套中國最大的地產資料下載基地 http:/ 國中地產顧問4.34.3