1、房屋過(guò)戶(hù)的詳細(xì)手續(xù)以及所需費(fèi)用房屋過(guò)戶(hù)的詳細(xì)手續(xù)以及所需費(fèi)用1。買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂正規(guī)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。（里面詳細(xì)寫(xiě)好違約責(zé)任、房屋面積、地理位置、價(jià)錢(qián)）交付賣(mài)方定金。（自己感覺(jué)合理就可以）首付（如需貸款可以先給首付或貸過(guò)戶(hù)完立刻給首付）2。買(mǎi)賣(mài)雙方約好周一至周五到當(dāng)?shù)剡^(guò)戶(hù)大廳辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。（需要帶上身份證（夫妻雙方）產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)初賣(mài)方買(mǎi)房時(shí)的購(gòu)房合同）以上都是原件!另各復(fù)印2份。購(gòu)房合同除外3。到過(guò)戶(hù)大廳地稅處核稅。（再簽訂一個(gè)購(gòu)房合同，這個(gè)合同可以少寫(xiě)點(diǎn)房?jī)r(jià)，可以少交點(diǎn)稅費(fèi)）商品房在購(gòu)買(mǎi)五年內(nèi)需要交納總房款的：營(yíng)業(yè)稅：5.5%契稅：1.5%（140平米以上的非普通住宅3%）印花稅：0.1%買(mǎi)賣(mài)雙

2、方各0.05%個(gè)人所得稅：1%或房屋差價(jià)的20%土地增值稅：1%（這個(gè)不同，也有的不用交）如果購(gòu)買(mǎi)的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房應(yīng)交納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)每平米補(bǔ)63元優(yōu)惠價(jià)每平米補(bǔ)63元成本價(jià)每平米補(bǔ)9元買(mǎi)賣(mài)超過(guò)5年就只有契稅和印花稅。（一般營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金國(guó)家規(guī)定都由賣(mài)方交。但現(xiàn)在好多賣(mài)方根本不交，或直接加到房?jī)r(jià)里面）4。核稅完后拿上契稅票和產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同到房管局過(guò)戶(hù)專(zhuān)臺(tái)辦理過(guò)戶(hù)就可以了。一般房產(chǎn)證收回3天后由新房產(chǎn)證持有者到房管局領(lǐng)取。5。如果不貸款就可以把全款給賣(mài)方了一、二手房的種類(lèi)1、商品房：是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。2、經(jīng)濟(jì)適用房：是指根據(jù)國(guó)家

3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。3、房改房：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。4、集資房：一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也

4、可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。二、二手房交易政策1、三大政策集中調(diào)控北京二手房市場(chǎng)*關(guān)于存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議實(shí)行網(wǎng)上備案的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知），規(guī)定今后北京市內(nèi)設(shè)立“存量房資金監(jiān)管交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)簽訂劃轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí)，均應(yīng)在存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上備案，通知已于4月23日起開(kāi)始正式執(zhí)行。*北京市建委發(fā)布了關(guān)于實(shí)行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問(wèn)題的通知和關(guān)于推行北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的通知。兩通知中明確規(guī)定：“自2007年7月1日起，二手房交易須實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，同時(shí)，正式

5、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同”。2、關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（京財(cái)稅【2003】732號(hào)）。該通知規(guī)定，個(gè)人出售自有住房所得，按稅法應(yīng)繳納20%的個(gè)人所得稅;同時(shí)，具體分三種情況征稅：個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣(mài)出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。個(gè)人出售已購(gòu)公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷(xiāo)售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。職工出售

6、以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購(gòu)公有住房確定應(yīng)納稅所得額。誰(shuí)能免繳、少繳主要有兩種情況可享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策：一是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的，全部退還納稅保證金，購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。3、2006年下半年去年6月1日，北京實(shí)施新?tīng)I(yíng)業(yè)稅征收制。

7、新稅收制將房屋出售征收營(yíng)業(yè)稅的期限從購(gòu)買(mǎi)之日起2年內(nèi)延長(zhǎng)至5年內(nèi)。10月1日，北京地稅局出臺(tái)最新二手房交易計(jì)稅價(jià)，使一批二手商品房最低計(jì)稅價(jià)及交易稅費(fèi)相應(yīng)提高。11月14日又出臺(tái)的關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知表明，將對(duì)5年內(nèi)非普通住宅交易加征土地增值稅。至此，北京二手房稅收所有稅種全部征收完畢。這三大稅收制的實(shí)施，大大提高了二手房交易門(mén)檻。營(yíng)業(yè)稅5.5%土地增值稅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適

8、用稅率為60%既無(wú)購(gòu)房發(fā)票證明，又無(wú)房屋評(píng)估報(bào)告，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額1%征收三、二手房交易流程概述1、二手房買(mǎi)賣(mài)程序第一步：委托非必經(jīng)尋找信譽(yù)良好的代理公司，簽訂委托書(shū)，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)通過(guò)公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時(shí)為客戶(hù)尋找較為合適的樓盤(pán)。在提供的樓盤(pán)中，通過(guò)買(mǎi)家自己甄選之后，便進(jìn)入了實(shí)地看樓的階段，中介公司會(huì)與客戶(hù)簽訂一份看樓委托書(shū)，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。第二步：核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況到了買(mǎi)賣(mài)雙方有了明確的購(gòu)買(mǎi)意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊(cè)，查證該出賣(mài)的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。這個(gè)環(huán)節(jié)

9、十分關(guān)鍵，對(duì)買(mǎi)家十分重要，所以買(mǎi)家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問(wèn)清楚該產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。第三步：簽約經(jīng)過(guò)查證之后，由買(mǎi)賣(mài)雙方及中介方共同簽署臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約，在此環(huán)節(jié)，一般要求買(mǎi)家支付樓價(jià)的510%作為訂金付予/定金業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收買(mǎi)家的訂金/定金。由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金/定金糾紛。所以，建議買(mǎi)家要求中介公司出示賣(mài)方的委托協(xié)議，并出具賣(mài)方委托中介收取訂金/定金的委托書(shū);在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金/定金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。第四步：貸款如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則買(mǎi)家須準(zhǔn)備好身份證

10、、戶(hù)口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。第五步：過(guò)戶(hù)到房管局辦理所有的過(guò)戶(hù)及完稅手續(xù)。2、賣(mài)方需提供的材料：1、產(chǎn)權(quán)人身份證（非北京戶(hù)籍人士還應(yīng)提供暫住證）2、戶(hù)口本3、房屋所有權(quán)證4、原購(gòu)房發(fā)票（復(fù)印件）、原購(gòu)房合同5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明6、結(jié)婚證復(fù)印件7、產(chǎn)權(quán)人印章8、土地使用權(quán)證9、已購(gòu)公有住房、成本價(jià)購(gòu)房、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時(shí)還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請(qǐng)手續(xù)。10、買(mǎi)賣(mài)合同四、風(fēng)險(xiǎn)提示建設(shè)部發(fā)布二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)提示:買(mǎi)房要查老底兒買(mǎi)二手房前，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息，了解所購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)

11、有無(wú)抵押、查封等權(quán)利限制，出售該房產(chǎn)的人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人，防止因“一房多賣(mài)”等問(wèn)題引發(fā)糾紛。同時(shí)，妥善管理房地產(chǎn)交易資金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員占?jí)号灿媒灰踪Y金是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。交易當(dāng)事人自行支付交易資金的，應(yīng)當(dāng)在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，明確交易款項(xiàng)的金額、支付條件、支付方式等內(nèi)容。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，交易資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)一定要通過(guò)客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)進(jìn)行，不能通過(guò)該賬戶(hù)以外的其他銀行結(jié)算賬戶(hù)代收代付交易資金。物業(yè)、公共維修基金、車(chē)位二手房買(mǎi)賣(mài)不可忽視一、物業(yè)情況物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量，在買(mǎi)二手房的過(guò)程中如果忽略了所在

12、小區(qū)的物業(yè)情況，入住以后可能會(huì)造成很多麻煩。(1)物業(yè)交驗(yàn)不可大意買(mǎi)房過(guò)程中需重視物業(yè)交驗(yàn)環(huán)節(jié)，交驗(yàn)時(shí)您應(yīng)注意：物業(yè)是否與合同約定的一致;家電、家具等是否與合同相符;鑰匙是否已交付;水電煤表數(shù)字是否查驗(yàn)等;另外，在簽訂合同后應(yīng)到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，時(shí)間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn)，同時(shí)購(gòu)房者辦理物業(yè)進(jìn)戶(hù)手續(xù)。(2)物業(yè)管理水平要考察買(mǎi)房時(shí)應(yīng)注意觀察小區(qū)是否封閉，保安巡查情況如何;小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適;詢(xún)問(wèn)水、電、煤的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去交;電梯品牌、速度及管理方式;物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等等。另外，還應(yīng)該詢(xún)問(wèn)有無(wú)業(yè)主委員會(huì)，以及業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際組成

13、人員是否穩(wěn)定等。二、公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購(gòu)房人共同籌集，所有權(quán)歸交納入，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂．?dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到公共維修基金是否應(yīng)由買(mǎi)家支付的問(wèn)題時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商最終達(dá)成共識(shí)。一般會(huì)有四種處理方法：(1)房屋業(yè)主將公共維修基金無(wú)償順延給客戶(hù)，這是二手房交易中最普遍的做法。(2)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，由客戶(hù)與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶(hù)支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費(fèi)用的50%。(3)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用。比例公式

14、為(房屋產(chǎn)權(quán)年限原業(yè)主所購(gòu)房屋與出售房屋的時(shí)間差)/房屋產(chǎn)權(quán)年限。(4)房屋業(yè)主不同意將公共維修基金無(wú)償順延給客戶(hù)，也不想按比例與客戶(hù)分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購(gòu)房者如購(gòu)買(mǎi)該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所交納的這筆公共維修基金費(fèi)用。三、車(chē)位問(wèn)題隨著私家車(chē)數(shù)量的增加，有限的車(chē)位已經(jīng)完全不能滿(mǎn)足停車(chē)需求，為了避免每天回家還要為停車(chē)的事兒操心，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要了解清楚小區(qū)內(nèi)的車(chē)位情況，順便也要了解小區(qū)周?chē)＼?chē)場(chǎng)的信息，以防萬(wàn)一。現(xiàn)在有的車(chē)位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)可以方便地出售，只有使用權(quán)的車(chē)庫(kù)能否在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t要看當(dāng)初戶(hù)主與物業(yè)簽訂的合同。車(chē)位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題往往會(huì)引起二手房交易

15、的糾紛，由于目前法律沒(méi)有對(duì)車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬作明確規(guī)定，導(dǎo)致一些因車(chē)位產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛無(wú)法妥善解決，而二手房如果能帶著車(chē)庫(kù)或車(chē)位，將來(lái)還會(huì)有更大的升值潛力。詳解北京市二手房交易所涉及稅費(fèi)一、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)二、北京市二手房交易各個(gè)稅種的詳解三、北京市二手房交易稅費(fèi)判斷三步走四、不同權(quán)屬二手房交易稅費(fèi)繳納案例五、稅費(fèi)專(zhuān)題（普通住宅、房屋年限）六、稅費(fèi)附件共有八種：印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）契稅營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加個(gè)人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價(jià)款印花稅買(mǎi)方契稅土地出讓金印花稅營(yíng)業(yè)稅賣(mài)方個(gè)人所得稅土地增值稅綜合地價(jià)款（經(jīng)濟(jì)適用房）土地出讓金（按優(yōu)惠

16、價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)）印花稅一般稅費(fèi)契稅營(yíng)業(yè)稅個(gè)稅土地增值稅土地出讓金已購(gòu)公房特有特殊稅費(fèi)綜合地價(jià)款經(jīng)濟(jì)適用房特有二、北京市二手房交易各個(gè)稅種的詳解1、印花稅2、契稅3、營(yíng)業(yè)稅4、個(gè)人所得稅5、土地增值稅6、土地出讓金7、綜合地價(jià)款1、印花稅1、稅種解析：印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅2、征稅對(duì)象：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證3、納稅人：買(mǎi)賣(mài)雙方4、稅率：0.05%5、征收范圍：所有二手房交易6、繳納印花稅的計(jì)算方式及案例房產(chǎn)證印花稅：每證5元;屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計(jì)1

17、0元;屬于貸款客戶(hù)需支付他項(xiàng)權(quán)利證印花5元。2、契稅1、稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。2、征稅對(duì)象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋3、納稅人：買(mǎi)方4、稅率：3%5、契稅優(yōu)惠政策（1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅;(比如拆遷戶(hù)可免契稅)(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅;(3)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通商品住房減半征收契稅;(4)居民上市出售已購(gòu)公有住房前后一年內(nèi)新購(gòu)各類(lèi)商品房，按新購(gòu)商品房與出售已購(gòu)公房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅;(5)房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅;交換價(jià)格不相等的，由多交付方繳納款;(6)按繼承法規(guī)定的法定繼承人