1、房地產策劃行業概述對舟地產策劃祎業現丈何膻進行研需要知道型地”運劃何相其概念及存業戻脫歷史沿蘋.為此.本蘋忡先對胡地嚴澹劃的爆本慨念比行業界應進行了闡述，魅后邙細介紹了我圜房地產章劃打業發展歷史沿革.為后續的荷業現實間處的握出做鈍桃b2-1房地產策劃的概念及行業界定另地產策劃楚直在于易地產項LUF笈整卜過樓的一項疵為也耍的工作.一股山開®網冬托方業的啟地產策劃仝司來執f覽18據房虻開發項旦的具偉U標.以客觀的幣場調研和甫煬宦位為基礎.以獨持的槪念設if為検心，空魯運用齊種筆劃乎區（如投橙第劃、建筑筆劃、菅銷董劃等.還可漢運用馬地產領域外的其它TS-如體冇.旅游.IT沁杓按一定的程序對

2、未來的崗地產幵徴頊目進行刨造性的規劃.并以具有可操作tt的房地產策劃文本作為結果的活動.序地產簾劃主嚶包括；項H的前期定心、項II的幣合堆推廣、項H的招閤咼銷售營銷.其攢心工作內容主要包括E項目投資策劃菅銷；項目規劃設計策劃營捎；項口廣量匚期策劃營銷；瑣目外包裝策劃營銷；項目銷售及推廣策劃二礙目捎沓執行策劃.劇迪產全過程輦創的垓心流程如圖1L閣2.1肘業產蛙劃漁杓O,_hOF*井小Fig.lPrdcedm-eofreaLestateplaiiniiig屈地產策創對r房地產開笈活功貝右巫要作聞：第一、房地產障劃可以使項口的猱劃更加精確，減少頊口丈施過程屮的ttiifh房地產輩劃在進行一系列的調育

3、研戲后得出的，毘饋劃人員不斷對審場進存總姑而得到的成果.第-.鬲地產無劃匪冇敢增強匸柱川ui忻甫場中的競予力近年耒馬地嚴業不斯創新發展口新月異競爭環境越發激烈.在這種廿最下，厲地產策劃就顯得更加重耍，止確侖理的頂山策劃能為項UW更多的市場上動權和競爭力。第三、房地產策劃能仃效解決企業管理問題.房地產企業征市場中是否能立F不敗之地.商品房銷疑是否客觀.關健在于管理創新.策劃人員從房地產幵發唄丨丨的間狀人按照|:匹的第劃操作步I.-決介業淸艸誨種方祛壯介業解決背理問題的辰有效途從之一.第四、仃效地整合房地產項丨1資源并使Z變成自身優勢-一個房地產項II運作成功，要依靠很多的資源并相互協調利用.這些

4、資源在工程項丨1策劃進行2前是無規律的.厲地產策劃工作的主要任務就是進行深入研兄潔楚備資源之何的關系，力圖將其有效的結合在一起，共同為項H的目標服務.在疔業界定方面.我國于1984年首次發布了國民經濟行業分類，對分別于1994Ml2002年進行修訂，2011年第三次修訂。該標準對商務冊務業進行了詳細的分類及說明.這其屮具體包括了企業管理服務業、法律服務業、咨詢與調査業、廣告業、知識產權服務業、人力瓷源服務業、旅行社及相關冊務、安全保護燉務業、其他商務服務業。列地產策劃行業的任務定為列地產開發公司提供&業的策劃咨詢服務.歸類為咨詢與調査業。囚此，祠地產策劃存業任行業界定方而屬丁商業服務業

5、房地產策劃行業的出現為屈地產iti場帯來了更多的創新和靈感.一些優秀的房地產策劃代理企業為我們帶來了許務經典策劃案例。例如世聯地產的重慶盾安鼎順地塊別墅項H、蘇州湖西CBD項H、武漢南國明珠項H、憶明雙龍商場、上海嘉杰國際廣場等.屮原地產的地茨墅項II、泛海國際居住區.北京東湖灣、阿壩迪亞、時代紫芳竹園、年悅同際、萬科iiliO院項II竽等.這燉經典策劃項II的成功不僅為我們帶來了優秀的建筑產品，更為幵發商們帶來了豐序的利潤和良好的口碑.2.2我國房地產策劃行業歷史沿革我園的房地產策劃起源于1993年,首先出現干廣東地區，建筑簽劃是從引進理論開始.而房地產策劃是從營銷推廣開始。活躍的市場競爭產

6、生了第一批房地產策劃人，止是這些策劃人在不斷的實踐中積累川總結，促進房地產策劃業的發展何從1998年列地產市場開始復蘇至今.列地產業的幷個壞1Y都逐漸得到了社會和政府的關注和完善，政策、徒弟、金融、法律和稅收等方而也更加規范。因此,在同等競爭條件下想要獲得更大的競爭力,房地產策劃的作用就凸顯出來.-直以來房地產策劃行業都是伴隨著房地產市場發展的，所以順著房地產市場的發展脈絡我們也可以摸索到屈地產策劃行業的發展軌跡卩叭1）產乩觀念時代，即策劃扌找“感覺二這個階段的飯劃往往依恢j:主規臆斷，対市場調研兒乎沒冇1E視，每個人都是堆看門己的憊覺在進行策劃。(2)汕銷觀念吋代，即策劃孑找“賣點"

7、;在這個階段，策劃的槪念即為“廣告策劃”.廣告公可成為了地產員劃X?家，不重視科學的市場分析，僅妊著直覺和經驗來確定投資方向賣點策劃模式解決了消羽斤識別選抒的問題.但是缺乏對項U整體的粽合部署，難以形成一個fj機整體.<3)準營銷觀念時代，即策劃尋找“概念”.這個階段策劃不再是賣點的朵會.而是統一概念下的冬個層次.概念策劃賦卩項丨I生命和靈魂.滿足了對于不同項冃個性化的追求但是槪念策劃模式缺乏對干長遠II標的考慮.(4)肯銷觀念時代，即策劃尋找“需求”.這個階段房地產策劃的特點就是策劃者更加關注消費者的需求，消費者關心什么，項卜I就更加注車什么。(5)市場的社會營銷觀念時代，即策劃尋找“

8、平衡”.在這個階段的策劃同時權衡了三方而的利益，包括公司利益、消茨者需耍和社會利益.這個階段的策劃不但耍研丸II標市場，更耍縱觀全局，尋找三方利益的平禽點。從衿種策劃手段燉房地產策劃的的響方1飼看房地產策劃的發展大致經歷了以下三個階段：即單項策劃階段、綜合策劃階段和茫合策劃階段卩叫(1) 單項策劃階段(1993.061997.03)。此階段足以薔名策劃家王志剛先生順徳習桂圓頂II的成功策劃為標志的.在這之前，房地產笫劃止處F萌芽時期，還沒仃真正引入茨劃的槪念.19901992年間，一位從待灣請來的銷售專家仇福縣小姐在廣州世甌中心大廈的精售過程中帶親了金新的銷您鳳格和銷告技巧.1993年6月王志

9、剛先生加入了順德鉤桂関房地產策劃項II中.這一舉措幵創了房地產策劃成功丈踐的先例該階段房地產策劃行業的主要待點是策劃方法以存種單項技術T段為主，針對某一種技術乎段深入擴展，嚴格規范操作，取得了良好的成效.止是因為策劃的理念引入房地產項丨1的簿個階段并大獲成功，因向房地產策劃理念誓遍得到了人們的認可.之后.房地產開發商化企業內部設立自己的策劃部門.與此同時咨詢顧問公創、今業策劃代理公刖也應運而生參與到房地產策劃中的策劃人員也越興越蘇口任此階段出現的比較典型的熒劃公刁有；以銷售策劃代理為主的廣州經綿房產咨詢公司、以設計策劃聞名的探圳萬創設計顧問公可、以前期投資策劃為主的廣州珠江恒昌房地產顧問公司等

10、。在該階段房地產策劃(2經越來越務的引起了人們的關注.過度的關注便紂策劃行業出現了對厲地產策劃和策劃人的片而夸大和過度神話等思想，嚴重彫響了后續厲地產策劃行業的發展。(2) 粽合策劃階段(1997.041999.06)綜合第劃階段是以廣州錦城花園成功銷倂作為標志的.該階段房地產後劃的主要待慮是備個頂II根據口己的情況，以主題笫劃為主線.綜合運用市場、般資、廣告、背備等各種技術乎段.便銷侍達到理述的效果"門此之后，以主題策劃為忙找的綜合策劃手段在全國各地流行起來，出現了不少策劃成功的典型案例.例如廣州碧桂園、番禹麗江花岡等等。在策劃過程中，各個項目還根據fl身的特點有所側重和創新.隨著

11、房地產策劃實踐的不斷深入,各種策劃理論和恩想、策劃流派層出不窮.最乩有代表性的策劃思想是王志剛先生的“概念地產”思辿.從“槪念思世”岀發，王老剛先生還提出屈地產項目要進行“概念坦計,其成敗是項甘的檢心“槪念地產”思想對當時的房地產策劃產生了重大彫響。（3）復合策劃階段（1999.07至今）復合策劃階段的標志是廣州奧林匹克花園的成功銷杵.此階段房地產策劃的主要特點是狹義地產和泛地產二者相復合.即當時的厲地產策劃除了應用房地產專業領域的技術方法Z外，還可以綜合運用行業Z外的其他技術方法。冥林，克花園的成功，便人們對房地產策劃領域內的傳統F段進行反思并獲得了啟辿。開發房地產町以不局限于房地產.還有更廣閩的領域等待人們去開拓和探索.例如房地產與養生保健業相復命.房地產與旅游業相易合，屈地產與海洋業相址合等等。此階段的房地產策劃思也以王志剛先生的“泛地思想雖為創見，所謂“泛地產”就是不局限與以宓地產為