1、項目8 建筑工程項目合同管理 通過本項目的學習，使學生了解建筑工程施工合同的概念、特點及合同的作用；掌握投標人的資格要求和投標技巧；熟悉施工項目合同的訂立程序；建設工程施工合同文本的組成及其主要內容；掌握施工合同中有關質量管理、工期管理、價款管理等的規定；掌握施工合同變更的原因、內容；掌握施工合同終止的原因；熟悉施工合同爭議的解決程序與方式；熟悉施工索賠的類型、產生的原因和施工索賠的處理。建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理任務任務8.1 8.1 施工項目合同概述施工項目合同概述任務任務8.2 8.2 投標管理投標管理任務任務8.4 8.4 施工項目

2、合同的履行施工項目合同的履行任務任務8.6 8.6 施工項目索賠管理施工項目索賠管理任務任務8.3 8.3 施工項目合同的訂立施工項目合同的訂立任務任務8.5 8.5 施工項目合同的變更、終止和解決爭議施工項目合同的變更、終止和解決爭議8.1.1 8.1.1 施工合同的概念施工合同的概念 施工合同即建筑安裝工程承包合同，是發包人和承包人為完成商定的建筑安裝工程，明確相互權利、義務關系的合同。依照施工合同，承包人應完成一定的建筑、安裝工程任務，發包人應提供必要的施工條件并支付工程價款。施工合同是建設工程合同的一種，它與其他建設工程合同一樣是一種雙務合同，在訂立時也應遵守自愿、公平、誠實信用等原則

3、。 施工合同是工程建設的主要合同，是工程建設質量控制、進度控制、投資控制的主要依據。在市場經濟條件下，建設市場主體之間相互的權利義務關系主要是通過合同確立的，因此，在建設領域加強對施工合同的管理具有十分重要的意義。8.1.2 8.1.2 施工合同的特點施工合同的特點1 1合同主體的嚴格性合同主體的嚴格性2 2合同標的的特殊性合同標的的特殊性3 3合同履行期限的長期性合同履行期限的長期性4 4合同監督的嚴格性合同監督的嚴格性5 5合同形式的特殊性要求合同形式的特殊性要求8.1.3 8.1.3 施工合同的作用施工合同的作用1 1明確發包人和承包人在施工中的權利義務明確發包人和承包人在施工中的權利義

4、務2 2有利于對施工合同的管理有利于對施工合同的管理3 3有利于建筑市場的培育和發展有利于建筑市場的培育和發展4 4進行監理的依據和推行監理制度的需要進行監理的依據和推行監理制度的需要建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理任務任務8.1 8.1 施工項目合同概述施工項目合同概述任務任務8.2 8.2 投標管理投標管理任務任務8.4 8.4 施工項目合同的履行施工項目合同的履行任務任務8.6 8.6 施工項目索賠管理施工項目索賠管理任務任務8.3 8.3 施工項目合同的訂立施工項目合同的訂立任務任務8.5 8.5 施工項目合同的變更、終止和解決爭議施工項目合同的變更、終止和解決爭議8.2.1

5、8.2.1 投標人及投標人資格要求投標人及投標人資格要求按照按照招標投標法招標投標法的規定的規定：投標人是指響應招標、參投標人是指響應招標、參加投標競爭加投標競爭的的法人或者法人或者其他其他組織。所謂響應招標組織。所謂響應招標，主要主要是指投標人對招標是指投標人對招標人人在招標文件中提出的實質性要求和在招標文件中提出的實質性要求和條件做出的響應條件做出的響應。 招標投招標投標標法法還規定還規定：依法招標的依法招標的科研科研項目允許個人參加投標項目允許個人參加投標，投標的個投標的個人人適用本法適用本法有關有關投標人的規定投標人的規定。因此因此，投標人的范圍除了包括法人投標人的范圍除了包括法人、其

6、其他組織他組織，還應當包括自然人。隨著我國招標事業的不斷還應當包括自然人。隨著我國招標事業的不斷發展發展，自然，自然人作為投標人的情形也會經常出現。人作為投標人的情形也會經常出現。1投標人投標人8.2.1 8.2.1 投標人及投標人資格要求投標人及投標人資格要求(1) (1) 投標人應具備承擔招標項目的能力投標人應具備承擔招標項目的能力，國家有關國家有關規定規定或者招或者招標標文件文件對投標人資格條件規定對投標人資格條件規定，投標人應當具備規定的資格條投標人應當具備規定的資格條件。件。(2) (2) 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標投標文件

7、應文件應當對當對招標文件提出的要求和條件做出實質性響應招標文件提出的要求和條件做出實質性響應。(3) (3) 投標人應當在招標文件所要求投標人應當在招標文件所要求提提交投標文件的截止交投標文件的截止日期前，日期前，將投將投標文件送達投標地點。標文件送達投標地點。(4) (4) 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以可以補充、補充、修改或者撤回已提交的投標文件修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人并書面通知招標人。(5) (5) 投標人根據招標文件載明的項目實際情況投標人根據招標文件載明的項目實際情況，擬在中標后將中擬在中標后將中標

8、標項項目的部分非主體目的部分非主體、非關鍵性工作交由、非關鍵性工作交由他人他人完成完成的的，應當在投標文件應當在投標文件中中載載明明。(6) (6) 兩個以上法人或兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯合體，者其他組織可以組成一個聯合體，以一個以一個投標人投標人的身份共同投標。的身份共同投標。(7) (7) 投標人不得相互串通投標報價投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者他人損害招標人或者他人的的合法權益。合法權益。(8) (8) 投標人不得以低于合理預算成本的報價投標人不得以低于合理預算成本的報價競競標標，也不得以他人名義也不得以

9、他人名義投標或者以其他方式投標或者以其他方式弄虛弄虛作假作假，騙取中標騙取中標。2投標人的資格條件投標人的資格條件 ( (一一) )接受資格預審接受資格預審 ( (二二) )投標前的調查與現場考察投標前的調查與現場考察 ( (三三) )分析招標文件、校核工程量、編制施工規劃分析招標文件、校核工程量、編制施工規劃 ( (四四) )投標報價的計算投標報價的計算( (五五) )編制投標文件編制投標文件( (六六) )準備備忘錄提要準備備忘錄提要( (七七) )遞送投標文件遞送投標文件8.2.2 8.2.2 投標程序投標程序8.2.3 8.2.3 投標技巧投標技巧 投標技巧是指在投標報價中采用既能使招

10、標人接受，而中標后又能獲得更多利潤的方法。投標人在工程投標時，主要應該在先進合理的技術方案和較低的投標價格上下功夫，以爭取中標，但還有一些投標技巧對中標及在標后的獲利有一定的幫助。2 2、突然降價法、突然降價法3 3、不同特點采用不同的報價、不同特點采用不同的報價5 5、先虧后盈法、先虧后盈法6 6、許諾優惠條件、許諾優惠條件1 1、不平衡報價法、不平衡報價法4 4、多方案報價法、多方案報價法7 7、爭取評標獎勵、爭取評標獎勵建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理任務任務8.1 8.1 施工項目合同概述施工項目合同概述任務任務8.2 8.2 投標管理投標管理任務任務8.4 8.4 施工項目合

11、同的履行施工項目合同的履行任務任務8.6 8.6 施工項目索賠管理施工項目索賠管理任務任務8.3 8.3 施工項目合同的訂立施工項目合同的訂立任務任務8.5 8.5 施工項目合同的變更、終止和解決爭議施工項目合同的變更、終止和解決爭議8.3.1 8.3.1 訂立施工合同應當具備的條件訂立施工合同應當具備的條件(1) 初步設計已經批準。(2) 工程項目已經列入年度建設計劃。(3) 有能夠滿足施工需要的設計文件和有關技術資料。(4) 建設資金和主要建筑材料設備來源已經落實。(5) 招投標工程，中標通知書已經下達。8.3.2 8.3.2 訂立施工合同的原則訂立施工合同的原則(1) (1) 遵守國家法

12、律、行政法規和國家計劃原則遵守國家法律、行政法規和國家計劃原則(2) (2) 平等、自愿、公平的原則平等、自愿、公平的原則(3) (3) 誠實信用原則誠實信用原則 建筑工程項目建設施工的發包人和承包人雙方訂建筑工程項目建設施工的發包人和承包人雙方訂立施工合同時應遵守以下幾個原則：立施工合同時應遵守以下幾個原則：8.3.3 8.3.3 施工合同訂立的形式施工合同訂立的形式 建設工程施工合同應當采用書面形式，并參照標準合同文本簽訂。 合同法第13條規定：當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。合同的訂立需要經過要約和承諾兩個階段，這是訂立合同的必經程序，也是當事人雙方對合同內容進行協商、達成一致意見的

13、過程。 建設招標是一種與合同成立有密切關系的行為，其目的是通過招標廣告或招標文件，引出承包單位提出合同條件投標(要約)。這是訂立工程承包合同的前期行為，通稱為要約邀請。投標人的投標，是向招標人提出一項要約。要約的具體形式是標函，標函中具體載明標價、工期、質量等級和施工方法等。建筑單位的決標是承諾。決標后，中標單位與招標單位之間便存在合同關系，雙方均受其約束。8.3.4 8.3.4 訂立施工合同的程序訂立施工合同的程序 中標通知書發出后，中標的施工單位應當與建設單位及時簽訂合同。依據招標投標法的規定，中標通知書發出30天內，中標單位應與建設單位依據招標文件、投標書等簽訂工程承發包合同(施工合同)

14、。簽訂合同的必須是中標的施工企業，投標書中已確定的合同條款在簽訂時不得更改，合同價應與中標價相一致。 如果中標施工企業拒絕與建設單位簽訂合同，則建設單位將不返還其投標保證金(如果是由銀行等金融機構出具投標保函的，則投標保函出具者應當承擔相應的保證責任)，建設行政主管部門或其授權機構還可給予一定的行政處罰。8.3.5 8.3.5 選擇建設工程施工合同文本選擇建設工程施工合同文本 目前，國內使用的建設工程施工合同示范文本是由建設部、國家工商行政管理局1999年12月24日印發的建設工程施工合同(示范文本)(GF-1999-0201)(以下簡稱施工合同(示范文本)。“示范文本”是針對我國土木工程施工

15、特點制訂，適用于各類公用建筑、民用住宅、工業廠房、交通設施及線路、管道的施工和設備工程等，它與我國法律、法規緊密結合，將有關法律、法規部分規則融于合同條款之中。 我國建設部關于建設施工合同管理辦法明確規定：簽定合同，必須以建設工程施工合同(示范文本)的合同條件明確約定條款。說明本合同條件同時具有合同約束力和法律約束力。8.3.6 8.3.6 建設工程施工合同建設工程施工合同 施工合同(示范文本)是由協議書、通用條款、專用條款三部分組成，并附有3個附件。協議書協議書1通用條款通用條款2專用條款專用條款3附件附件48.3.7 8.3.7 建設工程施工合同文件的內容建設工程施工合同文件的內容1) 1

16、) 合同文件的優先解釋次序。通用條款規定，上述合同文件應能夠相合同文件的優先解釋次序。通用條款規定，上述合同文件應能夠相互解釋，相互說明。當合同文件中出現含糊不清或不一致時，文件的序互解釋，相互說明。當合同文件中出現含糊不清或不一致時，文件的序號就是合同的優先解釋順序。如果雙方不同意這種次序安排，也可以在號就是合同的優先解釋順序。如果雙方不同意這種次序安排，也可以在專用條款中約定本合同文件的組成和解釋次序。專用條款中約定本合同文件的組成和解釋次序。2) 2) 合同文件出現矛盾或歧義的處理程序。按照通用條款的規定，當合合同文件出現矛盾或歧義的處理程序。按照通用條款的規定，當合同文件內容含糊不清或

17、不一致時，在不影響工程正常進行的情況下，由同文件內容含糊不清或不一致時，在不影響工程正常進行的情況下，由發包人和承包人協商解決。雙方也可以提請負責監理的工程師做出解釋。發包人和承包人協商解決。雙方也可以提請負責監理的工程師做出解釋。雙方在協商不成或不同意監理工程師的解釋時，按合同約定的解決爭議雙方在協商不成或不同意監理工程師的解釋時，按合同約定的解決爭議的方式處理。的方式處理。2對合同文件中矛盾或歧義的解釋對合同文件中矛盾或歧義的解釋1) 1) 施工合同協議書。施工合同協議書。 2) 2) 中標通知書。中標通知書。3) 3) 投標書以及附件。投標書以及附件。 4) 4) 施工合同專用條款。施工

18、合同專用條款。5) 5) 施工合同通用條款。施工合同通用條款。6) 6) 標準、規范以及有關技術文件、圖紙、工程量清單。標準、規范以及有關技術文件、圖紙、工程量清單。7) 7) 工程報價單或預算書。工程報價單或預算書。1建設工程施工合同的文件基本內容建設工程施工合同的文件基本內容建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理任務任務8.1 8.1 施工項目合同概述施工項目合同概述任務任務8.2 8.2 投標管理投標管理任務任務8.4 8.4 施工項目合同的履行施工項目合同的履行任務任務8.6 8.6 施工項目索賠管理施工項目索賠管理任務任務8.3 8.3 施工項目合同的訂立施工項目合同的訂立任務任務

19、8.5 8.5 施工項目合同的變更、終止和解決爭議施工項目合同的變更、終止和解決爭議8.4.1 8.4.1 施工合同中的質量管理施工合同中的質量管理 標準是指對重復性事物的概念所做的統一性規定，以科學技術和實踐經驗的綜合成果為基礎，經有關方面協調統一，由主管機構批準發布，作為共同遵守的準則和依據。 按照中華人民共和國標準化法的規定，工程建設的質量必須符合一定的質量標準。工程建設標準是指對各類工程的規劃、勘察、設計、施工、安裝和驗收等需要協調統一的事項所制定的標準。 從不同的角度劃分，工程建設標準有不同的種類：(1) 按標準內容劃分，工程建設標準可分為技術標準、經濟標準和管理標準。(2) 按適用

20、范圍劃分，工程建設標準可分為國家標準、行業標準、地方標準和企業標準。(3) 按執行效力劃分，工程建設標準可分為強制性標準和推薦性標準。8.4.2 8.4.2 施工合同中的工期管理施工合同中的工期管理一、合同工期一、合同工期二、開工及延期開工二、開工及延期開工三、工期延誤三、工期延誤8.4.3 8.4.3 施工合同中的價款管理施工合同中的價款管理1 1、工程預付款、工程預付款2 2、工程進度款、工程進度款3 3、施工合同價款調整及變更、施工合同價款調整及變更4 4、竣工結算、竣工結算5 5、其他費用、其他費用建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理任務任務8.1 8.1 施工項目合同概述施工項目

21、合同概述任務任務8.2 8.2 投標管理投標管理任務任務8.4 8.4 施工項目合同的履行施工項目合同的履行任務任務8.6 8.6 施工項目索賠管理施工項目索賠管理任務任務8.3 8.3 施工項目合同的訂立施工項目合同的訂立任務任務8.5 8.5 施工項目合同的變更、終止和解決爭議施工項目合同的變更、終止和解決爭議8.5.1 8.5.1 施工項目合同的變更施工項目合同的變更12348.5.2 8.5.2 施工項目合同的終止施工項目合同的終止(1) (1) 合同終止后，不影響雙方在合同中約定的結算和清理條款的效合同終止后，不影響雙方在合同中約定的結算和清理條款的效力。承包商應妥善做好已完工程和已

22、購材料、設備的保護和移交工力。承包商應妥善做好已完工程和已購材料、設備的保護和移交工作，按業主要求將自有機械設備和人員撤出施工場地。業主應為承作，按業主要求將自有機械設備和人員撤出施工場地。業主應為承包商撤出提供必要條件，并按合同約定支付已完工程價款。已預定包商撤出提供必要條件，并按合同約定支付已完工程價款。已預定的材料、設備由訂貨方負責退貨或解除訂貨合同，不能退還的貨款的材料、設備由訂貨方負責退貨或解除訂貨合同，不能退還的貨款和因退貨、解除訂貨合同發生的費用，由業主承擔，因未及時退貨和因退貨、解除訂貨合同發生的費用，由業主承擔，因未及時退貨造成的損失由責任方承擔。造成的損失由責任方承擔。(2

23、) (2) 合同終止后，合同雙方都應當遵循誠實信用原則，履行通知、合同終止后，合同雙方都應當遵循誠實信用原則，履行通知、協助、保密等合同義務。協助、保密等合同義務。2合同終止后的義務合同終止后的義務(1) (1) 因合同已按照約定履行完畢而終止。因合同已按照約定履行完畢而終止。(2) (2) 因合同解除而終止。合同生效后，當事人一方不得擅自解除合因合同解除而終止。合同生效后，當事人一方不得擅自解除合同。但在履行過程中，有時會產生某些特定情況，應當允許解除合同。但在履行過程中，有時會產生某些特定情況，應當允許解除合同。同。合同法合同法規定合同解除有以下兩種情況。規定合同解除有以下兩種情況。1)

24、1) 法定解除。法定解除。2) 2) 協議解除。協議解除。1施工項目合同終止的原因施工項目合同終止的原因3.2.5 3.2.5 施工項目成本計劃的風險分析施工項目成本計劃的風險分析 1 1、合同爭議的原因、合同爭議的原因2 2、合同爭議的解決、合同爭議的解決3 3、施工合同爭議的解決方式、施工合同爭議的解決方式4 4、解決施工合同爭議的特點、解決施工合同爭議的特點建筑工程項目合同管理建筑工程項目合同管理任務任務8.1 8.1 施工項目合同概述施工項目合同概述任務任務8.2 8.2 投標管理投標管理任務任務8.4 8.4 施工項目合同的履行施工項目合同的履行任務任務8.6 8.6 施工項目索賠管

25、理施工項目索賠管理任務任務8.3 8.3 施工項目合同的訂立施工項目合同的訂立任務任務8.5 8.5 施工項目合同的變更、終止和解決爭議施工項目合同的變更、終止和解決爭議8.6.1 8.6.1 施工項目索賠概述施工項目索賠概述施工索賠的施工索賠的實質實質是項目實施階段承包商和業主之間工程是項目實施階段承包商和業主之間工程風險承擔比例的合理再分配，即通過施工合同條款的規風險承擔比例的合理再分配，即通過施工合同條款的規定，對合同款進行適當的、公正的調整，以彌補承包商定，對合同款進行適當的、公正的調整，以彌補承包商不應承擔的損失，使承包合同的風險分擔程度趨于合理。不應承擔的損失，使承包合同的風險分擔

26、程度趨于合理。2施工索賠的實質施工索賠的實質施工索賠施工索賠是指在工程項目施工過程中，由于業主或其他是指在工程項目施工過程中，由于業主或其他原因，致使承包商增加了合同規定以外的工作和費用或原因，致使承包商增加了合同規定以外的工作和費用或造成其他損失，承包商可根據合同規定，并通過合法的造成其他損失，承包商可根據合同規定，并通過合法的途徑和程序，要求業主補償在時間上和經濟上所遭受損途徑和程序，要求業主補償在時間上和經濟上所遭受損失的行為。失的行為。1施工索賠的概念施工索賠的概念8.6.1 8.6.1 施工項目索賠概述施工項目索賠概述1 1按照索賠有關當事人分按照索賠有關當事人分可分為承包人與發包人

27、之間的索賠；承包人與分包人之間的索賠；可分為承包人與發包人之間的索賠；承包人與分包人之間的索賠；承包人或發包人與供貨人之間的索賠；承包人或發包人與保險人之承包人或發包人與供貨人之間的索賠；承包人或發包人與保險人之間的索賠。間的索賠。2 2按照索賠目的和要求分按照索賠目的和要求分可分為工期索賠，一般指承包人向業主或者分包人向承包人要求延可分為工期索賠，一般指承包人向業主或者分包人向承包人要求延長工期；費用索賠，即要求補償經濟損失，調整合同價格；綜合索長工期；費用索賠，即要求補償經濟損失，調整合同價格；綜合索賠，一般既要求延長工期，又要求補償經濟損失。賠，一般既要求延長工期，又要求補償經濟損失。3

28、 3按照索賠事件的性質分按照索賠事件的性質分可分為工程延期索賠；工程加速索賠；工程變更索賠；工程終止索可分為工程延期索賠；工程加速索賠；工程變更索賠；工程終止索賠；不可預見的外部障礙或條件索賠；不可抗力事件引起的索賠；賠；不可預見的外部障礙或條件索賠；不可抗力事件引起的索賠；其他索賠其他索賠( (如貨幣價值、匯率變化、物價變化和政策法令變化等如貨幣價值、匯率變化、物價變化和政策法令變化等) )。4 4按索賠依據分按索賠依據分(1) (1) 合同內索賠。合同內索賠。(2) (2) 合同外索賠。合同外索賠。(3) (3) 道義索賠。道義索賠。5 5按索賠的對象不同分按索賠的對象不同分可分為索賠，是

29、指承包商向業主、供貨商、保險公司和運輸公司等可分為索賠，是指承包商向業主、供貨商、保險公司和運輸公司等提出的索賠；反索賠，是指業主、供貨商、保險公司和運輸公司等提出的索賠；反索賠，是指業主、供貨商、保險公司和運輸公司等向承包商提出的索賠。向承包商提出的索賠。3施工索賠的類型施工索賠的類型8.6.2 8.6.2 施工索賠產生的原因施工索賠產生的原因1 1、工程變更、工程變更2 2、施工條件變化、施工條件變化( (即與現場條件不同即與現場條件不同) )3 3、工程延期、工程延期4 4、不可抗力或意外風險、不可抗力或意外風險5 5、檢查和驗收、檢查和驗收6 6、在工程竣工驗收前業主占用、在工程竣工驗收前業主占用7 7、 業主提供設備業主提供設備8 8、勞動力、材料費用漲價、勞動力、材料費用漲價8.6.