1、1海舟家具城地塊可行性研究報告可行性研究報告 20102010年年 8 8月月2市場環境分析市場環境分析2項目印象項目印象1項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4區域價值分析區域價值分析地塊價值分析地塊價值分析3地塊區位地塊區位項目地塊項目地塊海舟家具城地塊海舟家具城地塊與市中心繁華商圈僅一橋（西倉橋）之隔與市中心繁華商圈僅一橋（西倉橋）之隔毗鄰西站轉盤改造街區，占據稀缺資源，但四周環繞海舟公寓毗鄰西站轉盤改造街區，占據稀缺資源，但四周環繞海舟公寓西西 倉倉 橋橋4東進路概況東進路概況l東進路西起泰州西站轉盤，東至泰州東站轉盤，全長2360米；l南北兩側有五金店鋪、銀行、百貨商場、電器賣

2、場、超市、數碼城等業態。5區域規劃區域規劃 泰州市西站轉盤改造規劃范圍：北起海陽西路，南，西起江洲北路，泰州市西站轉盤改造規劃范圍：北起海陽西路，南，西起江洲北路，東至古運河，總用地面積東至古運河，總用地面積51公頃。公頃。1、揚州路（轉盤以東至海陽路與揚州路交叉口段）變成城市支路，打造、揚州路（轉盤以東至海陽路與揚州路交叉口段）變成城市支路，打造成步行景觀大道，理順交通關系，合理控制車流量；成步行景觀大道，理順交通關系，合理控制車流量；2、取消現有轉盤，遷出西汽車站，在該區域內規劃建設公共綠地開敞空間、取消現有轉盤，遷出西汽車站，在該區域內規劃建設公共綠地開敞空間、成片住宅區、商住辦公樓或酒

3、店等。成片住宅區、商住辦公樓或酒店等。3、規劃將現有海陽路設為城市次干道。今后，往揚州方向的車流將被引導、規劃將現有海陽路設為城市次干道。今后，往揚州方向的車流將被引導進入海陽路，隨后進入江州北路，在現有轉盤西南角進入揚州方向。進入海陽路，隨后進入江州北路，在現有轉盤西南角進入揚州方向。 4、改造后，將在現有江州北路與揚州路交叉處形成十、改造后，將在現有江州北路與揚州路交叉處形成十 字路口，設置紅綠燈。字路口，設置紅綠燈。 6l現有轉盤周邊將規劃為現有轉盤周邊將規劃為二類居住區二類居住區，同時規劃建設現代化的鄰里，同時規劃建設現代化的鄰里中心，中心，加強與古城區的關系加強與古城區的關系，著力塑

4、造建筑形象，改善城市空間關系。，著力塑造建筑形象，改善城市空間關系。l規劃中，每一個住宅小區的開放空間及綠地系統均組織到城市開放空間及規劃中，每一個住宅小區的開放空間及綠地系統均組織到城市開放空間及一個小區的建筑高度、建筑形式和色彩也將統一到城市界面的控制之中。一個小區的建筑高度、建筑形式和色彩也將統一到城市界面的控制之中。l該地區停車場設置也非常充分。改造范圍內共設置了該地區停車場設置也非常充分。改造范圍內共設置了1212處地下停車場和處地下停車場和2 2處地處地面停車場。面停車場。l該區域還將著重在景觀打造上做文章。方案擬設立該區域還將著重在景觀打造上做文章。方案擬設立“三點兩線三點兩線”

5、網狀綠化布網狀綠化布局局。“三點三點”即原西站轉盤、改造范圍內的揚州路中段、海陽路與揚州路交即原西站轉盤、改造范圍內的揚州路中段、海陽路與揚州路交 叉口處設街頭公園，叉口處設街頭公園，“兩線兩線”即沿揚州路、古運河建設景觀綠化帶。即沿揚州路、古運河建設景觀綠化帶。區域發展定位區域發展定位72010年重大城市建設項目年重大城市建設項目老東站地塊東大門改造安置區產業用布總廠地塊林機廠西南側地塊三河公園西大門改造安置區2010年重大城建項目年重大城建項目8區域價值分析區域價值分析 本地塊毗鄰西站轉盤改造區，與目前最繁華的西壩口商圈僅一橋之隔，鑒于政府對本地塊毗鄰西站轉盤改造區，與目前最繁華的西壩口商

6、圈僅一橋之隔，鑒于政府對該區景觀的重點打造，且有意拉近與老城區的距離，因此具有景區和商圈的雙重身該區景觀的重點打造，且有意拉近與老城區的距離，因此具有景區和商圈的雙重身份。份。 本地塊與規劃的二類居住區僅一路之隔，且在地塊的北邊有本地塊與規劃的二類居住區僅一路之隔，且在地塊的北邊有“三點兩線三點兩線”網狀綠化網狀綠化布局。布局。 區域發展定位區域發展定位現代化的鄰里中心，與泰州目前最繁華商圈在現代化的鄰里中心，與泰州目前最繁華商圈在“一條商業發展軸一條商業發展軸”上上。毗鄰城市中心毗鄰城市中心占據西站轉盤改造區稀缺資源，現代化的鄰里中心（成片住宅區、占據西站轉盤改造區稀缺資源，現代化的鄰里中心

7、（成片住宅區、商住辦公樓或酒店等）為區域主導發展方向。商住辦公樓或酒店等）為區域主導發展方向。9市場環境分析市場環境分析2項目印象項目印象1項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4地塊價值分析地塊價值分析區域價值分析區域價值分析10地塊指標解讀地塊指標解讀u假設該地塊面積：假設該地塊面積：2.5萬方；萬方；u以容積率以容積率1.3計算，計算，建筑面積約：建筑面積約：32500；u 地塊四周被住宅區環繞，其地塊四周被住宅區環繞，其 唯一的進出口還要從海舟公唯一的進出口還要從海舟公 寓北邊的騎樓下通過，加之寓北邊的騎樓下通過，加之 海舟農貿市場在項目的北邊海舟農貿市場在項目的北邊，每天有大批商

8、販在此批發，每天有大批商販在此批發， 影響未來項目開發的品質，影響未來項目開發的品質， 不論是做住宅還是商業，檔不論是做住宅還是商業，檔 次打造不上去，不利于項目次打造不上去，不利于項目 規劃，未來項目整體操控性規劃，未來項目整體操控性 很難。很難。本本 案案海舟農海舟農貿市場貿市場11地塊四至地塊四至本本 案案東東 至至南南 至至西西 至至北北 至至12地形、地貌地形、地貌地塊呈不規則形地塊呈不規則形加之四周環繞住宅加之四周環繞住宅區，不利于地塊整區，不利于地塊整體規劃體規劃地塊進出口地塊進出口家具城中間過道家具城中間過道過道入口過道入口過道北邊過道北邊13地塊價值分析地塊價值分析 地面建筑

9、面積：地面建筑面積：3250032500 地塊周邊被住宅區環繞，且只有一個進出口，進出要經過海舟公寓的地塊周邊被住宅區環繞，且只有一個進出口，進出要經過海舟公寓的 騎樓下面，不利于項目規劃騎樓下面，不利于項目規劃 海舟農貿市場緊鄰改地塊，每天有大批商販在此批發，影響項目開發海舟農貿市場緊鄰改地塊，每天有大批商販在此批發，影響項目開發 品質，未來項目整體操控性很難。品質，未來項目整體操控性很難。 地塊身在地塊身在西站轉盤改造區域西站轉盤改造區域，與老城區僅一橋之隔與老城區僅一橋之隔 西站轉盤改造區未來規劃為二類居住區，打造西站轉盤改造區未來規劃為二類居住區，打造現代化的鄰里中心（成現代化的鄰里中

10、心（成片住宅區、商住辦公樓或酒店等）片住宅區、商住辦公樓或酒店等），景觀的著重打造（景觀的著重打造（eg,公園、綠化公園、綠化等），未來區域等），未來區域價值優越。價值優越。 周邊周邊在在開發的住宅開發的住宅、商業、商業項目稀少，項目稀少，周邊二手房市場因未來西站轉盤周邊二手房市場因未來西站轉盤區的改造，升值潛力巨大。區的改造，升值潛力巨大。 地塊未來西站轉盤區改造后周邊資源環境較好，商業價值顯著；地塊未來西站轉盤區改造后周邊資源環境較好，商業價值顯著； 地塊受周邊環境限制，對項目整體規劃有一定影響；地塊受周邊環境限制，對項目整體規劃有一定影響； 未來項目不論是做商業還是住宅，整體操控性很難。

11、未來項目不論是做商業還是住宅，整體操控性很難。14地塊解讀結論地塊解讀結論 毗鄰城市中心毗鄰城市中心占據西站轉盤改造區稀缺資源，現代化的鄰里中心（成片住占據西站轉盤改造區稀缺資源，現代化的鄰里中心（成片住宅區、商住辦公樓或酒店等）為區域主導發展方向。宅區、商住辦公樓或酒店等）為區域主導發展方向。區域價值區域價值地塊價值地塊價值 地塊未來西站轉盤區改造后周邊資源環境較好，商業價值顯著；地塊未來西站轉盤區改造后周邊資源環境較好，商業價值顯著； 地塊受周邊環境限制，對項目整體規劃有一定影響；地塊受周邊環境限制，對項目整體規劃有一定影響； 未來項目不論是做商業還是住宅，整體操控性很難。未來項目不論是做

12、商業還是住宅，整體操控性很難。占據西站轉盤改造區稀缺資源占據西站轉盤改造區稀缺資源，區域發展定位方向為現代化的鄰里中心；，區域發展定位方向為現代化的鄰里中心；區域內商業價值較大；區域內商業價值較大；地塊周邊環境限制條件，制約著未來項目的整體規劃、整體開發地塊周邊環境限制條件，制約著未來項目的整體規劃、整體開發15項目印象項目印象1市場環境分析市場環境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4宏觀環境分析宏觀環境分析周邊市場分析周邊市場分析住宅住宅商業商業16u對比這一年來泰州的放量，我們可以看出對比這一年來泰州的放量，我們可以看出09年由于大量剛性需求的釋放，開發商放量逐步增加，第三季

13、度年由于大量剛性需求的釋放，開發商放量逐步增加，第三季度達到一個高峰；達到一個高峰；u2010年新年伊始，各開發商因年新年伊始，各開發商因09年基本均賺得盆滿缽滿，于是紛紛選擇利用淡季進行調整，一為避開傳年基本均賺得盆滿缽滿，于是紛紛選擇利用淡季進行調整，一為避開傳統淡季，二為國家政策密集出臺，三為統淡季，二為國家政策密集出臺，三為“兩會兩會”的召開將對房產市場造成的影響；的召開將對房產市場造成的影響；u5月份受月份受4月國家調控新政出臺的影響，市場放量減緩，呈大幅下降趨勢；月國家調控新政出臺的影響，市場放量減緩，呈大幅下降趨勢；u6月份放量微幅反彈，一方面是由于部分樓盤在前期市場好的情況下錯

14、過了入市時機，遇到月份放量微幅反彈，一方面是由于部分樓盤在前期市場好的情況下錯過了入市時機，遇到4月份國家宏觀月份國家宏觀調控的出臺，在調控調控的出臺，在調控“雙滿月雙滿月”之后，大量剛性需求在各界輿論下，心理防線減弱，成為高房價下的買單者，之后，大量剛性需求在各界輿論下，心理防線減弱，成為高房價下的買單者，因而促成了部分樓盤在此時入市；另一方面，在宏觀大背景下，宏觀調控只針對商品住宅，因而部分樓盤改因而促成了部分樓盤在此時入市；另一方面，在宏觀大背景下，宏觀調控只針對商品住宅，因而部分樓盤改變推盤策略，推出商鋪。變推盤策略，推出商鋪。u 供應區域主要以城南、城東區域為主。供應區域主要以城南、

15、城東區域為主。數據來源：泰州房管網數據來源：泰州房管網數據來源：泰州房管網數據來源：泰州房管網17u09年受成交量上升和政策帶動，壓抑了一年多的剛性需求支撐起樓市年受成交量上升和政策帶動，壓抑了一年多的剛性需求支撐起樓市“小陽春小陽春”，“買漲不買漲不買跌買跌”的心理重返；的心理重返；u2010年一季度泰州樓市呈下滑局面，一方面是因為一季度為傳統樓市淡季；另一方面，年一季度泰州樓市呈下滑局面，一方面是因為一季度為傳統樓市淡季；另一方面，09年年底市場的反常火爆，已經將底市場的反常火爆，已經將2010年的購房需求透支殆盡，無論是從房源和客源上，都需要一個年的購房需求透支殆盡，無論是從房源和客源上

16、，都需要一個積累的過程；但若與積累的過程；但若與2009年同期相比，一季度成交則呈小幅上揚態勢；年同期相比，一季度成交則呈小幅上揚態勢；u2010年年5月份受月份受4月中旬的國家調控新政的影響，整體市場成交呈大幅下滑態勢；月中旬的國家調控新政的影響，整體市場成交呈大幅下滑態勢；u2010年年6月份整體市場成交呈上升趨勢，在月份整體市場成交呈上升趨勢，在“新政新政”組合拳的打擊下，泰州樓市十分冷靜，組合拳的打擊下，泰州樓市十分冷靜，開發商和購房者之間的冷戰持續至今，樓市成交量也是起伏不定，開發商和購房者之間的冷戰持續至今，樓市成交量也是起伏不定，“量跌價漲量跌價漲”、“量價齊跌量價齊跌”成為近階

17、段的主旋律。成為近階段的主旋律。數據來源：泰州房管數據來源：泰州房管網網180808年整體成交均價在年整體成交均價在3600380036003800元元/ /平米間峰谷波動，平米間峰谷波動，下半年有所回升，全年均價保持在下半年有所回升，全年均價保持在3700元元/平平米左右，沒有出現大的增幅和降幅；米左右，沒有出現大的增幅和降幅；0808年處在大環境影響下，各項目打折、優惠風驟起，成加價逐漸走低，至年處在大環境影響下，各項目打折、優惠風驟起，成加價逐漸走低，至0808年年8 8月降至最低點；月降至最低點；09年隨著樓市整體的成交回暖，價格逐步上揚，整體相比年隨著樓市整體的成交回暖，價格逐步上揚

18、，整體相比08年上漲近年上漲近1000元元/平米，上漲原因一方平米，上漲原因一方面在于市場回暖開發商信心的提升，另一方面優惠打折的取消，再者需大于供的現象；面在于市場回暖開發商信心的提升，另一方面優惠打折的取消，再者需大于供的現象； 10年一季度受高價樓盤成交冷淡影響，帶動全市商品住宅成交均價微幅下滑，但成交均價并未出現年一季度受高價樓盤成交冷淡影響，帶動全市商品住宅成交均價微幅下滑，但成交均價并未出現大幅下滑態勢，仍保持高位運行。大幅下滑態勢，仍保持高位運行。2季度受國家宏觀政策出臺影響，價格不降反升，主要是受政策出季度受國家宏觀政策出臺影響，價格不降反升，主要是受政策出臺后的滯后效應影響。

19、臺后的滯后效應影響。 數據來源：泰州房管網數據統計數據來源：泰州房管網數據統計19整體市場動線整體市場動線至至20102010年上半年依然持續增長，下半年始將趨于平緩；年上半年依然持續增長，下半年始將趨于平緩；市場供應市場供應鑒于國家宏調的出臺，市場形勢有眾多不明朗，開發商會延遲供應，在鑒于國家宏調的出臺，市場形勢有眾多不明朗，開發商會延遲供應，在20102010年年第三季度后形勢會有所改觀；第三季度后形勢會有所改觀；房價房價保持一定時期的增長態勢，增長幅度將在今年四季度開始趨于平緩；保持一定時期的增長態勢，增長幅度將在今年四季度開始趨于平緩；客源客源雖然雖然0909年剛性需求過度透支，但年剛

20、性需求過度透支，但20102010年政府規劃的重點城建項目，將會再次衍生大年政府規劃的重點城建項目，將會再次衍生大量的剛性需求；量的剛性需求；產品產品隨著價格的上漲，和主力樓市消費群體的收入不成正比，中小面積產品仍是市場需隨著價格的上漲，和主力樓市消費群體的收入不成正比，中小面積產品仍是市場需求主體，另一方面在于實際居住需求，滿足居住需求仍是大多數購房者的置業特征。而在泰州求主體，另一方面在于實際居住需求，滿足居住需求仍是大多數購房者的置業特征。而在泰州的消費者經濟塔上，高端消費者有一定的體量。中高段的物業存在著一定的市場，這個市場逐的消費者經濟塔上，高端消費者有一定的體量。中高段的物業存在著

21、一定的市場，這個市場逐步的向周邊縣市鄉鎮延伸。步的向周邊縣市鄉鎮延伸。總總 結結20項目印象項目印象1市場環境分析市場環境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4宏觀環境分析宏觀環境分析周邊市場分析周邊市場分析商業商業住宅住宅21泰州商業市場分析泰州商業市場分析網點規劃網點規劃l商業網點總體規劃：商業網點總體規劃： 泰州商業網點規劃（20052020年），未來未來5 5年市區大中型商業年市區大中型商業零售網點將達到零售網點將達到2121處，平均約處，平均約3 3萬人擁有一處大中型商業零售網點萬人擁有一處大中型商業零售網點；l商業網點等級：商業網點等級：全市分為市級商圈、區級商圈和社區

22、型商圈三個等級；l市級商圈分布：市級商圈分布：市區的市級商業中心為坡子街和濟川路市區的市級商業中心為坡子街和濟川路2 2個商業中心：個商業中心： 坡子街商業核心：坡子街商業核心：包括五一路、府前路、東進東路北側商業區，成為老城區 最繁華的商業街區，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的 開放空間； 濟川路商業街：濟川路商業街：建設成為具有現代都市特征的新型商業街；新區商務中心： 為集行政管理、商業商貿、文化娛樂、酒店公寓為一體的現代商務中心；l區域級商圈分布：區域級商圈分布：分別在鐵塔廣場和火車站區級商業中心 。分析：分析：商業網點的科學規劃將使商業地產更加趨向于有序發展，在一定程度

23、上將緩解商業供求不平衡的矛盾；另外，市區邊界地區的兩個區域級商業網點的規劃將在一定程度上分擔市區商業的負荷壓力。22追溯泰州市商業發展歷史，百貨、電器等主力店及大型購物中心陸續出現。至今為止，泰州商業正一步一步走向繁榮：n 1971年泰州第一百貨泰州第一百貨正式成立；n 2002年文峰千家惠文峰千家惠正式開業；n 2004年環月城廣場片區進行改造拆遷；n 2005-2006年，品牌電器品牌電器陸續入駐；中央百貨、金中央百貨、金鷹百貨、易初蓮花等鷹百貨、易初蓮花等主力店相繼開業；期間坡子街、坡子街、錦泰購物廣場、鵬欣麗都、鳳城國際錦泰購物廣場、鵬欣麗都、鳳城國際等大型購物中心紛紛問世；分析：分析

24、：百貨、電器、超市等零售品牌競相追逐，大型購物中心紛紛問世，泰州商業相對于同類城市來說，已經達到了較高的發展水平。泰州商業市場分析泰州商業市場分析發展概況發展概況23泰州商業主要集中在老城區（青年青年路與東進路交匯處為核心商圈路與東進路交匯處為核心商圈，其它分布在老城區的青年路、迎春路鼓樓路、海陵路、濟川路、稅務街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城東商業不足；城東北區是專業市場聚集地。老城區商業過于集中，老城區外圍商業存在較大的發展空間老城區商業過于集中，老城區外圍商業存在較大的發展空間有少量生活配套商業，以汽車貿易為主專業市場集聚地 城市核心商業區泰州商業市場分析泰州商業市場分析商

25、圈分布商圈分布24名稱名稱租金租金元元/ / /月月業態業態主要商家主要商家檔次檔次經營經營狀況狀況輻射范圍輻射范圍核心商圈（青年核心商圈（青年路與東路交匯處路與東路交匯處）200-300200-300最高最高500500百貨、超市、電器數碼、服飾零售等一百、金鷹、中央、國美、蘇寧、五星等中偏高檔較好全市（市級購物圈）青年路青年路90-18090-180百貨、超市、書店、電動車專賣店、酒店以及街道服務性商業文峰千家惠、時代、五星電器、好樂迪KTV、新華書店、沁悅酒店等中檔較好全市（市級消費主街）五一路五一路120-150120-150服飾、婚紗攝影等賽琪、貴人鳥、圣.迪奧、千熏百合等中檔較好全

26、市（青年群體購物街）人民路人民路180180左右左右數碼、服飾商場等月城數碼、泰山購物廣場中檔一般全市迎春路迎春路80-15080-150醫店、復印、裝飾、賓館、書店、餐飲等街道服務性商業新華書店、藍調咖啡等檔次不齊較好全市（市民生活服務街）稅務街稅務街40-6040-60服飾、排擋、火鍋等喬丹、太平鳥、小肥羊等檔次不齊一般全市（排擋、服飾街）鼓樓路鼓樓路45-7045-70房產中介、裝飾、餐飲等迪歐咖啡檔次不齊一般以周邊市民為主（生活服務街）海陵路海陵路60-8060-80窗簾、服飾、復印、餐飲、娛樂等紅高梁、多彩游戲廳、阿倫故事中檔較好以周邊市民為主（生活服務街）濟川路濟川路45-1204

27、5-120家居、超市賣場等世紀聯華、好易家中偏高較好周邊居民/全市南通路南通路35-6035-60小商品、建材裝飾永安、溫泰、蘇北購物廣場等中偏低一般全市（專業市場高地）泰州商業市場分析泰州商業市場分析網點分布網點分布25泰州商業市場分析泰州商業市場分析網點特征分析網點特征分析l核心商圈：核心商圈：泰州市商業主要聚集在泛坡子街片區 優勢：優勢：百貨、大型超市、電器數碼、服飾街以及新建大型商業項目高度集中， 具有市級商圈的龍頭地位； 劣勢：劣勢：餐飲、娛樂休閑配套商業相對不足，為區域級商圈的發展創造了機會。l服務型街道：服務型街道：主要分布在青年路、迎春路、海陵路、鼓樓路等 優勢：優勢：周邊人口

28、集中，交通網線暢通，商業氛圍成熟； 劣勢：劣勢：業態分散，檔次不齊，環境雜亂；l特色街道：特色街道：稅務街 優勢：優勢：以服飾、餐飲為主，特色化明顯； 劣勢：劣勢：對外開放性差，服飾區基本無夜間營業；核心思考：核心思考：泰州作為二、三類城市，一般只有一個市級商圈，而泛坡子街片區商圈力量已經很強大，因而，本案重點應立足于區域消費，通過挖掘成熟商圈的不足點與城市機會業態，兼顧區域外圍消費來展開研究。26泰州商業市場分析泰州商業市場分析供求分析供求分析總量分析總量分析位位 置置面積面積( () )東至海陵區規劃泰漁公路及河流、西至環圩河、南至環圩河、北至空地50323.7東至海陵區興泰公路西側空地、

29、西至空地、南至空地、北至空地79741.2東至海陵區京泰路街道雙墩村農田、西至海陵區京泰路街道雙墩村農田、南至規劃站前路北側20米城市公共綠地、北至站前一路66599合合 計計約約1919萬萬20072007年年9 9月泰州推出的大型純商業地塊月泰州推出的大型純商業地塊分析：分析：泰州目前市區人口在約40萬左右（高港約20萬），按照二、三類城市人均商業面積0.8（中國商業聯合會網數據資料）的標準計算，泰州商業供應量過大泰州商業供應量過大，面臨激烈的競爭局勢，獨特的商業規劃與不同的消費群體定位顯得至關重要；另外，新推出的商業地塊處于城市邊界的專業市場區域，可推測未來定位應該以專業市場為主，對生活

30、類商業造成的影響較小。以下不包括泰州成熟服務街道以下不包括泰州成熟服務街道27泰州商業市場分析泰州商業市場分析供求分析供求分析商鋪市場及商鋪市場及投資需求投資需求項目項目名稱名稱商鋪商鋪類型類型銷售價格銷售價格（元（元/ /）銷售銷售方式方式銷售銷售狀況狀況主力面主力面積（積（）鵬欣麗都街鋪外街4-4.5萬內街2.8萬直接銷售外街售完，內街銷售90%100-200金宇花園街鋪2萬直接銷售-40-90世紀吉星一、二層聯售1.1萬直接銷售-100-120財富廣場街鋪外街4萬多內街2.8萬直接銷售90%80-120坡子街一、二、三層一層3-4萬二層1.8-2.5萬三層5000-8500直接銷售1層9

31、5%30-60l銷售商鋪主要集中在市中心區，也有部分老城外圍。兩者間價格差距大,但銷售情況都很好.l 郊區商鋪主流價格1萬-2萬元、市區較好地段外街商鋪售價在3-5萬元/ ，內街鋪售價2.5-2.8萬元/ .l街鋪銷售主力面積集中在60-120之間，部分一二層聯售面積較大。l 銷售模式主要是直接銷售為主，無返租和帶租銷售，通過對2層以上樓層和大面物業的招商來推動銷售。（除小型項目外）分析：分析：泰州市商鋪投資市場總價較高，市中心物業總價高達400萬以上，根據當地租金情況，投資回報率在710%左右，盡管泰州市商業總量過大，但商鋪投資市場仍然前景大好。但商鋪投資市場仍然前景大好。28泰州商業市場分

32、析泰州商業市場分析營銷特征營銷特征項目名稱項目名稱銷售面積銷售面積租賃面積租賃面積坡子街約2.5萬（約27%）約6.6萬（約73%）財富廣場約1.5萬（約23%）約5萬（約77%）鵬欣麗都約2.7萬（約30%）約5.8萬（約70%）鳳城國際約5.5萬（約31%）約2.5萬（約69%）合計合計約約1212萬萬（約（約34%34%）約約2323萬萬（約（約66%66%）備注：其它小型社區配套商業采取直接銷售的模式備注：其它小型社區配套商業采取直接銷售的模式城市大型商業項目整體租售比例圖城市大型商業項目整體租售比例圖主要營銷特征：主要營銷特征：商業出租比例加大，地產發展商在操作大型商業項目時，主要通

33、過對位置略差的物業和大面積物業實施主力店與次主力店招商組合，或商場統一招商運行，以租金或扣點方式獲得開發利潤。同時，通過招商輔助，提高出售物業部分的價值，對部分物業通過出售也可獲得更高的收益，以達到租售兩受益的營銷目標。29泰州商業市場分析泰州商業市場分析發展趨勢發展趨勢l 商圈發展：商圈發展：商業地產向老城區外圍擴張；l 商業體量：商業體量：總量偏向飽和，未來商業地塊供給將會受到限制；l 操作模式：操作模式：大型商業項目逐步趨向于以租為主，銷售為輔助的發展模式；l 商業規劃：商業規劃：集中式商業與步行街綜合體將是大型商業項目發展的趨勢；l 業態供求：業態供求：零售業態將趨向年輕時尚消費，未來

34、餐飲、娛樂休閑等業態將成為商業發展的主流業態；l 酒店市場：酒店市場：需求較大，市場仍然具有一定的發展空間，開發仍然會得到延續；檔次上逐漸向中高檔靠攏；l 酒店式公寓：酒店式公寓：市場緊缺，未來該類商業物業將成為市場新寵。30問問 題題思思 考考Q1、我們打造一個什么樣的樓盤？、我們打造一個什么樣的樓盤？住宅如何定位？住宅如何定位？商業如何定位？商業如何定位？Q2、如何開發？、如何開發？先開發住宅？還是先開發商業？先開發住宅？還是先開發商業？31 泰州城市綜合環境對長三角及省內客戶的吸引力泰州城市綜合環境對長三角及省內客戶的吸引力 泰州居住價值、商業前景較好，投資潛力巨大泰州居住價值、商業前景

35、較好，投資潛力巨大 地塊未來西站轉盤區改造后周邊資源環境較好，商業價值顯著；地塊未來西站轉盤區改造后周邊資源環境較好，商業價值顯著； 地塊受周邊環境限制，對項目整體規劃有一定影響；地塊受周邊環境限制，對項目整體規劃有一定影響； 未來項目不論是做商業還是住宅，整體操控性很難。未來項目不論是做商業還是住宅，整體操控性很難。 毗鄰城市中心毗鄰城市中心占據西站轉盤改造區稀缺資源，現代化的鄰里中心（成片住宅區、商住辦占據西站轉盤改造區稀缺資源，現代化的鄰里中心（成片住宅區、商住辦公樓或酒店等）為區域主導發展方向。公樓或酒店等）為區域主導發展方向。地塊發展方向地塊發展方向住宅化住宅化中低端住宅商業商業商業

36、體、會所32項目印象項目印象1市場環境分析市場環境分析2項目定位項目定位3地塊價格測算地塊價格測算4周邊環境分析周邊環境分析宏觀市場分析宏觀市場分析33區域樓盤印象區域樓盤印象目前該區域在售樓盤稀有，在售樓盤基本已目前該區域在售樓盤稀有，在售樓盤基本已售罄，基本以二手房交易為主。售罄，基本以二手房交易為主。隨著西站轉盤街區的改造，未來該區域將會陸續有成片住宅建設，也將帶動改區域二手房的升值。隨著西站轉盤街區的改造，未來該區域將會陸續有成片住宅建設，也將帶動改區域二手房的升值。江洲公寓江洲公寓34區域樓盤分析小結區域樓盤分析小結 區域內可售房源較少，在售的幾個樓盤也將售罄，已無新房供應，目前區域

37、內基本以二手房交易為主； 區域住宅價格在整個市場各個區域中排名倒數第二，在整體市場價格高速攀升的形勢下，最貴的賣到八九千，城市之光成交均價低至3180元/； 區域中二手房均價4665-5655元/；二手租賃市場租金：110方以下：普裝：500-800元/月，精裝：850-1700元/月； 出租投資回報率低，主要是該區域內有化工區，一般自主住在此的絕大部出租投資回報率低，主要是該區域內有化工區，一般自主住在此的絕大部分為原區域內改善型住房、剛性需求者。分為原區域內改善型住房、剛性需求者。 隨著西站轉盤街區的改造，未來區域內規劃為成片住宅區，未來區域樓隨著西站轉盤街區的改造，未來區域內規劃為成片住

38、宅區，未來區域樓盤升值潛力較大。盤升值潛力較大。區域有居住價值，住宅稀缺，市場機會較大區域有居住價值，住宅稀缺，市場機會較大35周邊商業情況周邊商業情況街道年租金面積（平米）業態東進路約5萬40五金約6萬50建材約3.5萬30建材約2萬15建材2.5萬20小型超市江洲路4-5萬40-50建材4-5萬40-50五金8-9.5萬90-100建材老居民區8000-2萬10-60建材、五金為主目前該區域的商鋪以五金器材、建材為主。目前該區域的商鋪以五金器材、建材為主。36商鋪部分分析小結商鋪部分分析小結商業分布：以五金器材、建材、銀行、小超市、小飯店為主。商業分布：以五金器材、建材、銀行、小超市、小飯店為主。東進路租金最高，一般在東進路租金最高，一般在3.2-3.65元元/天天/，江洲路租金在，江洲路租金在2.6-2.74元元/天天/，老居民，老居民區商鋪租金區商鋪租金0.9-2.19元元/天天/左右。左右。奢侈品展示奢侈品展示休閑休閑餐飲類餐飲類建材建材五金器材五金器材小超市、飯店小超市、飯店租金承受排行：本項目雖然在商業地段，區域商業價值雖高，但卻不能為該項目所利用。本項目雖然在商業地段，區域商業價值雖高，但卻不能為該項目所利用。37市場機會分析市場機會分析商業方向商業方向(會所）會所）住宅化住宅化（中低端住宅）（中低端住宅