1、彈子石地塊可行性研究重慶緯聯地產市場咨詢與研究中心2014年9月1. 項目屬性分析2.城市宏觀環境研判3.區域環境研判4.商務市場研判5.項目開發機會6.項目經濟效益評估1.項目屬性分析地塊區位地塊位于彈子石CBD核心位置彈子石CBD江北城CBD解放碑CBD地塊位置 項目地塊位于重慶CBD南部開發區C分區西面，緊鄰朝天門長江大橋，項目地理位置優勢明顯，視野開闊，并有一定的資源優勢。地塊指標地塊為商業辦公類用地，整體規模偏小5643127地塊分布情況1號地：雷士公司； 2號地：出版集團；3號地：中訊集團； 4、6、7號地：能投集團5號地：本案地塊規劃編號凈用地（畝） 建筑面積（） 建筑限高（m）

2、 容積率主體樓層高 功能a10.35580001358.4132F商業、辦公b15.1719000401.886F商業、辦公c11.7769001609.8638F文化娛樂小計37.221539006.2地塊周邊居于國際社區及總部經濟區之間，能夠具備一定商務氛圍本案龍湖酈江中海國際社區總部經濟區地塊四至：東面：彈子石中學南面：彈子石CBD總部經濟區西面：中海別墅長江首襲北面：中海國際社區資源及配套目前周邊配套相對匱乏、未來發展潛力較大本案龍湖酈江中海國際社區總部經濟區美心洋人街周邊現狀：目前除龍湖酈江項目已入住、各項目均處于建設階段，相應周邊人流較少，配套相對匱乏招商長嘉匯彈子石中心商業規劃配

3、套：1、中海國際社區項目大型集中超市和濱江商業2、兩江廣場國際舞臺（3.5公頃）3、 2公里濱江綠化生態運動公園 4、重慶第一風情主題休閑度假街區洋人街5、與江北城及解放碑一江之隔，通過朝天門大橋及東水門大橋可享受相應配套設施資源及配套占據一線江景資源及南山資源，環境舒適南山資源帶長江嘉陵江兩江交匯處交通現狀大橋、隧道、軌道構建立體交通網絡本案1.一隧：慈母山隧道；三橋：朝天門長江大橋、大佛寺大橋、東水門長江大橋；三路：渝黔高速、南濱路、騰龍大道，形成立體交通網絡，并緊密聯系與另外兩個CBD核心，形成金三角。 2.輕軌6（上新街）、9號線號在彈子石 設有站點，拉近彈子石與各區域的距離。項目屬性

4、小結2.城市宏觀環境研判城市概況重慶眾多光環籠罩下的城市中國最年輕的直轄市西部大開發的橋頭堡中西部龍頭城市西三角經濟圈成員中國五大中心城市國家歷史文化名城長江上游經濟中心西南綜合交通樞紐現代化制造基地城市經濟價值潛力驅動城市快速發展2003-2010重慶地區生產總值年度走勢圖2003-2010重慶地產均值年度走勢圖城市低位的提升，使重慶城市發展步入快車道。從2002年開始至今，重慶地區GDP年均增速均保持在10%以上，且近年來，增長速度還有擴大的趨勢，位居全國前列。按照市政府的“十二五”計劃，到2012年，全市經濟總量將力爭進入“萬億元俱樂部”，2015年將達到1.4萬億元以上。 城市經濟收入

5、增長帶動消費水平提高2003-2010重慶地區社零總額年度走勢圖2003-2010重慶地區人均可支配收入年度走勢圖從2003年至今，重慶市人民可支配收入呈現穩步增長的態勢，年增長幅度在10%以上。隨著居民收入的增長，近年來居民對消費水平有明顯提高。除衣、食等基礎消費外，居民在汽車、教育、旅游、娛樂等方面的消費有所增長。按照重慶市政府“十二五”計劃，到2015年，社會商品零售總額將達到6000億。到時重慶的消費水平將有進一步的提升。城市經濟投資加速增長，市場環境良好2003-2010重慶地區固定資產投資年度走勢圖2003-2010重慶房地產市場投資年度走勢圖2003年以來，重慶市固定資產投資穩步

6、增長。隨著保稅區、兩江新區的建設推進，固定資產投資呈現明顯加快趨勢。城市投資環境的改善為房地產市場的快速發展帶來契機。從2003年至今，重慶市房地產市場呈現高速發展之勢，與2003年相比，2010年房地產投資額翻了4番。城市經濟投資加速增長，市場環境良好2003-2010重慶地區固定資產投資年度走勢圖2003-2010重慶房地產市場投資年度走勢圖2003年以來，重慶市固定資產投資穩步增長。隨著保稅區、兩江新區的建設推進，固定資產投資呈現明顯加快趨勢。城市投資環境的改善為房地產市場的快速發展帶來契機。從2003年至今，重慶市房地產市場呈現高速發展之勢，與2003年相比，2010年房地產投資額翻了

7、4番。城市經濟開放高地吸附力顯現2002-2010重慶地區進出口金額年度走勢圖隨著西永微電園、兩江新區建設速度的加快，重慶外貿額度以及吸引外資的能力，都明顯增速，且增長速度有近一步加快趨勢。2002-2010重慶地區實際利用外資年度走勢圖城市經濟開放高地吸附力顯現2006-2010重慶地區港澳臺企業個數年度走勢圖2006-2010重慶地區外資企業個數年度走勢圖近年來，隨著重慶開放力度、招商引資力度的加大，投資環境的改善、升級，使得外來企業的數量穩步增加。世界500強企業中，已有超過110家企業進駐重慶。隨著重慶城市地位的逐漸升級，配套設施的逐漸完善，重慶地區的吸附力將更為明顯。發展前景城鄉統籌

8、兩路寸灘保稅港兩江新區西部標桿西部龍頭西部國際化大都市西部經濟與政治中心五大中心城市成渝經濟圈20072008200920102011持續提升的城市地位使得城市房地產進入了價值預期驅動發展階段，在這個階段，城市價值潛力將成為城市房地產的核心動力城市地位持續提升，城市價值潛力升級發展前景日趨成熟的交通體系為重慶帶來發展動力的同時，也使市內的交通更為通暢，尤其是軌道交通的快速完善為房地產發展帶來新的契機。交通環境日趨成熟，助推城市發展渝滬路 渝湘路 成渝二線成渝路 渝瀘路 渝遂路 渝武路 渝鄂路 渝黔路 渝鄰路 機場布局：一大四小鐵路：西南鐵路樞紐公路網：一小時經濟圈三環十射軌道交通：建設提速發展

9、前景極核產業區：高速公路內環線以內的區域，這里是重慶的金融中心、商貿中心和高技術產業基地。兩江新區：發展汽車制造業、電子信息、智能化儀器儀表等高技術產業、高端商務、高檔次娛樂和高品質住宅，形成高端人才集聚地和大型購物中心集聚地。東部產業區：以茶園為核心的區域，住在這里的人們將與裝備制造企業、電子信息產品制造企業、會展企業為鄰。南部產業區：以巴南魚洞等為核心的區域，重點發展汽車摩托車及零部件產業、食品工業、機械制造業等。西部產業區：包括沙坪壩西永、九龍坡西彭、北碚城區等區域，重點發展集成電路、軟件及服務外包、儀器儀表，建設西部最大的儀器儀表基地，依托西鋁，建設全國知名的鋁加工基地。產業格局的成型

10、為城市發展鋪平道路“十二五”產業發展規劃第一產業構建特色農業體系：穩定發展優質糧油產業，重點發展生豬、蔬菜、柑橘3大支柱，大力發展筍竹、蠶桑、中藥材、草食牲畜、花卉5大特色產業建設國家重要的現代化制造業基地：重點發展新興信息、新能源汽車、新材料、高端制造、生物、新能源、節能環保等七大戰略性新興產業第二產業努力建設西部服務之都、消費之都：建設西部金融中心，壯大銀行、證券、保險三大主體金融業；大力擴建、興建商圈、會展中心、專業市場第三產業“一心四帶”的產業布局發展前景兩江新區重慶發展新引擎2010年6月18日，作為“試驗區”的配套政策之一“兩江新區”正式掛牌成立，這是繼上海浦東新區、天津濱海新區之

11、后的第三個國家級開發區，總面積1200平方公里。城市發展小結3.區域環境研判環境現狀配套、交通均有待發展新城老城1、地塊位于彈子石新城區域2、周邊配套相對匱乏3、 交通主干道路已經成形，但支馬路等道路暫未開建 4、彈子石目前無寫字樓集中板塊，目前僅國際社區一棟寫字樓在售5、區域內單位銀行支行、百貨、事業單位辦事處，廠礦等6、待拆遷地塊較多，未來人口將有所增長市場現狀目前周邊出讓地塊較少，臨江地塊已近絕版美心洋人街龍湖酈江總部經濟區招商長嘉匯陽光100國際新城國際社區近段時間彈子石土地供應量較少，而沿江地塊由于基本已完全出讓，未來土地將較為稀缺。公告時間區域土地位置用途土地面積（畝）容積率建筑體

12、量（）土地出讓綜合價金（萬元）2011-1-27南岸區 南岸區彈子石組團D分區D1-2號宗地二類居住106 3.0 211419570132011-6-4南岸區南岸區彈子石組團C分區C4-2/02號、C5-5/02號、C10-4/02號、C10-10/02號宗行政辦公、文化娛樂、商業金融業77 6.6 335836885632011-6-4南岸區南岸區彈子石組團C分區C5-1/02號、C5-4-c/02宗地行政辦公、文化娛樂、商業金融業22 6.9 100599265302011-6-4南岸區南岸區彈子石組團C分區C3-13-a/02號、C3-13-b/02號、C3-13-c/02號宗地行政辦

13、公、文化娛樂、商業金融業37 6.2場現狀在售項目較少，以高層為主案名最近一期開盤時間總建筑面積（萬）產品類型在售折后均價（元/）在售主力面積 （）在售主力總價（萬元）國際社區2011.6.26230高層832072-12259-95陽光100國際新城今年無新房源入市高層無產品在售無產品在售無產品在售聚豐江山匯2011.8.2750高層807478-11867-100皓暉香雨藍苑2011.5.2321.6高層850047-7339-62招商長嘉匯待售150高層無產品在售無產品在售無產品在售目前區域內在售項目較少；區域項目主要以高層產品為主；國際社區、陽光100及招商長

14、嘉匯規模體量較大，能夠長時間帶動區域內房地產市場發展。CBD簡介CBD是城市的經濟文化核心，彈子石承載著重要的核心功能重慶規劃三大CBD，各承載著不同的功能，渝中區解放碑為復合型CBD，是CBD的中心，以商貿、金融服務為主；江北嘴CBD（CBD北區）為商務中心，以商務、總部經濟為主；南岸CBD（CBD南區）為配套服務中心，其中彈子石、南濱路是以生活配套為主。中央商務區（Central Business District，簡稱：CBD）指一個國家或大城市里主要商業活動進行的地區。一般而言，CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能，并

15、配以完善的市政交通與通訊條件。發展前景彈子石將借勢CBD成為主城發展核心重慶市中央商務（南部）開發區轄重慶市南岸區彈子石組團A、B、C、D、E、F六個分區，規劃面積10.68平方公里，規劃建筑面積約1133平方米。A、B區主要以高檔居住、休閑健身功能為主；C、D區以休閑、居住、商務、文化、教育、娛樂功能為主的休閑商務中心和總部經濟基礎；E、F區以居住、市政、體育功能為主。本案發展前景彈子石將借勢CBD成為主城發展核心彈子石CBD全稱為重慶市中央商務（南部）開發區，簡稱CBD南區。與江北嘴CBD、解放碑CBD形成“黃金三角區”彈子石示范區共11平方公里，由A、B、C、D、E、F六個功能組團組成，

16、目前重慶市已在彈子石CBD規劃了300多畝的中心地帶，將建18棟高檔寫字樓，建成重慶一個標志性的區域。下一步，彈子石CBD還將規劃、建設1000萬平方米的住宅和商務住宅，帶動約40萬人入住。根據規劃，南區CBD將轄六大分區，A、B區以高檔居住、休閑健身功能為主；C、D區將打造以商務、辦公、文化娛樂、居住休閑等于一體的總部經濟基地和休閑商務中心區；E、F區則以居住、市政、體育功能為主。涵蓋了彈子石街道、涂山鎮、雞冠石鎮的大部分區域。目前，示范區已經完成了高品質的城市設計，確立了以總部經濟為核心的產業策略；區域累計實現固定資產投入近200億元；積極實施農村征地和城市拆遷；完成了濱三期、騰龍大道及騰

17、濱路等市政道路與城市配套設施建設；出讓了土地2000畝，品牌企業相繼入駐；積極推進宜居城區建設，濱三期、騰龍大道景觀通廊初步形成，中海國際公園、濱江廣場和公園加緊建設；龍湖酈江、國際社區等樓盤拔地而起，城區配套進一步完善，其作為重慶地理、交通、經濟三大中心的顯赫地位正日益顯現 彈子石CBD正借勢兩江新區，比肩解放碑、江北嘴，全面加快城市開發進程。未來5-10年，一座聚集了大量企業總部、金融中心、高端服務業、樓宇經濟、高尚住宅，在建筑形態、產業布局、生態環境方面扮演著示范角色的國家中心城市窗口之城將驚艷面世！ 區域發展小結4.寫字樓市場研判市場現狀供不應求轉向供過于求，價格漲勢趨緩2004-20

18、10年重慶寫字樓市場供求價年度走勢圖2011年1-10月重慶寫字樓市場供求價年度走勢圖2008年前，重慶商務格局主要表現為“供大于求”，價格漲幅趨于平穩，而2009年隨著重慶城市價值及多個利好政策的影響，商務市場格局逐漸轉變為“供不應求”，而價格漲幅高達30%。2011年隨著樓市政策及金融政策的持續從嚴，導致2011年寫字樓市場格局逐漸由供不應求轉向為供大于求，1-10月寫字樓供應55.06萬方，成交約40.99萬方，而成交均價漲幅減緩，全年均價不足14000元/平方米。在售市場兩江新區是寫字樓主力放量區域南方ARC聯合國際英利IFC國匯中心金開協信中心龍湖時代天街合桂縱貫線上海城主城在售寫字

19、樓項目14個，共59.47萬方。主要集中于解放碑、兩江新區以及南坪板塊，其中5A甲級寫字樓僅英利IFC、國匯中心及威斯汀酒店3個項目。威斯汀觀音橋COSMO新科國際廣場富港天地貝蒙盤古仁安龍城國際1415014440135001300014348115701744026780230001735014960130001400013450在售市場目前在售量不足20萬方項目名稱寫字樓體量（萬方）推出時間去化率剩余量（10月）（萬方）威斯汀酒店72011.465%2.45 聯合國際11.52010.1067%3.80 英利IFC8.62010.12目前售出3萬方，其余只租0.00 龍湖時代天街5.22

20、011.498%0.09金開協信中心4號樓2.692011.592%0.22 新科國際22010.125-10層基本賣完，其余租0.00 貝蒙盤古5.52011.964%1.98 富港天地3.032011.820%2.42 合規縱貫線2.452010.790%0.25 南方東銀ARC3.492011.110%3.14 國匯中心2.362010.978%0.52 上海城4.52010.860%1.80 觀音橋COSMO1.552010.1281%0.29 總計59.4719.46近期供應2012年6月前整體市場供應量超過70萬方環球金融中心（12萬方）主城2011年下半年或2012年上半年待售寫

21、字樓項目約12個，主要集中于渝中和兩江新區，總量約56.57萬方，加上當前余下存量19.46萬方，到2012年6月前，整體市場供應量約76.03萬方線外（2.5萬方）雙遠動力國際（3.4萬方）渝中總部城（7萬方）復城國際（3.52萬方）嘉陵帆影（11.5萬方）興茂盛世銀座（1.65萬方）國際家紡城（4.3萬方）財富中心C/D/E（5萬方）兩江星界B座（2.7萬方）萬科中心（4萬方）通用時代（3.4萬方）預計2011年下半年推出預計2012年上半年推出遠期供應2015年前，寫字樓市場潛在供應量超過800萬方u 根據緯聯地產不完全統計，2015年前，包括江北嘴CBD、彈子石CBD、解放碑CBD、中

22、渝國際都會、太陽谷、渝中總部園、茶園總部城等商務項目將會面市，整體規模在800萬平方米以上。u 未來幾年的寫字樓市場，將主要由江北、渝中和渝北及北部新區三分天下，江北35%、渝中27%、渝北及北部新區24%，占據未來供應量的絕對份額，“三北”區域，則占到了69%。需求預測1市場趨勢法2需求預測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現狀，考慮城市未來經濟發展趨勢對商務體量進行預測基于未來新增現代服務業從業人員辦公需求和現有企業辦公置換需求進行預測借鑒同重慶三產經濟發展水平相當的城市發展階段案例，對商務體量進行預估采用不同方法對重慶市未來5年寫字樓消化量進行預測需求預測市場需求與城市的第三產業相關，其

23、需求量與三產總值存在一定的關系，預計未來5年總消化量為400萬方第三產業產值(億元)寫字樓年去化量9000150萬3000500067萬300050萬寫字樓發展水平評估模型成都20072010年三產產值、辦公用房年均成交量對比年份07-0809-10三產產值1182-17071947-2235年均辦公成交面積3748重慶未來五年第三產業產值預期走勢u寫字樓的市場表現與第三產業發展高度相關，第三產業總量反應了城市寫字樓的整體容量水平，根據二者的對應關系總結出寫字樓發展水平模型模型來源：世聯模型年份07-0809-10三產產值1548-18572155-2570年均辦公成交面積32.546南京20

24、072010年三產產值、辦公用房年均成交量對比深圳2007-2010年三產產值、辦公用房年均成交量對比年份07-0809-10三產產值2764-33173981-4983年均辦公成交面積4567年份07-0809-10三產產值5997-68497950-9833年均辦公成交面積120153上海20072010年三產產值、辦公用房年均成交量對比由于重慶處于兩江新區快速發展的階段，商務需求增速加快，預計重慶未來寫字樓年均消化量為80萬平方米數據來源：城市年鑒及城市寫字樓網市場趨勢法需求預測從城市服務業從業人員新增人口數與人均辦公面積需求分析，預計未來5年辦公需求新增面積約260萬方u2010年對辦

25、公空間需求較大的現代服務業從業人員近42.06萬人；u 2011-2016年三產從業人員平均年增長率為6.2%；u按照6.2%的從業人口年增長率，2015年城市現代服務業新增就業人口約17.16萬人；17.16萬15m2 /人= 258萬m2u國家規定公務員人均辦公面積為20-24平方米；u中國80%的企業辦公面積在15平方米以下，一般人均辦公面積分為5平方米以下、5-10平方米之間、10-15平方米之間三個檔次；u西方城市商務辦公面積為15平方米；新增人口數量預估人均辦公面積預估2008-2013年重慶現代服務業從業人員增長趨勢數據來源：重慶統計年鑒； 重慶統計局網站需求預測法需求預測估算新

26、增人員辦公場所和現有單位空間置換需求，預期重慶未來5年的商務辦公體量約300350萬平米商務體量310萬平米新增產業人口辦公面積老城現有企業空間置換需求其他辦公空間置換需求310萬m2，包括新增辦公人群辦公面積260萬m2現有辦公升級更新置換（20%）需求52萬m2需求預測法需求預測參照上海，未來5年重慶寫字樓新增總需求量約為500萬方城市類比法城市年份GDP（億元） 寫字樓市場規模（萬方）上海20091490013422008-11392007-9932006-8152005-65320048072500城市年份GDP（億元） 寫字樓市場規模（萬方）重慶201515000？2014-？201

27、3-？2012-？2011-？20107900300寫字樓發展水平可比系數上海寫字樓吸納量重慶寫字樓吸納量2015年，重慶寫字樓市場吸納量將超過800萬方，較2010年凈增500萬平方米需求預測綜合考慮，重慶未來5年寫字樓需求體量在400萬-500萬方左右考慮10%的空置率因素，及重慶快速發展對商務市場的促進作用，重慶未來五年寫字樓市場空間為400500萬平方米市場趨勢法400萬平米需求預測法310萬平米城市類比法500萬平米123綜合三種預估方法，重慶寫字樓預期可實現吸納量區間為 考慮寫字樓市場10%的正常空置率，國際上的經驗表明寫字樓的合理空置率在10左右，而甲級寫字樓的空置率保持在102

28、0較為安全。市場發展小結5.項目開發機會開發機會項目名稱解放碑金融街朝天門項目江北城CBD觀音橋商圈擴容太陽谷項目項目定位重慶金融聚集地重慶之窗金融內核區重慶名片、城市客廳、市民樂園、消費天堂商務聚集地項目功能以服務大企業為導向的產業金融平臺和以拓展大金融為特色的總部經濟平臺文化、綜合交通、辦公、商貿、城市廣場CBD商務區集金融保險、商務總部、信息科技、商貿物流、咨詢服務、會展旅游等功能于一體的城市綜合服務區。新興酒店集群、商務高地、奢侈品展示集散中心業態組合高檔商務+頂級酒店+精品商業+高檔公寓高檔商務+頂級酒店+批發商業+高檔公寓涵蓋所有業態商業、酒店、辦公高檔商業+高端商務+高端酒店總體

29、量90萬方60萬方543預計65-70萬方50萬方商務60萬方26235萬方35萬方酒店10萬方314-6萬方4-6萬方商業13萬方51預計15-20萬方4-6萬方公寓及住宅7萬方179萬方(住宅)動態及規劃目前正在建設中，申基威斯汀已經動工招商階段及規劃設計中基礎設施建設進入收尾階段,金融街重慶金融中心目前建設中.三條新步行街建設之中，未來5年內，商圈面積由2平方公里擴容到6.8平方公里目前主要處于拆遷中，2號地塊天和大廈已經動工建設時間2009-20152012-2018金融街項目已經動工預計2012年基礎設施建設完工，2017年將完善相關功能。2009-20142010-2014江北城潛

30、在約有262萬方的商務體量的供應，但據目前政府消息稱，江北城潛在的寫字樓已經被多家金融企業預定。江北城和解放碑未來1-2年高檔寫字樓供應量約260萬方，對本項目而言，有一定的競爭。核心區域高端寫字樓供應量巨大，對項目產生競爭開發機會核心區域高端寫字樓供應量巨大，對項目產生競爭核心功能區配比規律法則 研究前提： 增加城市人口能適度擴大城市商務辦公的需求量； 城市級別是決定商務辦公容量的決定性因素。 分類級別主要城市列舉人均占有核心商務區辦公面積（/人）第一類世界級紐約、東京、倫敦、巴黎等約1.23.5第二類全球區域級多倫多、悉尼、上海、北京等約0.61.6第三類國家級深圳、廣州、天津等約0.40

31、.6第四類地區級合肥、長沙、大連等約0.20.3研究要素： 通過商務辦公量、城市人口數量與人均占有辦公面積的關系判斷城市核心商務區的市場容量。目前重慶人均占有核心商務區辦公面積=106萬平方米672萬人 0.16 /人注：重慶核心商務區包括解放碑CBD區域、江北城CBD區域、彈子石CBD，由于目前江北城的寫字樓還未有企業入住，彈子石 CBD以居住為主，所以此處核心商務區已推出的辦公面積主要是指解放碑片區約106萬平方米左右。 從目前重慶人均占有核心商務區辦公面積來看，在城市級別上尚未達到地區級城市的下限比例，城市商務容量從理論上看，遠未達到市場需求容量。商務需求預測需求 ：重慶核心區商務辦公需

32、求容量（預估截至2016年的商務需求）： 需求總容量8500.5425萬平方米 潛在容量 = 需求總容量 核心區現有量 425 106 319萬平方米 即：在CBD核心商務區內（包括解放碑-朝天門區域、江北城），截止2016年，至少還有319萬平方米的商務需求空間。 開發機會補足江北城及解放碑的功能將成為市場機會點從江北城拿地情況來看，多數被金融集團所取得，這恰與江北城規劃及定位相關，江北城將成為重慶的金融核心。而部分規模較小，企業品牌資質較弱的企業將難以進入江北城辦公。解放碑目前為主城核心，其商業寫字樓等租售價格均較高，部分企業將迫于其成本因素考慮而無法進入解放碑商業中心辦公。彈子石本身具備對江北城CBD及解放碑CBD的補足功能，而其區位緊鄰其兩大CBD核心，這兩大因素將能夠為彈子石CBD商業商務市場帶來較為充足的市場需求。SWOT分析Strengths（優勢）Weaknesses（劣勢）Oppor