1、 本章內容本章內容v房地產權屬登記制度房地產權屬登記制度v物業服務法律制度物業服務法律制度v房地產中介服務法律制度房地產中介服務法律制度 又稱又稱房地產登記，是指房地房地產登記，是指房地產行政管理部門對房地產所有權和使用權以及產行政管理部門對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的房地產他項權利進行登記，由上述權利產生的房地產他項權利進行登記，從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。 通過登記表征其權利通過登記表征其權利通過登記公示其權利歸屬以及權利范圍通過登記公示其權利歸屬以及權利范圍通過登記產生物權的對世效力通過登記產生物權的對世效力城市房地產管理法城市房地

2、產管理法第第60條：條：國家實行土國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度地使用權和房屋所有權登記發證制度 權利確認權利確認 權利公示權利公示 管理功能管理功能 土地權屬登記土地權屬登記 土地管理部門辦理土地管理部門辦理 房屋權屬登記房屋權屬登記 房產管理部門房產管理部門 “兩制分開、兩證分開兩制分開、兩證分開”的管理體制的管理體制 城市房地產管理法城市房地產管理法第第6161條條 城市房地產管理法城市房地產管理法第第63條：條：經省級人民經省級人民政府確定，可以實行統一登記體制。頒發政府確定，可以實行統一登記體制。頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書。物權法物權法第第10（1）條：國

3、家對不動產實條：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。不動產登記暫行條例不動產登記暫行條例（2015年年3月月1日施行）日施行） 整合不動產登記職責整合不動產登記職責 建立不動產統一登記制度建立不動產統一登記制度 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外：但法律另有規定的除外：1. 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可依法屬于國家所有

4、的自然資源，所有權可以不登記以不登記；2. 非依法律行為發生的物權變動；非依法律行為發生的物權變動；3. 依據我國現行法律規定可不經登記發生效依據我國現行法律規定可不經登記發生效力的不動產權力的不動產權 某房屋登記薄上登記的產權人為甲，但乙認為某房屋登記薄上登記的產權人為甲，但乙認為該房屋應歸己所有，隨申請仲裁。仲裁裁決房該房屋應歸己所有，隨申請仲裁。仲裁裁決房屋歸乙所有。但裁決書生效后，甲乙為辦理變屋歸乙所有。但裁決書生效后，甲乙為辦理變更登記。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，更登記。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。 請問：

5、請問：請問：請問：1. 該房屋歸甲所有，還是歸乙所有？該房屋歸甲所有，還是歸乙所有？2. 乙與丙的抵押合同是否有效？乙與丙的抵押合同是否有效？3. 丙的抵押權是否成立？丙的抵押權是否成立？二、需要登記的二、需要登記的不動產權利不動產權利 集體土地所有權集體土地所有權 宅基地使用權宅基地使用權房屋等建筑物、構房屋等建筑物、構筑物所有權筑物所有權 海域使用權海域使用權森林、林木所有權森林、林木所有權 地役權地役權耕地、林地、草地耕地、林地、草地等土地承包經營權等土地承包經營權 抵押權抵押權建設用地使用權建設用地使用權法律規定需要登記法律規定需要登記的其他不動產權利的其他不動產權利三、三、不動產不動

6、產登記的登記的種類種類 初始登記初始登記更正登記更正登記變更登記變更登記異議登記異議登記轉移登記轉移登記 預告登記預告登記注銷登記注銷登記 查封登記查封登記 1. 更正登記更正登記 權利人、權利人、利害關系人認為不動產登記簿的事利害關系人認為不動產登記簿的事項錯誤時，可以申請項錯誤時，可以申請更正登記更正登記。不動產登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記有錯誤的，登記機構應當予以更正明登記有錯誤的，登記機構應當予以更正 2. 異議登記異議登記 是利害關系人對不動產登記簿記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為。

7、載的權利提出異議并記入登記簿的行為。 異議登記使得登記簿上所記載權利失去正異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產生的公信力。不得主張基于登記而產生的公信力。 物權法物權法第第19（2）條：）條：不動產登記簿記不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。起訴，異議登記失效。 3. 預告登記預告登記 指為保

8、全不動產請求權而將此指為保全不動產請求權而將此權利進行的登記。權利進行的登記。 是為保全將來發生的不動產物權而進行的是為保全將來發生的不動產物權而進行的登記，使登記申請人取得一種請求將來發登記，使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利生物權變動的權利 物權法物權法第第20條：條：當事人簽訂買賣房屋或者當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。處分該

9、不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。登記失效。 “以房查人以房查人”對嗎？對嗎？v 不動產登記機構、不動產登記信息共享單不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。密。v 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提不動產登記資料，不動產登記機構應當提供供 v 有關國家機關可以依照法律、行政法規的有關國家機關可以依

10、照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料動產登記資料 v 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。動產登記資料。 2015-2-16第二學期第二學期房地產法房地產法試卷試卷一、簡答題（一、簡答題（3X10, 共共30分分）1. 我國房地產法的基本原則我國房地產法的基本原則2.

11、 國有土地上的房屋征收補償范圍國有土地上的房屋征收補償范圍3. 商品房現售的條件商品房現售的條件二、論述題（二、論述題（1X30，共，共30分）分）4. 論房地產所有權轉移不破租賃論房地產所有權轉移不破租賃三、案例分析三、案例分析（1X40，共，共40分）分）2009年年1月，甲以自有的房屋一套為債權人乙月，甲以自有的房屋一套為債權人乙設定抵押，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理設定抵押，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。抵押登記。2009年年5月，甲又以該房屋為標的月，甲又以該房屋為標的與債權人丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押與債權人丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記。同年登記。同年7月，甲又與丁簽訂一份房屋租賃月，甲又與丁簽訂一份房屋租賃合同，將房屋出租給丁，租期合同，將房屋出租給丁，租期3 3年，并告知丁年，并告知丁該房屋上設有抵押權。該房屋上設有抵押權。2010年年1月，丙以甲逾期不能清償債務為由月，丙以甲逾期不能清償債務為由申請法院拍賣抵押房屋，戊購得該房，并申請法院拍賣抵押房屋，戊購得該房，并辦理過戶登記。同年辦理過戶登記。同年3月，戊以自住為由，月，戊以自住為由，要求丁