1、購買一手房詳細流程攻略 購買一手房詳細流程攻略 流程：審查簽約付款按揭貸款收房產權退房裝修 1、審查，購房的必要準備（1）審查房地產開發企業的開發資質房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發企業沒有開發資質或者資質很低，則有可能會由于后續資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現延期交房甚至樓盤爛尾等問題。（2）審查房地產開發企業的經營范圍如果開發商的營業執照上沒有銷售樓房的經營范圍，那么開發商的銷售行為就是違法經營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權益就始終處于不確定狀

2、態。所以在購買房屋時，一定要看房地產開發商的營業執照是否有允許銷售樓房的經營權。（3）審查“五證”“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程開工證、商品房預售許可證?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。國有土地使用證。國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證。建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取

3、房地產權屬證件。建設工程開工證。建設工程開工證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。商品房預售許可證。商品房預售許可證的主管機關是市房屋土地管理局，證書由市房地局統一印制、辦理登記審批和核發證書。此外，如果是現房買賣，則開發商無須辦理（4）所述預售許可證。但是根據建設部商品房銷售管理辦法第八條的規定，房地產開發企業應當在商品房現售之前，將房地產開發項目手冊以及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。一般情況下，開發商備案后，房地產開發主管部門會發給備案回執或類似的證明文件，以證明其進行的商品房現售是

4、合法的。所以購房者購買現房時，應要求開發商出示（1）（2）（3）中所述的四種文件和商品房現售備案回執。 “二書”是開發商在竣工驗收合格后通知買房人收房時提供的兩份法律文件，即住宅質量保證書和住宅使用說明書。（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押開發商為籌集建設資金，一般會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下，如果開發商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權，那么銀行的抵押權屬于擔保物權，購房者的預期房產權利屬于債權

5、，根據相關法律，擔保物權優于債權受償，銀行的權利優先于購房者的權利。所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權的抵押情況。根據我國擔保法第四十五條規定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印?！辟I房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求了解自己希望購買的房產的抵押情況。 （5）謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導購房者從開發商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然最高院的司法解釋第三條規定了“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立

6、以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內容視為合同條款也并非易事，這里有兩個必須成立的條件，一是“開發規劃范圍內”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發商很容易規避這些條款，使購房者的權益受到危害。針對這種情況，一方面建議您全面理解開發商的廣告宣傳，不屬于開發商所能夠解決的問題，例如對周邊的學校、銀行等設施的承諾，您最好不要完全相信；另一方面還是建議您根據所購樓盤的實際情況向專業律師咨詢。 2、簽約，慎重而穩妥的一筆（1）慎簽認購協議開發商與購房者簽訂房屋認購協議書的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發商

7、就必須向購房者預留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂商品房買賣合同，如果購房者不與開發商簽訂商品房買賣合同，那么預留的作法就會給開發商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發商的一種促銷手段，以認購協議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。 不少購房者在簽訂房屋認購協議書后，對所選房屋不滿意，或者不能就商品房買賣合同的某些條款與開發商達成一致意見，便要求開發商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據呢？定金和訂金有什么區別？商品房銷售管理辦法第二十二條規定，當事人未能訂立商品房買賣合同的，開發商應當向買受人返還所收費用。但這里所指的費用，是指具有預付款

8、性質的訂金而非作為訂立合同擔保性質的定金。而且，具有預付款性質的訂金，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。依據合同法和擔保法有關規定，定金的數額不能超過合同標的總額的百分之二十；債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當

9、事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。因此在定金或約定不予退還費用的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發商的不平等條款，要么拒絕與開發商簽訂商品房買賣合同而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽房屋認購協議書，注意協議書采取的是定金方式還是訂金方式，有沒有另有約定。（2）填寫合同文本空白處的注意事項商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。第一、合同開始的雙方當事人項。關于出賣人和買受人的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果

10、出賣方有委托代理機構或買受人有委托代理人，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效的授權委托書。如果是父母（或其他監護人）代理未成年子女（人）簽訂商品房買賣合同的，必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監護人的證明文件。 第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法，分攤的比例關系是

11、怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在盡可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。第五、第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網等，如有可能也應作出明確約定。第六、第十七條

12、中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問題，根據物權法規定，其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有，不經業主同意，出賣人無權使用。在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩妥起見，購房者最好還是請有經驗的專業律師為自己把關。（3）合同附件不能忽視商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：第一、房屋平面圖應標明每一個

13、房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。如果上述內容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開發商來說也沒有明確的約束。第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準，都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容，而不應該使用概念化的詞語。像高級名牌精裝修這類詞語就不應該在附件中出現，而應明確，高級具體是什么標準、名牌到底是什么牌子、精裝修要達到什么裝修效果。 第三、根據民事法律的意思自治原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發商進行協商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協議，以明確一些模糊

14、概念，修正主合同中的不合理條款。3、付款，明明白白地交錢（1）購房款房價款為每平方米（建筑面積）售價乘以建筑面積，或者每平方米（套內建筑面積）售價乘以套內建筑面積。合同統一文本的第六條“付款方式及期限”，這一條只給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。選擇一次性付款可能會得到開發商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做后盾，這對資金尚不寬裕的購房者會有一定難度，而且這種付款方式風險也比較大。尤其是期房項目，當您把全部積蓄都交給開發商時，可以說主動權已經不在您手里了，如果將來房屋質量出了問題或出現延期交房的情況，那您就相當被動了。相對來說，分期付款對購房者比較有利。尤

15、其對于期房項目，購房者可以按工程進度分幾次向開發商支付房款，直至商品房驗收合格后再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。(2) 住宅稅費（以重慶市為例）第一、在交易過程中要繳納如下稅費:契稅：根據渝財農稅200852號，凡2008年11月7日起簽訂房屋買賣合同的，對個人購買套內面積144平方米及以下普通住房，契稅按購房款的1%征收，超過144平方米的契稅按購房款的3%征收。印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。大修基金：高層按購房款的3%、多層按購房款的2%收取，雖然有新的法律規定但重慶市以不符合實際操作為由至今實施的以前的計費方法。第二、在辦理產權過程中要繳納如下稅費轉移登記費：80元；房

16、屋所有權證工本費：每證收費10元；貼花稅：每件5元。初裝費:在商品房交付使用時，一些購房者經常會遇到“初裝費”的問題，例如，購房款早已交清，但在交房時，開發商卻列出了5000多元的天然氣初裝費的繳費清單，這筆節外生枝的費用，到底應該由誰來承擔呢？所以，除非購房合同已經明確約定了某項初裝費由購房者承擔，否則購房者在入住后不承擔任何形式的初裝費。建議購房者最好在購房合同中明確：“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應提供的設施向買受人收取任何合同約定以外的費用?！北苊饨环繒r發生不必要的爭執。律師費、保險費以按揭方式購房，除負擔銀行的利息外，還必須支付銀行的律師費、保險費等費用。購房者聘請專業房地產律師

17、代理購房的，還需向律師繳納一定的律師費。此外，開發商方面的律師可能也會回答您的一些咨詢，但是他不是維護購房者利益的，而是維護開發商利益的，所以購房者不但無須向他付費，而且對他所說的話要做全面分析和理解。4、按揭貸款（1）按揭的含義九十年代初，隨著房地產業的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解?！鞍唇摇币辉~從香港傳入，是英語ortgage的粵語音譯。有些購房者認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實上按揭是一種法律關系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國現行的法律體系中，所以對一般購房者來說，理解起來有一定難度。我們目前所使用的按揭，一般指個人購置商品房抵押貸款。按揭作為擔保的法律關系為：在項目

18、的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構貸款支付給賣方。在房產證辦理完畢之前，由賣方通過協議將買方對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理完畢之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權讓與給銀行作為償還貸款的擔保。買方還清所有貸款本金及利息后能優先獲得賠償?？蓪⑵跈嘹H回，取得房產證。如果買方在貸款期限內違約，或不能償還貸款，銀行有權處分按揭樓宇并能優先獲得賠償。為鼓勵購房者購買所建房屋，開發商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發商要與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行、開發商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。（2）按揭的條件各銀行一般都

19、要求按揭貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件： 具有城鎮常住戶口或有效居留身份； 有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款；有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人； 具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值。在申請按揭貸款時，申請人應出具多種文件，主要包括：身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；貸款人認可部門出具的借款人經濟

20、收入或償債能力證明；符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件；抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明。（3）按揭的風險按揭制度對三方都有風險。但是對購房者來說風險最大，這一方面是由于購房者的弱勢群體地位，另一方面也因為購房者法律專業知識不足。購房者在按揭中的風險主要表現為：開發商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，由于經營不善或其

21、它原因，有可能導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；房產商開發程序有可能違法，因而不能取得房屋產權證；有可能開發商在建工程偷工減料，導致房屋質量不合格；有可能開發商沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；開發商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執行，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；銀行有可能違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。由于按揭制度法律關系相對來說比較復雜，所以律師的介入可保證當事各方的利益不被對方或第三方侵害。開發商和銀行早已有各自的法律顧問，以保證他們各自的利益，在這種情況下，購房者在購買商品房和

22、申請按揭貸款時，聘請專業房地產律師就顯得尤為重要。商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋作出的規定。5、收房，不僅僅是拿鑰匙收房糾紛多多（1）收房糾紛的主要事由有： 延期交房； 房屋質量問題； 小區基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現；承諾的規劃與事實不一致。（2）驗收材料很重要過去，關于收房日的認定，有兩種截然不同的判例。一般認為，開發商在交房時,應出示建筑工程竣工驗收備案表、實測面積數據、住宅質量保證書和住宅使用說明書的原件

23、，沒有出示以上四個文件或者只出示了復印件的，購房者有權拒絕收房。因為不動產房屋買賣雙方應辦理相應的單證交接手續，不能以交付房屋鑰匙為生效要件。所以，應以開發商向購房者出示有關文件原件之日作為實際收房日。合同約定的收房日到實際收房日之間的時間應算作開發商的違約期，購房者可以依據合同向開發商索賠。但也有個別判例認為，應把購房者收取鑰匙的時間作為收房日，這樣認為的理由是：交付商品房鑰匙是開發商的主給付義務，交付相關的文件是開發商的從給付義務，從給付義務的延遲，并不影響主給付義務的履行。這種做法已經得到相關司法解釋的肯定，六月一日起開始實施的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的

24、解釋第十一條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。收房時的隱患往往是簽約時埋下的。所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產生糾紛。另外，對于已經產生的收房糾紛，建議購房者與房地產專業律師商討，根據自己的實際情況，研究相應的對策，以最大限度的維護您的合法權益。 6、產權證，作為房屋主人的憑證（1）取得產權的重要性房屋所有權證是國家依法保護房屋所有權的唯一合法憑證。取得合法所有權的房屋所有人，可依法對自己的房屋行駛占有、使用、收益、處分的權利，其權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、公民合法的繼承權等，都受到國家法律

25、的保護，任何組織及個人不得侵犯。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、抵押，遇到建設搬遷時可以得到補償。城市房屋登記管理辦法規定：“國家實行房屋所有權登記發證制度。申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋登記，領取房屋權屬證書”。及時申請辦理房屋產權證是商品房購買者對自己合法權益的維護。商品房所有權的取得是以房屋產權證的最后登記完成為準，即拿到了產權證，購房者才真正成為房屋的所有人。（2）開發商有義務協助辦理產權證建設部商品房銷售管理辦法規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用

26、于房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續?！遍_發商在購房者辦理產權登記過程中的主要義務是：向房地產行政主管部門提供辦理房屋權屬登記的資料，協助購買人辦理土地使用權證及房產證的登記手續。今年六月一日起開始實施的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規定，由于房地產開發企業的原因，購買商品房在規定期限內拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應當承擔違約責任。7、退房退房的含義：我們常

27、說的退房在法律上應當包含三種情況：合同被宣布無效、合同被撤銷和合同被解除。導致合同無效的情況是合同的各方面要件存在嚴重違法；導致合同可撤銷的情況是合同簽訂過程當中存在欺詐、顯示公平、重大誤解等情況；合同被解除的情況是出現約定可以解除合同的事由或者出現使合同目的無法實現的事由。 提示：在出現開發商遲延交付房屋的情況下，買房人提出解除合同要在法律規定的時間內提出，建議在買房人在發現問題后盡快找律師咨詢相關法律問題，以最有效的方式維護自己的權益?？梢酝朔康膸追N情況：買賣過程中的一些不規范操作和開發商在資金、工程進度等方面的問題，造成買賣合同無法正常依照約定履行，并最終導致購房者退房的事情時有發生。以

28、下情況購房者有權利退房：延遲交房三個月以上；開發商證照不全，這種情況合同自始無效；開發商任意改變合同約定的設計；無法獲得貸款；開發商的原因導致無法辦理產權證；房屋面積實際誤差超過3%；開發商不能出示竣工備案表，或者房屋質量不合格，導致合同目的不能實現；簽約后開發商把標的房屋另售他人或擅自抵押。 8、裝修，小心誤入質量陷阱關于精裝修（1）何謂精裝修房精裝修房一般有兩種：第一種是開發商供應材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到購房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個性化的需要，購房者在菜單內挑選，開發商集體采購并施工。有的項目開發商售房時同購房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購房者在收房時跟開發商

29、選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項目不是樓市中的精裝修房。（2）買精裝房要簽好同及附件購房者在買精裝修房時應注意下列幾點：一是精裝修房的價格中包含裝修費用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨立存在的，簽約時應注意到房屋價款的組成不是簡單的普通房屋的價錢和精裝修的費用相加。二是單獨標明裝修標準。商品房買賣合同中的附件三，是對裝飾、裝修標準的約定，建議購房者從裝修的設計、布局、施工工藝及所有裝修項目名稱、建材品牌、價格標準及相應的檔次、顏色、規格等給予詳細明確的約定。有樣板間的，約定實際交付的商品房應當與樣板房一致，且商品房交付使用之日起一個月內，或驗收合格前不得拆除樣板間。三是驗收。驗收標準、驗收

30、主體以及驗收程序等，應在合同中約定。驗收質量標準可直接約定按照高級裝飾工程驗收標準來進行。四是項目變更。合同中要有裝修項目變更的約定，說明裝修改動可以簽署工程變更單以明確改動的項目和時間。五是違約責任。在商品房買賣合同第十三條中，對違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價格標準。如果選擇雙方約定，除對裝飾裝修及設備價值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責任。（3）精裝房與質量保證書購房者應要求開發商在房屋質量保證書中承諾，除房屋本身質量以外，室內裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛生間

31、和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。（4）不要誤入送全套精裝修的陷阱有的開發商在廣告或樓書中稱“售房送全套精裝修”，以此作為促銷手段。對此，如果購房者認為這是開發商白送的，對其沒有任何要求，就可能吃虧上當。律師認為：這種精裝修雖名謂送，但其成本其實已經打進了房價，因此對這種商品房的要求，應與精裝修房一視同仁，購房者同樣要對裝飾、裝修標準的進行約定；驗收質量標準、驗收主體以及驗收程序等，也應在購房合同中約定；對達不到裝飾、裝修標準包括環保標準的，同樣要約定違約責任。（5）精裝修房施工要點建設部住宅產業化促進中心商品住宅裝修一次到位實施細則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要

32、點，從裝修一次到位的全過程實施引導，且對裝修材料選擇與質量檢查提出了要求。主要內容是：裝修設計應在主體動工之前進行；材料和部品的選用要遵循相應模數標準；裝修單位減少現場施工作業量；住宅裝修由開發單位委托具有相應資質條件的建筑裝飾施工單位施工。住宅裝修應積極推行工業化施工方法，鼓勵使用裝修部品功能；裝修的多樣化表現在不同菜單的差異上；裝修好的房子要符合多種環保要求；裝修好的房子必須達到入住即可使用的標準；防火設計要放在裝修設計的首要位置；陽臺荷載最小，不宜擴大原有功能；裝修設計要妥善室內熱環境；改善室內聲環境，減少固體傳聲；盡量采用自然光，改善室內光環境；充分利用穿堂風改善室內空氣質量；每棟樓的

33、總電源線路要有漏電保護功能。 如何驗收精裝修房（1）建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上檢查廚房衛生的上下水管道。看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗，看看排水效果。檢查配電線路。打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮。如果條件允許還應該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號。檢查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復雜，簡單地說，應該檢查木制品是否就形，接縫處開裂現象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現象，墻壁涂料是否

34、出現大范圍開裂現象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。檢驗墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質量問題（空鼓率是指100塊瓷磚地磚當中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少）。檢查細節。對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。（2）檢查建材的品牌與合同是否相符建議業主在驗收施工項目的工程質量時還應該檢查建材的品牌，是否有與合同約定的品牌不符的問題。（3）空氣質量可以評估民用建筑工程室內環境污染控制規范自20

35、02年7月1日開始實施，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設單位組織對室內環境進行驗收，并委托有關部門考核認可的檢測機構，對建筑工程室內環境進行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗收。該規范的出臺，為室內空氣質量提供了指導標準。核工業北京地質研究院是國家環保局首批批準的室內環境檢測資質試點單位，能承擔室內空氣環境檢測項目。聯系地址：朝陽區小關東里10號院核工業北京地質研究院。（4）裝修材料環保指標檢測機構2002年1月1日，國家質檢總局和國家標準化管理委員會公布了室內裝飾裝修材料有害物質限量10項國家強制性標準。從2002年7月1日起，市場上停止銷售不符合該國標的建材產品。消費者對建材環保是否達標有疑義，可以委托下列機構進行檢測：附：室內裝飾裝修材料相關檢測機構1.人造板及其制品。檢測機構：國家人造板質檢中心。檢測項目：甲醛。2.溶劑型木器涂料。檢測機構：國家涂料質檢中心。檢測項目：VOC苯甲苯和二甲苯總和；TDI及色漆中另含的可溶性金屬。3. 內墻涂料。檢測機構：建材工業環境監測中心。檢測項目：VOC；游離甲醛；可溶性金屬。 4.膠粘劑。檢測機構：化工膠粘劑質檢中心。檢測項目：游離甲醛、苯、甲苯和二甲苯總和VOC、TDI（溶劑型）；游離甲