1、宏觀調控與中國房地產企業發展一、引言n為了應對亞洲金融危機對我國經濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮住房制度改革力度，提出將住宅建設發展成為促進國民經濟增長的新的經濟增長點。n1998年2002年，以住宅建設為主的房地產業，確實在抵消亞洲金融危機影響、推動國民經濟增長方面起到了積極的作用。n清華大學房地產研究所的研究表明，19982002年的五年間，我國城鎮住房投資和住房消費占GDP的比重平均分別為5.9%和1.1%（美國同期數據為4.5%和9.8%）。n中國人民銀行貨幣政策分析小組指出1，“2001年房地產開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，

2、間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。”住房消費、住房投資占GDP比重中美對比分析（19982002年平均值）國家占GDP的比重城市居民住房消費全社會住房投資中國3.0%（調整值）8.4%美國9.8%4.5%住房消費、住房投資對GDP增長貢獻百分點、貢獻率中美對比分析（19982002年平均值）國家貢獻百分點貢獻率城市住房消費住房投資城市住房消費全社會住房投資中國0.2%1.0%2.3%17.2%美國0.36%0.17%14.8%5.8%一、引言n房地產開發投資對GDP增長貢獻率的提高，又帶來了另外一種擔心：n即中國GDP增長對房地產業的依賴程度較高，如果房地

3、產業出現不正常的發展，或者出現一些大的起伏，不僅會導致房地產業進入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。n2004年初，央行研究局課題組中國房地產發展與金融支持：報告估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金，都直接或間接地來自商業銀行信貸，使得房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。一、引言n建設部等6部委2002年8月26日下發了關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見（建住房2002217號）n2002年底，中國人民銀行嚴格按照關于規范住房金融業務的通知（銀發2001195號文件）對全國進行了房地產信貸檢查。n中國人

4、民銀行2003年6月13日發布了關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（銀發2003121號，以下簡稱“121號文”）n2003年8月12日，國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知（國發200318號，以下簡稱“18號文”）一、引言n進入2004年以來，國家加大了利用金融政策和土地供應政策調控經濟的力度：p 2003年12月30日，國家發展改革委、國土資源部、建設部、商務部關于清理整頓現有各類開發區的具體標準和政策界限的通知關于清理整頓現有各類開發區的具體標準和政策界限的通知，發改外資20032343號p 2004年2月12日 ，建設部、發展和改革委員會、國土資源部、財政部關于清理和控制城

5、市建設中脫離實際的寬馬路、大廣場建設的通知關于清理和控制城市建設中脫離實際的寬馬路、大廣場建設的通知，（建規200429號）p 2004年3月30日，國土資源部關于繼續開展經營性土地使用權招標關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知，（國土資發200471號 ）p 2004年4月26日，國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本調整部分行業固定資產投資項目資本金比例金比例的通知（國發200413號）p 2004年4月29日，國務院辦公廳關于深入開展土地市場治理整頓嚴關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知格土地管理的緊急通知

6、，（，（國辦發明電200420號）p 2004年6月6日，國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理管理的通知，（國辦發200446號 ）二、為什么要進行調控？n投資熱、消費涼，反映總供給和總需求失衡，凸顯出經濟總量和結構的矛盾，存在著大起大落的危險。p 投資增幅一度居高不下。在投資高位運行的拉動下，鋼鐵、水泥、電解鋁等行業“高燒不退”，煤電油運供求關系全面繃緊。p 2003年，我國消費率僅為55.4%，是1978年以來25年里最低的水平。n一些地方政府在行政管理體制和職能上存在越位和錯位。p 片面追求政績，地方政府大量介入微觀經濟活動。p 大量“形象工程”拔

7、地而起，為投資熱推波助瀾。p 迫切需要轉變政府職能 、健全宏觀調控體系 、推進金融體制改革 、加快投資體制改革步伐，約束其投資沖動。n高投入、高能耗的經濟增長方式，違反了可持續發展的原則p 2003年我國GDP不到世界的5%，但煤炭消耗約占世界的30%，電力消耗約占世界的13%，鋼材消耗量約達25%。p 粗放式經濟增長，使我國的資源環境付出了巨大代價，也給經濟的持續發展帶來了嚴峻挑戰。p 迫切需要樹立新的發展觀，把提高人民物質文化生活水平和健康水平作為出發點和歸宿，而不是單純的經濟增長。二、為什么要進行調控？n房地產行業不是調控的重點，但卻是受影響很大的行業p盲目的開發區、寬馬路、大廣場建設，

8、占用了大量的土地資源，占用了大量的銀行資金，導致金融風險增加；p對地方財政投入需求增加，加大了對土地出讓速度的需要，導致過量供應商業房地產開發用地，招牌掛方式也難以嚴格實施；p短期內大量供應的開發用地，一方面導致部分土地收益流失，另一方面就是干擾了房地產市場的發展；p超前的基礎設施建設、房地產開發項目等，加大了對鋼鐵、水泥等過熱行業的刺激。p 2003年我國用于建筑行業的鋼材接近1.5億噸，約占總產量的55%。中國房地產資產與GDP的關系1234567199019911992199319941995199619971998199920002001年份比例房地產資產/GDP土地資產/GDP土地資

9、產/房屋資產房屋資產/GDP資料來源：清華大學房地產研究所，20035.93.72.2主要城市房地產泡沫相對指數比較三、宏觀調控的主要政策措施n金融措施p 提高銀行存款準備金率（至7.5及以上），減少貨幣供給；p 提高房地產開發項目(不包含經濟適用房)資本金比例（從20%提高到35%及以上）。p “合理控制”房地產業的貸款，各商業銀行開始上收信貸審批權；p 收緊個人住房和按揭貸款、商業房地產抵押貸款，抑制房地產投資炒行為。n土地供應政策p 清理整頓現有各類開發區p 土地市場治理整頓n 嚴格土地管理強化經營性土地使用權出讓的“招拍掛”n 土地占用、土地審批、耕地占補平衡、征用農民集體土地的補償安

10、置情況p 控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管清理和控制城市建設中脫離實際的寬馬路、大廣場建設四、宏觀調控對房地產市場的影響n對房地產市場供給的影響p“8.31”大限所引發的“鯉魚跳龍門”現象，導致當前房地產開發用地供應數量急劇增加，形成了“扁平”式的供給形態；p融資環境（開發貸款、按揭貸款）的約束，導致大量獲取土地使用權的項目難以進行后續開發；p股權轉讓形式進行房地產開發項目轉讓的個案大量增加；p商品房竣工面積增長速度放緩。五、宏觀調控對房地產市場的影響n對房地產市場需求的影響p 出現了許多人不理解的現象n 商品房銷售面積在近2年的時間內一直超出商品房竣工面積；n 房地產價格出現了加速增長的趨勢。

11、p 土地供應政策的調整，刺激了消費者的當前購買行為n 潛在土地供應減少，形成了對商品房價格會進一步上漲的預期；n 土地成本上升，導致供給者價格進一步上升。p 金融政策的調整，對消費者或購房投資者購買能力的影響有限n 商業銀行對發放個人住房抵押貸款熱情不減；n 84的購買者為首次購房（國家統計局在2003年對3000家大型房地產企業進行統計發現，大約有16.1%屬于購買第二套或者更多的投資性客戶）；n 缺乏其他投資渠道的情況下，許多小額投資者將住宅、商業鋪面房當作重要的投資工具，且商業鋪面房往往是房地產投資和家庭成員就業相結合。四、宏觀調控對房地產市場的影響n對當前形勢進行正確判斷的困難：對當前

12、形勢進行正確判斷的困難：p“過熱過熱”與與“泡沫泡沫”混為一談；混為一談；p對對“空置空置”和和“空置率空置率”的中國特色；的中國特色；p對對“房價房價”是高還是低難有定論是高還是低難有定論n人人都有適當的住房不等于人人都應該買得起住房；人人都有適當的住房不等于人人都應該買得起住房；n盲目追求高住房自有化率，忽視租賃市場的客觀存在；盲目追求高住房自有化率，忽視租賃市場的客觀存在；n沒有住房投資者，哪兒來的住房租賃市場？沒有住房投資者，哪兒來的住房租賃市場？p對到底是什么因素（體制、政策、主體行為等）影對到底是什么因素（體制、政策、主體行為等）影響著房地產市場缺乏準確判斷）？響著房地產市場缺乏準

13、確判斷）？n方向不明，何以調控？又如何評價調控的效果？方向不明，何以調控？又如何評價調控的效果？四、房地產企業應該采取的策略n房地產企業制定發展戰略時應考慮的問題v快速增長階段即將結束，開始加入緩慢增長階段v高風險投資者在房地產投資與房地產資本市場上逐漸減少v開發貸款和抵押貸款條件的日趨嚴格，使用高財務杠桿進行房地產投資越來越困難v公開信息資源可獲得性提高、房地產上市公司增加等提高了市場透明度和運行效率v房地產資本市場分配資源的作用提高，降低了未來供求失衡的風險v房地產開發活動不再僅由業主、開發商或投資者的擴張性經營戰略驅動，而是主要由需求和人口的變化驅動1.市場焦點將不再是籠統的（任何事情、

14、任何地點），而是更加具體（有利可圖的缺口）四、房地產企業應該采取的策略n房地產企業制定發展戰略時應考慮的問題v從獨立經營關系到戰略聯盟v產品和服務從無個性、無差異，向差異化和品牌化轉變v公司戰略從關系操作和位置，向關注使用者、甚至使用者的客戶的方向轉變v運行目標從市場驅動向客戶關系驅動轉變v公司運行環境從“磚瓦灰沙石”向虛擬轉變v服務業本身從“代理”向“顧問”轉變7.個人企業家成為團隊成員或團隊的領導者四、房地產企業應該采取的策略n專業化與職業化專業化與職業化p房地產開發企業的專業化n商業房地產（購物中心、寫字樓、酒店等）n居住房地產（普通住宅、別墅、公寓）nR&D 房地產（工業寫字樓

15、）n各種特殊類型房地產（高爾夫球、旅游房地產等）四、房地產企業應該采取的策略n專業化與職業化p房地產開發商的職業化n中國目前的開發商，是融投資者、開發商、營銷商、物業管理經理等職能于一身的。n在國際房地產市場上，開發商已經開始成為一種專門的職業，成為收取傭金的開發商（fee developer）。n開發商就像專業顧問一樣，收取傭金，項目如果很成功或按期交付使用，他們還可以獲得獎金，開發商不承擔財務風險。四、房地產企業應該采取的策略n專業化與職業化p房地產開發商的職業化n在房地產金融市場發育后，開發一個項目所需要的主要資本金、短期和長期融資，均可以來自金融機構或投資管理機構;n營銷的責任由專門的

16、物業代理機構承擔;n物業管理與資產管理的責任由房地產物業資產管理公司完成。n開發商主要的任務是發現市場機會、構思市場需要的房地產產品、組合使用各種資源、協調商業利益與公眾利益和政府目標之間的關系。四、房地產企業應該采取的策略開發商開發商開發建設開發建設長期投資者長期投資者自用或經自用或經營營合資合作合資合作信托基金信托基金企業上市企業上市機構投資者機構投資者債券債券商業銀行商業銀行房地產抵押債券房地產抵押債券國外投資國外投資人壽保險人壽保險退休基金退休基金其他機構投資者其他機構投資者權益融資權益融資資本市場工具資本市場工具資本市場工具資本市場工具權益融資權益融資資本市場工具資本市場工具債務融資

17、債務融資債務融資債務融資資本市場工具資本市場工具與資本市場的結合與資本市場的結合 “真實”世界 金融世界空間（使用）市場、物業（交易）市場和資本市場的綜合空間（使用）市場、物業（交易）市場和資本市場的綜合地方、區域和全國經濟狀況空間需求開發建設成本空間市場空間市場物業市場物業市場資本市場資本市場供應NOI 風險 估計預計現金流(NOI)無風險 回報計劃需求的風險報酬(投資者市場)所得稅法決定物業特定折現率決定價值和資本化率空間市場均衡面積出租率SD決定開發建設的可行性 (開發價值 開發建設成本?)四、房地產企業應該采取的策略n從房地產開發為主向開發、資產管理并重的轉變 p從2000年前50名的全球上市房地產開發公司（70%以上的業務收入來自房地產開發）的數據分析，其平均資產規模僅為26.14億美元，而最大房地產開發商的總資產是排在第50位的房地產開發公司的90多倍。p中國深圳萬科集團以7.4億美元的資產和10.23億美元的市值，就在這個名單上排到了第16位。p國際上許多大型房地產企業，大多把房地產資產的投資、擁有、經營作為其主營業務，其參與的房地產開發，有很大比例是作為長期投資自己擁有、進行資產經營。四