1、物業項目強電系統管理辦法:電梯操作保養規程物業項目強電系統管理方法：電梯操作、保養規程二.電梯操作、保養規程1.0目的規范電梯運行管理，修理保養工作，確保電梯良好運行。2.0適用范圍適用于本公司轄區內項目管理處電梯的運行管理，修理保養。3.0職責范圍3.1工程處經理負責檢查電梯運行管理工作的實施狀況。3.2工程處經理負責審核設施年度修理保養方案，并檢查修理保養工作的實施狀況。3.3工程組主管負責電梯運作管理的組織實施。3.4工程組主管負責制定設施年度修理保養方案，并詳細組織實施修理保養工作。3.5電梯管理員詳細負責電梯的日常運行管理修理保養。4.0程序要點4.1巡察監控4.1.1工程組當職人員

2、每天應對小區內全部電梯的主要部位至少巡察一次。4.1.2巡察監控的主要內容：a）線引電機有無特別噪音或氣味，是否溫度過高，線引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動。b）減速箱是否需要加注潤滑油，油色，油位是否正常，連軸器是否堅固牢靠，螺栓有無松動。c）指示儀表，指示燈是否正確，各繼電器，接觸動作是否正常，有無特別聲響。d）變壓器，電阻器，電抗器溫度是否正常，有無過熱現象。e）制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污。f）曳引輪，曳引繩，限速器，機械選層器，測速機等運行是否正常，有無特別聲響。g）通訊設備是否暢通靈敏，指示牌是否完好，盤車手輪，開閘板手等橡膠工具是否已放在制定

3、位置。h）轎箱照明燈是否正常，廳外轎內指層，指令及指示燈是否正常。i）廳門及轎門踏板是否清潔潔凈。j）轎箱對重導靴油盅油量是否足夠。k）電梯運行有無特別振動或聲響，舒適感有無明顯變化。l）開門關門有無特別，轎箱內應急燈是否牢靠。m）底坑限速器，張緊裝置，開關和碰鐵距離是否特別。n）補償鏈是否有異響。o）底坑有無積水或臟物。4.1.3巡察過程中入發覺上述狀況有不正常時，電梯管理員應準時實行措施予以解決并匯報項目經理。4.2特別狀況處置4.2.1發生火災的處置：a）樓層發生火災時，電梯管理員應馬上擊碎玻璃按動"消防開關"使電梯進入消防運行狀態，電梯運行到基站后，應使乘客保持冷靜

4、，疏散乘客快速離開轎箱。b）井道內發生火災時，電梯管理員馬上停梯，疏導乘客快速離開轎箱，切斷電源，用干粉滅火器掌握火勢擴散。4.2.2電梯浸水的處置：a）當底坑內消失少量進水或浸水時，應將電梯停在二樓以上，斷開電梯總電源。b）當樓層發生水淹或浸水時，應將轎箱停于進水層站的上一層，斷開電梯總開關。c）當底坑，井道或機房進水較多時，應馬上停梯，斷開電梯電源總開關。d）對濕水電梯應進行除濕處理，試梯后正常才能投入正式運行。4.2.3停電，故障造成電梯困人時，按應急狀況處理規程處理。4.3電梯機房管理4.3.1非值班人員不得進入機房，若領導檢查有工程組主管伴隨。4.3.2機房內禁止存放易燃易爆或危急品

5、，機房內應配備手提式滅火器，禁止吸煙。4.3.3每周打掃一次機房衛生。4.3.4機房應當做到隨時上鎖，不允許私配鑰匙。4.4交接班要求4.4.1接班人遠穎準時接班。4.4.2接班人應仔細聽取交班人交代，并查看交接班記錄表確認后簽名。4.5修理保養4.5.1設施年度修理保養方案表的制定。4.5.2每年的12月5日之前由項目管理處工程組主管組織電梯管理員一起討論、制定設施年度修理保養方案表上報公司工程處經理審批。4.5.3制定設施年度修理保養方案表的原則是：a）電梯使用的頻度。b）電梯運行狀況。c）合理時間。4.5.4設施年度修理保養方案表的內容：a）修理保養項目及內容。b）備品備件方案。c）詳細

6、實施修理保養時間d）估計費用。4.6電梯管理員進行電梯修理保養時應按設施年度修理保養方案表進行。4.7電梯修理保養平安操作4.7.1修理保養前的平安預備工作：a）在電梯基站門口處放置"檢修停用"標牌。b）關好廳門，不好關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或井道。c）有人在轎頂做檢修工作時，必需按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。4.7.2檢修過程中的平安留意事項：a）給轉動部位加油，清洗或觀看鋼絲繩的磨損狀況時必需停閉電梯。b）人在轎頂工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃潔凈以防滑倒。c）人在轎頂上預備開動電梯以觀看有關電梯部件的工作

7、狀況時，必需牢牢系住鋼絲繩并應留意整個身體位于轎廂外框尺寸之內，防止其他部件碰傷，并且轎內檢修人員開梯時，要交待和協作好，未經許可不準開動電梯。d）禁止在井道內和轎頂上吸煙。e）檢修電器部件時盡可能避開帶電作業，必需帶電操作或難以在完全 切斷電源的狀況操作時應于防觸電，并應由監護人，必備工具和材料，特殊應留意電梯突然起動運作。 f）使用的手燈必需采納帶護手的、電壓36伏以下的平安燈，最好使用手電筒。4.8電梯管理員負責電梯的日常修理保養工作，大、中型修理由外委完成。4.9每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑。4.9.1檢查曳引電動機，減速箱有無特別響聲。4.9.2檢查曳引電動機和減速箱

8、聯軸器性圈有無損件。4.9.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑的好，動作是否敏捷無阻礙。4.9.4門機直流電動機碳刷磨損假如超過新裝時厚度的1/3時則應更換。4.9.5限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪，張緊輪措應無特別磨損。4.9.6檢查張緊裝置動作是否正常，否則應作機械調整。4.9.7檢查平安鉗傳動連桿動作是否敏捷無卡阻。4.9.8清潔掌握柜內各元器件，檢查接觸器，繼電器動作是否正常，有無特別聲響，觸點有無燈火，熔焊、積碳現象，如有則進行整修。4.9.9檢查機械選層器鋼帶有無斷裂，開裂和扭曲現象如有則應更換。4.9.10清除轎門，各廳門導軌的灰塵、油垢。4.9.11檢查自動門傳動機構，平安觸板轉動機構是否正常，要求門口距廳門地板5-8mm。4.10每年對小區內全部電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試。4.11每次電梯修理保養時間不允許超過8小時。4.12電梯管理員應將上述修理保養工作，清楚、完整、規范的記錄在設施日常保養表內。4.13電梯因修理保養等緣由需要停梯時，應由工程組主管報告主管經理批準后執行。4.14客戶服務