1、業主大會階段物業緊急維修使用維修資金的業務操作指南一、屬于緊急維修的范圍1、電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，電梯專業檢測機構出具整改通知書的；2、給水排水系統中涉及的設施設備存在安全隱患，或發生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；3、消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，消防部門出具整改通知書的；4、屋頂、屋面、外墻面發生滲漏、地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經房管部門指定的房屋質量滲漏認定機構出具證明的；5、房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經專業房屋質量檢測單位出具證明的。二、業務支取流程1、物業發生緊急情況時，物業服務企業應當在24小時內采取

2、應急防范措施，并制定維修、更新方案；涉及需要使用專項維修資金的，向業主委員會提出申請。2、業主委員會應當在24小時內召開業主委員會會議。經討論同意后，由物業服務企業持相關材料和有效的會議紀錄報區（縣）住房保障房屋管理部門備案。3、業委會或委托的物業服務企業聯系業主大會維修資金開戶銀行，與銀行指定的審價單位簽訂委托審價合同，并進行工程預算咨詢。4、業委會、物業服務企業按照工程實施方案和工程預算建議書落實施工單位，并簽訂施工承包合同。5、業委會或委托的物業服務企業按照工程進度，向業主大會維修資金開戶銀行提交相關書面材料，支取工程費用。三、系統操作流程1、建立維修對象。物業公司以小區管理處口令登錄“

3、上海市房屋維修資金管理系統”，在“開戶階段維修資金使用維修對象管理”中，建立此次支取維修資金涉及的維修對象；以前建立過的，可直接選擇已建立的維修對象。2、制定維修方案。在“開戶階段超出物業服務企業受權的項目”中操作。點擊“制定應急維修方案”，選擇維修對象，錄入工程實施方案和業委會決議，選擇急修項目類型，并上傳急修項目的相關認定材料。保存后，打印決議和維修方案，提交備案。3、簽訂審價合同。確定審價單位后，點擊“審價合同管理”，新增審價合同，錄入相關信息，打印委托審價合同/業務聯系書，由業主大會與審價單位簽訂。4、簽訂施工合同。確定施工單位后，點擊“施工合同管理”，新增施工合同，錄入相關信息，打印施工承包合同，由業主大會、物業公司和施工單位簽訂。5、支取工程款。點擊“任務單管理”，新增任務單并進行分攤；點擊“支取匯總”，選擇相關工程匯總支取后，發送至銀行，并打印支取匯總表。首次支取時，需提交系統打印的支取匯總表、業委會決議、急修方案、審價合同和施工合同等。首次支取金額不能超過工程合同總價的30%。完工前，累計支取的工程合同款金額不能超過工程合同總價的75%6、完工報告管理。審價單位錄入審價報告后，點擊“完工報告管理”，錄入工程完工信息，打印工程實施情況暨完工報告。持支取匯總表、審價報告、工程完工報告等資料，進行工程尾款的支取。工程款需預留不少于5%的質量保證金。7