1、綠城集團成本管理體系培訓2020成本控制中心2尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值報告提綱一、成本管理體系總體優化方案說明二、成本管理體系介紹1、成本科目、成本科目 2、合約規劃、合約規劃3、目標成本、目標成本4、動態成本、動態成本5、設計成本管理、設計成本管理6、責任成本、責任成本7、成本后評估、成本后評估8、成本信息庫、成本信息庫 9、戰略采購、戰略采購3尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值房地產企業的利潤=土地溢價+銷售溢價+品牌溢價+管理溢價土地溢價：低成本拿地、土地升值、一、二級開發聯動等方式降低土地成本。銷售溢價：通過營銷策劃，不斷提高銷售價格，提高銷售收入。品牌溢價：品牌

2、認可度、忠誠度高，銷售價格相對較高，提高銷售收入。管理溢價：房地產企業內部管理規范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開發成本和管理費用。利潤=收入成本4尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值p 土地溢價狀態不可持續；隨著房地產行業逐漸規范和競爭加劇，房地產企業開始重視內部資源的整合p 品牌溢價、銷售溢價提升有瓶頸；p 管理溢價將成為房地產企業提高利潤的重要途徑，向管理要效益勢在必行。 財務管理人力資源管理風險管理管理模塊項目拓展定位策劃設計管理工程管理營銷管理客戶服務計劃管理業務模塊采購管理成本管理房地產項房地產項目管理的目管理的關鍵就是關鍵就是在質量、在質量、成本和進成本和進度方面獲度

3、方面獲得最佳組得最佳組合合5尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值明確成本管理“三全”：全過程、全方位、全員p 從房地產開發價值鏈來看：成本管理貫穿著從項目拓展到產品實現的全過程；p 從成本構成來看是從拓展到營銷所有成本，是全方位；p 從控制成本的開發公司的人員來看是全員。成本管理是全過程、全方位、全員的管理6尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值房地產開發價值鏈模型房地產價值鏈分析：利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減產品實現過程（成本管理）項目策劃建筑設計采購管理工程管理銷售管理售后服務物業管理土地獲取投資策劃越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發項目的利潤貢獻越高，管控

4、的重點關注風險控制和成本的控制（論證、策劃、設計流程）越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產生重要影響，管控重點關注服務與顧客關系維護（服務、顧客滿意相關流程）價值鏈中段是整個房地產開發項目的質量和成本控制區間，決定了利潤的最終實現大小，管控重點關注質量和動態成本的控制（工程管理、成本管理流程）132關注指標A C R關注指標 Q C T關注指標Q T C：cost（成本）成本管理貫穿從項目拓展到產品實現的全過程！7尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值工程成本是房地產企業在項目開發過程中成本控制的重點 土地成本、管理成本和財務成本可控性較小，而工程成本可控性較強，因

5、此成為項目成本控制中的重點。有效的項目成本管理將成為房地產企業內部管理水平的重要標志之一。房地產企房地產企業成本費業成本費用組成用組成6-7%6-7%30-35%30-35%2-5%2-5%50-55%50-55%2-3%2-3%2-3%2-3% 占總成本比例占總成本比例8尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值總體優化思路：強化前端，加強中端，完善后端概念/方案初設施工圖工程管理銷售管理售后服務定位策劃項目拓展戰略采購全成本管理體系健全項目實施階段的成本管理一般采購中端中端后端后端前端前端動態成本監控（預警、強控、無效成本）動態成本監控（預警、強控、無效成本）成本后評估成本后評估成本信息庫成

6、本信息庫項目成本管理項目成本管理方案版目標成本方案版目標成本基礎管基礎管理理戰略采購戰略采購成本科目、合約規劃、目標成本測算模型成本科目、合約規劃、目標成本測算模型限額設計限額設計重點強化目標成本管理，加強動態成本監控、規范戰略采購，落實成本責任。重點強化目標成本管理，加強動態成本監控、規范戰略采購，落實成本責任。設計優化評審設計優化評審責任成本責任成本9尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值可研版目標成本專業管理（日常管理）項目節點（時序型）完善并形成系統化、規范化的成本管理體系，實現PDCA閉環管理，并具有可實施性定位版目標成本方案版目標成本施工圖版目標成本限額設計戰略采購成本對標設計成

7、本評審招標管理合同管理變更簽證成本管理動態成本記錄與月報成本預警與強控無效成本管理成本結算管理成本檔案管理成本后評估成本信息庫責任成本管理項目合約規劃統一成本科目標準合約規劃原有部分完善優化部分新增部分說明：PPDCDA10尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值項目項目拓展拓展項目項目策劃策劃方案方案設計設計招標招標采購采購銷售銷售交付交付建安建安成本成本項目項目周期周期100%100%目標成本目標成本合約規劃合約規劃70%-80%70%-80%20-30%20-30%成本形成本形成曲線成曲線成本發成本發生曲線生曲線強化目標成本管理：是本次優化的重點，通過增設方案版目標成本，加強項目前期的成

8、本預控設計階段已經形成項目成本的70%-80%，是成本管理的關鍵階段擴初及施擴初及施工圖設計工圖設計工程工程施工施工統一成本科目、統一成本科目、統一合約規劃、統一合約規劃、統一成本測算模型統一成本測算模型成本科目成本科目增設方案版目增設方案版目標成本，并作標成本，并作為控制基準為控制基準1211尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值從專業角度進行精細化設計，以期為開展全員成本管理提供一套可實施落地的方法和工具Y：九階段X：九專業Z：業務流程體系采購管理階段采購管理階段施工圖設階段施工圖設階段項目論證階項目論證階段段建建筑筑設設計計景景觀觀設設計計室室內內設設計計工工程程管管理理營營銷銷策策劃

9、劃采采購購管管理理成成本本管管理理財財務務管管理理報報建建管管理理一級：成本流程總圖一級：成本流程總圖/ /總論總論二級：成本管理流程二級：成本管理流程三級：三級：操作指引操作指引/ /標準標準四級：四級：模型模型/ /模板模板/ /表表格格規劃方案階段規劃方案階段初步設計階段初步設計階段竣工驗收階段竣工驗收階段項目策劃階段項目策劃階段工程施工階段工程施工階段結算階段結算階段12尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值成本管理體系實施安排類別分類原則實施內容A類尚未制定費用預算表的在建項目1、 目標成本：開展目標成本測算，形成項目目標成本2、 合約規劃：編制項目合約規劃3、 設計成本管理：開展

10、限額設計及設計成本評審4、 動態成本管理：開展動態成本報表編制、預警與強控、無效成本管理5、 責任成本：簽訂成本管理責任書，開展責任成本考評6、 成本后評估：開展項目成本后評估7、 成本信息庫：建設成本信息庫B類已制定費用預算表，年內不交付的在建項目1、 目標成本：將預算費用表轉化成為目標成本表。2、 合約規劃：基于已簽訂的合同，和規劃合同，編制項目合約規劃；3、 動態成本管理：開展動態成本報表編制、預警與強控、無效成本管理4、 責任成本：基于預算費用表轉換成的目標成本，簽訂成本管理責任書，開展責任成本考評5、 成本后評估：開展項目成本后評估6、 成本信息庫：建設成本信息庫C類今年已交付或年內

11、交付的項目1、 目標成本：將預算費用表轉化成為目標成本表,進入成本信息庫。2、 成本后評估：開展項目成本后評估3、 成本信息庫：建設成本信息庫13尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值成本管理體系實施安排7 7月月1 1日前完成第一階段培訓；日前完成第一階段培訓；7 7月月1 1日至日至1515日完成第二階段培訓；日完成第二階段培訓；7 7月月1515日后至日后至1111月月1515日為實施的第一階段日為實施的第一階段1111月月1515日至日至1212月月1 1日，部分項目回訪日，部分項目回訪1212月月1 1日至日至1515日文件再次修訂日文件再次修訂1212月月16-3016-30日第

12、二階段實施準備日第二階段實施準備20122012年年1 1月月1 1日第二階段實施開始日第二階段實施開始賽普后續跟蹤服務賽普后續跟蹤服務6 6個月，協助進行文件的推廣實施。個月，協助進行文件的推廣實施。賽普項目組賽普項目組7-127-12月每月下旬集中幾天現場辦公，收集意見，反饋處理結果；月每月下旬集中幾天現場辦公，收集意見，反饋處理結果；14尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值報告提綱一、成本管理體系總體優化方案說明二、成本管理體系介紹1、成本科目、成本科目 2、合約規劃、合約規劃3、目標成本、目標成本4、動態成本、動態成本5、設計成本管理、設計成本管理6、責任成本、責任成本7、成本后評

13、估、成本后評估8、成本信息庫、成本信息庫 9、戰略采購、戰略采購15尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值成本科目主要優化點及價值說明（1）序號序號優化內容優化內容完善點完善點價值價值1 1成本科目 完善并統一成本科目，同時建立與財務科目的對應關系。 基于綠城產品特點及歷史情況梳理并完善成本科目，突出綠城項目成本優化重點，如精裝修、景觀及外墻等。16尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值成本科目設置原則適應成本監控的要求適應成本監控的要求便于成本費用的歸集便于成本費用的歸集利于成本的對比分析利于成本的對比分析滿足成本核算的需要滿足成本核算的需要成本科目設置成本科目設置原則原則17尊重尊重專

14、業專業責任責任分享分享價值價值成本科目分類集團統一設置十一項一級成本科目：集團統一設置十一項一級成本科目：土地費用：為取得土地開發使用權而發生的各項費用；前期費用：項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“七通一平”等前期費用；主體建安工程費：主體建造相關的土建、安裝、室內裝修、設備、弱電工程費用；室外管網工程費：室外給排水、電氣、污水處理、中水處理、燃氣工程費用；室外環境工程費：園林景觀工程營造費用；公共配套設施費用：產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施費用支出；工程間接費：與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成

15、本費用性支出，包括項目營銷設施建造費；工程不可預見費：工程營造過程中不可預見的費用；酒店開辦費：酒店開辦相關費用支出；開發間接費：項目開發過程中項目人員職工薪酬、行政管理費、前期接入費、保險費等；期間費用：項目開發過程中的管理費用、營銷費用及財務費用。18尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值職責分工成本科目管理成本科目管理 造價咨詢公司總部編制工程類統一成本科目 集團財務部編制非工程類統一成本科目 集團財務部匯集形成集團統一成本科目并下發。 項目公司原則上不得修改集團統一成本科目 因特殊情況需要做修訂的，項目公司將修訂情況報造價咨詢公司總部及集團財務部審批19尊重尊重專業專業責任責任分享分

16、享價值價值成本科目成果20尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值報告提綱一、成本管理體系總體優化方案說明二、成本管理體系介紹1、成本科目、成本科目 2、合約規劃、合約規劃3、目標成本、目標成本4、動態成本、動態成本5、設計成本管理、設計成本管理6、責任成本、責任成本7、成本后評估、成本后評估8、成本信息庫、成本信息庫 9、戰略采購、戰略采購21尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值合約規劃主要優化點及價值說明（2）序號序號優化內容優化內容完善點完善點價值價值1 1合約規劃 結合綠城產品特點系統梳理并形成標準合約清單。 合約規劃為動態成本管理提供載體； 成本科目、財務核算科目和合約規劃統一，

17、為加快信息化系統的實施創造條件。合約規劃：根據集團項目的常規做法和普遍經驗，對工合約規劃：根據集團項目的常規做法和普遍經驗，對工程項目工作范圍內和項目開發周期內的工程業務分判，程項目工作范圍內和項目開發周期內的工程業務分判，形成標準合同結構，明確合同范圍，并與集團成本科目形成標準合同結構，明確合同范圍，并與集團成本科目對應，形成工程合約規劃，以利于項目采購、成本管理對應，形成工程合約規劃，以利于項目采購、成本管理和工程管理工作開展。和工程管理工作開展。22尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值標準工程合約規劃的工作意義目標成本和動態成本管理目標成本和動態成本管理建立標準工程合約規劃，將成本科

18、目對應工程項目作業內容，相對固化，利于提高目建立標準工程合約規劃，將成本科目對應工程項目作業內容，相對固化，利于提高目標成本分解的準確性標成本分解的準確性。工程合約規劃作為動態成本管理的載體，實現動態成本管理的有序性。采購策劃與計劃采購策劃與計劃基于標準工程合約規劃形成項目工程合約規劃，提前預判合同，有利于采購策劃、采購計劃、招標等工作的開展。 項目現場管理項目現場管理通過項目工程合約規劃，劃分合同范圍及管理邊界，避免合同的缺項漏項，并減少項目建設期間臨時調整合同范圍的風險，減少變更、簽證和補充合同的發生頻率，優化項目現場管理和項目經營風險的控制。23尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值標

19、準工程合約規劃制定原則1 1常規性原則常規性原則標準工程合約規劃的合同劃分，應為公司常規狀態下的普遍合同劃分方式。2 23 34 4全面性原則全面性原則標準工程合約規劃的合同清單及范圍應包含通用項目工程的可形成合同的各作業事項，盡可能做到不遺漏且不重復。通用性原則通用性原則標準工程合約規劃應具備參照性，可指導各項目工程合約規劃的開展。參照性原則參照性原則標準工程合約規劃應能夠滿足各項目不同業態產品的分判需要。24尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值標準工程合約規劃的制定與管理 造價咨詢公司總部牽頭，總師辦及相關專業公司參與，按照集團項目的常規做法，對地產項目工程建設工作分類成標準合同清單，

20、并對每一合同包括的內容進行明確，建立合同結構清單。 造價咨詢公司將合同結構中各合同列入集團統一成本科目中，建立工程合約規劃與成本科目的對應關系，形成工程標準合約規劃。 工程標準合約規劃下發各項目參照執行。 造價咨詢公司總部應根據標準工程合約規劃應用情況，及時修訂標準合同規劃。25尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值完善集團標準合約規劃，并與成本科目和財務核算科目對接26尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值項目工程合約規劃制定原則1 1參照原則參照原則項目工程合約規劃應參照集團標準工程合約規劃制定2 23 34 4適用性原則適用性原則項目工程合約規劃應根據項目實際，調整工程合約規劃，使其

21、與項目特點相適用全面性原則全面性原則對于項目工程合約規劃與標準工程合約規劃有差異的，將差異情況進行說明并報批差異報批原則差異報批原則項目工程合約規劃應包含項目工程可預見的各工程相關事項27尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值項目合約規劃的流程項目工程合約規劃于方案確定后制定。項目公司工程部組織工程成本管理部、材料設備部（組）基于集團工程合約規劃和項目實際情況開展項目工程合約規劃。項目工程合約規劃內容分工項目公司工程成本管理部及工程部負責工程部分，成果由工程成本管理部完成；材料設備部負責材料設備合同。各職能部門的負責范圍見標準工程合約規劃。項目公司工程成本管理部匯集材料設備部（組）合約規劃成

22、果，形成項目工程合約規劃，并注明與標準合同規劃差異。項目合同規劃編制完成后，與方案版目標成本評審會一并評審，評審后成果報項目公司、造價咨詢公司總部審核，片區執行總經理審批。項目工程合約規劃報批通過后，項目公司各部門需依此開展相關合同及成本管理工作，造價咨詢公司總部將對項目公司執行情況進行不定期檢查。28尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值合約規劃編制培訓課件29尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值報告提綱一、成本管理體系總體優化方案說明二、成本管理體系介紹1、成本科目、成本科目 2、合約規劃、合約規劃3、目標成本、目標成本4、動態成本、動態成本5、設計成本管理、設計成本管理6、責任成本

23、、責任成本7、成本后評估、成本后評估8、成本信息庫、成本信息庫 9、戰略采購、戰略采購30尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本分解至合同目標成本目標成本（可研版）（可研版）目標成本目標成本（定位版）（定位版）目標成本目標成本（方案版）（方案版）目標成本目標成本（施工圖版）（施工圖版）結算成本測結算成本測算算統一成統一成本科目本科目成本信息庫成本信息庫項目合約規劃項目合約規劃動態成本管理動態成本管理基于合同開展動態成本管理提供測算數據參照不超3%測算基礎規劃指標及建造標準規劃指標及建造標準測算依據責任成本責任成本目標成本分解至責任主體目標成本前置，多階段制定目標成本，方案版作為基準版

24、，并設定管理目標，同時為后續設計及采購成本管理提供參考集團標準合集團標準合約規劃約規劃概念/方案初設施工圖工程管理銷售管理售后服務定位策劃項目拓展戰略采購全成本管理體系健全項目實施階段的成本管理一般采購31尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本形成過程實施階實施階段段目標成本形成目標成本形成目標成本執行目標成本執行32尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本主要優化點及價值說明（3）序號序號優化內優化內容容完善點完善點價值價值1 1目標成本 完善目標成本編制模型及方法。 設置方案版目標成本為基準版，指導后續設計和采購。 目標成本前置，為各階段成本管理給出指導意見，以確保項目經

25、營收益保持在合理的水平。33尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本定義及編制時間目標成本目標成本（可研版）（可研版）目標成本目標成本（定位版）（定位版）目標成本目標成本（方案版）（方案版）目標成本目標成本（施工圖版）（施工圖版）竣工成本竣工成本測算測算方案設計后15日施工圖后60日項目交付前2日成本結算成本結算定位后一周內原為施工圖后三個月且在銷售前一個月。定義：基于市場狀況，并結合項目的經營計劃，根據預期售價和目標利定義：基于市場狀況，并結合項目的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的、經過努力所要實現的成本目標。潤進行預先確定的、經過努力所要實現的成本目標。34尊重尊重專

26、業專業責任責任分享分享價值價值2011 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用目標成本目標成本依據依據輸出輸出作用作用可研目標成本期間費用指標土地基本信息、項目預案市場信息、成本信息庫目標成本測算表（可研版）預測項目成本判斷收益情況為拿地提供決策依據定位階段目標成本項目定位報告策劃版項目規劃指標策劃版項目建造標準市場信息、成本信息庫目標成本測算表（定位版）確保收益目標指導產品方案經濟比選指導限額設計（層高及造指導限額設計（層高及造價指標）價指標）方案階段目標成本上一版目標成本多產品策劃方案（建議在可研、定位階段 既要開展）完整版項目規劃指標完整版項目建造標準市場信息、成本信息庫目標成本測算表（

27、方案版/執行版）限額設計的依據（其它技限額設計的依據（其它技術指標及造價指標）術指標及造價指標）產品方案經濟比選的依據產品配置成本標準采購的限制性成本目標施工圖階段目標成本上一階段建安目標成本項目施工圖工程目標成本測算表指導采購，管理變更、簽指導采購，管理變更、簽證證交付階段成本測算施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、結算書目標成本測算表（交付版）預測項目結算成本指導項目后評估各版目標成本編制的條件及作用35尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本管理原則1 1目標導向原則目標導向原則以產品品質為前提，保證項目經營目標，確保合理目標利潤的實現。2 23 34 4準確嚴謹原則準確

28、嚴謹原則目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標成本的權威性。事前控制原則事前控制原則編制目標成本的資料，包括：規劃設計圖、施工圖、政府對房地產相關的收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據及其他相關文件等，須及時收集、整理、存檔。可追溯性原則可追溯性原則目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本。36尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本編制要求目標成本應采用集團統一的測算表格進行測算，其中可研階段按照目標成本測算（可研版）編制，其他階段按照目標成本測算表編制。定位版

29、目標成本可根據定位階段規劃指標和建造標準的完備程度選擇適宜的科目測算目標成本，方案版及施工圖版目標成本均應按照目標成本測算表進行全科目測算。目標成本科目分類應與集團的成本科目表統一。項目公司可對在集團科目表下按照測算習慣進行測算。目標成本按項目開發期分期編制。目標成本測算應做到量價分離、分攤合理、測算精細、依據充分。各階段目標成本與上一階段目標成本的不一致之處應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明。37尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值可研版目標成本由集團組織土地拓展時，集團或片區運營管理部提供土地基本信息，集團營銷策劃公司提供營銷費用數據，造價咨詢公司總部并根據項目定位、項目預案

30、、土地信息和周邊配套等信息編制工程成本測算，集團財務部匯集管理費、銷售費用、工程間接費、財務費用等成本數據后編制項目目標成本測算表（可研版）、投資分析表（可研版）。由片區或項目公司組織土地拓展時，片區或項目公司提供土地基本信息，并安排相應的工程成本人員測算工程成本，片區或項目公司財務部匯集管理費、銷售費用、工程間接費、財務費用等成本數據后編制項目目標成本測算表（可研版）、投資分析表（可研版）。目標成本測算表（可研版）、投資分析表（可研版）隨可行性研究報告報集團審批，獲批的目標成本測算表（可研版）作為項目定位階段的目標成本編制的參照。38尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值定位版目標成本項目

31、產品定位及策劃階段有多產品策劃方案比選時，項目公司工程成本管理部應對多方案進行成本測算，測算成果作為方案比選一部分，供策劃定位決策。產品定位及策劃確定后，項目公司建筑規劃部（組）及工程部應于3日內完成策劃階段的項目規劃指標表、建筑及室外管網建造標準，提交給項目公司工程成本管理部。項目公司工程成本管理部在產品定位及策劃確定后，應與相關部門就成本數據進行充分討論，并基于產品定位及策劃確定的景觀造價標準、精裝修造價標準，于7日內完成工程目標成本測算表。項目公司財務部匯集營銷費用、管理費、工程間接費、財務費用等成本數據后，3天內編制目標成本測算表（定位版）、投資分析表（定位版）。目標成本測算表（定位版

32、）、投資分析表（定位版）隨項目定位策劃報告一并報批。審批通過的目標成本測算表（定位版）作為限額設計的依據。39尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值方案版目標成本項目建筑單體方案確定后，項目公司建筑規劃部（組）、工程部、景觀部（組）、裝飾部應于3日內完成完整版的項目規劃指標表、建筑及室外管網建造標準、景觀工程建造標準、公共部位精裝修建造標準，提交給項目公司工程成本管理部。項目公司工程成本管理部在建筑單體方案確定的15日內，基于目標成本測算表（定位版）、項目規劃指標表、項目建造標準，在與相關部門充分溝通的情況下，完成工程目標成本測算。方案階段對于工程間接費、管理費、營銷費用、財務費用與目標成本

33、測算表（定位版）有變化的，財務部匯集變化情況，編制目標成本測算表（方案版）、投資分析表（方案版）。對于項目有戶內精裝修的，項目公司裝飾部應在精裝修方案圖形成3日內完成戶內精裝修建造標準表，提交給工程成本管理部。工程成本管理部在收到戶內精裝修建造標準表后7日內完成精裝修目標成本測算，修訂目標成本測算表（方案版）并報批。報批程序與原程序相同。40尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值方案版目標成本目標成本測算表（方案版）、投資分析表（方案版）編制完成后，項目公司總經理組織目標成本評審會，對方案版目標成本、項目合約規劃進行評審。評審通過的成熟產品項目目標成本測算表（方案版）報項目公司總經理、造價咨

34、詢公司總部、集團財務部、集團產品中心、總師辦、集團材料設備部審核，其中各專業公司審核相關的建造標準及目標成本，片區總經理審批。創新型產品項目由項目公司總經理組織評審會，片區總經理、項目公司總經理、集團產品中心、造價咨詢公司總部、集團財務部、總師辦、集團材料設備部參與評審。目標成本測算表（方案版）審批通過后，下發執行，作為限額設計及產品配置的依據，指導招標、設計、采購工作的開展。方案設計階段開展多方案比選時，項目公司工程成本管理部應對各方案進行成本測算，供方案比選決策。審批與執行41尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值施工圖目標成本項目主體施工圖完成后60天內，項目公司工程成本管理部基于施工

35、圖對工程目標成本進行修訂，項目財務部修訂非工程類目標成本，匯總形成目標成本測算表（施工圖），報項目公司總經理、造價咨詢公司總部、集團財務部、集團產品中心、總師辦、集團材料設備部審核，各專業公司審核相關的建造標準及目標成本，片區總經理審批。目標成本測算表（施工圖）與目標成本測算表（方案版）總額不應超出3%。目標成本測算表（施工圖）超出目標成本測算表（方案版）3%時，項目公司說明超額原因及后續措施，一并報集團總經理或其授權人審批。目標成本測算表（施工圖）用于指導招標、采購及工程管理工作的開展。42尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值竣工成本測算項目公司工程成本管理部于竣工交付前2日內完成工程竣

36、工結算成本測算。工程竣工結算成本測算以成本科目對應的實體合同為測算單元，對動態成本、合同已發生的成本進行整理，并測算后續將發生的成本，以相對準確的反映工程的實際成本。項目公司工程成本管理部完成工程竣工結算成本測算后，將成果提交給項目公司財務部，財務部測算非工程成本數據，形成竣工結算成本測算表。竣工結算成本測算表的科目應與目標成本測算表保持一致。竣工結算成本測算表上報項目公司總經理、造價咨詢公司總部、集團財務部審核，片區總經理審批。43尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本修訂修訂原則：修訂原則：不可預見或不可抗力引起的目標成本變化。可預見的風險因素不在修訂范圍內。修訂情況修訂情況：因

37、規劃調整、預售查賬或竣工查賬導致占地面積、建筑面積、可售面積等規劃指標變化導致可售面積單方成本變化累計達1.5%及以上時，對目標成本中相應規劃指標進行調整，基于規劃指標計算的目標成本自動計算并調整。因政府政策變化 (例如：實施90/70、節能環保政策等)使目標成本發生變化。因集團戰略要求（取消或增加精裝修等）使目標成本發生變化的，由董事長或其授權人審批方可調整目標成本。公司開發計劃、方案重大調整（包括分期面積、開發周期調整、因銷售調整精裝修標準、外立面標準、景觀標準等）導致工程目標成本變化的，由董事長或其授權人審批方可調整目標成本。招標采購過程中，因項目融資的需要，增加工程成本但可降低總成本。

38、目標成本調整審批：目標成本調整審批：目標成本修訂須按方案版目標成本審批流程進行審批并備案，修訂情況中說明需到董事長或其授權人審批的，應報至董事長或其授權人。尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值完善集團目標成本測算模型，并已設定計算公式，方便各項目使用（供21張表，可根據項目情況選擇）結合綠城產品特點，細化了精裝修標準要求和景觀、精裝修方案版、精裝修施工圖版測算表結合綠城產品特點，細化了精裝修標準要求和景觀、精裝修方案版、精裝修施工圖版測算表45尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本編制培訓課件46尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值項目目標成本、合約規劃評審會項目目標成本、合

39、約規劃評審會47尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值會前準備資料目標成本評審表.docx48尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值會議輸出成果項目目標成本評審會會議紀要.xls49尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值報告提綱一、成本管理體系總體優化方案說明二、成本管理體系介紹1、成本科目、成本科目 2、合約規劃、合約規劃3、目標成本、目標成本4、動態成本、動態成本5、設計成本管理、設計成本管理6、責任成本、責任成本7、成本后評估、成本后評估8、成本信息庫、成本信息庫 9、戰略采購、戰略采購50尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本目標成本動態成本記錄動態成本記錄預警及強控預

40、警及強控分解項目合約規劃項目合約規劃合同合同變更指令變更指令現場簽證現場簽證動態成本月報動態成本月報集團統計分析集團統計分析無效成本管理無效成本管理合同簽訂2.加強動態成本監控：開展動態成本預警及強控管理，無效成本及動態成本分析結算結算成本測算合同錄入原因分析變動超額集團標準合約集團標準合約規劃規劃51尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值成本管理體系中端主要優化點及價值說明（4）序號序號優化內容優化內容完善點完善點價值價值2 2動態成本管理 建立動態成本預警和強控機制。 完善無效成本分析及改進機制。 通過實施預警及強控，在項目實施過程中監控成本變化情況并采取有效措施。 通過無效成本的管理，

41、可減少成本浪費和減少類似錯誤發生。52尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值合同簽訂、設計變更、工程變更審批時，記錄合同金額，預估變更金額，計入動態成本合約簽訂、變更簽證相關成本信息的及時錄入合約簽訂、變更簽證相關成本信息的及時錄入動態成本記錄53尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本概念動態成本動態成本= =已發生成本已發生成本+ +預期發生成本預期發生成本樂觀動態成本：預期發生樂觀估計樂觀動態成本：預期發生樂觀估計悲觀動態成本：預期發生悲觀估計悲觀動態成本：預期發生悲觀估計科目規劃余量：科目目標成本減去科目下合同動態成本之和科目規劃余量：科目目標成本減去科目下合同動態成本之和合

42、同規劃余量：合同目標成本減去合同發生金額之和，或直接合同規劃余量：合同目標成本減去合同發生金額之和，或直接計為零計為零規劃余量的作用：計算預期發生，達到樂觀與悲觀的平衡。規劃余量的作用：計算預期發生，達到樂觀與悲觀的平衡。54尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本預警動態成本預警動態成本預警( (兩種方式）兩種方式）動態成本變化超過如下額度時（兩者中的任何一個），啟動預警機制。動態成本變化超過如下額度時（兩者中的任何一個），啟動預警機制。55尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值預警通知書與解除預警觸發后，系統向預警對象自預警觸發后，系統向預警對象自動發布動態成本預警通知書，動發布

43、動態成本預警通知書，該預警通知書包含預警通知事項及該預警通知書包含預警通知事項及預警措施及跟蹤。合同或費項責任預警措施及跟蹤。合同或費項責任主體填寫原因及措施，經集團成本主體填寫原因及措施，經集團成本督導督導部、項目總經理審核，執行總部、項目總經理審核，執行總經理審批后，該預警通知書消除。經理審批后，該預警通知書消除。預警觸發后，原合同或設計變更預警觸發后，原合同或設計變更、工程變更、合同結算流程仍可按、工程變更、合同結算流程仍可按照原定流程進行。照原定流程進行。56尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本強控動態成本強控動態成本強控( (兩種方式）兩種方式）動態成本變化超過如下額度時

44、，在啟動強控機制。動態成本變化超過如下額度時，在啟動強控機制。57尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值強控報告與解除強控觸發后，原合同簽訂、設計變更、強控觸發后，原合同簽訂、設計變更、工程變更、合同結算流程暫停，同時該工程變更、合同結算流程暫停，同時該合同的付款將無法發起；合同的付款將無法發起；當總科目動態成本超額觸發強控后，當總科目動態成本超額觸發強控后，本項目所有合同付款無法發起。本項目所有合同付款無法發起。強控發生后，系統發出強控發生后，系統發出動態成本強動態成本強控報告控報告，由責任部門填寫原因及措施，由責任部門填寫原因及措施，集團成本督導部核查動態成本變化的原集團成本督導部核查動

45、態成本變化的原因，填寫原因核查情況、責任認定情況，因，填寫原因核查情況、責任認定情況，并提出處理意見；并提出處理意見；造價咨詢公司總部、集團財務部、執造價咨詢公司總部、集團財務部、執行總經理審核，總經理審批。行總經理審核，總經理審批。審批通過后，強控狀態解除。審批通過后，強控狀態解除。58尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本預警及強控科目費項及余量應用 集團推薦的預警及強控的合同集團推薦的預警及強控的合同或科目費項見或科目費項見集團標準預警或強集團標準預警或強控科目表控科目表。項目公司可根據項目。項目公司可根據項目特點，增加預警的合同或科目，報特點，增加預警的合同或科目，報造價咨詢

46、公司總部審批。造價咨詢公司總部審批。 設定預警及強控的科目后，該設定預警及強控的科目后，該科目的下一級科目的規劃余量在同科目的下一級科目的規劃余量在同級科目間共享使用。級科目間共享使用。59尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本變化原因設計變更設計變更：主要指因為規劃方案、建筑設計、結構設計等設計改變而引起成本變化的原因，包括除建筑面積、占地面積與可售面積等變化外，其他規劃指標變化引起成本變化的原因。現場簽證現場簽證： 施工過程中，由承包人根據承包合同約定而提出的關于零星用工量、零星用機械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的確認。市場價格市場價格：主要指由于市場變化而造成

47、建筑材料、人工等的價格調整而引起成本變化的原因；檔次調整檔次調整：由于調整開發項目的檔次而引起的成本變化。無效成本無效成本：房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。面積變化面積變化：指由于項目的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起成本變化的原因。 分攤方式變化分攤方式變化：由于制定目標成本時確定的分攤方式在實際執行中改變而造成成本變化的原因。 預估偏差預估偏差：由于編制目標成本或者成本預測時，預估不足或者過大而引起成本變化的原因。 結算調整：結算調整：由于施工過程中多種因素引起動態成本與目標成本發生偏差，在結算階段進行修

48、正引起的成本變化。政府政策及其他因素影響政府政策及其他因素影響：由于政策因素或其他的影響。 60尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本月報和現金流量月報前提條件：合約簽訂、變更簽證相關成本信息的及時錄入前提條件：合約簽訂、變更簽證相關成本信息的及時錄入61尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值集團動態成本分析處理機制 各項目項目工程動態成本月報表上報完畢后，造價咨詢公司總部對各項目上報的項目工程動態成本月報表進行統計，2日內形成集團工程動態成本分析報表，報集團董事長、總經理及分管領導。 造價咨詢公司總部基于集團工程動態成本分析報表，對動態成本變化的原因進行分析，尋找重點問題和普遍現

49、象，并相應采取對策。設計變更設計變更現場簽證現場簽證市場價格市場價格檔次調整檔次調整無效成本無效成本面積變化面積變化預估偏差預估偏差 結算調整結算調整政府政策及其他因素影響政府政策及其他因素影響62尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值集團動態成本分析處理機制造價咨詢公司總部匯總各項目動態月報，形成集團工程動態成本分析報表，尋找重點問題和普遍現象，并相應采取對策。設計變更設計變更現場簽證現場簽證市場價格市場價格檔次調整檔次調整無效成本無效成本面積變化面積變化預估偏差預估偏差 結算調整結算調整政府政策及其他因素影響政府政策及其他因素影響63尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值無效成本管理的

50、作用 培養、提高全員成本意識；培養、提高全員成本意識； 分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理成本分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理成本； 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的原因，促進各部門專歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的原因，促進各部門專業能力和計劃能力的提高；業能力和計劃能力的提高； 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考；費用提供參考； 減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。

51、的經濟效益。64尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值無效成本原因及分類無效成本原因及分類無效成本管理-無效成本分類作業環節作業環節無效成本產生原因無效成本產生原因現象表現現象表現設計設計設計失誤對設計效果把握不準拆除和重建后期加固與補強資金浪費拆除與重建設計變更下達不及時材料、施工工藝選擇不當多工序設計圖矛盾裝飾設計未結合建筑現狀招標招標招標文件編制合同條款有誤，經濟標編制出現失誤多承擔費用施工施工施工準備使用周期短的高標準臨設臨設拆除與重建施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質量管理不善拆除與重建、返工導致費用大增合同執行拆分合同工作內容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應單位扣

52、回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實銷售銷售銷售承諾展示資料有誤業主投訴引發賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建預結算預結算預算失誤合同價失實，工程款超付結算失誤結算價不符，工程款超付付款付款付款失誤工程款超付65尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值無效成本分析與考核項目公司工程成本管理部通過對每單結算(包括合同和簽證變更)及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數據，記入無效成本統計表；項目公司工程成本管理部每月形成無效成本月度統計表，向項目公司各專業部門和集團造價咨詢公司通報無效成本動態信息；項目公司各專業部門核實無效成本月度統計表無效成本認定情況，若專業部門對

53、無效成本的責任部門、發生原因及金額有異議的，應與工程成本管理部進行反饋溝通，工程成本管理部可基于反饋意見修訂無效成本統計表；集團造價咨詢公司成本督導部統計各項目公司提交的無效成本發生情況，每月通過督導簡報向集團各專業公司和集團領導通告無效成本發生情況，提出減少無效成本的建議；責任成本考核時，項目公司按照工程成本管理部統計的無效成本金額及責任，將無效成本計入各部門責任成本考核；項目公司工程成本管理部總結項目無效成本經驗，編寫無效成本案例進入成本后評估報告。66尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值無效成本措施設計方案優化加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更確定合理的施工技術方案(

54、降低廢品率)加強供應商考察嚴格執行現場簽證制度加強培訓，提高專業能力加強部門間信息溝通67尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值動態成本編制課件68尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值思考題 目標成本、合約規劃、動態成本的關聯關系是什么？目標成本、合約規劃、動態成本的關聯關系是什么？ 動態成本預警和強控的差別是什么？動態成本預警和強控的差別是什么？69尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值報告提綱一、成本管理體系總體優化方案說明二、成本管理體系介紹1、成本科目、成本科目 2、合約規劃、合約規劃3、目標成本、目標成本4、動態成本、動態成本5、設計成本管理、設計成本管理6、責任成本、責任成

55、本7、成本后評估、成本后評估8、成本信息庫、成本信息庫 9、戰略采購、戰略采購70尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值建議在保證產品品質的前提下，逐步開展限額設計、成本對標分析和設計優化評審，以減少無效成本限額對標三步法：限額對標三步法：1.1.確定限額對標指標；確定限額對標指標；2.2. 下達限額對標指標表下達限額對標指標表（設計單位）；（設計單位）；3.3.成本對標分析：對各項成本對標分析：對各項目的指標完成情況進行對目的指標完成情況進行對比分析。比分析。設計階段成本優化評審要點：設計階段成本優化評審要點：1.1.建立設計各階段成本優化評建立設計各階段成本優化評審要點；審要點；2.2.

56、結合設計階段成果評審同步結合設計階段成果評審同步開展設計階段成本優化評審。開展設計階段成本優化評審。71尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值限額設計、成本對標的定義為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制值，進而指導設計工作開展的一種設計管理為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制值，進而指導設計工作開展的一種設計管理方法。方法。限額設計限額設計1 12 2經濟性技術限額指標經濟性技術限額指標3 3造價限額指標造價限額指標將限額設計的執行情況與參考指標進行對比，形成對比成果。將限額設計的執行情況與參考指標進行對比，形成對比成果。成本對標成本對標4 4為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制

57、值，進而指導設計工作開展的一種設為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制值，進而指導設計工作開展的一種設計管理方法。計管理方法。為滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如單方造價。為滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如單方造價。72尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值目標成本參照指標限額設計指標設計任務書方案或圖紙成本對標成本部設計部設計院限額設計、成本對標作業流程重點：限什么？對什么？73尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值成本管理體系設計階段主要優化點及價值說明（6）序號序號優化內優化內容容完善點完善點價值價值7 7設計成本評審 提出設計階段成本限額指標（模型），并通過設計成果

58、的對標分析積累經驗。 結合設計成果評審，開展設計各階段成本優化工作。 通過對標指標分析和設計成果評審，在保證產品品質要求的前提下，減少成本的無效浪費。74尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值限額設計指標：建議分階段建立限額指標，由少到多，積累經驗，逐步完善可參考建立的指標可參考建立的指標造價限額指標需結合產品開發策略、客戶定位、產品線及產品標準等綜合確定。建議由建議由總師辦、建筑規劃公司、景觀公司及精裝修總師辦、建筑規劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對標指標及參考值。公司分別研究確定對標指標及參考值。75尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值1.3限額指標參考表：結合公司以往經驗

59、，在滿足開發區域的建筑規范要求及公司品質要求的前提下，通過積累數據，逐步建立參考指標示例示例現階段可聘請外部專業機構進行結構設計的優化76尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值項目限額設計指標制定 項目公司工程部牽頭組織，工程成本管理部、建筑規劃部（組）、景觀咨詢部（組）、裝飾部（組）參與項目限額設計指標。各參與部門對限額設計指標承擔共同責任。 工程成本管理部制定造價限額指標，工程部制定結構類技術限額指標，建筑規劃部（組）制定規劃相關限額指標，景觀部（組）制定軟硬景比例限額指標。 應根據基于不同的設計階段制定不同的限額設計指標。 各部門完成限額設計指標制定后，工程部組織相關部門就限額設計指標

60、進行討論，形成一致意見，工程部在討論結論上修訂限額指標，形成項目限額設計指標表報批。項目公司各部門審核，執行總經理審批。77尊重尊重專業專業責任責任分享分享價值價值限額指標的下達 項目公司建筑規劃部（組）、景觀咨詢部（組）、裝飾部（組）將審批通過的各階段限額指標通過設計任務書或設計合同下達給設計院，以指導其下一階段設計工作的開展。 設計管理部門應在設計任務書或合同中給出明確的限額數值，要求設計單位開展限額設計，并約定相應檢驗方法、獎懲條款。 在下達限額指標的同時，設計管理部門可參照以往經驗總結，就實現限額目標的技術措施、設計關鍵點與設計單位進行溝通，采用優化的解決方案，做到事先控制。 對于成熟