1、.酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告（投資匯報(bào)概述）一、酒店定位及規(guī)劃：1、目標(biāo)人群定位：70-85后主力：中高端商旅人士、中小私企業(yè)主、企業(yè)高管及白領(lǐng)、時(shí)尚品質(zhì)旅游達(dá)人。2、本酒店標(biāo)準(zhǔn)及主題風(fēng)格定位：四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)+海洋水晶主題+現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格 即四星級(jí)精品特色主題酒店3、酒店功能配置：以客房為主； 前廳及大堂；其它配套自助早餐、中餐、宴會(huì)、會(huì)議、茶坊棋牌等，停車場(chǎng)房型以雙人標(biāo)間及單人大床房為主：標(biāo)間占38%，大床房占41%，圓床特色房 7%，家庭親子房6%，套房8%，設(shè)行政樓層，即套房樓層，裝修稍高檔次。客房總數(shù)約131間左右（具體數(shù)據(jù)在設(shè)計(jì)規(guī)劃中細(xì)化）6、硬件設(shè)施：為全中央空調(diào)、消防噴淋及智能化弱電系統(tǒng)。7、

2、客房設(shè)施：·床及床上用品：四星+級(jí)床墊、高級(jí)棉織品及床上用品。·電視及頻道：全部42寸液晶電視，頻道可以收到8至10個(gè)境外頻道，含HBO、CNN、BBC、NHK、鳳凰衛(wèi)視、FashionTV等外語(yǔ)頻道。·家具：全套訂制家具，含雙人沙發(fā)、寫字臺(tái)、電視柜、迷你吧、行李架、衣柜、床頭柜等。·燈具：全套訂做落地?zé)簟⒋差^燈、寫字臺(tái)燈、閱讀燈、夜燈、氛圍燈等。·潔具：抽水馬桶、節(jié)水型臺(tái)盆、獨(dú)立式淋浴房、浴缸等設(shè)施（普通房為淋浴房，僅套房和行政房及特色房有浴缸）。·衛(wèi)浴設(shè)施：24小時(shí)熱水、淋水花灑、高級(jí)不銹鋼衛(wèi)浴五金。·熱能：燃?xì)馐郊泄?/p>

3、熱、循環(huán)水系統(tǒng)。·弱電系統(tǒng)：煙感報(bào)警、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途直撥電話、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、智能燈光控制、背景音樂(lè)、會(huì)議系統(tǒng)、智能計(jì)算機(jī)客房及餐飲訂房點(diǎn)餐系統(tǒng)、以及常規(guī)弱電系統(tǒng)等。·裝修：墻面高級(jí)墻紙、軟包、木飾面、公共走廊及客房高級(jí)地毯、雙層遮光窗簾、吊頂及高級(jí)乳膠漆、衛(wèi)生間洗手臺(tái)部分大理石，部分高級(jí)墻磚鋪裝及貼墻。·門及門禁：進(jìn)口智能IC卡門鎖、暗置式防盜扣及閉門器、消音條等。8、其它公共區(qū)域：大堂設(shè)總接待臺(tái)，前廳設(shè)貴保及行李房、等待休息區(qū),大堂簡(jiǎn)約豪華裝修。設(shè)前臺(tái)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，提供一次性總賬結(jié)算。其它公共區(qū)設(shè)安保監(jiān)控，覆蓋樓層走廊、電梯廳等區(qū)域。樓層設(shè)布草間、消毒間。設(shè)電話總機(jī)及

4、人工轉(zhuǎn)接服務(wù)。7多功能宴會(huì)廳設(shè)置約500人座位。8多功能餐廳設(shè)置約98個(gè)餐位，兼零點(diǎn)、早餐、茶吧等功能9 1012人中餐包廂設(shè)置約5間，兩連通包1間。10棋牌室設(shè)置約8間，棋牌室可變鐘點(diǎn)客房。9、后勤設(shè)施：設(shè)員工管理及值班用房、庫(kù)房、機(jī)房以及其它配套用房等。二、投資估算：（一）固定資產(chǎn)投資：1、土建改造（包含結(jié)構(gòu)加固，8樓客房外墻及各樓層內(nèi)隔墻改造及砌筑）：100萬(wàn)1、外觀裝飾、旋轉(zhuǎn)大門、雨棚、招牌及燈光（含雨蓬，LOGO，燈光，照明等）：120萬(wàn)。2、弱電及智能化系統(tǒng)（光纖、閉路電視、互聯(lián)網(wǎng)、安保、智能燈光照明控制、電氣系統(tǒng)、消防廣播、插卡取電系統(tǒng)、一卡通、計(jì)算機(jī)管理、酒店軟件以及會(huì)議音頻系

5、統(tǒng)）等：估價(jià)120萬(wàn)。3、中央空調(diào)：160萬(wàn)（國(guó)產(chǎn)）。4、消防改造：自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、樓層消火栓系統(tǒng)、消防控制室等：約80萬(wàn)（不含消防水池）。5、客房裝修及設(shè)施設(shè)備（含家具、潔具、電氣、裝飾工程、藝術(shù)品、布藝等全部?jī)?nèi)容）：106間標(biāo)間及大床房×7萬(wàn)/間=742萬(wàn) ；18間行政大床房×8.5萬(wàn)/間=153萬(wàn)；7間行政套房×12萬(wàn)/間=84萬(wàn)，（客房部分總投資約(795+153+84=979萬(wàn))6、公共部分裝飾及配套設(shè)施（大堂、總臺(tái)、大堂吧、電梯廳公共衛(wèi)生間、樓層走廊等）：大堂、總臺(tái)、休息區(qū)、電梯廳：140平米×4000元/平米=56萬(wàn)；（含裝修、家具

6、及軟裝、設(shè)備另算）一層公衛(wèi)生間：6平米×2000元/平米=1.2萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）一層行李房等后勤區(qū)域：17平米×400元/平米=0.68萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）二層宴會(huì)廳區(qū)域：665平米×2000元/平米=133萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）二層宴會(huì)前廳及電梯間：150平米×2000元/平米=30萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）二層宴會(huì)廳公共衛(wèi)生間：50平米×2000元/平米=10萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）二層宴會(huì)后勤及廚房區(qū)域：320平米×300元/平

7、米=9.6萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另算）三層多功能餐廳：320平米×2000元/平米=64萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）三層棋牌室：8間×6萬(wàn)元/間=48萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）三層中餐包間：5間×7萬(wàn)元/間=35萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）三層公共衛(wèi)生間：30平米×2000元/平米=6萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）三層電梯間及走道：137平米×800元/平米=10.9萬(wàn)；（含裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）三層廚房及后勤區(qū)：170平米×300元/平米=5.1萬(wàn)；（含

8、裝修、潔具、家具軟裝、設(shè)備另有算）客房層電梯廳及走道：4-7層，568平米×700元/平米=39.7萬(wàn)；（含裝修、家具及軟裝、設(shè)備另算）客房層電梯廳及走道：8層，142平米×800元/平米=11.3萬(wàn)；（含裝修、家具及軟裝、設(shè)備另算）客房層布草及后勤房：4-8層，185平米×300元/平米5.5萬(wàn)；（含裝修、家具及軟裝、設(shè)備另算）公共部分以上合計(jì)總價(jià)約：466萬(wàn)。9、餐廳廚房設(shè)施及配套設(shè)備：約=30萬(wàn)。10、酒店客房電器（液晶電視、電吹風(fēng)、小冰箱、燒水壺等等）約=50萬(wàn)11、酒店室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)：45萬(wàn)以上合計(jì)：約2150萬(wàn)元。（以上投資不含酒店籌備及日常營(yíng)業(yè)費(fèi)用

9、）（二）酒店開(kāi)辦費(fèi)用及營(yíng)運(yùn)費(fèi)用：1、酒店運(yùn)行設(shè)施及設(shè)備：20萬(wàn)酒店清潔設(shè)施：含客房及公共區(qū)域清潔設(shè)施設(shè)備（如清潔車、清潔工具、石材拋光機(jī)、吸塵器各種清潔工具）。 酒店洗衣設(shè)備及設(shè)施（員工及酒店客人用洗衣設(shè)備，不含布草及床上用品等大型設(shè)備）。 公共圖形系統(tǒng)，LOGO ，印刷品，宣傳手冊(cè)，客房服務(wù)指南等 大堂附屬服務(wù)設(shè)施等（行李車，雨傘架等）。 商務(wù)中心電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、消耗用品及辦公用品。2、酒店管理公司辦公設(shè)施及設(shè)備約5萬(wàn)人民幣。3、員工設(shè)施及消耗用品（按年運(yùn)行計(jì)15萬(wàn)人民幣）。員工服裝（春夏秋冬四季）。員工倒班用設(shè)施設(shè)備。員工管理用設(shè)施設(shè)備及消耗品。員工后勤用設(shè)施設(shè)備。4、客房、大堂吧、

10、酒店器皿及配套餐具約10萬(wàn)人民幣。5、酒店易耗用品：（按三個(gè)月消耗計(jì)算）約30萬(wàn)人民幣（牙膏牙刷、紙巾、拖鞋、香皂、消毒液、清潔劑、印刷品、水電耗材、維護(hù)保養(yǎng)耗材等）。6、布草、床上用品、五大巾（含客房、大堂吧等公共區(qū)域）約150萬(wàn)人民幣。7、員工工資（按年運(yùn)行計(jì)50萬(wàn)人民幣）。8、其他資金投入約20萬(wàn)人民幣（含營(yíng)銷費(fèi)用、廣告費(fèi)用、日常開(kāi)銷、交通工具、車等）。以上合計(jì)：300萬(wàn)元（以上投資為酒店開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)期間要籌備的費(fèi)用）以上兩項(xiàng)合計(jì)總投資約：2150+300=2450萬(wàn)元三、收益預(yù)估（十年收入測(cè)算）：依據(jù)四星級(jí)酒店業(yè)客房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐乩砦恢眉翱蛻舳ㄎ坏纫蛩兀覀儠憾头績(jī)r(jià)格為如下：普通標(biāo)

11、間268元至318元；行政豪華套間為338元至468元，本酒店項(xiàng)目依據(jù)酒店地理位置、硬件水準(zhǔn)，結(jié)合配套設(shè)施等內(nèi)容，本酒店客房平均按照288元人民幣/間/天進(jìn)行收入測(cè)算第一年：（一）酒店客房收入：總客房數(shù)：按131間計(jì)平均房?jī)r(jià)預(yù)估：288元人民幣/天/間第一年入住率：65%（預(yù)估）前五年平均入住率：80%（預(yù)估）客房毛利率：75%（預(yù)估）酒店客房第一年銷售收入：131間房X288元/天/間X365天/65%=895.1萬(wàn)酒店客房第一年毛利：895.1萬(wàn)X75%=671.5萬(wàn)客房前五年總收入預(yù)測(cè)：第一年：總收入：895.1萬(wàn)總毛利：671.5萬(wàn)第二年：總收入：940萬(wàn) 總毛利：709萬(wàn) （按增長(zhǎng)5

12、%測(cè)算）第三年：總收入：987萬(wàn) 總毛利：745萬(wàn) （按增長(zhǎng)5%測(cè)算）第四年：總收入：1017萬(wàn) 總毛利：768萬(wàn) （按增長(zhǎng)3%測(cè)算）第五年：總收入：1037.5萬(wàn) 總毛利：783.5萬(wàn) （按增長(zhǎng)2%測(cè)算）備注：前五年客房營(yíng)業(yè)總收入約：4877萬(wàn)客房總毛利額約3677萬(wàn) 餐飲及配套部分：二層宴會(huì)預(yù)計(jì)日均約2.5萬(wàn)營(yíng)業(yè)額，毛利按照50%計(jì)算，既1.25萬(wàn)/天三層多功能餐廳、中餐包廂、棋牌室，預(yù)計(jì)日均1萬(wàn)營(yíng)業(yè)額，毛利按50%計(jì)算，既0.5萬(wàn)/天，餐飲部分日毛利總收入1.75萬(wàn)/天，餐飲年毛利總收入為：1.75萬(wàn)/天X365天=639萬(wàn)備注：餐飲部分前五年平均營(yíng)業(yè)總收入約：6388萬(wàn)，餐飲五年毛利總

13、額約：3194萬(wàn)。按照2450萬(wàn)投資估算，預(yù)計(jì)約接近兩年可收回全部投資。酒店自開(kāi)業(yè)第二年開(kāi)始，營(yíng)業(yè)收入逐步上升，至第五年達(dá)到最高峰。第二年和第三年由于酒店硬件新，知名度得以提高，收入增長(zhǎng)較快，但至第四年和第五年，增長(zhǎng)逐步放緩，達(dá)到一個(gè)基本飽和狀態(tài)。第二個(gè)客房五年總收入預(yù)測(cè)：從開(kāi)業(yè)第六年開(kāi)始，由于硬件設(shè)施開(kāi)始老化陳舊，以及酒店硬件競(jìng)爭(zhēng)力的減弱，必然導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入的下降：第六年：總收入：1017萬(wàn) 總毛利：763萬(wàn)（從第五年基數(shù)下降2%）第七年：總收入：987萬(wàn) 總毛利：740萬(wàn)（從第六年基數(shù)下降5%）第八年：總收入：908萬(wàn) 總毛利：682萬(wàn)（從第七年基數(shù)下降8%）第九年：總收入：800萬(wàn) 總毛利

14、：600萬(wàn)（從第八年基數(shù)下降12%）第十年：總收入：680萬(wàn) 總毛利：510萬(wàn)（從第九年基數(shù)下降15%）第二個(gè)客房五年總收入為:4392 萬(wàn) 客房總毛利：3295萬(wàn)和第一個(gè)五年相比，第二個(gè)五年經(jīng)營(yíng)總收入下降485萬(wàn)，毛利下降382萬(wàn)。按照酒店業(yè)常規(guī)，從開(kāi)業(yè)第六年開(kāi)始，應(yīng)該陸續(xù)對(duì)酒店硬件進(jìn)行翻新改造，以保持酒店硬件持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。如果從第六年始，每年投入200萬(wàn)至300萬(wàn)左右對(duì)硬件進(jìn)行改造，酒店?duì)I業(yè)收入將保持在開(kāi)業(yè)第五年時(shí)較高的水平。以下為是否追加硬件改造的投入收益比較：A， 不追加硬件投資改造收入測(cè)算（第一個(gè)五年與第二個(gè)五年之合）：十年餐飲及客房總收入合計(jì)：22044萬(wàn)，十年毛利總收入合計(jì)：13360萬(wàn)B， 追加硬件投資改造后收入測(cè)算（按開(kāi)業(yè)第五年平均收入測(cè)算十年總額）：十年總收入合計(jì)：23151萬(wàn)，十年毛利總收入合計(jì)：14223萬(wàn)硬件投資總額：最初投資2450萬(wàn)+1000萬(wàn)（后五年每年200萬(wàn)）=3450萬(wàn)（即十年酒店硬件投資總額為3450萬(wàn)）以上追加硬件投資后與不追加硬件投資的收入增加額為： B-A=23151-2