1、精品文檔房地產開發項目公司管理職能的探討開發公司的項目管理有別于施工單位的項目監理。從行業上分 , 施工單位屬于生產性行業 , 其產品是其所承包施工的建筑物 ; 監理公司屬于技術服務性行業 , 其工作 是為開發公司提供工程監理的技術服務。而房地產開發公司的經營管理程序十分復雜 , 主要過程分為項目經濟分析、征地拆遷、設計報建、工程建設、推廣銷售階段。從 90 年代起 , 隨著境外房地產公司大量涌入境內進行房地產開發, 一種新的項目管理模式隨之產生 , 這就是項目公司管理。 項目公司是為某一特定項目而成立的房地產開發公司 , 負責該項目的開發和銷售 , 當該項目全部開發銷售完成后 , 項目公司可

2、以依法注銷或轉變為物業管理公司。如 項目開發經營不善而資不抵債 , 項目公司可以依法宣布破產清算。因而許多大型房地產公司會根據不同的房地產項目成立各自的項目子公司 , 以降低開發經營風險。 項目公司從其法律地位和與作為發起人的原有大型房地產公司之間的關系來看 , 可分為兩類。一類是作為獨立法人而登記注冊成立的項目公司 , 原有大型房地產公司 可能作為發起人和出資者 , 控制項目公司的一部分股份 ; 另一類是不具有獨立法人資格的、 原有大型房地產公司 ( 總公司 ) 下屬的項目管理公司 ( 分公司 ) 。前者有 獨立性 , 是符合我國公司法要求的公司 , 具有產權清晰、權責明確 , 獨立核算 ,

3、 獨立經營的特點 ; 而后者不具備資本獨立性 ( 有的此類公司人事管理也不獨 立 ), 經營上也不完全獨立 , 因此這類公司并不是符合現代企業制度的真正意義上的公。1歡迎下載精品文檔司。這兩類項目公司各有優缺點 : 前一類的優點是發起人對項目公司只承擔有 限責任 ( 作為股東之一 ) 或只提供有限擔保 ( 為項目公司在某一方面充當擔保人 ), 項目負債不影響發起人資產負債情況 , 其缺點是不能完全獲得項目全部的贏利 , 如果所持項目公司股份達不到控股的要求 , 可能失去對項目公司的控制權。后一類的優點是作為總公司, 可獲得項目分公司的全部利潤和利益 , 可直接控制項目運 行。缺點是自身財力可能

4、限制項目開發能力 ; 對項目公司承擔無限責任因而可能因項目經營不善而影響自身資信和融資能力 ; 同時此類項目公司同總公司存在產權關 系不清晰、管理結構不健全、分配機制不合理的現象。項目公司管理職能及工作方法主要有 :1 項目前期策劃前期策劃工作一般包括 : 機會研究、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資策劃。 可行性研究是對項目技術經濟方案的可行性進行的全面技術經濟論證 , 是對項目的構思、目標設計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。而投資策劃是在經濟分析 基礎上對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制。 投資策劃是今后項目管理運作的工作指南 , 是項目開發建設的成敗關鍵

5、。投資策劃的主要內容 有: 機會研究 項目構思 目標設計 方案策劃 、可研及投資策劃 前期策劃工作內容1) 項目的投資成本分析 , 提供各方面成本控制指標。 工程項目的成本主要有土地開發成本、工程建設成本、銷售成本等。同時根據規。2歡迎下載精品文檔劃要求確定建筑物的容積率、 配套設施面積等 , 從而計算可銷售的面積和成本單價指標 , 為各階段的投資控制提供依據。2) 項目進度分析 , 確定項目總目標進度計劃。 目標進度計劃包括征地拆遷進度計劃、 資金籌措進度計劃、 項目建設進度計劃和銷售進度計劃等。總進度計劃是各階 段進度的控制依據 , 各階段進度是相互銜接不可分割的 , 必須依據項目開發的特

6、點及資金運作的要求進行編制。3) 項目資金籌集詳細策劃 , 確定融資渠道 , 并結合項目的進度研究融資計劃 , 最大限度降低財務成本。4) 項目資金流量預測和合理計劃。確定啟動資金的數額 , 制定資金投入計劃與資金回籠計劃。5) 項目資金流量動態監控 , 根據計劃控制項目開發費用的收支 ,及時發現實際的收支與計劃的差異, 以便采取適當措施及時糾偏。比如當資金回籠較計劃慢時, 應 及時分析原因 , 指出對策 , 采取有效的促銷策略 , 同時調整工程進度及開工面部署等措施, 加快資金回籠。資金流量監控的最有效辦法是利用計算機網絡進行管理,各部門通過計算機網絡將資金、進度及質量等各方面信息匯總, 使

7、項目經理能直接掌握計劃與實際的差異, 調整經營策略。利用計算機進行工程項目管理是時代發展的必然趨勢。2 項目建設全過程的監控2.1建立項目品質監控體系項目品質主要包括設計品質和工程質量。工程質量的控制可以通過招標挑選有實力的施工單位, 同時。3歡迎下載精品文檔委托監理公司、質量監察站進行質量監控。項目公司在保證施工質量的基礎上 , 其工作重點放在做好對項目設計品質的控制上。設計的監控是項目管理中的難點和重點, 應采取以下方式完善設計監控體系:1) 進行小區整體規劃及單體方案招標 , 從中選擇最佳方案 , 由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制 , 使設計單位在競爭中提高設計水平

8、, 項目 公司從中選擇經濟實用、 品質優秀的方案。有些項目公司往往利用設計招標選擇好的方案 , 再委托另外的設計單位進行施工圖設計 , 這種方式不可取。因為一是損害 中標單位的積極性 , 不利于知識產權的保護 ; 二是局部設計需要和整體設計吻合 ,由不同單位設計會影響整體效果。2) 組織設計人員踏勘現場 , 提高對現場的感性認識 , 同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。3) 實行定量限額設計 , 使工程預算數額不超出投資計劃。 設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容 , 促使設計單位改變設計方法 , 由以往的單純設計變為 設計與預算同時進行 , 根據預算調整設計。在設計階段控制投

9、資最有效的方法是利用優化設計 , 國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化 , 而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后 , 再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發 , 以第一次的設計圖紙為基礎 , 再對建筑物結構的選型、 材料設備的選擇、 施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證 , 然后由原設計公司。4歡迎下載精品文檔或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計 , 這樣做可能會增加項目的工期, 但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失, 因此可以大大節省項目的造價。4) 組織設計評審小組對各

10、個專業的設計進行審核 , 評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成 , 對設計提出全面的意見。 對設計的評審, 許多開發公司往往依據個人的意見 , 由領導拍板 , 這樣缺乏科學性。5) 合理安排設計進度 , 使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。6) 通過合同明確規定設計的職責 , 規定設計質量獎懲方法。 并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。設計中往往會因為設 計人員的疏忽造成業主的經濟損失。2.2建立完善的進度計劃及監控體系按項目的進展過程可將進度計劃分為 : 設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工

11、進度計劃、配套設施工程進度計劃、交樓后保修計劃等。同時與項目前期策 劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接 , 進度計劃一經確定, 應作為工作安排依據和工作考核標準。如由于人為的因素使進度拖延 , 必須分析原因 , 追究單位或個人的責任。1) 設計報建進度計劃 : 主要包括規劃設計及報建進度、 單體方案設計及報建進度、 單體施工圖設計及報建進度、 市政園林設計及報建。5歡迎下載精品文檔進度 ;2) 施工準備階段進度計劃 : 主要內容包括工程招投標進度計劃、材料設備招投標進度計劃、 分項工程招標計劃、 施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設施進度計 劃、辦理施工前手續

12、計劃 ;3) 施工進度計劃 : 主要包括土建施工進度計劃、水電設備安裝進度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進度計劃、木門及防火門工程進度計劃等 ;4) 配套設施工程進度計劃 : 主要包括永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計 劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等。2.3建立完善的項目投資監控體制項目的總成本主要由以下幾部分組成 :1) 建設用地成本 : 包括土地有償使用費、征地拆遷費等 ;2) 工程建設成本 : 包括土建費、 水電設備安裝費、 市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監

13、理費、向政府交納的配套設施建設 費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等 ;3) 銷售費用 : 主要包括銷售營業稅、 售樓中介費、廣告宣傳費等 ;4) 財務費用 : 主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項稅費中 , 一類是由政府有關部門收取的 , 如地 價、配套設施建設費、人防易地建設費、。6歡迎下載精品文檔營業稅、所得稅等 , 這些費用可根據有關規定計算出來; 另一類是支付給各施工單位、服務單位的工程費及服務費, 這些費用準確測算起來比較困難 , 需要根據概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進

14、行對照, 對部分超支費用進行調整; 還應完善招投標制度。 通過招標選擇最適合的施工單位及技術服務單位 ( 如監理、設計等 ), 同時降低費用。2.4建立完善的合同管理體系在項目的開發實施工程中, 項目公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系 , 通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系, 共 同完成項目建設過程。項目公司通過合同對各單位進行監控, 以保證項目按計劃完成。同時 , 對違約方要依據合同進行索賠。2.5組織對各單位的協調工作項目公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用 , 通過組織召開定期例會的方式 , 加強各方的溝通。例如 , 在設計階段要定期組

15、織設計例會及方案討論會 , 通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段 , 項目經理應組織恭程例會 , 及時解決工程有關問題。 項目經理親自組織召開例會 , 是督促各方的工作進度最有效 方法 , 是一種主動監控方式。 但項目公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來 , 監理公司的工作應著重在對各施工單位、 設備安裝單位、 材料供應商等 的組織協調管理 , 目的在于保證工程的施工質量、 進度及投資達到計劃要求。 而項目公司著重對整個項目全面管理 , 使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目 標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責 , 而項目公。7歡迎下載精品文檔司應著重在對設計的

16、監控, 使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。2.6負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等如投資許可證、 土地規劃許可證、土地使用證、建筑規劃許可證、建設規劃許可證等。2.7負責有關配套設施的報裝工作如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。2.8組織項目的有關驗收工作如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。3 項目的市場定位與銷售策劃職能商品社會的一切經濟活動必須遵循市場規律, 市場的需求情況決定商品本身定位。 因此在項目可行性研究階段必須確定開發項目的市場定位與銷售策劃, 市場定位與銷售策劃的研究主要在以下幾方面:1) 深入研究國家及地方的有關政策

17、、法規 , 了解政府的政策取向。如果政府扶植該類用途、檔次房地產的開發 , 它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持 , 使該 類房地產的投資風險減少。 因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的開發方向 , 不能逆政策而行。2) 根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點 , 廣泛了解市場的需求情況 , 確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空 間、環境及配套設施的要求等。8歡迎下載精品文檔3) 了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及發展商的實力等 , 權衡本公司競爭力是否能擊敗對手 , 務求知已知彼。4 工程計量職能主要負責工程的預算與結算工作

18、 , 審核工程量及工程價款 , 編制工程招標文件及標底 , 編制工程款支付計劃 , 控制工程款的支付。 計量工作是成本 控制中最繁瑣的工作 , 這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識 , 此外還應做到 :1) 了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況 , 及時對工程量的變化進行核實。2) 要參與材料設備的定貨洽商 , 根據市場價格變化情況來確定材料設備預算價 , 不能盲目照搬定額或文件價。 另外 , 項目公司可以委托有資質的監理公司履行工程 計量職責及工程執法招標工作 , 項目公司只需負責對其結果審核及支付工程款。5 結論如上所述 , 項目公司的管理模式實際上就是具有很強的項目管理能力的房地產開發公司作為業主進行的業主項目管理, 業主項目管理在英美等國家已經是一種比較