1、強化城市規劃對房地產開發的指導和調控作用論文內容摘要城市規劃是城市建設的指南， 是創造良好的生活環境、工作環境的前提條件。政府必須依靠規劃的權威，對 * 建設進行管理和控制，以協調各方關系，配套建設，維護和提高公眾利益，保證* 的順利發展 .城市規劃是城市建設的指南，是創造良好的生活環境、工作環境的前提條件。政府必須依靠規劃的權威，對 * 建設進行管理和控制，以協調各方關系，配套建設，維護和提高公眾利益，保證 * 的順利發展。一、城市規劃與房地產開發的關系最近 20 多年來，我國各地都已全面進行了一二輪甚至更多輪次的城鎮總體規劃， 各大城市普遍開展過分區規劃， 許多地方還編制過區域規劃、城鎮體

2、系規劃。如廣州，在 2000 年之前就編制過廣州市域規劃， 2000 年 6 月廣州行政區劃調整，花都、番禺撒市改區，納入廣州市直轄管理， 隨后即邀請全國 5 家高等級的規劃設計單位編制廣州市總體發展概念規劃。房地產開發，特別是商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發、商品房建設，當然也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃， 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。 一般來說，城市總體規劃對房地產開發的指導主要體現在三方面： (1) 指明房地產開發用地的方向和地段；

3、 (2) 確定房地產業的開發規模、時序和步驟； (3) 安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下二方面要更加明確： (1) 確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模； (2) 指明各居住區、片區、組團的建筑及用地的容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，體現在：(1) 規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距； (2) 提出各地塊的建筑體量、體形、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導

4、房地產開發都是不切實際，也無法做到。二、規劃的“滯后”及其原因對于房地產開發和建設來說，當前普遍反映“規劃滯后”。筆者認為，所謂“滯后”，主要是指“控制性詳細規劃滯后”。控制性詳細規劃“滯后” 的關鍵原因是控制性詳細規劃的經費由誰來承擔的問題。開發商向政府主管規劃和用地機關取得開發用地， 規劃和國土管理部門要求開發商拿出申請用地的控制性詳細規劃方案， 以作審批用地的依據。但這時土地能否取得，開發商心中無數，當然不愿意輕易付出大筆的詳細規劃設計費。這樣一來，就產生三個問題：一是先編制控制性詳細規劃后出讓土地， 還是相反？二是應否有二種不同深度要求的控規 , 一種是土地出讓前的概念性的控制性詳細規

5、劃 , 一種是土地出讓后 , 開發商再根據市場情況更有深度的控制詳細規劃 ?三是不同階段不同深度的控制性詳細規劃的費用該由哪一方承擔？是政府承擔，還是開發商承擔。我們常說，城市規劃是政府行為，政府的行為是否就該由政府承擔規劃所需的費用呢？這些問題值得進一步進行研究，并應有明確的規定。除上述原因外，還有其他造成規劃滯后的原因：我國已實行 * 市場經濟體制， 但規劃體制卻基本沿用舊的計劃經濟時期的模式； 城鎮經濟增長速度快， 郊區化的進程一再突破規劃的預測； 開發商在經濟利益驅動下，往往在規劃區外進行新的開發；行政區劃頻繁變動，規劃工作一時難以跟上，等等。由于規劃滯后，因此就出現了許多不良現象，如

6、“房地產開發引著規劃走”、“開發迫著規劃變”、“板塊叢生”，開發的現實給城市規劃修編和調整造成了困難等等。 城市開發建設中也就出現了開發規模過大、閑置土地和空置房過多、開發無序、市政設施不配套等問題。三、加強規劃對開發的調控，引導房地產開發健康有序地發展城市規劃對房地產開發的調控是多方面的、長期的任務，又是經常性的工作。當前宜在如下三方面加強調控的力度：1 、控制商品房開發總量20 世紀 90 年代初，廣東全省房地產高速發展，積壓了大量的商品房。 xx 年全省空置商品房面積 1958.5 萬平方米。至今年 6 月，空置量仍有 1877 萬平方米。而各地在建的商品房規模仍很大。去年全省在建商品房

7、施工面積突破 1 億平方米，可見控制商品房開發總體規模已經很有必要了。2 、控制土地供應量控制土地供應量，應該做到四個堅持：端正城鄉建設指導思想。城市建設要堅持走內涵發展與外延發展相結合，以內涵發展為主的道路，嚴格控制土地供應總量。加強城鄉建設的綜合調控。城市的各類建設用地，如各類開發區、科學城、大學城、工業區、科技園、度假區都要納入城市統一規劃，作為城市建設用地， 納入統一管理。不能將幾十平方公里甚至幾百平方公里的建設用地， * 城市用地的范圍，不納入人均用地指標加以控制。嚴格控制建設規模和用地規模。糾正貪大浮夸，盲目擴大城市占地規模和建設規模的現象。政府要嚴格執行國家的法規、政策。在占用耕

8、地上不能化大為小、弄虛作假， 違規批地占地。不應為了地方局部利益而置國家整體利益而不顧。3 、控制商品房的開發用地，堅持節約用地我國人多地少，山地多、平原少，土地后備資源極為有限。中國這個特殊的國情， 決定了人均居地面積、 城市人均道路面積不能太寬綽，要合理控制每個家庭住宅的占地面積和建筑面積。可是，在不少富裕起來的地方，出現富裕戶攀比的建房現象。你蓋3 層樓，我蓋5 層房，一家人住數百平方米，甚至上千平方米。許多家庭有獨立的別墅，帶個很大的花園。還有的家庭占幾處幾幢豪宅，這不合我國人多地少的國情。實際上，一戶人家， 34 口人，使用 150200 平方米的住房就基本可以了。近日有報紙宣傳，廣州有個“山莊”，占地200 萬平方米，建1000 幢 2 層豪宅，屋旁還有128784 平方米的超大花園，之間的間距竟達 360 米的超寬樓距。這樣的山莊、別墅、花園，適合我國國情嗎？現在，不少城鎮住宅區的道路一味追求