1、本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有1 中華道中華道 悅水悅水MALL 招商策略方案招商策略方案本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有2本項(xiàng)目招商工作的愿景期望本項(xiàng)目招商工作的愿景期望我們所理解貴公司的期望是通過我公司對商業(yè)物業(yè)的策劃及實(shí)際招商工作u清晰的預(yù)期商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的組成；u重點(diǎn)目標(biāo)商家的興趣程度和具體要求；u指導(dǎo)后期商業(yè)設(shè)計(jì)，清晰包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑的技術(shù)要求；u重點(diǎn)是通過招商實(shí)施（特別是主力商家引進(jìn)）加強(qiáng)對銷售工作的有效推動(dòng)，提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有3達(dá)成以上目標(biāo)，我們認(rèn)為還需解決以下問題：u如何制定適合本項(xiàng)目的商業(yè)零售概念、市場地位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合；u面臨的競爭和如

2、何提高競爭力；u商業(yè)的面積分配比例如何；u前期策劃方案如何能在設(shè)計(jì)、商戶組合、租賃策略當(dāng)中體現(xiàn)出來本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有4PART1 PART1 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有5衡水市相關(guān)情況解讀：衡水市相關(guān)情況解讀：閱讀衡水閱讀衡水城市背景城市背景 衡水市位于河北省東南，總面積衡水市位于河北省東南，總面積88158815平方公里平方公里。東與滄州市的東光縣、吳橋縣和山東省德州市毗。東與滄州市的東光縣、吳橋縣和山東省德州市毗鄰，西部與石家莊市的深澤縣、辛集市接壤，南與鄰，西部與石家莊市的深澤縣、辛集市接壤，南與邢臺(tái)市的新河縣、南宮市、清河縣以及山東省武城邢臺(tái)

3、市的新河縣、南宮市、清河縣以及山東省武城縣相連，北部同保定市的安國市、博野縣、蠡縣和縣相連，北部同保定市的安國市、博野縣、蠡縣和滄州市的肅寧縣、獻(xiàn)縣、泊頭市交接。滄州市的肅寧縣、獻(xiàn)縣、泊頭市交接。 衡水市地處環(huán)渤海、環(huán)京津開放地帶和京九經(jīng)衡水市地處環(huán)渤海、環(huán)京津開放地帶和京九經(jīng)濟(jì)增長帶上，既是沿海開放區(qū)腹地，又是內(nèi)陸對外濟(jì)增長帶上，既是沿海開放區(qū)腹地，又是內(nèi)陸對外開放的前沿。開放的前沿。 全市共全市共1 1個(gè)市轄區(qū)，個(gè)市轄區(qū)，2 2個(gè)縣級(jí)市，個(gè)縣級(jí)市，8 8個(gè)縣。共設(shè)個(gè)縣。共設(shè)5757個(gè)鎮(zhèn)，個(gè)鎮(zhèn)，5757個(gè)鄉(xiāng)，個(gè)街道辦事處，下轄個(gè)鄉(xiāng)，個(gè)街道辦事處，下轄49944994個(gè)村個(gè)村委會(huì)，委會(huì)，929

4、2個(gè)居委會(huì)。市轄區(qū)：桃城區(qū)，縣級(jí)市：冀個(gè)居委會(huì)。市轄區(qū)：桃城區(qū)，縣級(jí)市：冀州市、深州市，縣：棗強(qiáng)縣、武邑縣、武強(qiáng)縣、饒州市、深州市，縣：棗強(qiáng)縣、武邑縣、武強(qiáng)縣、饒陽縣、安平縣、故城縣、景縣、阜城縣。陽縣、安平縣、故城縣、景縣、阜城縣。 本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有6閱讀衡水閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)衡水的國民生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，到2010年全年國民生產(chǎn)總值9%以上。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平及消費(fèi)水平的提高，為房地產(chǎn)市場提供了有力支持。衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)GDPGDP指數(shù)分析指數(shù)分析本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有7閱讀衡水閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)城市居民的可支配收入呈現(xiàn)逐漸增長的趨勢，

5、2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%，達(dá)到14525元，農(nóng)民人均純收入增長7.2%以上，達(dá)到4369.7元。收入水平的提升，為消費(fèi)市場的發(fā)展提供了有力支撐。衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)居民收入水平居民收入水平本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有8閱讀衡水閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)通過上面圖表顯示，衡水市的物價(jià)水平逐年攀升。其中居住類價(jià)格漲幅更是從4.3%漲到了8.5%。可見，居民對住房的需求正在逐年放大，這也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場價(jià)格在逐年上漲。衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)物價(jià)水平物價(jià)水平本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有9閱讀衡水閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)

6、展存在的問題河北各地級(jí)市市區(qū)財(cái)政收入比較衡水與周邊城市GDP 比較本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有10閱讀衡水閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)第一，地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小。第一，地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小。衡水是京津冀地區(qū)最為貧窮、最為落后的區(qū)域之一。第二，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的動(dòng)力有限，行業(yè)規(guī)模小，第二，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的動(dòng)力有限，行業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈條短。產(chǎn)業(yè)鏈條短。如衡水絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，市場占全國的80%，但是年銷售收入不足100億，產(chǎn) 業(yè)上下游帶動(dòng)能力不足。橡膠產(chǎn)業(yè)、玻璃鋼產(chǎn)業(yè)、皮毛產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)年銷售收入均不超過50億元。第三，城市知名度低，城市形象差。第三，城市知名度低，城市形象差。盡管“衡水三絕”、武強(qiáng)年畫等在國

7、內(nèi)也具有較高知名度，但城市在區(qū)域的知 名度卻很低。城市面貌破舊，與地級(jí)市城市不相匹配，缺少優(yōu)美的居住區(qū)、 大規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心、市民活動(dòng)場所等。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有11閱讀衡水閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì) 衡水經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)衡水經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)國民生產(chǎn)總值GDP指數(shù)分析居民收入水平分析居民就業(yè)情況物價(jià)水平居民消費(fèi) 衡水整體的經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)出較好的上漲勢頭。 在對近年來的GDP總量和其構(gòu)成的分析過程中，發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)漲幅最高，這說明衡水市民的消費(fèi)觀念正在逐漸由儲(chǔ)蓄型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，投資意識(shí)逐漸增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提供了有力的支撐。 但和省會(huì)周圍其他市相比還存在很大的差距, 居民的投資意識(shí)及投資

8、能力還需繼續(xù)引導(dǎo)和提升。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有12閱讀衡水閱讀衡水城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展目標(biāo)“一體兩翼一體兩翼”“一體一體”為主為主城區(qū)，城區(qū)，“兩翼兩翼”為路北新區(qū)為路北新區(qū)和旅游區(qū)濱湖組團(tuán)。和旅游區(qū)濱湖組團(tuán)。城鎮(zhèn)布局城鎮(zhèn)布局 打造中國首座濱湖度假休打造中國首座濱湖度假休閑城市，建造閑城市，建造“宜居、宜業(yè)、宜居、宜業(yè)、宜游宜游”城市環(huán)境城市環(huán)境產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位“3+3”“3+3”產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)業(yè)格局交通發(fā)展定位交通發(fā)展定位構(gòu)建構(gòu)建“兩環(huán)八射一聯(lián)線兩環(huán)八射一聯(lián)線”交交通體系通體系本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有13閱讀衡水閱讀衡水城市規(guī)劃城市規(guī)劃中國首座湖濱度假城

9、市中國首座湖濱度假城市衡水湖城衡水湖城高爾夫小鎮(zhèn)游艇小鎮(zhèn)湖濱小鎮(zhèn)冀州古城冀州古城度假酒店群度假別墅度假公寓古九州商業(yè)街文化主題酒店歷史文化主題公園九州博物館藝術(shù)街區(qū)區(qū)域區(qū)域功功能能板板塊塊滏陽河城滏陽河城居住中心商業(yè)中心教育中心商貿(mào)中心文化中心水上世界濕地公園大衡水空間計(jì)劃大衡水空間計(jì)劃一湖、一河、一州一湖、一河、一州休閑度假核心區(qū)休閑度假核心區(qū)都市綜合服務(wù)區(qū)都市綜合服務(wù)區(qū)歷史文化旅游區(qū)歷史文化旅游區(qū)本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有14閱讀衡水閱讀衡水城市規(guī)劃城市規(guī)劃 衡水城市發(fā)展分析總結(jié)衡水城市發(fā)展分析總結(jié) 從區(qū)域位置上分析，衡水市具有優(yōu)良的地理位置，同時(shí)結(jié)合衡水湖旅從區(qū)域位置上分析，衡水市

10、具有優(yōu)良的地理位置，同時(shí)結(jié)合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目標(biāo)人群定居城區(qū)創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的游資源，為有效吸納周邊目標(biāo)人群定居城區(qū)創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)城市的吸納力和張力。加強(qiáng)城市的吸納力和張力。 從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析，從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析，“大衡水大衡水”的城市格局凸顯，遠(yuǎn)期將形成主城的城市格局凸顯，遠(yuǎn)期將形成主城區(qū)向衡水湖連為一體的格局；路網(wǎng)方面，隨著各交通線路的全部展開，區(qū)向衡水湖連為一體的格局；路網(wǎng)方面，隨著各交通線路的全部展開，將更大程度地吸納郊縣居民城區(qū)置業(yè)，城市功能進(jìn)一步加強(qiáng)。將更大程度地吸納郊縣居民城區(qū)置業(yè)，城市功能進(jìn)一步加強(qiáng)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有15閱讀衡

11、水閱讀衡水衡水地產(chǎn)衡水地產(chǎn) 衡水市近年來房地產(chǎn)發(fā)展形勢衡水市近年來房地產(chǎn)發(fā)展形勢 近年來，衡水市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速的發(fā)展時(shí)期。至今，房地產(chǎn)業(yè)已成為近年來，衡水市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速的發(fā)展時(shí)期。至今，房地產(chǎn)業(yè)已成為衡水市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。衡水市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 城鎮(zhèn)面貌發(fā)生深刻變化，生態(tài)湖城建設(shè)加速破題。堅(jiān)持拆、建、管并重，扎城鎮(zhèn)面貌發(fā)生深刻變化，生態(tài)湖城建設(shè)加速破題。堅(jiān)持拆、建、管并重，扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，成為衡水城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模最大、投資最多、成效實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，成為衡水城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模最大、投資最多、成效最為顯著的時(shí)期。最為顯著的時(shí)期。20112011年衡

12、水市政府報(bào)告年衡水市政府報(bào)告指出，指出，“十一五十一五”期間市區(qū)累計(jì)完期間市區(qū)累計(jì)完成拆遷面積成拆遷面積605.3605.3萬平方米，占建成區(qū)既有建筑面積的萬平方米，占建成區(qū)既有建筑面積的1/31/3，在建工程，在建工程235235項(xiàng)，累計(jì)項(xiàng)，累計(jì)完成投資完成投資303.9303.9億元，比建市以來的總和還要多。各縣市累計(jì)完成拆遷面積億元，比建市以來的總和還要多。各縣市累計(jì)完成拆遷面積10851085萬萬平方米，完成城建投資平方米，完成城建投資205.6205.6億元，新建道路面積億元，新建道路面積725725萬平方米，新增綠化面積萬平方米，新增綠化面積861861萬平方米。全市城鎮(zhèn)綠化率由萬

13、平方米。全市城鎮(zhèn)綠化率由20072007年的年的35%35%提高到提高到40%40%。衡水市榮獲全省城鎮(zhèn)面貌。衡水市榮獲全省城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作進(jìn)步獎(jiǎng)。三年大變樣工作進(jìn)步獎(jiǎng)。 本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有16閱讀衡水閱讀衡水衡水地產(chǎn)衡水地產(chǎn)衡水房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析衡水房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析城市規(guī)劃城市規(guī)劃房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場發(fā)展場發(fā)展互相支撐互相支撐 大衡水宏偉藍(lán)圖逐漸呈現(xiàn)，大衡水宏偉藍(lán)圖逐漸呈現(xiàn)，衡水房地產(chǎn)市場迎來快速發(fā)展期，衡水房地產(chǎn)市場迎來快速發(fā)展期，城市發(fā)展逐漸升級(jí)。城市發(fā)展逐漸升級(jí)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有17開發(fā)思路開發(fā)思路發(fā)展規(guī)律發(fā)展規(guī)律城市發(fā)展規(guī)律城市發(fā)展規(guī)律經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口

14、增多；經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口增多；城市規(guī)模不斷擴(kuò)大；城市規(guī)模不斷擴(kuò)大；基礎(chǔ)設(shè)施不斷健全；基礎(chǔ)設(shè)施不斷健全；功能布局日漸完善；功能布局日漸完善；生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展；生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展；商業(yè)格局協(xié)同升級(jí)；商業(yè)格局協(xié)同升級(jí)；城市發(fā)展：城市各部分協(xié)同城市發(fā)展：城市各部分協(xié)同進(jìn)步，新興力量迅速崛起進(jìn)步，新興力量迅速崛起城市的發(fā)展，城市的發(fā)展，不僅僅只是區(qū)域的擴(kuò)張不僅僅只是區(qū)域的擴(kuò)張本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有18PART2 PART2 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有19城市城市發(fā)展發(fā)展居住格局居住格局變化變化商業(yè)格局商業(yè)格局升級(jí)升級(jí)城市產(chǎn)生城市產(chǎn)生初級(jí)階段初級(jí)階段資本主義萌芽資本主義萌芽

15、第二階段第二階段工業(yè)革命工業(yè)革命第三階段第三階段信息革命信息革命第四階段第四階段城邦城邦城墻圍合的城市空間，依靠血緣或附屬關(guān)系共同生活集市集市自發(fā)形成的開放式貿(mào)易市場四合院四合院以家庭為單位的相對獨(dú)立生活商業(yè)街鋪商業(yè)街鋪經(jīng)營者自發(fā)建立的專事經(jīng)營的場所無統(tǒng)一管理核心建筑核心建筑現(xiàn)代集合建筑形成居住核心產(chǎn)生互無溝通“群居形式”大賣場大賣場統(tǒng)一管理的綜合性商場提供更齊全產(chǎn)品和服務(wù)城市綜合體城市綜合體實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)資源與辦 公、居住等功能的整合與互動(dòng)，多層次、立體多元居住多元居住多城市核心多城市核心公寓生活、SOHO生活、別墅生活等 經(jīng)濟(jì)發(fā)展給城市發(fā)展帶來怎樣的影響？經(jīng)濟(jì)發(fā)展給城市發(fā)展帶來怎樣的影響？本

16、報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有20城市中心區(qū)域發(fā)展需要城市中心區(qū)域發(fā)展需要“一站式商業(yè)一站式商業(yè)綜合體（綜合體（COMPLEXCOMPLEX）”隨著土地資源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集約化發(fā)展。集城隨著土地資源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集約化發(fā)展。集城市商業(yè)資源與辦公、居住等功能的整合與互動(dòng)，多層次、立體城市綜合體市商業(yè)資源與辦公、居住等功能的整合與互動(dòng)，多層次、立體城市綜合體本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有21S S：城市核心，位置優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢o: o:：本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ罕緟^(qū)域處于城市的東西區(qū)結(jié)合處：中華公園建設(shè) SWOT分析開發(fā)思路開發(fā)思路自身?xiàng)l件自身?xiàng)l件w w：

17、衡水整體消費(fèi)力一般：前期銷售房源對續(xù)銷的影響：建筑格局，帶來的商鋪使用難T T：競爭樓盤眾多：周邊文鼎軒、凱旋城銷售價(jià)格、銷售一般：周邊商鋪?zhàn)饨鸬突貓?bào)率低本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有22衡水商業(yè)現(xiàn)狀如何？衡水商業(yè)現(xiàn)狀如何？是否符合城市發(fā)展需求？是否符合城市發(fā)展需求？本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有23整體定位整體定位商圈分析商圈分析成長型商圈成長型商圈愛特商圈愛特商圈商圈布局商圈布局邊緣商圈邊緣商圈本案成熟商圈成熟商圈衡百商圈衡百商圈本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有24項(xiàng)目所在地市場微觀分析項(xiàng)目所在地市場微觀分析-商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有25 衡百商圈衡百商圈 衡百

18、商圈在百貨大樓的支撐下一直是衡水商圈的首位，涵蓋了百貨、衡百商圈在百貨大樓的支撐下一直是衡水商圈的首位，涵蓋了百貨、商街等多種業(yè)態(tài)，有百貨大樓、浙江村、信發(fā)大廈等商業(yè)物業(yè)。因?yàn)槔仙躺探值榷喾N業(yè)態(tài)，有百貨大樓、浙江村、信發(fā)大廈等商業(yè)物業(yè)。因?yàn)槔仙倘Γ虡I(yè)設(shè)施較為落后，停車位嚴(yán)重不足。圈，商業(yè)設(shè)施較為落后，停車位嚴(yán)重不足。 該商圈北臨衡水主干道人民路，交通便利。該商圈北臨衡水主干道人民路，交通便利。整體定位整體定位商圈分析商圈分析本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有26項(xiàng)項(xiàng)目概目概況況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口建筑面積建筑面積7.2萬商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)百貨項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目周邊狀

19、況中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布超市、餐飲、化妝品 、飾品、 鞋、箱包 、數(shù)碼、男裝、女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、家居用品 衡水百貨大樓衡水百貨大樓1 1、衡水百貨在衡水當(dāng)?shù)貙儆谥懈邫n商業(yè)物業(yè)、衡水百貨在衡水當(dāng)?shù)貙儆谥懈邫n商業(yè)物業(yè)2 2、經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明、經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明3 3、經(jīng)營管理較好、經(jīng)營管理較好4 4、購物環(huán)境較好、購物環(huán)境較好5 5、人流量密集是衡水市民日常消費(fèi)首選場所、人流量密集是衡水市民日常消費(fèi)首選場所6 6、因?yàn)槔仙虡I(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計(jì)較舊，購物環(huán)、因?yàn)槔仙虡I(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計(jì)較舊，購物環(huán)境較為狹窄。境較為狹窄。 由于區(qū)域尚無大

20、體量、新模式的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，由于區(qū)域尚無大體量、新模式的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，加上消費(fèi)人群的習(xí)慣性消費(fèi)和衡百的獨(dú)特性、加上消費(fèi)人群的習(xí)慣性消費(fèi)和衡百的獨(dú)特性、唯一性成就其區(qū)域商業(yè)龍頭的地位。但是隨著唯一性成就其區(qū)域商業(yè)龍頭的地位。但是隨著衡水經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，衡百會(huì)被新的商業(yè)模式所代衡水經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，衡百會(huì)被新的商業(yè)模式所代替。替。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有27項(xiàng)項(xiàng)目概目概況況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積商業(yè)供應(yīng)面積2.7萬商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)百貨項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目周邊狀況中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況較好檔次低檔業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布超市、電

21、器、服裝、家居用品等 信發(fā)商廈信發(fā)商廈1 1、信發(fā)商廈位于衡百商圈，借助百貨大樓、信發(fā)商廈位于衡百商圈，借助百貨大樓的輻射力，覆蓋衡水消費(fèi)人群；的輻射力，覆蓋衡水消費(fèi)人群；2 2、經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂；、經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂；3 3、商業(yè)動(dòng)線安排不合理；、商業(yè)動(dòng)線安排不合理；4 4、購物環(huán)境較差；、購物環(huán)境較差；5 5、為低端消費(fèi)場所，人流較旺。、為低端消費(fèi)場所，人流較旺。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有28項(xiàng)項(xiàng)目概目概況況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積商業(yè)供應(yīng)面積1.5萬商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)平價(jià)市場項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目周邊狀況位于商貿(mào)街南側(cè)，交通不便經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況

22、一般檔次低檔業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布服裝、小商品等浙江村浙江村 浙江村內(nèi)有鋪位浙江村內(nèi)有鋪位15001500余個(gè)，是衡水市余個(gè)，是衡水市目前在營的體量最大、品類最豐富、價(jià)格最目前在營的體量最大、品類最豐富、價(jià)格最低廉的小商品批發(fā)商場，是市政府重點(diǎn)規(guī)劃、低廉的小商品批發(fā)商場，是市政府重點(diǎn)規(guī)劃、打造的商貿(mào)區(qū)域。據(jù)了解，浙江村目前有打造的商貿(mào)區(qū)域。據(jù)了解，浙江村目前有15%15%的南方人直接經(jīng)營，的南方人直接經(jīng)營，20%20%的商鋪由石家的商鋪由石家莊等省內(nèi)其它地市商家經(jīng)營，而莊等省內(nèi)其它地市商家經(jīng)營，而80%80%的鋪位的鋪位屬于我市有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的生意人。該商場屬于我市有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的生意人。該商場20

23、062006年開業(yè)。為傳統(tǒng)商場建筑形式，購物環(huán)年開業(yè)。為傳統(tǒng)商場建筑形式，購物環(huán)境較差。境較差。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有29項(xiàng)項(xiàng)目概目概況況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積商業(yè)供應(yīng)面積近2萬商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)街項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目周邊狀況位于商貿(mào)街南側(cè)，交通不便經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況較好檔次低檔業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布服裝、箱包、美容美發(fā)商貿(mào)中心服裝街商貿(mào)中心服裝街主入口為四層建筑，商城內(nèi)一層門臉多為服主入口為四層建筑，商城內(nèi)一層門臉多為服裝，無空閑鋪面，租金在裝，無空閑鋪面，租金在2400-37002400-3700左右，住左右，住戶居住多年，有固定的客戶群。

24、二樓以上人戶居住多年，有固定的客戶群。二樓以上人流量很少，有閑置。商業(yè)街東側(cè)為服裝一條流量很少，有閑置。商業(yè)街東側(cè)為服裝一條街，為三層建筑，一層為服裝和美容美發(fā)，街，為三層建筑，一層為服裝和美容美發(fā)，二層以上為商戶自用或中介、小科技公司等二層以上為商戶自用或中介、小科技公司等辦公用房。辦公用房。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有30 愛特商圈愛特商圈 愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百衡百“的壟斷地的壟斷地位。愛特百貨的出現(xiàn)成為當(dāng)年最主要的新增供應(yīng)。主要商業(yè)物業(yè)為愛特百貨及位。愛特百貨的出現(xiàn)成為當(dāng)年最主要的新增供應(yīng)。主要商業(yè)物業(yè)

25、為愛特百貨及周邊臨街商業(yè)等。周邊臨街商業(yè)等。整體定位整體定位商圈分析商圈分析本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有31項(xiàng)項(xiàng)目概目概況況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置和平西路238號(hào)建筑面積建筑面積1.5萬商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)百貨項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目周邊狀況北臨和平西路交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布男裝、女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、家居用品等 愛特購物中心愛特購物中心1 1、衡百之后的后期之秀、衡百之后的后期之秀2 2、經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明、經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明 3 3、經(jīng)營管理較好、經(jīng)營管理較好4 4、購物環(huán)境較好、購物環(huán)境較好 5 5、人流量密集、人流量密集6 6、因?yàn)槔?/p>

26、商業(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計(jì)較舊，購物環(huán)、因?yàn)槔仙虡I(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計(jì)較舊，購物環(huán)境較為狹窄。境較為狹窄。整體特點(diǎn)：愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，整體特點(diǎn)：愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了一定程度上打破了“衡百衡百“的壟斷地位。的壟斷地位。租金情況：周邊臨街商鋪?zhàn)饨鹎闆r為租金情況：周邊臨街商鋪?zhàn)饨鹎闆r為1.5-2.51.5-2.5元元/ / /天。天。經(jīng)營模式：商場經(jīng)營為扣點(diǎn)式一般為經(jīng)營模式：商場經(jīng)營為扣點(diǎn)式一般為23%23%，根，根據(jù)商戶的不同略有調(diào)整。據(jù)商戶的不同略有調(diào)整。目前經(jīng)營狀況良好，沒有空閑鋪位。計(jì)劃拓展目前經(jīng)營狀況良好，沒有空閑鋪位。計(jì)劃拓展二期。二期。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地

27、產(chǎn)公司所有32 綜上所述可以看出目前衡水市百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展前景廣闊，市場正朝著細(xì)分、專業(yè)化的方綜上所述可以看出目前衡水市百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展前景廣闊，市場正朝著細(xì)分、專業(yè)化的方向發(fā)展。衡百在一定時(shí)期內(nèi)的龍頭地位不可撼動(dòng)。向發(fā)展。衡百在一定時(shí)期內(nèi)的龍頭地位不可撼動(dòng)。9494年成立的愛特購物中心憑借良好的硬件年成立的愛特購物中心憑借良好的硬件設(shè)施，較高的品牌成為繼衡百之后中端人群的另一消費(fèi)場所。設(shè)施，較高的品牌成為繼衡百之后中端人群的另一消費(fèi)場所。0202年的擴(kuò)建重裝使愛特僅次于年的擴(kuò)建重裝使愛特僅次于衡百，成為年?duì)I業(yè)額衡百，成為年?duì)I業(yè)額2 2億元左右的營業(yè)大戶。億元左右的營業(yè)大戶。 愛特，首先沒有衡百的

28、擁擠與嘈雜，沒有衡百的設(shè)施陳舊。雖說業(yè)態(tài)布局仍舊是混亂，愛特，首先沒有衡百的擁擠與嘈雜，沒有衡百的設(shè)施陳舊。雖說業(yè)態(tài)布局仍舊是混亂，人流動(dòng)線依舊不清晰，但是通道寬闊，貨品種類齊全，視野開闊。由此看出愛特正在提升自人流動(dòng)線依舊不清晰，但是通道寬闊，貨品種類齊全，視野開闊。由此看出愛特正在提升自己向中高端商業(yè)邁進(jìn)。預(yù)計(jì)愛特購物將是未來區(qū)域中高端商業(yè)的代表，而信發(fā)商廈則是物美己向中高端商業(yè)邁進(jìn)。預(yù)計(jì)愛特購物將是未來區(qū)域中高端商業(yè)的代表，而信發(fā)商廈則是物美價(jià)廉的低端百貨的典型。客群各取所需，根據(jù)各自的需求有目的進(jìn)行消費(fèi)。價(jià)廉的低端百貨的典型。客群各取所需，根據(jù)各自的需求有目的進(jìn)行消費(fèi)。商圈分析總結(jié)：商

29、圈分析總結(jié)：本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有33總結(jié)總結(jié)1 1：體量、市場定位、功能定位體量、市場定位、功能定位 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)與商街共存，并有少部分在售商業(yè)，我司從區(qū)域百貨、商業(yè)街等區(qū)域百貨業(yè)態(tài)與商街共存，并有少部分在售商業(yè)，我司從區(qū)域百貨、商業(yè)街等現(xiàn)存業(yè)態(tài)分別從體量、定位、業(yè)態(tài)、價(jià)格、經(jīng)營管理等幾方面進(jìn)行分析。現(xiàn)存業(yè)態(tài)分別從體量、定位、業(yè)態(tài)、價(jià)格、經(jīng)營管理等幾方面進(jìn)行分析。百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱類型類型建筑面積（）建筑面積（）市場定位市場定位功能定位功能定位百貨大樓百貨大樓百貨7.2萬中端百貨購物、快餐愛特購物中心愛特購物中心百貨1.5萬中端百貨購物、快餐信發(fā)商廈信發(fā)商廈百貨2.7

30、萬低端百貨購物體量、市場定位、功能定位分析體量、市場定位、功能定位分析n 市場供應(yīng)對于消費(fèi)力前景預(yù)估較為保守，商業(yè)供應(yīng)體量近年來未見突破。市場供應(yīng)對于消費(fèi)力前景預(yù)估較為保守，商業(yè)供應(yīng)體量近年來未見突破。 n 中端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場主流，高端時(shí)尚購物消費(fèi)被分流。中端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場主流，高端時(shí)尚購物消費(fèi)被分流。n 各項(xiàng)目功能清晰，消費(fèi)群體定位明確。各項(xiàng)目功能清晰，消費(fèi)群體定位明確。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有34百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)總結(jié)總結(jié)2 2：客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱

31、客群客群經(jīng)營模式經(jīng)營模式輻射范圍輻射范圍人流量人流量百貨大樓百貨大樓中高收入人群統(tǒng)一經(jīng)營立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量5600人左右愛特愛特購物中心購物中心中高收入人群統(tǒng)一經(jīng)營立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量3000人左右信發(fā)商廈信發(fā)商廈中低收入人群統(tǒng)一經(jīng)營以市區(qū)人為主 借力衡百輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量1500人左右n 收入差異引發(fā)客群差異較大收入差異引發(fā)客群差異較大n 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)以統(tǒng)一經(jīng)營為主，保證項(xiàng)目品質(zhì)穩(wěn)定，加強(qiáng)消費(fèi)群體歸屬感。區(qū)域百貨業(yè)態(tài)以統(tǒng)一經(jīng)營為主，保證項(xiàng)目品質(zhì)穩(wěn)定，加強(qiáng)消費(fèi)群體歸屬感。n 品牌號(hào)召力影響輻射區(qū)及客流品牌號(hào)召力影響輻射區(qū)及客流本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公

32、司所有35百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)總結(jié)總結(jié)3 3：經(jīng)營模式及銷售收入情況分析經(jīng)營模式及銷售收入情況分析經(jīng)營模式及銷售收入情況分析經(jīng)營模式及銷售收入情況分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱經(jīng)營模式經(jīng)營模式銷售收入（億元銷售收入（億元/ /年）年）百貨大樓百貨大樓聯(lián)營扣率2.5愛特購物中心愛特購物中心聯(lián)營扣率2信發(fā)商廈信發(fā)商廈聯(lián)營扣率1n 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)租金以流水倒扣形式為主區(qū)域百貨業(yè)態(tài)租金以流水倒扣形式為主n 各商業(yè)收入穩(wěn)定，消費(fèi)者歸屬明確各商業(yè)收入穩(wěn)定，消費(fèi)者歸屬明確本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有36百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)特征綜述百貨業(yè)態(tài)特征綜述特征特征說明說明商業(yè)布局商業(yè)布局城市中心化城市中心化百貨業(yè)態(tài)基本位于市

33、中心最繁華地段，使購物與出行的易達(dá)性得到充分體現(xiàn)。為商業(yè)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。商業(yè)檔次商業(yè)檔次品牌差異品牌差異各百貨商場之間同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目前通過品牌檔次差異來分化消費(fèi)群體，也有同質(zhì)產(chǎn)品競爭。經(jīng)營模式經(jīng)營模式傳統(tǒng)模式經(jīng)營狀況穩(wěn)定傳統(tǒng)模式經(jīng)營狀況穩(wěn)定目前消費(fèi)人群各有歸屬，各商場在傳統(tǒng)的經(jīng)營模式下保持著穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)或連鎖商業(yè)的發(fā)展都將使收入情況隨之變局。商場功能商場功能功能單一，布局混亂功能單一，布局混亂以零售為主，缺少相關(guān)輔助業(yè)態(tài)。并且平面布局不合理，人流動(dòng)線不清晰，降低客群購買欲望。購物客群購物客群目前以滿足基本需要為前提目前以滿足基本需要為前提商場購物人群特征

34、明顯，以在職公務(wù)員及社會(huì)地位相對較高者居多，因而“面子消費(fèi)“成為百貨業(yè)主要收入支柱。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有37商業(yè)市場總結(jié)：商業(yè)市場總結(jié)：整體定位整體定位商圈分析商圈分析1 1、商業(yè)環(huán)境急需改善，商業(yè)經(jīng)營管理亟待升級(jí)、商業(yè)環(huán)境急需改善，商業(yè)經(jīng)營管理亟待升級(jí) 衡水目前的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，購物環(huán)境較為狹窄，商業(yè)設(shè)施落后，停車場衡水目前的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，購物環(huán)境較為狹窄，商業(yè)設(shè)施落后，停車場緊張，布局缺少變化，建筑及設(shè)計(jì)檔次低并且千篇一律。百貨商場多而集中商業(yè)業(yè)態(tài)緊張，布局缺少變化，建筑及設(shè)計(jì)檔次低并且千篇一律。百貨商場多而集中商業(yè)業(yè)態(tài)趨于雷同，商業(yè)管理較為松散，布局及商業(yè)動(dòng)

35、線設(shè)計(jì)混亂，商業(yè)經(jīng)營管理水平急需升趨于雷同，商業(yè)管理較為松散，布局及商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)混亂，商業(yè)經(jīng)營管理水平急需升級(jí)。級(jí)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有382 2、缺乏集中型餐飲娛樂區(qū)、缺乏集中型餐飲娛樂區(qū)（1 1）、無現(xiàn)代化影院；）、無現(xiàn)代化影院；（2 2）、缺乏電玩游戲體驗(yàn)場所；）、缺乏電玩游戲體驗(yàn)場所；（3 3）、餐飲業(yè)態(tài)不集中，處于有點(diǎn)無線、無面的狀況。）、餐飲業(yè)態(tài)不集中，處于有點(diǎn)無線、無面的狀況。3 3、缺乏城市活力元素、缺乏城市活力元素（1 1）、建筑立面較為落后，沒有現(xiàn)代商業(yè)視覺享受；）、建筑立面較為落后，沒有現(xiàn)代商業(yè)視覺享受；（2 2）、建筑結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，多為單純購物，無景觀特色；

36、）、建筑結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，多為單純購物，無景觀特色；（3 3）、產(chǎn)品品類較少，缺乏時(shí)尚）、產(chǎn)品品類較少，缺乏時(shí)尚DIYDIY色彩。色彩。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有39商業(yè)定位商業(yè)定位一站式城市游樂購物綜合體一站式城市游樂購物綜合體復(fù)合主張：一站式購物復(fù)合主張：一站式購物+ +休閑消費(fèi)體驗(yàn)休閑消費(fèi)體驗(yàn)商業(yè)特點(diǎn)：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)特點(diǎn)：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點(diǎn)：聚合景觀廣場商業(yè)布局特點(diǎn)：聚合景觀廣場+ +特色街區(qū)形態(tài)特色街區(qū)形態(tài)本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有40 商業(yè)案名商業(yè)案名“中華道中華道悅水悅水MALL”MALL” 以以“水文化水文化”為主題，衡水市打造濱湖休閑度假城市

37、為主題，衡水市打造濱湖休閑度假城市, ,項(xiàng)目項(xiàng)目文化主題及景觀建設(shè)，圍繞水而做，以文化主題及景觀建設(shè)，圍繞水而做，以“體驗(yàn)式立體化水街體驗(yàn)式立體化水街”為特色，塑造衡水一座城市的標(biāo)志，面向城市龐大的為特色，塑造衡水一座城市的標(biāo)志，面向城市龐大的“中堅(jiān)中堅(jiān)”群體，突出群體，突出“一站式游樂購物綜合體一站式游樂購物綜合體”的概念。的概念。整體定位整體定位商業(yè)定位商業(yè)定位“仁者樂山、智者樂水仁者樂山、智者樂水”、“上善若水上善若水” ” ，水是中華智慧的載體。，水是中華智慧的載體。以消費(fèi)者為以消費(fèi)者為“水水”，讓川流不息的，讓川流不息的“水水”承載起本項(xiàng)目這一重量級(jí)商業(yè)旗艦！承載起本項(xiàng)目這一重量級(jí)商

38、業(yè)旗艦！衡水首個(gè)購物游樂綜合體，最先進(jìn)的商業(yè)模式必將帶來衡水首個(gè)購物游樂綜合體，最先進(jìn)的商業(yè)模式必將帶來“生意興隆通四海，財(cái)源茂盛達(dá)三江生意興隆通四海，財(cái)源茂盛達(dá)三江”的效果！的效果！本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有41三大大特色支撐起三大大特色支撐起“悅水悅水MALL”MALL” 購物MALLMALL +游樂MALLMALL +休閑MALLMALL本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有42購物購物MALLMALLMALL內(nèi)各個(gè)主題商業(yè)街縱橫交錯(cuò)，涵蓋多種業(yè)態(tài)，精品生活區(qū)、時(shí)尚生活區(qū)、動(dòng)力生活區(qū)、體驗(yàn)區(qū)、美食區(qū)等，各層次的人群都能在這里買到自己喜歡的物品。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有43特色商業(yè)

39、特色商業(yè)家居特色店，果品特家居特色店，果品特色店，廚藝用品店等色店，廚藝用品店等娛樂類商業(yè)娛樂類商業(yè)桌球俱樂部、紅酒吧桌球俱樂部、紅酒吧等，等，“游樂中購物，游樂中購物，購物中游樂購物中游樂”休閑茶樓、特色茶樓休閑茶樓、特色茶樓以休閑式的品牌商業(yè)為主，特色鮮明，品位濃厚。以休閑式的品牌商業(yè)為主，特色鮮明，品位濃厚。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有44游樂游樂MALLMALL 項(xiàng)目整體引入游樂的概念，整體以水文化為主題，在商業(yè)的外廣場和4層設(shè)置水景觀，營造高雅的購物環(huán)境，人們盡情 “親子水樂園”，讓人們盡情的享受“在購物中游樂，在游樂中購物”的美好樂趣。四層景觀效果四層景觀效果本報(bào)告所有權(quán)歸合富

40、行地產(chǎn)公司所有45 設(shè)置從1層直達(dá)3層的跨層直梯，3層引入購物“當(dāng)當(dāng)車”，實(shí)現(xiàn)“乘車購物”，同時(shí)設(shè)置兒童主題樂園， 潮流街區(qū)等，不同的主題風(fēng)情街區(qū)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有46休閑休閑MALLMALL 項(xiàng)目整體引入游樂的概念的同時(shí)，針對衡水缺少餐飲娛樂聚集區(qū)的現(xiàn)狀，在項(xiàng)目的3、4層還設(shè)置了美食廣場、娛樂中心、風(fēng)情走廊等，在這里休閑也成為一種消費(fèi)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有47 商業(yè)樓層業(yè)態(tài)組合：商業(yè)樓層業(yè)態(tài)組合：電影院電影院 潮流時(shí)尚購物街、運(yùn)動(dòng)部落潮流時(shí)尚購物街、運(yùn)動(dòng)部落（服裝、飾品、鞋帽、箱包，美容美發(fā)美甲等）精品服裝街區(qū)精品服裝街區(qū)名品名店街名品名店街（品牌鞋帽、箱包、珠寶

41、、化妝品）商家：肯德基、杉杉服飾旗艦店、哥弟數(shù)碼電器數(shù)碼電器家居家飾家居家飾F1城市步道城市步道電玩廣場電玩廣場奧特萊斯奧特萊斯商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合美食廣場（排擋）美食廣場（排擋）美食廣場、反斗城美食廣場、反斗城 休閑花園休閑花園F2生活之窗生活之窗F3青春驛站青春驛站F4盜夢空間盜夢空間本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有48本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有49本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有50本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有51本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有52PART3 PART3 招商策略建議招商策略建議本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有53招商策略招商策略整體策略：整體策略

42、：主力店先行，樹立強(qiáng)勢依托的招商策略主力店先行，樹立強(qiáng)勢依托的招商策略通過項(xiàng)目出彩的概念、定位、地緣位置等綜合優(yōu)勢，吸 引主力商家先行入駐，依靠大品牌商家的強(qiáng)大勢能，贏得其他商家信賴，帶領(lǐng)一大批商家抱團(tuán)發(fā)展。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有54 在市場啟動(dòng)初期，開發(fā)商、投資者通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營戶、消費(fèi)者吸引過來，通過在市場啟動(dòng)初期，開發(fā)商、投資者通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營戶、消費(fèi)者吸引過來，通過大量經(jīng)營戶的入駐來啟動(dòng)市場，在市場起來后再收取他們合理的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。由我大量經(jīng)營戶的入駐來啟動(dòng)市場，在市場起來后再收取他們合理的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。由我公司精心策劃的河北懷特裝飾城在市場

43、啟動(dòng)階段，就采取了免半年租金，免一年物業(yè)管理費(fèi)，公司精心策劃的河北懷特裝飾城在市場啟動(dòng)階段，就采取了免半年租金，免一年物業(yè)管理費(fèi)，免半年工商稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，通過減免以上稅費(fèi)，三個(gè)月招商率達(dá)到了免半年工商稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，通過減免以上稅費(fèi)，三個(gè)月招商率達(dá)到了100%100%，目前租金已是，目前租金已是開業(yè)時(shí)的三倍。開業(yè)時(shí)的三倍。 無論是專業(yè)市場還是步行街，在市場啟動(dòng)階段經(jīng)營者很多都持觀望態(tài)度，如何讓大家盡無論是專業(yè)市場還是步行街，在市場啟動(dòng)階段經(jīng)營者很多都持觀望態(tài)度，如何讓大家盡快的進(jìn)入市場，很多商家的做法是先通過低租金把部分品牌企業(yè)或大的商家吸引進(jìn)來，然快的進(jìn)入市場，很多商家的做法是先通過低租金

44、把部分品牌企業(yè)或大的商家吸引進(jìn)來，然后通過他們來吸引更多的經(jīng)營戶進(jìn)入，這就是我們常講的品牌拉動(dòng)、莊家托市。后通過他們來吸引更多的經(jīng)營戶進(jìn)入，這就是我們常講的品牌拉動(dòng)、莊家托市。 3 3、房租高開低收：、房租高開低收： 房租的高低直接影響到投資者和經(jīng)營者雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目地段的價(jià)值和商房租的高低直接影響到投資者和經(jīng)營者雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場階段確定租金價(jià)位時(shí)，租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場階段確定租金價(jià)位時(shí)，租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水

45、平，滿較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價(jià)格。三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價(jià)格。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有55各區(qū)域招商客戶定位（目標(biāo)主力商家分析）各區(qū)域招商客戶定位（目標(biāo)主力商家分析）大型商超大型商超客戶名稱客戶名稱北國商城/銀座百貨面積需求面積需求2000045000平米主要硬件要求主要硬件要求單層面積不低于5000平米；首層層高4.8-5.5米,其它樓層4.8米，柱網(wǎng)距離8米以上.樓層位置要求樓層位置要求地上位置其他要求其他要求要求有獨(dú)立出入口，明顯標(biāo)示及廣告位租金水平租金水平1元1.5元/天/平米租賃期限租賃期限1520年本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有56大型超市大型超市客戶名稱客戶名稱家樂福/沃爾瑪/tesco/樂天面積需求面積需求1200018000平米主要硬件要求主要硬件要求層高（凈高）不低于4.5米，有卸貨區(qū)、貨梯、坡梯；樓板荷載8001000kg/平米以上樓層位置要求樓層位置要求首層、地下一層、二層；層數(shù)不超過兩層其他要求其他要求有獨(dú)