1、中天城投股份納稅籌劃研究報告學院：能源與動力工程學院班級：13 級會計雙學位一班學號：6姓名：曾 烽 棋課程：企業納稅籌劃2016 年 5 月納 稅 籌 劃中天城投稅務籌劃報告1、 中天城投的行業背景中天城投所處的行業為房地產行業。房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。目前樓市部分地區蕭條、房企分化嚴重，實力強、現金流多、能抵御寒冬的企業才能生存。特別是像保利、華潤等央企，囤積了大量的現金，而且擁有強大的銷售力量，其業務也分散于世界各地，才能度過寒冬。2015&

2、#160;年以來，隨著一系列利好政策的出臺，樓市逐漸回暖。據億翰智庫數據顯示，1-11 月，30 家典型企業中包含萬科、保利、恒大、華潤等 15 家大牌房企完成了全年業績目標的 90%。但由于庫存壓力巨大，其他房企業績完成情況不甚理想。今年房地產銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以 2016 年情況不會有明顯的改善，可能還會繼續惡化。目前商品房庫存巨大，有增無減。特別是全國商業庫存比住宅庫存風險大，二三四線城市土地供應過剩。如何去化庫存與防止

3、過剩的供應，是 2016 年政府主要的任務。2、 中天城投的基本情況中天城投集團股份前身為市城鎮建設用地綜合開發公司,成立于 1980 年,1984 年更名為“中國房地產建設開發公司公司”,1993 年 3 月再次更名為“中國房地產開發(集團)總公司”,同年進行股份制改組,以原公司凈資產折為 3,021.8053 萬股國家股,以其他發起人之投資折為 400 萬股發起人法人股,經原省體改委批準設立為股份,并于 1993 年 12 

4、;月 6日至 1993 年 12 月 22 日,發行法人股 1000 萬股,公眾股 1860 萬股,職工股 140萬股。1994 年 1 月 8 日“中天(集團)股份”成立。1994 年 2 月,2納 稅 籌 劃“黔中天 A”在證券交易所上市交易。1998 年更名為“中天企業股份有限公司”,股票名稱亦改為“中天企業”。經營圍：壹級房地產開發、城市基

5、礎設施及配套項目開發（含一級土地開發）、拆遷安置及服務、物業管理、勘探設計乙級、室裝飾裝潢；承包境外工程；礦產資源的綜合開發利用及投資管理；國外實業投資、按國家規定在海外舉辦各類企業；綜合性商業(除專項歸口管理部份)；高新產品開發、高科技投資；農業、工業、基礎設施、能源、交通的投資及管理；投資咨詢服務；教育產業投資；文化投資及管理；酒店投資及經營管理；旅游業投資及經營管理；會議展覽中心相關基礎設施及配套項目開發及經營管理。主要產品：主營房地產開發、勘探、設計、電梯服務、室裝璜，兼營高新產品開發、城市基礎設施及配套項目。3、 選擇中天城投的理由1)、中天城投承擔著市城市建設的重任，每年

6、開發工作量和房屋竣工面積占市總量的 1/3 以上。公司在 1994 年宏觀環境偏緊、房地產業不景氣的背景下業務取得較高的增長速度，主要是由于其房地產業務以中低檔商品住宅為主，這一開發結構符合國家對房地產業的調控方向，有利于公司迅速擴大開發規模，占領市場。地產銷售貢獻公司業績，有效融資改善財務結構。2)、兌現成長,戰略升級，公司結算項目資源豐富,疊加公司新增高端住宅項目假日方舟和市中心的商業項目文化廣場進入結算期,預期公司業績將繼續保持快速增長。3)、公司初步形成由金融控股和中天普惠金融服務為主體、集證券、保險、基金、互聯網金融、權益類交易場所為一體的“大

7、金控”體系。4)、公司自 2015 年以來積極向大健康產業方向轉型,初步考慮選擇投資醫療服務、醫藥、醫養、醫學教育及大健康產業并購、創投等領域。5)、盈利預測與投資評級:預計 16-17 年 EPS 為 0.78 和 0.98 元,維持增持評級。6)、且如下圖可知，中天城投在行業規模與業績都較好，頗具代表性3納 稅 籌 劃4、 主要稅種營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、耕地占用稅以及契稅等。稅率：1）營業稅&#

8、160;5%、城建稅、營業稅的 0.7%、教育費附加 0.3%、地方教育附加0.1%。2）契稅 4%；3）印花稅 0.03%；4）土地增值稅 0.5%；5）土地使用稅按當地實際情況計稅；6）車輛購置稅 10%；7）房產稅；8）企業所得稅等。4納 稅 籌 劃5、 稅收風險中天城投在正常的生產經營過程中存在各種風險：利率風險、信用風險、流動 性風險、匯率風險、行業風險、經營風險等。這些風險會直接或間接地影響公司的 現金流及會計利潤，導致應納稅所得額的變化，可能會調增應納稅所得額。

9、其他各種稅種也會收到稅收政策的調整的影響。上市房地產企業存在較小的營業稅稅務風險;上市房地產企業存在較大的土地增值稅和企業所得稅稅務風險。再次,利用多元線性回歸分析研究上市房地產企業實際總體稅負的稅務風險與企業規模、資產報酬率、資產負債率、總資產周轉率和資本密集度、總資產增長率、凈利潤增長率、凈利潤現金凈含量的相關性。回歸分析顯示,上市房地產企業稅務風險與資產報酬率、總資產周轉率、總資產增長率、凈利潤增長率存在顯著正相關,符合相關理論;與資產負債率、凈利潤現金凈含量相關性不顯著,資本密集度呈現顯著相關性,6、 稅負水平（2012-2015 年）5納 稅 

10、籌 劃7、 稅負變動原因1) 公司經營情況公司發布 2015 年年報，報告期公司實現營業收入 153.9 億元，同比增長 35.1%；實現歸母凈利潤 26.1 億元，同比增長 62.6%；扣非凈利潤 22.6 億元，同比增長 83.3%，每股收益為 0.56 元/股。2015 年，公司房地產開發與經營收入達到 148.9 億元，占營業收入96.8%，完成合同銷售額 192 億元，同比增長

11、 3%。公司凈利率和毛利率均明顯提升，分別為 17.0%、35.4%，同比增長 2.9 個百分點和 4.2 個百分點。同時，公司通過發行中期票據和公司債(174.21,0.000,0.00%)券共募集資金 60.6 億元，完成定向增發募集 30 億元，極大優化了公司財務結構，資產負債率由 82.4%降低至 76.6%，短期償債指標亦穩步提升，財政狀況明顯改善。由此也造成了稅負的變動。2) 行業特點目前樓市部分地區蕭條、房企分化嚴重，實力強、現金流多，房地產銷售總體上

12、偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市，總體上仍然供大于求，行業這幾年發展的趨勢也影響著該公司稅負的變動。3) 稅收政策變動克強總理在今年政府工作報告中宣布決定全面實施“營改增”，自2016 年 5 月 1 日起，將試點圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣圍，確保所有行業稅負只減不增； 2016 年 2 月房地產新政：1、央行下調首套房首付比 住宅最低 20%商住最低 30%。2、公積金存款利率上調至&#

13、160;1.5%。3、財政部調減房地產契稅營業稅。6納 稅 籌 劃4、封閉住宅小區原則上不再建。5、央行等四部門發文減少土儲規模，叫停土儲貸款8、 稅務籌劃建議A. 營改增下的稅務籌劃 多要增值稅發票 擴大精裝房比例房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架進行稅收籌劃。其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。 剝離建筑業務對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式

14、是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。B. 企業所得稅的稅收籌劃納稅圍： 企業所得稅是對我國境的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他所得征收的所得稅。具體籌劃方式： 合理推遲收入實現時間，遞延納稅 。銷售不動產采用預收款方式的， 營業稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 房地產項目因開發周期長，資金占用大，收入結算方式復雜，在實際中常采用 預收房款的籌資方式來解決房地產項目的資金不足的問題。房地產開發企業收到房 款可以作為預收款處理

15、，預收款收款日期是以合同約定的日期為準，則企業可以通 過向后推延合同付款期或將房屋銷售發票跨年度延期開票，推遲工程決算，從而調 節年度收益和應納稅所得額，合理延遲納稅義務發生時間。7納 稅 籌 劃即通過合理推遲收入的 實現時間，達到遞延納稅的目的，實際取到了獲得一筆無息貸款的好處。 稅前扣除項目的籌劃稅收籌劃的重點是企業所得稅法規定的應納稅所得額稅前扣除費用比例的大幅提高。i.廣告費的籌劃。房地產開發企業廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。根據新稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入 1

16、5%的部分，準予扣除。在實際工作中，有一些企業集團廣告是由企業總部來統一策劃、費用也當由企業總部統一列支，這樣就很可能造成企業總部因廣告費支出 超出了 15%的扣除比例而不得在稅前扣除， 而子企業卻不足 15%的情況。針對這一情況，可以由子企業來承擔超過 15%部分的廣告費支出，這樣超過部分的廣告費支出 可在子企業計算繳納企業所得稅前扣除。合理籌劃廣告費支出，達到扣除費用最大化，從而節省企業所得稅。ii.支付總機構管理費的籌劃。下屬企業和分支機構就總機構為其提供的服務按規定上交的管理費稱之為總機構管理費。房地產集團企業與下屬項目子公司

17、是管理與被管理的關系，房地產開發商多為擁有較大資金實力的集團型企業，每開發一個項目都會成立一個法人企業，來負責獨立運作此項目。在這樣的管理模式下，集團企業總部開展管理活動是需要支出大量的管理費用，其本身除了獲得各子企業稅后的投資收益外，一般沒有其他直接的經濟來源。通過各子公司向總機構交納管理費，使交納給集團總部的管理費在各子公司中稅前列支可以達到良好的節稅效果。iii.業務招待費與會議費、差旅費的籌劃。根據新企業所得稅法的規定看，依然對會議費沒有比例限制，即只要與生產經營，取得收入有關的、合理的會議費，可以在計算應納稅所得額時稅前全額扣除；對差旅費也沒有比例限制，即只要與生產經營有關的差旅費，

18、也可以全額在稅前列支扣除。在稅收籌劃時，應嚴格區分業務招待費、差旅8納 稅 籌 劃費與會議費，不要把差旅費、會議費計入了業務招待費從而造成業務招待費的超支而不得扣除。iv.固定資產折舊籌劃。根據企業所得稅法的規定，直線法折舊是房地產開發企業適用的固定資產折舊方法，因此房地產開發企業固定資產稅收籌劃的重點應該在利用稅法允許的折舊年限上做文章。折舊年限越短，累計折舊就越大，相關的費 用就越大，稅前列支也就越多，從而使前期會計利潤發生后移，在稅率穩定的前提 下，企業可以遞延繳納所得稅，相當于取得了一筆無息貸款。在稅率穩定的前提下， 企業可按

19、上述最低年限來確定各類固定資產的折舊年限，從而享受遞延繳納企業所得稅的好處。v.企業員工工資與分紅的籌劃。根據新企業所得稅法的規定，企業發生的合理的工資、薪金支出準予在稅前全額據實扣除。工資、薪金支出屬于無限制列支部分，可以在稅前完全抵扣，有較好的抵稅作用。但分紅是在企業稅后利潤中分配的，不作為費用列支， 因此不具有抵稅作用。把部分分紅改為合理的工資、薪金的形式發放，以取得良好的節稅作用。vi.股票籌資和債務籌資的比較。債務融資、股權融資、房地產信托等方式都是房地產開發企業進行資金籌集的方式。房地產開發企業多采取股票融資和債務融資。股票融資和債務融資在資金成本和財務風險方面會有不同的影響。因此，應充分考慮企業自身的特點和風險承受的能力，結合使用多種籌資方式，做到一方面解決資金問題，另一方面還是要在降低經營風險的同時來節稅。C. 土地增值稅的稅收籌劃 控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。根據土地增值稅