1、第 九 章房地產金融與項目融資一、單項選擇題1.主要通過出售有限責任權益份額融通資金的是（）。 A.有限股份責任公司 B.股份有限公司 C.房地產投資信托 D.有限責任合伙企業  2.下列哪一項不屬于私募股權投資的特點（）。 A.多采取權益型投資方式和普通股、可轉讓優先股、可轉債工具形式，絕少涉及債權投資 B.一般投資于公開發行公司，不會涉及到要約收購義務 C.投資期限較長，一般可達3至5年或更長，屬于中長期投資 D.投資退出渠道多樣化  3.（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。 A.權益融資 B.債務融資 C.發行企

2、業債券 D.吸收其他機構投資者資金  4.證券市場的功能不包括（ ）。 A.籌資功能 B.定價功能 C.資本配置功能 D.規避風險功能  5.下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是（）。（2004年試題） A.土地購置貸款 B.土地儲備貸款 C.土地開發貸款 D.建設貸款  6.我國央行目前規定，（ ）不得向房地產開發企業發放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。 A.建設銀行 B.工商銀行 C.商業銀行 D.農業銀行  7.由于風險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的（）。 A.4050% B.5060% C.6070 D.7080  

3、;8.建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。 A.租金收入 B.土地出讓收入 C.房地產抵押貸款 D.凈經營收入  9.在房地產開發貸款中，（）通常對房地產擁有第一抵押權，貸款隨著土地開發的進度分階段撥付。 A.土地購置貸款 B.土地開發貸款 C.建設貸款 D.土地儲備貸款  10.下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是（）。 （2008年真題） A.債權人通常是商業銀行 B.不能用于償還土地購置貸款 C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 D.還款資金來源通常是銷售收入  11.由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發、貸款帶來的風險是（

4、）。 A.經營風險 B.市場風險 C.信用風險 D.利率風險  12.下列風險不屬于房地產開發貸款的風險的是（）。 A.政策風險 B.市場風險 C.變現風險 D.財務風險  13.甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75和80，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的（）風險。（2005年試題） A.市場 B.財務 C.政策 D.經營  14.由于房地產投資經營上的失誤，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還貸款的可能性的風險是（ ）。 A.經營風險 B.市場風險 C.信用風險 D.利率風險  15.（）實行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲

5、備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。 A.土地購置貸款 B.土地開發 C.建設貸款 D.土地儲備貸款  16.以抵押貸款方式向土地儲備機構發放貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70，貸款期限最長不得超過（）年。 A.1 B.2 C.3 D.5  17.目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）。（2002年試題） A.60% B.70% C.80% D.90  18.目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（）年。（2003年試題） A.10 B.15 C.20 D.30  19.

6、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。 A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型 B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型 C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息 D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80  20.我國目前個人住房抵押貸款的利率采用的是（）。 A.固定利率 B.可調利率 C.固定利率下的可調利率 D.固定利率和可調利率并存  21.參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭（）。 A.僅可以申請政策性抵押貸款 B.僅可以申請商業性住房抵押貸款 C.

7、既可申請政策性抵押貸款，又可以申請商業性住房抵押貸款 D.僅可以任意選擇申請政策性抵押貸款和商業性抵押貸款的一種  22.商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。（2007年試題） A.商用房地產風險更高 B.商用房地產的收益更高 C.商用房地產的價值更高 D.商用房地產的增值潛力更大  23.關于商用房地產抵押貸款，下列說法不正確的是（）。 A.貸款價值比率通常不超過50 B.貸款期限最長不超過10年 C.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款 D.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放  24.銀行個人住房貸款

8、業務中發生的“假按揭”屬于（）風險。 A.信用 B.管理 C.法律 D.操作  25.由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的（）。 A.操作風險 B.信用風險 C.市場風險 D.法律風險  26.銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。（2007年試題） A.操作風險 B.法律風險 C.信用風險 D.管理風險  27.房地產抵押貸款二級市場的發展，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的（）。（2007年試題） A.分離 B

9、.獨立 C.對立 D.融合  28.（）的現金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉移給債券的投資者。 A.抵押貸款直付債券 B.抵押貸款傳遞債券 C.抵押貸款支持債券 D.抵押貸款擔保債務  29.關于房地產投資信托基金的特征，說法不正確的是（）。 A.流動性好 B.市場價值穩定 C.現金回報較低 D.有效分散投資風險  30.房地產投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（）分類的。 A.按其投資業務 B.信托性質的不同 C.收益形式 D.來源構成  31.REITs按其（）不同，可分為權益型REITs、抵押型REIT

10、s和混合型REITs三種。 A.權益類型 B.抵押方式 C.投資業務 D.信托性質  32.抵押型REITs主要收入來源是（）。 A.房地產買賣收入 B.房地產的增值收入 C.房地產出租收入 D.抵押貸款的利息收入  33.房地產投資項目融資的特點是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以（）為核心。 A.資金 B.金融機構 C.房地產項目 D.利率高低  34.國家對房地產開發項目資本金比例的要求是（ ）。 A.15% B.20% C.35% D.40  35.新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。（2008年真題） A.政府政策性資金 B.國內外企業入

11、股的資金 C.個人入股的資金 D.資產變現的資金  36.關于債務融資，下列說法不正確的是（）。 A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道 B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸 C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為35年 D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”  37.開發商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的（）以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。 A.20 B.25 C.30 D.40  38.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限一般應根據房地產企業

12、籌集資金的目的、金融市場的規律以及有關法規及房地產開發經營周期而定，通常為（）。 A.12年 B.23年 C.35年 D.57年  39.進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是（）。（2008年真題） A.債務融資成本分析 B.資金占用費分析 C.資本金與債務資金的比例分析 D.擔保費分析  40.關于融資成本，下列說法不正確的是（） A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用 B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一 C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本 D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費  41.企業資信等級

13、評價的過程，實際上是按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據各項指標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權重，然后加權平均計算出每個企業的資信評價分值，最后再按照企業得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，（）資信等級的企業才能獲得銀行貸款。 A.AA級及以上 B.A級以上 C.BB級以上 D.BBB級及以上  42.總的來說，項目應具有適當的規模，但單一項目的投資額不宜超過開發商各類項目全部投資額的（）。 A.10 B.15 C.20 D.25  43.關于房地產貸款的擔保方式，下列說法不正確的是（）。 A.貸款的擔保不能取代借款人的

14、信用狀況，僅僅是為已經發生的貸款提供了一個額外的安全保障 B.保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的 C.抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保 D.貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利（包括商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產或權利作為債權的擔保  44.從抵押擔保的質量看，以下最優的抵押品是（）。 A.商品住宅 B.商用房地產 C.經濟適用住宅 D.出讓國有土地使用權  45.（）是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔

15、保。 A.保證 B.抵押 C.質押 D.雙方協議擔保  46.某開發企業申請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是（）。 A.18% B.25% C.30% D.50  47.某開發企業申請貸款6000萬元，由其擁有的同等價值的商品房做抵押，該企業信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為AA級，則該貸款綜合風險額為（）萬元。 A.1260 B.2520 C.1470 D.1050  48.當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。（2003年試題） A.50% B.60% C.80% D.90

16、  49.某開發企業申請貸款6000萬元，由其擁有的同等價值的商品房做抵押，該企業信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為AA級，則銀行（）。 A.不能貸款 B.可以貸款 C.處于可以貸款和不予貸款的臨界 D.無法判斷  50.下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是（）。（2004年試題） A.企業信用等級越高，信用等級系數值越高 B.貸款期限越長，期限系數值越大 C.項目風險越大，風險等級系數值越大 D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低  二、多項選擇題1.從所有權角度看，房地產企業主要以（ ）幾種企業形式為主。 A.

17、獨資企業 B.有限責任合伙企業 C.有限責任公司 D.股份有限公司 E.房地產投資信托  2.按照融通資金承擔風險和獲得報酬的方式不同，可以將資金融通劃分為（）。（2002年試題） A.直接融資 B.間接融資 C.權益融資 D.債務融資 E.安全融資  3.債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。（2004年試題） A.項目投資形成的可分配利潤 B.協議中所規定的貸款利息 C.協議中規定的有關費用 D.租售收益 E.股息  4.債務融資的類型結構包括（ ） A.銀行信貸 B.投資信托 C.商業信用 D.企業債券 E.租賃融資  5.房地產開發貸款可以劃分

18、為（）。 A.土地購置貸款 B.流動資金貸款 C.土地開發貸款 D.房地產經營貸款 E.建設貸款  6.與房地產開發投資相關的銀行信貸融資，主要包括（）。 A.房地產開發貸款 B.土地儲備貸款 C.房地產抵押貸款 D.個人住房公積金貸款 E.在建工程抵押貸款  7.建設貸款主要用于（）。 A.償還土地購置貸款和土地開發貸款 B.支付建設階段的人工費 C.支付在建工程抵押貸款 D.支付管理費 E.支付其他相關成本  8.建設貸款的還款資金來源主要是（）。 A.發行抵押支持證券 B.房地產抵押貸款 C.土地購置貸款 D.土地開發貸款 E.銷售收入  9.土地

19、儲備貸款的風險因素有（）。 A.土地儲備中心自有運作資金嚴重不足 B.房地產市場狀況變化的不確定 C.開發周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支 D.土地出讓計劃不明確 E.土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風險  10.我國個人住房抵押貸款還本付息方式有（）。 A.按月等額還本付息 B.按季等額還本付息 C.按月遞增或遞減還本付息 D.期間按月付息期末還本 E.期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式  11.個人住房貸款的類型有（）。 A.政策性抵押貸款 B.商業性抵押貸款 C.A與B組合抵押貸

20、款 D.個人信用貸款 E.商業貸款  12.房地產抵押貸款包括（）。 A.土地購置貸款 B.個人住房抵押貸款 C.商用房地產抵押貸款 D.在建工程抵押貸款 E.個人住房質押貸款  13.商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有（）。 A.貸款價值比率通常不超過50% B.貸款期限最長不超過10年 C.貸款期限最長不超過20年 D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款 E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放  14.出租用的商用房地產的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。 A.銷售收入 B.租金水平 C.運營成本 D.營業收入 E.出租率  1

21、5.個人住房貸款的風險，主要表現為（）。 A.政策風險 B.操作風險 C.信用風險 D.市場風險 E.管理風險和法律風險  16.將承包合同的房屋期權設定為抵押權時，銀行要對承包合同的預算造價進行審查，以確定其（）。 A.投資價值 B.抵押價值 C.貸款價值比率 D.貸款利率 E.貸款期限  17.抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。抵押率的確定，受許多因素的影響，主要有（）。 A.抵押物的流動性 B.抵押人信用等級 C.抵押物價值取得的情況 D.貸款期限長短 E.通貨膨脹預期  18.在（）中，發行人仍持有抵押貸款組合，所發行的債券則屬于發行人的

22、債務。 A.抵押貸款傳遞債券 B.抵押貸款支持債券 C.抵押貸款擔保債務 D.抵押貸款支持證券 E.抵押貸款直付債券  19.下列關于房地產投資信托基金的表述中，正確的有（）。（2008年真題） A.資金的主要來源是發行股票和金融市場上的融資 B.抵押型房地產投資信托主要以收益性物業的出租、經營和開發為主營業務 C.按信托性質可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產投資信托基金 D.房地產投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹 E.一般委托專業機構和專業人員實施經營管理  20.房地產投資信托基金的特征包括（）。 A.價值波動性強 B.有效分散投資風險、抵御通貨膨脹 C.

23、市場價值穩定 D.高現金回報 E.流動性好  21.按投資業務不同，房地產投資信托可分為（）。 A.多重合伙型 B.權益型 C.抵押型 D.互換型 E.混合型  22.房地產開發投資企業的資金在周轉過程中必然存在著（）。 A.資金投入的集中性和來源分散性的矛盾 B.資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾 C.投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾 D.資金投入后無法按計劃使用的矛盾 E.資金投入量大與國家政策調控的矛盾  23.金融機構在融出資金時，要遵循（）原則。（2003年試題） A.流動性 B.安全性 C.償還性 D.盈利性 E.地域性  24.項目融

24、資主體的組織形式主要有（）。 A.既有項目法人融資 B.新設項目法人融資 C.商業性法人融資 D.政策性法人融資 E.自然人融資  25.新設項目法人融資形式的特點有（）。（2005年試題） A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成 B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險 C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力 D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力 E.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產  26.債務資金籌措的主要渠道有（）。 A.信貸融資 B.信托融資 C.債券融資 D.投資基金 E.證券融資  27.開發商對

25、開發項目進行預售，其主要目的是（）。 A.降低或轉移投資風險 B.樹立公司良好形象 C.延長銷售期，加強公眾印象 D.籌措項目開發資金 E.搶占市場份額  28.融資方案分析包括（）。 A.資金來源可靠性分析 B.融資結構分析 C.融資成本分析 D.融資風險分析 E.融資能力分析  29.在下列費用中，屬于債務融資成本的有（）。（2007年試題） A.承諾費 B.手續費 C.擔保費 D.利息 E.稅費  30.融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。 A.政策風險 B.資金供應風險 C.經營風險 D.利率風險 E.匯率風險  31.金融機構進行項目

26、貸款審查時，要進行（）工作。（2003年試題） A.客戶評價 B.項目評估 C.擔保方式評價 D.貸款綜合評價 E.環境評價  32.影響金融機構對房地產企業資信等級進行評價的指標有（）。 A.資金實力 B.企業信譽 C.企業償債能力 D.項目獲利能力 E.資金擔保方式  33.在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。 A.市場定位 B.資金落實情況 C.市場營銷能力 D.銷售利潤率 E.貸款償還期  34.金融機構對項目的財務評價指標審查，主要包括（）。 A.內部收益率 B.銷售利潤率 C.成本利潤率 D.貸款償還期 E.敏感性評價

27、 35.房地產貸款擔保的形式有（）。 A.保證 B.保險 C.質押 D.抵押 E.信用  36.以下可以作為質押品提供擔保的有（）。 A.商標權 B.土地使用權 C.專利權 D.房屋使用權 E.企業使用權  37.某筆房地產開發貸款的綜合風險度與（）直接相關。（2002年試題） A.貸款額 B.企業信用等級 C.自有資金數量 D.項目風險等級 E.貸款期限  38.金融機構考察完開發商的資信狀況和房地產開發項目以后，還要綜合對企業和項目考察的結果，綜合（ ）等因素，對項目貸款進行綜合評價。 A.企業信用等級 B.項目風險等級 C.貸款擔保方式 D.貸款期

28、限 E.貸款項目投資人  三、判斷題1.根據所有權的結構，房地產企業可以分為獨資企業、一般合伙企業、有限責任合伙企業、有限責任公司、股份有限公司和房地產投資信托基金公司等類型，股份有限公司的融資能力有限，而房地產投資信托基金公司和有限責任合伙企業的融資能力較強。（）  2.從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。（）  3.房地產企業權益資本規模過小，資產負債率偏高，有利于房地產的健康發展和防范系統性金融風險。（）  4.債務融資的資金供給方與投資方共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。（）（2006年試題）  

29、5.由于房地產企業資產負債率較高，債券利率相應偏高，相應的債券融資成本也比較高。很多時候，房地產企業以在建工程或所擁有的房地產資產做抵押物借入貸款比發行企業債券更為有利。（）  6.投資信托是房地產企業債務融資的主要資金來源。（ ）  7.證券交易市場又稱為“一級市場”，證券發行市場又稱為“二級市場”。（ ）  8.房地產企業可轉換債券是指上市公司依法發行、在一定期間內依據約定的條件可以轉換成股份的公司債券。（）  9.房地產開發貸款包括土地購置貸款、土地開發貸款、住房按揭貸款和建設貸款。（）  10.由于風險較高，土地購置貸款的金額通常不超過

30、土地評估價值的6070。 （）  11.在我國，目前央行的規定是，商業銀行不得向房地產開發企業發放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。（）  12.建設貸款除用于支付建設階段的人工、材料、設備、管理費和其他相關成本外，還用于償還土地購置貸款和土地開發貸款。（）  13.建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。（）  14.土地儲備貸款是指向借款人發放的用于房地產開發企業提供土地收購及土地前期開發、整理的貸款。（）  15.我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應屬于擔保貸款。（）（2008年真題）  16.政策性住

31、房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。（）  17.金融機構發放個人住房抵押貸款的過程，構成了抵押貸款一級市場。（）  18.目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80，貸款期限最長不超過40年。（）  19.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型。我國目前采用的是固定利率方式。（）  20.個人住房公積金貸款屬于政策性貸款，不屬于房地產抵押貸款。（）  21.商用房地產抵押貸款是開發商以銷售的房地產作為抵押擔保向金融機構申請的貸款。（）（2007年試題）

32、60;22.個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發商沒有直接的關系，但由于開發項目銷售或預售的情況，直接影響到開發商的還貸能力和需借貸資金的數量。（）  23.個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。（）（2005年試題）  24.國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過70，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。（ ）  25.商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。（）  26.對于在建工程抵押貸款，通常的做法是：一次辦

33、理承包工程合同的房屋期權抵押登記；按工程形象進度和約定的貸款價值比率，分次確定貸款額度，分次發放貸款。（）  27.當在建工程抵押價值包含土地使用權的價值時，該土地使用權必須是有償獲得，并領有國有土地使用證。（）  28.對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發商可以在銀行的監管下預售。（）  29.個人住房貸款業務信用風險僅指來源于購房人的信用風險。（）  30.抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。（）  31.王某申請個人住房抵押貸款，貸款行對其還款能力進行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業管

34、理費支出300元，王某還需每月償付車貸500元，則王某還款能力符合要求。（）  32.在傳遞證券和房地產抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都屬于原來的二級市場機構或者企業，屬于其資產負債表內的資產。（）  33.在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發行的債券同時出現于發行人的資產負債表中，這屬于資產負債表內證券化。（）  34.抵押貸款直付債券的現金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會間接轉移給債券的投資者。（）  35.REITs可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流動性。（）  36.由于REITs

35、的波動性較小，其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。（）  37.REITs房地產投資信托基金采購物業的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現的物業，繼續加以運作，以此贏得更高收益。（）  38.抵押型REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券（MBS）業務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。（）  39.多重合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產企業可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產與REITs交換受

36、益憑證（如股票），從而套現資金，這樣可以避免支付因出售物業獲得資本收益的所得稅。（）  40.權益型REITs是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入。（）  41.多重合伙REITs指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合伙制企業控制房地產。（）  42.多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產的同時，還通過經營合伙制企業的方式擁有部分房地產。這種靈活的股權交換，不但使REITs的投資者獲得了經營權股份，而且會給原物業所有者帶來資產組合多元化和合理避稅效應。（）  43.產生經營風險的主要因素包括經理人的投資

37、和管理能力、外部經濟環境和投資項目的盈利能力等。（）  44.利率的變化會給房地產投資信托的實際收益帶來損失，特別是抵押債權型房地產投資信托。如果利率下降，就會引起債權組合價值的相對下降。（）  45.房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的投資功能，而非其財產功能，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。（）  46.一般規定，開發商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的30以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。（）  47.債務融資成本中的資金占用費就是我們通常所說的利息。（）  48.資本金融資成本中的資金籌集

38、費和債務融資成本一樣包括承諾費、手續費、擔保費、代理費，但不包括資金占用費。（）  49.融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。（）  50.貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。（）  51.一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業、AA級企業、AA級以下企業。（）  52.貸款的擔保為已經發生的貸款提供了一個安全保障，貸款的擔保能確保貸款得以足額償還。（）  53.貸款綜合評價的主要工作是計算貸

39、款綜合風險額。（）  54.在確定項目風險等級系數時，將項目風險劃分成AAA、AA、A和BBB、BB、B六個風險等級。（）  55.某開發企業申請貸款10000萬元，該企業的信用等級為A級，信用貸款期限4年，項目風險等級為AAA級，銀行不能發放貸款。（） 答案部分 一、單項選擇題1. 【正確答案】：D【答案解析】：參考教材P272，有限責任合伙企業和有限責任公司主要通過在私人市場上向私人投資者、機構投資者出售有限責任權益份額融通資金。 【該題針對“房地產權益融資”知識點進行考核】 【答疑編號10064607】  2. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P274

40、275，私募股權投資的特點是：資金募集和使用絕少涉及公開市場的操作，一般無需披露交易細節；多采取權益型投資方式和普通股、可轉讓優先股、可轉債工具形式，絕少涉及債權投資，PE投資機構也因此對被投資企業的決策管理享有一定的表決權；一般投資于私有公司即非上市企業，絕少投資已公開發行公司，不會涉及到要約收購義務；比較偏向于已形成一定規模和生產穩定現金流的成形企業，有較高投資回報要求；投資期限較長，一般可達3至5年或更長，屬于中長期投資；流動性差，沒有現成的市場供非上市公司的股權出讓方與購買方直接達成交易；資金來源廣泛；PE投資機構多采取有限合伙制；投資退出渠道多樣化。 【該題針對“房地產權益融資”知識

41、點進行考核】 【答疑編號10064608】  3. 【正確答案】：B【答案解析】：參考教材P275，債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。 【該題針對“房地產債務融資”知識點進行考核】 【答疑編號10064609】  4. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P280，證券市場的功能：籌資功能、定價功能、資本配置功能。 【該題針對“證券市場概述”知識點進行考核】 【答疑編號10064610】  5. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P288，房地產開發貸款的種類：土地購置貸款、土地開發貸款、建設貸款

42、。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064611】  6. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P288，我國央行目前的規定是，商業銀行不得向房地產開發企業發放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064612】  7. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P288，由于風險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的5060%。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064613】  8. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P289，建設貸款

43、的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064614】  9. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P289，土地開發貸款通常對房地產擁有第一抵押權，貸款隨著土地開發的進度分階段撥付。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064615】  10. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P289，建設貸款可用于償還土地購置貸款和土地開發貸款。所以B選項不正確。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064616】  11. 【正確答案】：B【答案解析

44、】：參考教材P289，市場風險是由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發、貸款帶來的風險。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064617】  12. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P289290，房地產開發貸款的風險：政策風險、市場風險、經營風險、財務風險、完工風險、抵押物估價風險、貸款保證風險。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064618】  13. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P290，財務風險是指由于房地產投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現金收益不足以償還債務的可能性。在財務風險中

45、可以寫到，高負債率就成了房地產開發企業的普遍特征。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064619】  14. 【正確答案】：A【答案解析】：參考教材P290，經營風險是指由于房地產投資經營上的失誤，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還貸款的可能性。 【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064620】  15. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P292，土地儲備貸款實行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。 【該題針對“土地儲備貸款”知識點進行考核】

46、【答疑編號10064621】  16. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P293，以抵押貸款方式向土地儲備機構發放貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70，貸款期限最長不得超過2年。 【該題針對“土地儲備貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064622】  17. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P295，目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064623】  18. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P295，目前，我國個人住房抵押貸款期限最長不超過30年

47、。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064624】  19. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P295，我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下年初開始，按新的利率規定計算利息。所以C選項不正確。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064625】  20. 【正確答案】：B【答案解析】：參考教材P295，我國目前個人住房抵押貸款的利率采用的是可調利率方式。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064626】  21. 【正確答案】：C【答案解析】：參考教材P295，政

48、策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時，還可同事申請商業性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064627】  22. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P296，由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險，因此，國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，

49、貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064628】  23. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P296，國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以A選項不正確。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064629】  24. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P297，操作風險是由于個人住房貸款的客戶數量多，在實際操作中銀行無法像

50、對公司客戶那樣進行深入的調查，容易出現“假按揭”。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064630】  25. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P297298，來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064631】  26. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P298，目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手

51、段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質審查不嚴、手續不完整、放松貸款條件、向借款人發放了超過其支付能力的款項等等。 【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】 【答疑編號10064632】  27. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P300，房地產抵押貸款二級市場是利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發放的抵押貸款，將其轉化為房地產抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的融合。 【該題針對“房地產抵押貸款二級市場”知識點進行考核】 【答疑編號10064633】  28. 【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P30

52、1，抵押貸款直付債券的現金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉移給債券的投資者。 【該題針對“房地產抵押貸款二級市場”知識點進行考核】 【答疑編號10064634】  29. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P303，房地產投資信托基金的特征：流動性好、市場價值穩定、高現金回報、有效分散投資風險、抵御通貨膨脹。 【該題針對“房地產投資信托基金概述”知識點進行考核】 【答疑編號10064635】  30. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P306，按信托性質分類，房地產投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs。 【該題針對“房地產投資信

53、托基金分類與組織形式和結構”知識點進行考核】 【答疑編號10064636】  31. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P306，按投資業務不同，REITs可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。 【該題針對“房地產投資信托基金分類與組織形式和結構”知識點進行考核】 【答疑編號10064637】  32. 【正確答案】：D【答案解析】：參考教材P306，抵押型REITs主要收入來源是抵押貸款的利息收入。 【該題針對“房地產投資信托基金分類與組織形式和結構”知識點進行考核】 【答疑編號10064638】  33. 【正確答案】：C【答案解

54、析】：參見教材P312，房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。 【該題針對“房地產項目融資的概念”知識點進行考核】 【答疑編號10064639】  34. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P313，國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35。 【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064640】  35. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P314，新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構入股的資金、國內外企業入股的資金、社會團體和個人入股的資金。 【該題針對“房地產

55、項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064641】  36. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P315，債券償付方式有三種：第一種是償還；第二種是轉期；第三種是轉換。所以B選項不正確。 【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064642】  37. 【正確答案】：B【答案解析】：參考教材P315，一般規定，開發商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的25以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。 【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064643】  38. 【正確答案

56、】：C【答案解析】：參考教材P315，企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限一般應根據房地產企業籌集資金的目的、金融市場的規律、有關法規和房地產開發經營周期而定，通常為35年。 【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064644】  39. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P316，融資結構分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。 【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064645】  40. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P316，資金籌集費包括承諾費、手續費、擔保費、代理費等。所以D選項不正確。 【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】 【答疑編號10064646】  41. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P317，企業資信等級評價的過程，實際上是按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據各項指標的相對重要性確定每