1、北京市的房價主要由四大塊構成：一是本錢；二是費用；三是稅金；四是利潤。構成本錢的主要因素有：征地及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、根底設 施費、配套設施費等 5 項。費用主要有 4 項：管理費、財務費、銷售費、代收代繳的行政性收費。其中代收 代繳的行政性收費有 10 項：土地出讓金、大市政費、四源費、用電權費、電貼 費、開發管理費、綠化費、建材基金、新菜田基金、粘土磚費。對開發企業征收稅款有兩項：一是按銷售收入的 5.5%征收營業稅、城市維護建 立稅和教育附加費， 二是按銷售收入扣除本錢費用及營業稅的余額征收 33%的所 得稅。銷售收入減去本錢、費用和稅金后的余額即為企業的利潤。 差異性主

2、要表現在征地拆遷補償費，從幾百到幾千元。如此巨大的差異性對 標準征地拆遷補償費、實現土地費用真實化帶來了很大的難度。房地產企業開發流程概要房地產暴利 ,做房地產賺大錢之言至今不絕于耳 ,卻不知做房地產多么難 ! 現在人們抱怨房價太高 ,你卻不知為什么 ?房地產本錢有六大本錢要素構成 :土地本錢 ,建造本錢 ,環境本錢 ,營銷本錢 ,融資 本錢,稅費本錢.房地產產業鏈最多可延伸至七十多個產業 ,在相當多的地區己成為當地支柱產業 是當地主要財政收入源泉 .在房地產本錢中當地財政僅從土地本錢和稅費兩項最 高拿走 54%-64%.本人曾擔任一企業集團置業公司 CEO深知其內情.請看一看房地產開發流程你

3、便 知個中艱辛困苦 .第一步 房地產開發工程的立項和可行性研究 房地產開發工程的立項和可行性研究階段的法律程序 1， 選定工程，簽訂合作意向書2， 初步確定開發方案3 申報規劃要點4， 申報、審批工程建議書5， 編制工程可行性研究報告6， 申報、審批工程可行性研究報告 房地產開發工程立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費用2、建立工程規劃許可證執照費第二步 房地產開發工程的規劃設計和市政配套 房地產開發工程規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發工程的規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委托做出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設

4、計方案的專家組審查8 落實環保 “三廢治理方案9、委托環境影響評價并報批10、建立工程勘察招、投標11、委托地質勘察12、申報、審定初步設計二、房地產開發工程的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發工程規劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察測量費2、工程設計費3、建立工程規劃許可證執照費 建筑用地規劃許可證、建立工程規劃許可證、 國有土地使用證、建立工程開工證、商品房銷售許可證共 “五證，商品房質量 保證書、商品房使用說明書4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建立工程費7、

5、建立工程勘察招標管理費8、勘察設計監視管理費9、估建園林工程設計費第三步 房地產開發工程土地使用權的取得取得房地產開發工程土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建筑用地規劃許可證2、辦理建立用地委托訂樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、審批16、取得劃撥用地批準 取得

6、房地產開發工程土地使用權的相關稅費1、地價款土地出讓金2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建立維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預定金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建立基金19、耕地占用稅第四步、房地產開發工程的開工、建立、竣工階段 房地產開發工程、建立、竣工階段的法律程序 一、房地產開發工程開工前準備工作1、領取房地產開發工程手冊2、工程轉入正式方案3、交納煤氣天然氣廠建立費4、交納自來水廠建

7、立費5、交納污水處理廠建立費6、交納供熱廠建立費7、交納供電貼費及電源建立集資費8、土地有償出讓工程辦理 “四源接用手續9、設計單位出批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建立工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產開發工程的工程建立招、投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26

8、、召開開標會議，進展開標27、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發工程開工手續的辦理31、辦理質量監視注冊登記手續32、建立工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建立費，簽訂綠化協議42、領取建立工程開工證四、房地產開發工程的工程施工43、施工現場的 “三通一平44、施工單位進場和施工暫設45、工程的根底、構造施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監視五、房地產開發

9、工程的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理開發工程的綜合驗收，領取 ?工程質量竣工核驗證書 ?49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產開發工程開工、建立、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建立費3、污水處理廠建立費4、供熱廠建立費5、煤氣廠建立費6、地下水資源養蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、辦公設施建立費大市政費9、開發管理費10、城建綜合開發工程管理費11、建筑行業管理費12、綠化建立費13、公園建立費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活效勞設施配套建立費小區配套費18、電源建立集資費用電權費19、外部

10、供電工程貼費電貼費20、建安工程費21、建立工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監視費24、竣工圖費25、建材開展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標效勞費30、超方案用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節稅第五步 房地產開發工程的經營階段 房地產開發工程經營階段的法律程序1、提交完成建立工程投資證明2、簽署預售內銷商品預售款監管協議3、辦理 ?內銷商品房預銷售許可證 ?4、銷售工程備案5、委托中介代理構造進展銷售6、與購房者簽訂認購書7、與購房者簽訂買賣契約8、辦理預售登記9、辦

11、理轉讓登記10、辦理房地產低鉀登記手續11、樓宇交付入住12、質量保證書和使用說明書2004-9-1313、辦理產權立契過戶手續 開工建立和竣工驗收的詳解內容 作者: 商海粟、潘麒麟開發程序稅費第八局部：房地產開發工程的開工建立和竣工驗收階段法律程序：1、房地產開發工程的開工手續辦理1建立工程檔案資料的編制；2建立工程施工圖的審查；3建立工程規劃許可證的辦理； 4房地產工程開工方案的審批與備案； 5工程建立工程報建表的備案； 6建立工程施工的招投標； 7建立工程施工合同草案的審查； 8建立工程施工合同的簽署； 9工程質量監視注冊的備案；10建立工程開工前統計登記；11開工前審計的辦理；12臨時

12、占道、掘路的審批；13古樹名木移植的審批；14占用綠地及伐移樹木的審批；15建立工程規劃驗線與檢查；16建立工程施工許可證的辦理。2、房地產開發工程的工程建立監理1工程建立監理的管理機構及職責；2工程建立監理范圍及內容確實定；3建立工程委托監理合同的制定與簽署；4工程工程建立的監理； 5房屋建筑工程施工的旁站監理規定。3、房地產開發工程的工程施工管理1建立工程施工的現場管理； 2建立工程施工現場的環境保護；3建立工程施工現場的平安管理；4建立工程施工現場的消防管理；5建立工程施工現場的擾民管理。4、房地產開發工程的竣工驗收1建立工程檔案資料的預驗收；2建立工程的竣工驗收；3人防工程的竣工驗收備

13、案；4建立工程檔案資料的報送移交；5建立工程規劃驗收；6建立工程竣工驗收的備案；7建立工程地名的命名與更名； 8商品住宅的性能認定；9房屋建立工程的質量保修。相關稅費 ：1、三通一平費；2、城市根底設施“四源建立費；3、市政公用設施建立費大市政費；4、城市根底設施建立費；5、地下水資源費地下水資源養蓄基金；6、地下熱水資源費；7、城建綜合開發工程管理費；8、建筑行業管理費；9、綠化補償費；10、供電貼費電力增容費；11、竣工檔案保證金；12、建筑安裝工程費；13、合同預算審查工本費；14、質量管理監視費；15、防空地下室易地建立費；16、竣工圖費；17、建材開展補充基金；18、工程監理費；19

14、、超方案用水加價水費；20、夜間施工噪聲擾民補償費；21、占道費和交通管理費；22、固定資產投資方向調節稅；已取消23、實心粘土磚限制使用費已取消；24、電源建立集資費用電權費已取消；25、綠化建立費已取消；26、公園建立費已取消 ?北京市房地產開發法律程序與稅費詳解2004年版？法律出版社，由房地產 專業律師商海粟、房地產高級經濟師潘麒麟編著，按照北京市房地產開發建立流程， 分別對房地產開發的11個工作階段或重要事項的327項法律程序和105項相關稅費 逐一進展了詳實、細致的解釋，全面闡述房地產開發精要，在同類書籍中具有顯著 的專業性、全面性及實用性。全書的內容包括三大局部：法律程序、相關稅

15、費、相 關法規，分為上、中、下三卷，共 2400余頁、309萬字。是廣闊房地產開發商、投 資機構、建立單位和相關人員在北京市進展房地產開發、建立與投資的一部不可多 得的工具書，具有極高的實用價值和指導作用。如需要了解詳情或購書洽談：經銷：北京瑞斯泰德投資參謀地址：北京市朝陽區慧忠北里天創世緣大廈 A座四層：100012對從事房地產 開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發本錢計算的金額之 和的20%進展計算扣除。在確定加計20%的扣除時，應注意代收費用金額是否包括 在加計20%的扣除基數數額內，在加計20%的扣除時需減除大市政費、四源費、用 電權費、綠化費的金額后，再作為加計

16、20%的扣除的基數。?對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產 開發本錢計算的金額之和的20%進展計算扣除。在確定加計20%的扣除 時，應注意代收費用金額是否包括在加計 20%的扣除基數數額內，在加 計20%的扣除時需減除大市政費、四源費、用電權費、綠化費的金額后， 再作為加計20%的扣除的基數。房地產開發流程第六步 房地產開發工程的開工、建立、竣工階段房地產開發工程開工、建立、竣工階段的法律程序一、房地產開發工程開工前準備工作1、領取房地產開發工程手冊2、工程轉入正式方案3、交納煤氣天然氣廠建立費4、交納自來水廠建立費5、交納污水處理廠建立費6、交納供熱廠建立費7、交

17、納供電貼費及電源建立集資費8、土地有償出讓工程辦理“四源接用手續9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建立工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產 開發工程的工程建立招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進展開標27、評標、決標28、發中標通知

18、書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產 開發工程開工手續的辦理31、辦理質量監視注冊登記手續32、建立工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資許可證38 、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建立費，簽訂綠化協議42、領取建立工程開工證四、房地產 開發工程的工程施工43、施工場地的“三通一平44、施工單位進場和施工暫設45、工程的根底、構造施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監視五、房地產 開發工程的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理

19、開發工程的綜合驗收，領取 ?工程質量竣工核驗證書 ?49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產 開發工程開工、建立、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建立費3、污水處理廠建立費4、供熱廠建立費5、煤氣廠建立費6、地下水資源養蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建立費大市政費9、開發管理費10、城建綜合開發 工程管理 費11、建筑行業管理費12、綠化建立費13、公園建立費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活效勞設施配套建立費小區配套費18、電源建立集資費用電權費19、外部供電工程貼費電貼費20、建安工程費21、建立

20、工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監視費24、竣工圖費25、建材開展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標效勞費30、超方案用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節稅房地產工程的投資本錢詳細目錄一. 征地補償費(一).土地出讓金1. 計算方法 :土地出讓金基準價 *容積率修正系數 *年限修正系數 *用地面積2. 上交部門 : 市財政局3. 依據: (1)京政發199334 號文.(2) 京政發 199443 號文.4. 說明:(1) 各區類地價取值詳見附件 ;(2) 城近郊區土地出讓

21、金的 60% 返還區財政 ;(3) 遠郊區縣地區土地出讓金全部由區縣留用 ;(4) 市屬各局 ,總公司所屬企業和在市方案單列的企業集團 ,在已取得的劃 撥土地使用權的土地上或低價征用的土地上進展開發 ,利用 ,經營 ,應補交 土地出讓金 , 其中的 60%返還企業 , 由留用企業專項用于開發工程的根底 設施建立 .(5) 在使用?基準地價表 ?時,由于地區分類是按照區縣劃分 ,不同區縣的同 類地區差異很大 , 而且周圍環境至關重要 ,所以把同類同種用途地類的地 價區間等分為十級 .在實際操作中 ,首先判斷土地的區類 ,然后評定地價的 級別,最后選定基準地價 ,使地價測算更為合理 ,標準. 同時

22、考慮到說明 (2),(3),(4), 在測算地價時參加 " 操作系數 "概念 ,以準確測算必須交納的土 地出讓金比例 .附件: (1) 1-10 類地區土地出讓金標準價(2) 土地出讓金修正系數表 .(二).征地及拆遷補償費 : 詳見附資料一 :土地征用及拆遷補償費開支范圍 . 說明:(1)測算時亦可依據 ?基準地價表 ?,計取"土地開發及其它費用 "的數 據.二. 前期工程費 :(取值在 40-120 元/平米 )1.臨時水 ,電,路,場地平整費依據 :1992 年建安工程定額 ;標準 :按實際發生工程量計算 ;說明 :施工現場千差萬別 ,通常按建筑面

23、積 5-15 元 /平米 ,或建安工程費的 1%.2.規劃,測量,勘察,設計費: 依據:原國家建委 (79)建發設字第 315 號文, 國家 計委計字(1984)596 號文,建立部(1991)第 150,316,425 號 文;國家物價局,建立部1992價費字 375 號.標準:(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%(2) 民用建筑設計費民用建筑工程設計費率收費標準11工程11 11 1工程概算投資（萬元）丨1 11等級111300以下|1 1 1301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上 |11特級11122 |112.1| 2.0|11 11.9 |1II11

24、一級111 2.0 |11.9 |11.8|1III1.7|IIIIII11二級111 1.8 |11.7|11.6|11.5|IIIIII11三級111 1.6 |11.5|11.4|11.3 |IIIIII11四級丨11 1.4 |11.3 |11.2 |1|IIIIII11五級111 1.2 |11.1|1I 111 1 1備注:特級: 1.列為國家重點工程或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑2.有全國性歷史意義或技術要求特別復雜的中小型公共建筑;3.30 層以上建筑 ;4. 高大空間有聲 ,光等特殊要求的建筑 .一級: 1.高級大型公共建筑 ;2.有地區性歷史意義或技術要求復雜的中小

25、型公共建筑3.16 層以上 29 層以下或超過 50 米高的公共建筑 .二級: 1.中高級,大中型公共建筑 ;2.技術要求較高的中小型建筑 ;3.16 層以上 29 層以下住宅 .三級: 1.中級,中型公共建筑 ;2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架構造的建筑四級: 1.一般中小型公共建筑 ;2. 7 層以下無電梯的住宅 ,宿舍及磚混建筑 .五級: 一,二層單功能 ,一般小跨度構造建筑 .說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2) 僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時 ,其工作量的比例為 40% 和

26、 60%.(3) 提供文件的份數為初步設計圖紙 6 份,施工圖 8 份.3. 規劃條件,可行性研究費依據 :建立部(1991)第425 號文標準:(1) 按現行規劃收費定額計算 : 工日定額 *85 元 /工日用地規模 (公頃) 工日定額<=3 9010 30020 50030 780 40 920501000>50 面議 施工執照費按京政發19880 號文:概算額*(1-3) %。三. 根底設施費1 .紅線內根底設施費 依據:京政發199334 號文標準:1) . 根據工程的實際情況定 .管線延長米 *管線單方造價 .2) .根據經歷, 根底設施費一般為建安工 程費的 2% -

27、10%.說明: (1)一般該項費用為根底設施各種管線工 程量 *單方造價 ;(2)各種管線單方造價 : 自來水管線 600 元/米 雨水管線 700 元 /米 污水管線 800 元 /米 煤氣管線 1000 元/米 熱力管線 2000 元/米 供電管線 700 元 /米電信管線 1500 元/門道路 80 元/平米綠化 20 元/平米(3)經歷數據:環衛費 5 元/平米照明費 5 元/平米(4) 該項費用一般范圍 150-400 元/平米普通住宅 150 元 /平米 高檔住宅(公寓,寫字樓)400 元/平米2. 紅線外根底設施費 (包括集資和自己修建 )依據 :設計方案和集資協議 ;標準 :根

28、據工程的實際情況定 ;說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集資 ,那么相應的四源費中的該 項不在計取 .(2)假設自己修建 , 測算依據同紅線內根底設施費 .四. 房屋建安工程費1. 建安工程費依據 :現行建安費定額計算單方造價 .標準:(1) 普通住宅 多層 900-1000 元/平米高層 1600-1800 元/平米(2) 公共建筑A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米其中 : 構造 1000-1500 元/平米裝修 800-1000 元/平米設備 1200-2000 元/平米B.別墅3000元/平米說明:(1)公共建筑包括公寓 ,寫字樓,別墅,以及教育 , 醫療衛生 ,文

29、化體育 ,商業效勞 ,金融郵電 ,社區效勞 ,行政 管理,市政公用.(2)依據:京政發 1985149 號文;標準:建筑面積 9678-10630 平米/千戶 工程取費 按實際工程量 . .詳見公建配套附表 .a. 北京市新建改建居住小區公共效勞 設施配套建立定額指標 ;b. 北京市新建改建居住區公共效勞設 施配套建立定額指標 ;.通常取7-15%為公建配套面積比率.2. 招投標費依據:京政辦發(1987)第152 號文標準沖標額*1 %03 .預算審查費依據:(84) 建京經字第 439 號;標準:預算造價*0.5%京計基字 1997第 0711 號，住宅工程費率為 0%4. 工程監理費依據

30、:(1)國家物價局.建立部1992價費字 479號;(2)93京建法字第 029 號標準:工程造價 *適用稅率適用稅率:工程造價 500 萬元以下 2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%說明:(1) 實行監理的工程由監理單位向工程質量 監視部門上繳質量監視費 ,其費率為工程監理費中的 7%, 工程質量監視部門不在收取建立單位的質量管理監視費(2) 設計監理費由于金額相對較小 , 測算時一 般不予考慮 .5. 竣工圖費依

31、據:(86) 市建規字第 097 號;標準:設計費 *7%6. 建材開展基金依據:(89) 京建材字第 292 號;標準 :建安工程造價 *2%京計基字 1997 第 0711 號，住宅工程費率為 0% 五. 公共配套設施費1.鍋爐房標準:總建面積 /鍋爐每噸供熱面積 *鍋爐每噸造價 說明 :(1)鍋爐每噸供熱面積約 5000 平米 ;(2)鍋爐每噸造價約 25 萬元 .2.變配電所標準 :每建筑平米 30 元.3. 集資維護費標準 :每建筑平米 80 元.4. 電貼費 (建立部明文取消，北京仍在執行 )依據:原(84)華北電供用字25號文290元/KVA后調整為四環路以內1100元/KVA四

32、環路以外550元/KVA;現調整為單路供電270元/KVA雙路供電540元/KVA;說明:住宅用電量30-60 VA/平米；其他用電量50-80 VA/平米.六. 管理費依據:(92)京價收字第 124 號；標準:一至五項之和 *2.5%.七. 根底設施增容費1. 商品房依據: 京計基字(1988)第866 號文標準: 自來水廠建立費 12 元/平米; 煤氣廠建立費 29 元 /平米 ;供熱廠建立費 30 元 /平米 ; 污水處理廠建立費 10 元/平米 ;說明: (1).用一項交一項 ;(2). 如其中之一在根底設施中有集資 ,那么該項 不再重復計取 ;2.非住宅建立工程四源費依據: (1).京政發(1986)131 號;(2).京政發 (1986)