1、房地產開發本錢控制管理1 目的本錢管理是房地產開發企業管理工作的一項重要內容。本錢控制直接 關系企業經濟效益和顧客滿意。本錢核算與預測，不僅是商品房銷售定價 的依據，也是企業房地產開發工程可行性研究的重要依據。為了加強本公 司房地產開發本錢管理工作， 降低本錢，依據國家 ?房地產開發企業會計制 度？、？施工、房地產開發企業財務制度？和ISO9001質量管理體系標準，特 制定本程序。2 適用范圍本方法適用于本公司房地產開發本錢管理； 房地產開發活動包括房 地產工程工程建立、商品房和存量房產的銷售與租賃業務。3 編寫依據質量手冊 7.5 生產和效勞提供工程工程過程管理程序4 職責4.1 集團公司總

2、經理全面負責領導本公司房地產開發本錢管理工作。集團 公司副總經理、總會計師按照各自分管業務配合總經理組織和開展本公司 房地產開發本錢管理工作。4.2 財務部是本公司房地產開發本錢歸口管理的職能部室，負責組織房地 產開發本錢核算、編制房地產開發本錢報表、編寫房地產開發本錢分析。 在總經理主持下，財務部會同投資開展部、房地產事業部、工程部、售樓 中心等有關部門共同編制房地產開發本錢方案和有關費用開支方案并參與 控制和考核工作4.3 工程部負責招標標底審核確認及工程預結算和撥付工程款過程的監控 管理。工程部是房地產開發本錢核算、管理、控制的基層單位。5 程序內容土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、

3、動遷用房安置費等。前期工程費：包括規劃、設計、工程可行性研究、水文地質、勘查測量、 “四通一平等支出。建筑安裝工程費：包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以 自營方式發生的建筑安裝工程費。市政根底設施大配套費：包括應交市配套部門的根底設施配套費、供熱源 頭費、氣源開展基金。二次管網配套費：包括應交市、區主管局的小區內道路、給排水、供電、 供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈，環境設施等費用。還包 括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區效勞而建立的學校、 幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制 中心、變電室、箱式根底、泵房和地下室、地下人防等。不

4、可預見費：包含開發建立中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷 售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。開發間接費：包括房地產開發工程應承當的管理費用、銷售費用、貸款利 息、稅金等。房地產開發本錢預測和本錢方案本錢預測。 為了保證房地產開發工程目標利潤的實現， 公司進展本錢預測， 對房地產開發本錢消耗作出合理的測算，制定目標本錢。本錢預測的根本 程序為：.1 收集房地產開發本錢核算的歷史資料；.2 進展市場調研，掌握市場信息；.3 進展銷售租賃價格預測；.4 初步測算目標本錢和目標利潤；.5 充分考慮變化因素，計算預測誤差，修正目標本錢并組織對目標本錢的 評估。在目標本錢的根底上，編制降低本錢

5、方案。.1 降低本錢方案的編制內容包括各本錢工程降低方案、各開發間接費用降 低方案、各工程工程本錢降低方案以及技術組織措施方案。.2 降低本錢方案的編制分工，按照集團領導和職能部室、工程部、售樓中 心分管職責和權責結合的原那么進展，財務部負責匯總編制集團公司降低 本錢方案。.3 集團公司降低本錢方案和各部門降低本錢方案由集團公司總經理辦公會 議研究同意后下達，集團公司各部門和全體員工貫徹執行，在集團公司內 實行全面本錢管理。本錢核算按照 ?房地產開發企業會計制度 ?、?施工、房地產開發企業財務制 度?有關規定，結合集團實際進展。本錢核算對象一般為集團公司工程部組織建立的房地產開發單位工程。 構

6、 造一樣的多個房地產開發單位工程，也可合并為一個本錢核算對象。本錢工程設置按照本程序 5.1 房地產開發本錢工程和開支范圍規定執行。 根據計算期內房地產開發的各項實際支付，按照權責發生制原那么計算本 錢費用，歸集計算開發工程的實際本錢。本錢核算應劃清以下界限：.1 本錢核算對象之間的界限；.2 本錢工程之間的界限；.3 本期本錢與下期本錢之間的界限；.4 主體工程與公共配套設施的界限。5.4 本錢控制集團公司制定 ?房地產開發籌劃程序 ?，充分進展擬開發房地產工程的可行 性研究，科學決策，防范風險，適時低本錢獲得土地資源，降低房地產開 發工程中的土地本錢。集團公司制定 ?供方選擇評定程序 ?、

7、?經濟合同管理程序 ?和 ?合格供方名 錄?，按國家規定主要通過公開招標選擇和確定房地產開發活動中的設計、 勘探、施工、監理、設備制造廠家等供方單位，與供方公平交易 ,合理支付 勞務效勞費用和工程價款，降低前期工程本錢和建筑安裝工程本錢。 集團公司外聘工程造價咨詢機構協助工程部編制招標標底，審查工程概預 結算和擬簽合同的目標價款，按照工程進度和采購物資驗收驗證手續嚴格 履行工程價款、設備貨款的支付審批工作流程，控制工程造價，降低工程 工程的建筑安裝工程本錢。集團公司通過 ?財務管理制度 ?，實行管理費用和銷售費用方案管理，降低 房地產開發間接費用本錢。通過提高房地產開發中自有資金比重和與銀行、 施工承總包單位共同運用封閉貸款等融資新措施，減少借款利息支出，降 低財務費用本錢。為控制本錢支出，對目標本錢和降低本錢方案的執行情況定期進展檢查和 評價。本錢考核的方法主要采用比擬法。 以實際本錢與目標本錢和降低本錢方案比擬；與同類竣工開發工程本錢比擬；與以前年度管理費用、銷售費用支 出水平比擬。集團公司及各部門采取本錢考核與本錢分析相結合的方法， 找出本錢上升 或下降的