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文檔簡介

1、房地產合同簽訂常見十大Ten commorpitfallsin signing甲方:乙方:簽 訂日 期:年月日精品合同/ Word 文檔/文字可改編訂:Yunbo Desig n房地產合同簽訂常見十大陷阱說明:本合同書適用于約束協議雙方(即甲乙雙方)的履行責任,同時也為日后雙方的分歧,提供有力的文字性依據,可用作電子存檔或實體印刷,使用時請詳細閱讀條款。!房地產合同簽訂常見陷阱:心明眼亮避開購房陷阱-謹慎簽訂合同陷阱一:在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發商簽訂認購書后,就要交一定額度的定金, 這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀 行的貸款而無法購買該房產

2、時,發展商一般都只退購房款而不退 定金,理由是買家沒有履行合同,所以沒收定金。對策:律師建議買家最好與發展商在協議中約定,若買家得不到貸款時,定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等, 這樣就避免了很大的麻煩。同時,開發商是沒有權利沒收定金的,這本身是沒有法律依 據的。陷阱二:合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識,往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者,這些都有可能產生問題。另外,也有可能該項目是 A公司開發的,實際上卻是由B公 司投資,作為買家還是應與 A公司簽約,否則也會帶來一系列的 麻煩,以后辦理各種手續會很麻煩。對

3、策:在簽約前您最好查明代表發展商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持有“授權委托書” 。否則,這個人的 簽字是無效的,同時要注意合同上的公章, 這樣可以避免發展商 推卸責任。陷阱三:不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是,開發商提供的補充協議一定要看清楚。 現在有的發展商在與 客戶簽約時,會主動向客戶出示一份補充合同, 主要目的在于表 明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發商的免責條款都

4、簽了,而忘記保護自己的利益。對策:看清楚補充協議的條款, 最好的辦法是找一個律師來 幫你的忙。陷阱四:短時間”與“最好合同是雙方意思一致的表達。 購房者很多諸如“如果發生問題, 材料上,選擇最好的國外進口的” 際意義的承諾。最短是多長時間,合同里出現這種模糊的概念時, 的糾紛購房者根本打不贏官司。但是,實踐中開發商往往會給 在最短時間內解決”,“在裝修 等一些看上去很誘人但沒有實 什么樣的才算最好的 不知道。法律也沒有辦法,因此產生對策:購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五:約定提前交納部分費用開發商是做商人的,而房地產開發又是一件對資

5、金要求很高 的行業。開發商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中,開 發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去,要求購房者提前交納,這是顯失公平的。比如有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下,就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服 務,并接受相關約束,這就是對消費者的侵害。對策一一購房者應該將物業管理條款與預售契約分開簽署,或另外設置條款確定物業管理的費用標準。陷阱六:賣方解除合同在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:“買方無故逾期付款,經賣方催告仍不支付欠款的,賣方 可以解除合同并沒收買方全部已

6、付價款。”這顯然是不公平條款,假如買家已經支付95%的價款,只剩5%的價款逾期未付,如果發展商以此為由,沒收其已付95%的價 款,豈非很不公平。況且, 沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰 行為,作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。對策:依據合同法第四十條規定,本合同條款是無效條 款。當然,還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題,購房者可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。陷阱七:處理結果不明確很多合同中常可以看到這樣的條款,“應于XX日前如何如何”,但是并沒有約定如果沒有在“XX日前如何如何”后該怎 樣處理。這樣,即使最后認定是開發商的過錯,你也很難制裁他,最多是調解了事。

7、對策:購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒 有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦 法,做到越詳細越好。陷阱八:以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣令人哭笑不得的問題,開發商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時發現臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。對策:對于這類問題沒有更好的解決辦法,就是要把合同寫得越細越好。不給開發商一點空隙。 當然也需要購房者有非常廣 泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九:拒簽補充協議前面說了,開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議,購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議。最好將開發商在其廣告宣

8、傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中, 不要怕麻煩。舉個簡單的例子,你 買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯,是否會全部同時開通, 如果有 不開的怎么辦不要小看這個問題,為了出面積、增利潤,現在 的高層住宅只安裝幾部電梯, 而且平時還不全開, 在上下班高峰 時間極為不便,這種情況業主是否有權拒付部分電梯費呢但是,就像你可以拒簽開發商的補充協議一樣,開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象在北京是很普遍的, 特 別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策:不管開發商態度如何,購房者還是要爭取這個權益。實在不行,又覺得沒有把握,那就只好放棄了購房合同附件“文章”多1、附件一是房屋

9、平面圖。一般情況下,開發商提供的平面圖非常簡單,既無尺寸也無比例,一旦發生爭議,購房人明顯處于劣勢地位。對此,購房人可以要求開發商在房屋平面圖中標明 長、寬等基本數據,并盡可能要求開發商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知 情權,也是今后解決爭議的主要依據。2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成說明。這里購房者需要注意的是,凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務的建筑設施, 均不應計入該構成面積。 分攤面積的計算 應按京國土房管權字(20xx)第369號文件執行。雙方應約定,出 賣人違背該分攤原則的,應退還不應計入分攤面積部分的相應價 款,并按

10、該價款的10%支付違約金。3、附件三是關于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言,此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性 標準。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標準。4、附件四是雙方自由約定的補充協議。有些開發商事先擬好了補充協議,對此,購房人要仔細閱讀、審查,防止有的開發 商利用補充協議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義 務。其次,購房人還要充分利用該補充協議把自己關注和擔心的 一些事項在補充協議中做出詳細約定。例如,在前期物業管理中,由于業主委員會尚未成立, 此階段的物業管理公司是由開發商自 行組建或單方選聘的,為了保證前期物業管理的質量及合適的收 費標準,購BF房人應當與開發商就前期物業管理的期限、收 費標準和服務范圍與標準等事項做出具體約定。5、附件五是關于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說,因為開發商與銀行事先都簽訂了合作協議, 因而絕大多數的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因,銀行沒有批準購房人貸款的情況出現。一旦這種情況出現,購房人將有巨大的付款壓力, 難以繼續履行購房合同,面臨違約風

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