1、房地產價格評估實訓 報 告組長：王瑤組員：李姍姍、王彩虹、韓雪亭呂新、謝彤、趙欣一、致委托人函： 04二、估價師聲明：05三、估價的假設和限制條件： 06四、估價結果報告：07五、估價技術報告: 08（一）個別因素分析： 08（二）市場背景分析： 08-11（三）最高最佳使用分析：11-12（四）估價方法選用： 13（五）估價計算過程及結果確定： 13-14（六）市場風險和變現能力提示： 15-17附件1、估價對象地理位置2、估價人員資質證書復印件3、估價機構資質證書復印件天津市大港區地球村工程項目評估報告委托人：大地12城房地產開發公司 估價機構：天津市金牌房地產評估有限公司 注冊房地產估價

2、師：王瑤作業日期：二 0二年五月二一日至二0二年六月九日報告編號：評估字2012第2330號聲明：本報告僅供客戶內部使用，版權歸巨信房地產評估有限公司 所有，未經我公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳 閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。、致委托人函呂女士：您好！受您委托，我公司對位于天津市大港區地球村工程項目完成了價格評估工作。估價目的是“確定該商品住宅在2010年5月21日的市場價格”。估價時點為2010年5月21日。經過 實地查看和市場調查，根據委托人提供的相關證明資料， 遵照中 華人民共和國房地產管理法、國家標準房地產估價規范、房 地產抵押估價指導意見及政府有關政策、法

3、規，并根據估價目 的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序， 選用適宜的估價方法，并對影響估價對象價格的因素進行認真分 析，結合估價經驗，在滿足本次估價假設和限制條件的前提下， 經過詳細測算后確定估價對象在估價時點的市場價格總價為:Y 200000000元，大寫（人民幣）：貳億元整。估價結果明細表估價對象名稱建筑面積（川）每平方米單 價（元 / m2）市場價值 （元）天津市大港區地球村小區20000055007100欲了解估價對象的權益狀況、 實體狀況及估價結果形成過程 等全面情況，應認真閱讀“估價結果報告”、“估價技術報告” 等估價報告書全文。天津市金牌房地產評估有限公司法定

4、代表人：王瑤二O二年五月二一日二、估價師聲明（一）我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。我們 忠實于估價對象的客觀現狀和現場查看資料，本報告所依據的房屋所有權證由委托人提供，委托人應對權屬證件的真實、 可靠性負責。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專 業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制 條件的限制。3、我們與估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利 害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或 偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標準GB/T 50291-1999建 標48號房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫

5、 本估價報告。5、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。6、估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘， 并作了詳細的記錄。估價人員對估價對象的勘查僅限于估價對象 的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進 行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部 分進行勘查的責任。7、本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用， 不得做其他用途。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任 何一部分均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門以外的單 位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。 我們不承擔由于報 告使用不當而造成的一切損失。8如發現本報告有關的文字或數字因校對或其

6、它原因出現 誤差時，請將報告退回本公司進行更正，否則，報告誤差部分無 效。三、估價的假設和限制條件1、在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市 場。2、本次評估是以估價對象能夠持續使用為前提。3、任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的 有關法律、法規。4、估價對象權屬合法、清晰，并能夠正常上市交易。5、本報告估價結果為估價對象在估價時點、規劃用途條件下，房屋在現狀成新率下的房地產正常市場價格， 未考慮未來房 地產市場變化對房地產價值實現的影響 （因時間變化導致的價 格變動，需作相應的調整直至重新出具報告 ）。6、本報告估價結果僅指估價對象在估價時點的價值，即已 固化在物業上的

7、所有投資，并未考慮估價對象房地產所涉及的債 權債務關系。7、委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產估價所必 需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性、完整性和有效性負責。本次估價所依據的有關房地產權屬及面積資 料由委托人提供，由于委托人提供資料不實造成的失誤，受托估價方不承擔責任。&本次評估采用基于市場的價值標準，未考慮國家宏觀政 策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結果的 影響，但報告使用者需考慮將來市場變化和短期強制處置等因 素，該商鋪處置價格可能會低于市場價格。9、本估價報告應用范圍為委托人確定該商鋪的市場價格提 供價值參考，若改變估價目的及使用條件需向本估價機

8、構咨詢后 重新出具報告。10、本報告估價結果是反映在本次估價目的下的房地產價 值，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易可 能追加付出的價格對本次估價價值的影響。當上述條件發生時， 本次估價失效。11、本估價報告自出報告之日起一年內有效，委托人和報告 使用人應定期或在房地產市場變化較快時對房地產抵押價值進 行再評估四、估價結果報告委托人呂女士身份證一一聯系口小/小只只小八亠、-價構 估機天津市金牌房地產評2052地195I -6020天津市大港區地球村-資質等有 級限公司一級址聯系 人王瑤價對象天津市大港系區方地球村工程項目估價目

9、的確定該商品住宅在2010年7月21日的丄1【7 /人丄“估價202鏟價 值房地產市場價值:市場房地產在估價時點的市場價時點 等于 假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產 估價師知悉的法定優先受償款。 本估價報告中估價人員知悉的法定優先受償款為 0兀。公開市場價值：在公開市場上最可能形成的價格。公開市 場指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度 地追求經濟效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時 間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件 公開并不具有排它性。1、中華人民共和國城市房地產管理法 2、中華人民共和國擔保法估3、中華人民共和國物權法及最高人民法院的司法解釋;

10、8-V-、山玉務院、建設部、甘肅省、蘭州市人民政府頒布的有關法估價機策文估價人員掌握和搜集的有關資料。估價原則估法原點原則最高最佳使原則則藥替代原則依14.2 億0萬兀法定優先受4、城市房地產抵押官理辦法；5、 中華人民共和國國家標準GB/T50291 1999建標 61房地產抵押估價指估價規范；7、委托人提供房屋所有權證復印件;估價 結果 估價人員評估總市場價值7100元每平 方米大償金額柒千壹佰元王瑤估價作業日期2012年5月21日至2012年6月9日估價報告應自2012年6月9日起壹年內有效1、估價對象可能因區域規劃、功能定位、市政建設、 交通條件、生態環境、使用維護等因素變化導致市場價

11、值減損。風險提示2、估價對象可能因房地產市場變化、國家宏觀政策 和經濟形勢變化、房地產相關稅費和銀行利率調整等因素 導致估價對象的市場價值減損。3、估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置 房地產時快速變現費用變化對估價對象市場價值的影響； 關注估價報告出具之后到抵押登記期間是否會出現法定 優先受償權利。4、使用者應定期或者在房地產市場價格變化較快時 對房地產市場價值進行再評估。五、估價技術報告（一）市場背景分析全國房地產市場分析1 、房地產開發投資完成情況1-10月，全國房地產開發投資42697億元，同比增長36.5%, 其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產開發投 資

12、的比重為70.3%。11月當月，房地產開發投資 4628億元，增 長 36.7%。1-10月，全國房地產開發企業房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28.6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長 48.7%；房屋竣工面積4.85億平方米，增長9.6%，其中，住宅 竣工面積3.93億平方米，增長7.1%。1-10月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%，土地購置費8931億元，增長77.9%。10月當月，房屋新開工面積1.34億平方米，同比下降17.4%； 房屋竣工面積6531萬平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面積 5350萬平方米，下降3.5%;

13、土地購置面積3302萬平方米，增長 9.3%，土地購置費924億元，增長67.4%。2、商品房銷售情況1-10月，全國商品房銷售面積 8.25億平方米，同比增長 9.8%，增幅比1-10月提高0.7個百分點。其中，商品住宅銷售 面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業營業用房增長 35.2%。 1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比 1-10月提高0.2個百分點。其中，商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業營業用房分別增長48.4%和50.2%。10月當月，全國商品房銷售面積10113萬平方米，同比增長14.5%，絕對量比10月份增加834萬平方米，增長9.

14、0%;全 國商品房銷售額5286億元，同比增長18.6%，絕對額比10月份 增加210億元，增長4.1%。3、房地產開發企業資金來源情況1-10月，房地產開發企業本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內貸款11245億元，增長25.0%；利用外 資656億元，增長59.0%;自籌資金23806億元，增長49.6%; 其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收 款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。4、70個大中城市房屋銷售價格指數10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分

15、點；環比上漲0.3%。10月份，新建住宅銷售價格同比上漲 9.3%，漲幅比10月份 縮小1.3個百分點；環比上漲0.4%。其中，商品住宅銷售價格 上漲10.4%，其中普通住宅銷售價格上漲9.4%，高檔住宅銷售價格上漲14.1%；經濟適用房銷售價格上漲 1.0%。與上月相比，商 品住宅銷售價格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價格上漲 0.3%， 高檔住宅銷售價格上漲 0.7%;經濟適用房銷售價格上漲 0.1%。10月份，二手住宅銷售價格同比上漲 5.6%，漲幅比10月份 縮小0.3個百分點；環比上漲0.3%，比10月份擴大0.2個百分 點。5、全國房地產開發景氣指數10月份，全國房地產開發景氣指數

16、（簡稱“國房景氣指數”） 為103.20，比10月份回落0.37點，比去年同期提高0.42點。MS從分類指數看：房地產開發投資分類指數為104.82，比10月份回落0.06點，比去年同期提高4.22點；本年資金來源 分類指數為104.74，比10月份回落1.77點，比去年同期回落 4.78點；土地開發面積分類指數為96.42，比10月份提高1.96點，比去年同期提高1.06點；商品房待售面積分類指數為 103.10，比10月份提高0.06點，比去年同期提高9.26點；房 屋施工面積分類指數為106.25，比10月份回落2.42點，比去 年同期提高3.24點。天津市大港區房地產市場分析從成交均價

17、層面來看，天津市大港區房地產市場總體成交 均價一直平穩，呈現穩步上升態勢。與2011年成交均價相比，2012年初價格漲幅較為明顯，之后因為樓市新政的影響，成交 均價上漲勢頭有所壓制，進入緩漲階段。目前的大港房地產市場， 成交量大幅下滑開發商資金壓力增大，但仍無降價跡象，買賣雙方觀望情緒濃厚。通過對2010年9月全國35個大中城市二類地 段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州（0.703 ）、杭州（0.669 ）、南寧（0.668 八 青島（0.558 ）、天津（0.5

18、42 ）、 蘭州（0.534 ）、石家莊（0.520 ）。這些城市的泡沫成分占實 際價格比例在50%上總結目前的大港房地產市場，可以看出有以下幾個特點：1、外地開發商來大港發投資正因為看到大港區房地產市場巨大的發展后勁和潛力，加之一線城市市場競爭愈加激烈，外地實力開發企業紛沓而至，在大 港是開發投資，其資金實力使得其已當仁不讓地成為主角，本土開發企業面臨巨大壓力。加之大港區的地形決定市場土地供應 多，但是利用的不是很好，很多開發公司都來大港開發，在土地 招、拍、掛機制的助推下，近幾年土地價格上漲勢頭異常迅猛， 這兩方面作用于大港房地產市場， 在推高地價的同時也助推了房 價的快速上漲。2、保障性

19、住房沖擊蘭大港價在向城市化邁進的進程中，城中村改造成為城市發展的瓶 頸。從大港區公布的大港區住房建設規劃可以看到，在未 來幾年保障性住房將占到總供應量的62%包括規劃中的多個大型城中村改造項目在內，將在未來幾年集中面世。如此大量 的保障性住房供應量，在解決住房問題的同時勢必會對現有的 商品房市場造成較大的沖擊，商品房價格上漲的壓力增大。3、區域市場發展不平衡對比大港區的房地產市場發展的現狀，很明顯各個版塊之間的發展很不平衡。從經濟排名看，城關核心版塊、七里河版塊、 雁灘版塊的發展無疑是大港區目前的核心區域，而且這幾個版塊的房價也領漲大港樓市，在全國部分城市房價一片喊跌聲中， 核 心區域的房價似

20、乎不為所動， 依舊強勢上漲。部分樓盤的價格已 經突破10000元/平方米，其他大多也保持在 7000元/平方米以 上，局部區域投資明顯過熱。（二）最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產估價要以房地產的最高最佳使 用為前提。所謂的最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使 用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經濟上可行， 經過充分合理的論證，對估價對象能帶來最高價值的使用。 最高 最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。從估價對象所處區域因素和個別因素分析，作為住宅用房其持續使用， 便遵循了最高最 佳原則。（三）估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘查后，根據本次評估目的

21、及估價對象的特點和實際狀況，選取成本法市場比較法作為本次估價的基本方法。成本法是求取估價對象在估價 時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求 取估價對象價值的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論， 類似于替代原理。（四）估價條件運用成本法估價一般分為下列四個不走進行1 弄清楚估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料2 測算重新構建價格3 測算折舊4 求取計算價格估價的基本條件評估該一宗七通一平的代建土地在2010年7月21日得價格。一直該宗土地的總面積 200000平方米，建筑容積率為 2，土地 購置費為2億萬元，土地用途是住宅，預計取得該土地后建造該 類商品住宅的建設期為 2

22、年，建筑費為每平方米 2000元，專業 費用為建筑費的8%利潤為20%第一年投入60%勺建筑費及專 業費用，第二年投入40%勺建筑費及專業費用，貸款年利率為10%銷售稅費為未來樓價的6%購買土地需要交納交易價格 3% 的契稅，該商品住宅在建成后半年一次全部售出。問題：評估該宗房地產在 2010年7月21日的市場價格。(五) 估價過程及結果確定1 成本法的基本公式房地產價值=重新構建價格-折舊新開發的房地產價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+ 銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發利潤2 估價過程假設估價對象的市場價值為 V 土地取得費二土地購置費+土地稅=(1+3%) X 2 億=2.06 億 開發費=建筑費+轉業費=20萬X 2000X 2+20萬X 2000X2X 8%=8.64 億 投資利息=2 億X( 1 + 3%) (1+10% 2-1+ 8.64 億X 60%(1+6%)1.5-1X 8.64 億 X0 540%（1+10%） -1=5124.70 萬 銷