1、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收指引發(fā)布時(shí)間： 2016-03-30 18:47:00來(lái)源：【字體：大中小】第一部分納稅人一、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)， 為增值稅納稅人。二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類(lèi)。納稅人年應(yīng)征增 值稅銷(xiāo)售額超過(guò) 500 萬(wàn)元（含本數(shù)）的為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅 人為小規(guī)模納稅人。第二部分征稅范圍一、根據(jù)銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及 以下稅目：（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目；（二）房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫(xiě)字樓、公寓 等），屬于租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租

2、賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù) （不含 不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。二、不征收增值稅項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物 業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。二）在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè) 人， 其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。第三部分稅率和征收率一、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、 出租不 動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目、 出租不動(dòng) 產(chǎn)

3、業(yè)務(wù)，征收率為 5%。三、境內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小 規(guī) 模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。第四部分計(jì)稅方法一、基本規(guī)定 增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和 國(guó) 家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為， 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選 擇， 36 個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額 -當(dāng)期進(jìn)

4、項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)， 其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù) 抵 扣。三、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額（一）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增 值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額 X 征收率（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷(xiāo)售額和應(yīng)納 稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額 * （1+征收率）第五部分銷(xiāo)售額的確定一、 基本規(guī)定 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另 有 規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合

5、本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。二、具體規(guī)定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 （選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地 向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià) 款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可 以選擇

6、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照 5%的征收率計(jì)稅。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目， 適用一般計(jì)稅方 法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。三、試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)（一）試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng) 業(yè) 稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額， 截至納入 營(yíng)改增試點(diǎn)之日

7、前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售額時(shí) 抵 減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。（二）試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅， 營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納 的 營(yíng)業(yè)稅。（三）試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。四、銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn) 一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)， 按 照 現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過(guò)的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十八條規(guī)定并根 據(jù) 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)

8、。五、視同銷(xiāo)售的處理 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的， 或者 發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無(wú)銷(xiāo)售額的（用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷(xiāo)售額：（一） 按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格 確定。（二） 按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均 價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格 =成本 X （1+成本利潤(rùn)率） 納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額；未 分 別核算的，不得免稅、減稅。第六部分

9、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣一、增值稅抵扣憑證納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、 行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān) 規(guī) 定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專(zhuān)用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票，下同）、 海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的， 應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單 位 的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。二、 準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（一） 從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額。（二） 從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額。（三）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得

10、增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū) 外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額 =買(mǎi)價(jià) x 扣除率買(mǎi)價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的價(jià)款 和 按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法 抵扣進(jìn) 項(xiàng)稅額的除外（四）從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或 者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。（五）2016年 5月 1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或 者 2016 年 5 月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅

11、額應(yīng)自取得之日起分2 年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等 各 種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、 構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額 不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定。（六）按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣 進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 額 的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 =固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值 /（ 1+適

12、用稅率） X 適 用稅率上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。三、不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消 費(fèi) 的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定 資 產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括 其他 權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。二） 非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、 加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不

13、動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和 建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。（七）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所稱(chēng)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備， 包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中 央 空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。注意：只有登記為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)才涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。第七部分納稅地點(diǎn)一、基本規(guī)定屬于固定業(yè)戶(hù)的納稅人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申 報(bào)納 稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管 稅務(wù)機(jī) 關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)， 可以由 總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。屬于固定業(yè)戶(hù)的納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣 （市），但在同一省 （自治 區(qū)、 直轄市、計(jì)劃單列市 ） 范圍內(nèi)的，經(jīng)省 （自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市 ）財(cái)政 廳（ 局） 和國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申 報(bào)繳納 增值稅。扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的 稅 款。