1、精選優質文檔-傾情為你奉上小議商業地產法律風險及預防商業地產中的法律問題既有地產開發法律問題，也有商業經營法律問題，因其涉及面廣、類型新穎，因而隱含的法律風險也較多。下面結合律師在商業地產法律服務中的實踐經驗，簡要介紹幾種法律風險。本文主要側重于商鋪的租賃行為。1、決策風險任何一項商業決策的作出，均為當事人主體設定了不同的權利及義務，從而產生相應的法律后果。商業決策風險貫穿于商業地產開發經營全過程，因其形成于糾紛發生前，具屬于商業性決策，因而往往忽視對其法律風險進行分析，而待決策引起的糾紛形成后，再考慮法律救濟，作用相對有限，不如事先預防效果明顯。徐軍律師建議：業主在作出重大商業決策前，能夠讓

2、律師提前介入，并從法律上對該決策可能出現的風險提出專業意見。2、招租風險對于一個新的商業項目而言，在前期招租過程中不建議一味追求高出租率，而應對市場定位、物業招租條件等加以分析研究后，再著手開始對外招租，以預防招租后可能出現的項目風險。例如：a商場開業期限實踐中，商場開業日的確定是較為困難的，因其需要同時要兼顧各方面利益，也因此受到各種因素的限制。從出租人（以下簡稱業主）角度需要考慮的問題包括：預定出租率是否能夠完成，工程能否順利竣工并通過驗收，租戶對商鋪的接收入駐是否完成，如何確保租戶在開業日統一對外營業，等等。從租戶角度需要考慮的問題包括：二次裝修能否完成并通過驗收，租戶屆時能否取得經營資

3、質，其他營業條件是否已具備，等等。上述情況的存在，導致開業日能否順利開業成為商場的重大風險。實踐中，徐軍律師建議業主充分考慮影響開業日的各方面因素，并預留處理意外情況的期限，慎重決定開業日的暫定期限。同時，通過合同約定的方式，將商場開業日設定為業主根據商場對外營業條件自主決定并以合理方式宣布的日期，并設定租戶在開業日負有對外營業的義務，如租戶違反則將承擔相應責任。b 商鋪交付條件根據國家法律法規的規定，建筑工程通過竣工驗收即可交付使用，而上海市地方條例規定預租房屋在取得大產證后方可交付。對此不同規定，徐軍律師認為上海市的地方條例多從居住用途角度考慮，而未考慮商業用途的特殊性，條例規定已經滯后。

4、且實踐中，多數商業地產的交付為采納國家法律法規標準。但由于此沖突規定的存在，必需由雙方在合同中預先約定雙方選擇適用的交付條件。c 商鋪交付標準滿足商業用途需要的交付標準與住宅交付標準有所區別，體現在供水供電、中央空調、電梯、消防設施等配套設施的竣工交付上，尤其是對于對餐飲或健身等業態而言，水電負荷、空調功率、隔油池、排風/排水設施以及租戶的特別需求等均需在事先有明確的準備。配套設施交付后還存在使用及后期維修養護責任，也要事先考慮。考慮業主交付標準的同時，應同時對租戶的二次裝修做出考慮，以便于租戶順利裝修，盡早對外營業。實踐中，業主交付商鋪的標準通常也是租期結束后租戶返還商鋪的標準，對此也需提前

5、加以考慮。d商鋪交付期限交付期限與租金及物業費計算、租賃期限、免租期限（裝修期限）、開業日等密切相關，因而具有非常重要的法律意義。設定該日期既要考慮工程進度也要考慮上述期限的關聯性，同時兼顧可能發生的意外因素，而設定靈活的可操作性。實踐中，針對租戶惡意履約而故意逾期接收商鋪的情況，需約定“視為交付完成”的概念，以明確交付期限，保證合同其他權益得以執行。d商鋪單元面積測繪單元面積決定租金、物業管理費等的計算。同時，單元面積是否能夠分開測繪，還會影響租賃合同的登記等其他方面。實踐中，根據各地區房管局的不同操作方式，對商場分割測繪采取了不同的做法，對此需要在招租前予以了解。以建筑面積概念作為商鋪的租

6、賃面積，往往會因建筑面積構成以及測繪變化而出現歧異并導致糾紛，為此建議通過雙方約定的形式明確租賃面積的定義，同時，對發生交付租賃面積變化時，如何指定重新測繪機構，以及針對面積變化采取的相應費用的調整方式，也應予以提前約定。e不動產抵押商業地產具有融資功能，如決定進行不動產抵押的話，則如何處理抵押與租賃的關系，抵押與租賃的先后順序將對抵押人（業主）、抵押權人（銀行）、租戶（商家）三方的權利義務關系帶來什么影響，以及業主因此需要承擔哪些法律義務，均需要在招租前做出考慮，并在租賃合同中作出事先約定。F其他招租中存在的風險例如政策風險、規劃風險、周邊商圈變化等等，因篇幅所限，無法逐一列舉。徐軍律師建議

7、：為預防上述招租風險，建議業主在正式對外招租前，召集工程部、租賃部、市場部、物業公司、代理公司、律師等共同分析可能出現的問題并研究解決對策、形成統一認識，然后再著手招商事項，以預防招租后出現的項目風險。值得注意的是，如忽視對項目具體情況的分析研究，僅僅依賴擁有優勢條款的合同文本，并不能起到全面化解風險的作用。3、合同簽約風險業主在租賃合同談判過程中面對的是各種各樣的商家，由于目前整體商業市場的不規范，如處置不當，會對將來合同的履行帶來風險。例如：A “大品牌、小代理”問題“大品牌、小代理”問題是指業主希望引入的知名品牌，往往由小公司作為代理商，簽約對象為小公司，但由于小公司本身注冊資金很少或根

8、本屬于“皮包公司”，而導致將來發生合同糾紛后，業主利益無法得以保護。這一點，在新的商業項目上存在較多，即早期招租時為了完成出租率，輕視租戶的經營資質，只要有品牌代理資格即作為簽約對象。該問題的存在，直接關系到合同的履行風險，業主需予以慎重。b承租主體替換新的商業項目中，有些商家需要將商鋪作為公司注冊地或營業地，因簽約時項目尚未取得大產證，而無法通過工商部門的登記許可。該類商家往往會采取由一家已成立公司或個人作為簽約主體，待新公司登記手續完成后，再由新公司替換原公司作為商鋪的承租主體。上述情況，將可能出現承租權的轉讓、合同轉讓、轉租等法律問題，需要事先在租賃合同中加以約定，并配合采取簽署補充協議

9、、結算費用、重新簽署租賃合同等方式，依法完成承租主體的替換。值得注意的是，實踐中，各地區的工商部門對于在未取得大產證的商鋪能否辦理營業登記手續的操作方式也有所不同。c“自然人”承租主體的選擇自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個體工商戶、個人獨資企業、一人有限責任公司、一般有限責任公司。實踐中，上述不同的主體對于租賃合同的履行風險不同，對此，業主需要在簽約時具有相應得法律意識，爭取選擇有利于合同履行、降低合同風險的簽約對象。d 擔保問題由于商業市場的不規范，在租戶違約時，僅僅依靠保證金擔保，業主往往無法挽回全部的經濟損失。但基于行業慣例，在簽約時要求資質較低的租戶為履約提供其他擔保

10、方式，往往無法實現。盡管如此，徐軍律師仍認為業主在簽約時，應對簽約主體的經營資質做出評估，對于部分資質較差的租戶應嘗試引入其他擔保機制，以分散業主的風險。同時對于保證金的性質和用途作出不利于租戶的限制性規定。e惡意磋商由于商業市場競爭復雜，有些商家利用法律漏洞，采用惡意磋商的方式，即根本沒有與業主訂立合同的意愿，但以與業主進行談判為借口，惡意與業主進行合同談判，以達到損害業主或第三人利益的目的。實踐中，類似問題呈增加趨勢。對此，需要業主提高法律意識，避免陷入惡意磋商的陷阱中，同時業主要有證據意識，形成保留、收集證據的習慣，以依法追究惡意商家的法律責任。f商業優勢問題法律的適用是與商業環境密不可

11、分的，實踐中，部分大型商家或知名品牌往往會憑借其商業優勢，從其自身利益角度考慮，要求業主接受相對不公平的合同條件，對此，業主應采取靈活策略，堅持合同談判的底線，以減少風險發生。g、其他合同簽約中存在的風險例如租金標準的計算、租賃用途的定義、商業保險的購買、商家經營責任承擔、商場管理機構的定性、商場促銷措施的性質、pos機的使用等，因篇幅所限，無法逐一列舉。徐軍律師建議：為預防合同簽約風險，建議由律師全面介入租賃合同的簽約過程，包括租賃合同的制作以及法律條款的談判，由律師從專業角度在每個合同訂立前發現并解決問題。實踐中，由徐軍律師提供服務的商業地產客戶均采用律師簽約法律服務的模式，由此所起到的降

12、低風險效果是非常明顯的。4、合同履行風險租賃合同簽署生效后，如何控制履約風險成為業主的重要工作。業主在租賃合同履約中可能存在的風險包括但不限于：a欠租租戶欠租往往會尋找借口，例如交付房屋有瑕疵、租賃面積歧義、商場開業率較低、租金或物業管理費過高、業主不配合辦理營業執照、設施設備無法使用，以及業主口頭承諾未兌現等等。上述理由有些是法定的，有些是缺乏依據的。針對法定事由，業主需在租賃合同中提前加以免責約定。針對租戶欠租行為，業主除了依法催討外，還可以考慮其他的救濟措施，例如停水停電等，但如何具體運用，需要律師采取相應的法律技巧。b轉租業主從自身利益出發，通常約定租戶不得轉租。但值得注意的是，租戶可

13、能會變相采取合作經營、聯營等形式，將商鋪交付給他人使用，租戶不參與經營但卻獲得租金性收益，此種情況也屬于轉租。由于變相轉租行為同樣發生轉租的法律后果，又因為其隱蔽性強，因而更容易給業主帶來風險。實踐中業主應隨時保持與租戶的溝通，并有意識防止此類轉租的發生。c租賃合同登記租賃合同的登記首先面對的是技術問題，即商業項目中的每個商鋪是否具備登記的前提條件。實踐中，不同地區的房管局對商場內部分割的單元測繪存在不同做法，如獨立單元無法測繪并分列室號，則在技術上無法做到每個商鋪分別登記。租賃合同登記因其影響到租戶能否取得物權效力并以對抗第三人，因而往往被租戶所關注，但對位于出租人地位的業主，實際意義不明顯

14、。業主可以根據商業項目的具體情況，選擇是否登記，并在租賃合同中提前加以約定。d優先承租權從業主角度看，一個新的商業項目在租賃期限到期后，出于調整業態或增加租金的需要，業主不希望與租戶續租而由其他商家承租。從租戶角度看，如商業項目生意興旺，則希望憑借優先承租權與業主進行續租。兩者截然相反的角度導致了糾紛發生。實踐中，類似糾紛日趨增加。且相對于優先購買權而言，由于優先承租權的法律規定更少，導致租賃雙方的糾紛處理會很復雜，往往出現兩敗俱傷的局面。因此，需要律師結合實踐經驗在租賃合同中提前加以約定，采取雙方約定的形式彌補法定不足的缺陷，并進而設定有利于業主的、具有操作性的條款。e解約主要指由于租戶違約

15、而被業主單方解除合同的情況。面對解約糾紛時，業主如何能夠依照合同或法律的規定全面保障自身的權益，是實踐中較難解決的問題。由解約引發的糾紛還包括房屋添附物的處理、租戶遺留物品的處理、強制撤離場地、公證機關的介入、商家注冊地的注銷等等。類似糾紛，在律師以往執業中擁有較多的處理經驗，業主應多聽取律師的意見。f其他履約中存在的風險例如優先購買權、廣告牌設置、物業管理、相鄰權、公共部位占用（租賃）等等，因篇幅所限，無法逐一列舉。徐軍律師建議：針對租賃合同履約中的糾紛，首先應提高業主自身的法律意識，并及時保留證據材料。業主一經發現履約問題，應盡快與律師進行溝通，及時聽取律師的意見，防止風險及損失的擴大。5、其