1、深圳市平湖生產資料物流中心發展戰略五年規劃綜合開發研究院（中國深圳） 深圳 市物 資集 團 深圳市平湖批發市場股份有限公司目錄一、建設平湖生產資料物流中心的背景及意義二、深圳市平湖生產資料物流中心的建設現狀三、加快建設平湖生產資料物流中心的有利條件與制約因素四、深圳市生產資料物流需求量預測分析五、平湖生產資料物流中心的功能定位與發展規劃六、開發建設平湖物流中心的經濟效益評價七、開發建設平湖物流中心的實施步驟八、推進平湖生產資料物流中心建設的扶持政策深圳市平湖生產資料物流中心發展戰略規劃一 、建設平湖生產資料物流中心的背景及意義深圳市是鐵、公、水、航多種運輸方式并存發展的城市。近年來深圳國 民經

2、濟實力有了快速增強，已形成我國區域性的金融、貿易、運輸、信息中 心和高新技術產業基地的雛形。伴隨著經濟總量的迅速擴大，生產資料和生 活資料的流通也有了快速發展，現代物流業已開始成為深圳經濟的重要組成 部分和新的經濟增長點。為此，市委二屆八次全會提出了加快發展現代物流 業，把我市建設成為區域性物流中心城市的戰略目標，這是保持深圳國民經 濟繼續持續、快速、健康、協調發展的需要，是深圳市經濟發展到一定階段 所提出的客觀要求。加快發展現代物流產業是深圳市揚長避短、持續發展的 一個合理選擇。位于龍崗區平湖鎮西南面，平湖編組站西側處于規劃建設中的平湖物流 基地，是實現我市建設成為物流中心城市目標的一個具體

3、舉措，是建設現代 物流中心的理想場地，是我市建立面向華南、港澳乃至東南亞地區高效快捷 物流通道的重要步驟。平湖物流基地總面積 4.18 平方公里，地勢平緩，其 物流業的交通運輸條件十分優越，具有優越的海陸空交通網絡，到香港、珠 江三角洲和市內各港口十分方便，經京廣、京九鐵路可直達內地。平湖編組 站已建成投入使用，物資吞吐量和運營潛力很大。深圳市平湖生產資料物流中心位于深圳平湖物流基地中，是整個基地開 發建設的啟動項目，也是深圳市重點建設項目之一。平湖生產資料物流中心 的功能規劃為大宗生產資料倉儲、集散、價格生成為一體的生產資料類物流 中心，配有鐵路專用線、倉庫、堆場、信息網絡等配套齊全的設施，

4、總占地 面積 40 萬平方米。交通方便、管理先進，建成后將是華南地區最大的生產 資料批發市場和物流中心。該項目建成后將會使深圳迅速成為輻射國際、國 內市場的現代物流中心城市；較好地發揮深圳市區域性現代物流中心城市大 宗物質集散功能、國際國內貿易的轉口功能、權威性的市場信息導向功能和 世界物質之窗的功能，并對深圳市場體系完善和二次創業，對華南經濟及全 國經濟的發展發揮重要作用。該項目的建設是深圳市形成大流通、大商貿的 關鍵，對全市形成區域性的物流中心城市具有重要的意義。深圳市平湖生產資料物流中心的建設，受到了深圳市委、市政府的高度 重視，先后列入我市1995年至 1997年的重點建設項目及“19

5、95年至2014 年深圳市重大建設項目”。深圳市平湖生產資料物流中心是全市城市總體規 劃布局中的唯一一個生產資料物流中心。1、平湖生產資料物流中心項目區位優越，有利于使深圳迅速成為輻射 國際、國內市場的物流中心城市。平湖生產資料物流中心地處深圳連接香港 和內地的交通樞紐，已建成的平鹽鐵路把鹽田港和物流中心連接起來，為實 現生產資料的鐵水聯運奠定了基礎。中心緊鄰全國第二大編組站平湖編 組站，該站承擔著區域性及全國性的物資中轉、儲存、發運等功能，是京九 九、京廣九、平鹽、平南與深圳是個港區和國際機場的接通接點。為進一步 發揮區位優勢，使深圳成為物資的分類、配貨、裝箱、發送和信息的收集、 處理、傳遞

6、和反饋等服務中心，盡快形成區域性的生產資料物資交易體系， 需要加快建設平湖生產資料物流中心項目2、平湖生產資料物流中心項目的開發建設，有利于促進特區經濟結構 的轉變，使深圳成為花園型的國際性城市。市委二屆八次全會提出，要把我 市建成為園林式、花園式、現代化國際性城市。這一目標的提出，為筍崗倉 儲區功能轉換帶來了新的機遇和挑戰。要求筍崗倉儲區必須轉換功能、綜合 治理。隨著深圳北站、筍崗倉儲區、清水河倉儲區的功能轉變，平湖將在近 期發展成為我市的倉儲物流中心基地。平湖生產資料物流中心的建設，將促 成深圳北站、筍崗倉儲區、清水河倉儲區的功能轉變，改善全市國土布局， 使深圳市中心地帶土地功能得以優化。

7、3、平湖生產資料物流中心可以有效降低我市生產資料價格，提高全市 投資的經濟效益。近年來，由于特區內房地產價格上升，生產資料物流業發 展不足，經營手段落后，導致固定資產成本增加，經濟效益有所下降。解決 這一問題，從長遠看，需要在全市范圍內對生產資料物流業進行合理分工， 將那些占地較多同時又不能承受高地價費用的生產資料物流企業，布局在特 區外交通便利、有一定土地儲備、地價相對便宜的地方。平湖物流基地具備 這些優勢。開發和建設好平湖生產資料物流中心，有助于改變我市目前生產 資料商流環節過多、規模小、物資配送體系落后的狀況。4、平湖生產資料物流中心可以為深圳高新技術產品出口加工區和龍崗 大工業區開發建

8、設提供支持。規劃中的深圳高新技術產品出口加工區和建設 中的龍崗大工業區，是 21世紀我市的工業基地，均位于深圳市龍崗區，與 平湖物流基地有效連通，兩個區域的開發建設將形成龐大的生產資料物流需 求，平湖生產資料物流中心可以為其建設提供有力的物流支持和保障。為了落實市委二屆八次全會精神，充分發揮平湖生產資料物流中心的區 位和交通優勢，高起點規劃、高標準建設、高效能管理好平湖生產資料物流 中心項目，綜合開發研究院、深圳市物資集團、深圳市平湖批發市場股份有 限公司組成聯合調研組，在深圳市委、市政府和龍崗區的支持下，對平湖生 產資料物流中心及其所處的物流基地的現狀進行了多次調研，同有關企業座 談，與相關

9、部門座談，在此基礎上，根據深圳市國民經濟與社會發展“九 五”計劃與 2010 年遠景規劃、深圳市城市總體規劃(1996-2010)、深 圳市商品市場發展“九五”和 2010年規劃等，撰寫了本規劃。二、深圳市平湖生產資料物流中心的建設現狀深圳市平湖生產資料物流中心是平湖物流基地建設的啟動項目，項目的 開發建設主體為深圳市平湖批發市場股份有限公司。該公司是根據深圳市總 體戰略布局及商業發展規劃，由深圳市貿易發展局和龍崗區政府聯合牽頭于 1993 年發起興建，由深圳市物資集團公司、市投資管理公司、市對外經濟 貿易投資公司、龍崗區物資總公司、平湖鎮經濟發展總公司和平湖鎮新南實 業公司等六家大中型企業出

10、資組成的股份制項目開發公司。深圳市平湖批發 市場股份有限公司注冊資本6000萬元，其中現金資本 3120萬元，土地投入 2880萬元。深圳市平湖生產資料物流中心項目原定位為生產資料批發市場。依照生 產資料批發市場的規劃，為大宗生產資料倉儲、集散、價格生成為一體的生 產資料類批發市場，總占地面積40萬平方米，規劃建筑面積 50萬平方米。 有 14.6 萬平方米的用地紅線圖，25.6 萬平方米的用地控制藍線圖及征地合 同，目前已完成 85%的土地平整和全部拆遷賠償。平湖批發市場項目開發建設初期，按照市政府發展第三產業，加強市場 建設的要求，以公司董事會確定的以建設建材（汽車）交易中心及配套倉儲 設

11、施為起步工程的基本思路，圍繞市場建設這一中心環節，在區政府的大力 支持下，完成了新征土地的合法使用手續。對建設土地范圍內的青苗、土墳 等進行了拆遷賠償。修建了 2 棟簡易倉庫和臨時辦公室，并對擬建的建材交 易市場進行了坐標放樁和施工設計，動工興建了基礎工程。1994年 8 月，為了推進整個平湖物流基地的開發建設，促進基地物流 項目的進場，完善基地物流的鐵路運輸基礎設施，由平湖批發市場有限公司 出任組長，成立了“平湖倉儲鐵路專用線籌建小組”。自 1995年起，平湖批 發市場有限公司根據平湖倉儲區內企業的委托，就鐵路專用線工業站進行了 委托設計和施工。完成了工業站的選址規劃、地質勘探、施工設計、工

12、程概 算等全部前期工作，取得了全套施工實際圖紙資料，得到市國土局的批準。 工業站的施工因資金問題，這一決定著整個平湖物流基地開發建設的基礎設 施項目，至今尚未建成。三、加快建設平湖生產資料物流中心的有利條件與制約因素平湖生產資料物流中心的發展宗旨是，在平湖物流基地建設一個大型區 域性批發交易、物資集散、價格形成、信息匯流的現代物流中心。一般而言， 物流中心是地處商品生產地、集散地和交通樞紐地的大型物流機構，通過完 善的物流網絡體系和先進的物流設備，組織大跨度的商品流通，具有物流批 量大、輻射距離遠等特點。因此對于建設選址、基礎設施條件、規模與建設 內容乃至企業組織結構、經營模式等方面都有一定的

13、要求。1、建設平湖生產資料物流中心具備良好的外部環境。首先，市委、市政府將現代物流業作為深圳市二次創業的戰略性產業， 提出了把深圳建設成為我國重要的現代物流中心城市的設想，建設平湖物流 中心是把我市建設成為一流的區域性物流中心城市的具體舉措，而建設平湖 生產資料物流中心又是建設平湖物流中心的關鍵之舉，這就給平湖生產資料 物流中心建設帶來了機遇與挑戰。深圳市政府與龍崗區政府對平湖生產資料 物流中心建設項目給予了高度重視，已將其列入深圳市商業發展規劃（1994 2010年）和深圳市重大建設項目（1995-2010年），龍崗區政府為此專門 成立了領導小組與辦事機構，為物流中心的建設提供了良好的外部環

14、境。其次，為了使我市經濟健康、快速、持續增長，確保GDP今年增長13%, 我市提出加大固定資產投資力度，促進有效增長，這就為平湖生產資料物流 中心的建設提供了有利的外部條件,特別是在資金方面的有力支持。再次,平湖生產資料物流中心地處深圳市龍崗區平湖鎮,近幾年無論市、 區還是鎮都保持了良好的發展勢頭,經濟基礎雄厚,交通、商貿、信息等產 業發達,在為物流中心的發展提供堅實的物質基礎的同時,也對物流提出了 較大的需求。深圳市的眾多加工貿易企業、正在發展建設的國際性中轉大港 鹽田港、龍崗大工業區,以及周邊地區經濟的發展,都對物流提出了較 大的需求,平湖生產資料物流中心的市場前景十分廣闊。2、從自身條件

15、看,平湖生產資料物流中心優勢突出（1）區位條件優越。平湖物流中心位于深圳市龍崗區平湖鎮,居深圳 市北部,北面和東北面與東莞市接攘,東鄰龍崗新區,南靠布吉海關,西北 與寶安區接壤,是深圳至東莞,寶安區至龍崗區的交匯點,距市區1 7公里, 距香港的實際距離僅2 5公里,區位條件得天獨厚,是深圳市建設現代物流 產業架構的中心結點，是珠江三角洲乃至華南地區貨物外運的中轉站，也是 香港港口和深圳港群的最佳物資后備地。（2）土地資源豐富。平湖物流中心預留了大量土地且三通一平工作已 基本完成，為未來發展提供了廣闊的空間。平湖物流中心所在地規劃用地 4.18平方公里，目前規劃用地一直控制得好。從長遠角度看，還

16、可將平湖與 布吉部分地域合計約16.52平方公里的土地納入物流中心發展范圍。且物流 中心區大部分為地勢平緩的丘陵地帶，地上建成物不多，有利于物流中心的 開發建設。（3）交通運輸條件便捷。平湖是深圳市重要的交通樞紐，六路（平深、 平蛇、平淡、平松、平樟、機荷高速）四線（京九、廣深、平南、平鹽）二 港（鹽田港、蛇口港）一場（黃田機場）的交通均在此交匯，運輸條件十分 便利。鐵路方面：京九線、廣九線穿鎮而過，平鹽線、平南線在鎮內與京九 線接軌，鹽田國際中轉港、蛇口集裝箱港經此兩線輻射全國，公路方面：平 深、平蛇、平松、平淡、平樟、機荷六路四通八達，東接深惠、深汕高速公 路至惠州、汕頭，西連寶安、觀瀾、

17、龍華直通廣深高速公路，南攜市區，北 進東莞。六路四線把港口與機場緊緊聯在一起，形成十分暢通的海陸空立體 交通網絡，可以滿足物流中心對交通運輸條件的需求。日編組能力8000車 次、連接京廣、京九、廣深、平鹽、平南鐵路的重要編組站平湖南鐵路 編組站也位于平湖鎮境內，且現有物資吞吐量尚未達到實際吞吐能力的 30%，運營潛力很大。平湖編組站位于廣深鐵路引入深圳市區的北站，連通 深圳市區、香港九龍、蛇口與鹽田地區，地理位置十分重要。它的建成不僅 改變了深圳市東西長，南北窄的線性發展現狀，拓展了深圳市的發展空間， 而且為平湖物流基地建設提供了強有力的依托，有助于平湖物流基地面向珠 江三角洲、華南地區和港澳

18、地區及內地開展物流配送業務，發揮物流中心的 大宗物資集散功能。（4）郵電通訊發達。平湖現已形成以先進的數字傳輸系統為主體的傳 真通訊、數據通訊、無限傳呼、移動電話等現代化通訊網絡。程控電話交換 容量達15000多門，可直撥美國、加拿大等 150多個國家及港澳臺地區和全 國各地，能夠為物流中心提供訊捷、便利的服務。（5）供水供電充足。平湖鎮現有大小水庫 6 座，庫容量達 460 萬立方 米。已建成日供水 4萬噸的自來水廠兩座，其中一座就位于物流中心基地內， 可滿足基地內企業的需求。并有 11萬伏變電站一座，2.5 萬千伏火力發電站 一個，年供電量為 3.5 億度。11萬伏輸變電站到平湖南編組站的

19、線路走廊已 修建完工，隨時可以給基地內的企業提供電力需要。計劃投資5000萬元的 平湖鎮第二個 11萬伏輸變電站亦位于基地內。總之，啟動生產資料批發市 場建設的初期基礎建設已基本配套，水、電、通訊和排污能力完全能夠滿足 首期建設需要。3、制約平湖物流中心建設的因素不容忽視 雖然平湖生產資料物流中心的建設與發展存在諸多有利條件，但在實際 運行過程中存在許多不容忽視的制約因素：（1）基礎設施配套問題。生產資料大宗物資集散必須依靠良好完善的 基礎設施，而平湖生產資料物流中心所處的位置和周邊區域，基礎設施缺口 較大，區內道路尚未形成網絡，基礎設施建設滯后。主要表現為：一是區內 通向區外部分交通干道的出

20、口及接駁設施不夠，例如，區內目前還沒有連接 機荷高速公路的出口，區內立交橋尚未動工；二是區內部分道路尚未完全連 接起來，如區內主干道新木路與平蛇路尚未貫通，兩公里道路待建；平新路 只建成一半，另一半連通布吉的 2.3公里道路待建；三是制約整個倉儲區開 發的鐵路工業站至今尚未建設。鐵路工業站是平湖物流中心連接京九、京廣 線的鐵路專用線，有關部門和企業已經完成設計、論證、報建等前期工作， 并完成一定的土方工程量，但由于資金短缺，整個項目的建設工作處于停滯 狀態，成為制約平湖物流基地開發建設的“瓶頸”。基礎設施建設的滯后， 嚴重影響了招商引資工作的進行，阻礙了平湖生產資料物流中心的建設與發 展。（2

21、）建設資金問題。平湖生產資料物流中心是一個總投資15億元的中 長期開發性建設項目。但至今為止，該項目投入只有6000萬元，其中，實 際現金投入僅有 3120萬元，其它為土地折價入股投入。這對于一個投資如 此之大的項目來說如同杯水車薪。由于資金問題，鐵路專用線及工業站這一 物資集散的基礎設施項目難以動工興建，同樣是資金問題，區域內道路建設 滯后，散裝水泥庫（庫容量2 萬噸，年周轉40萬噸）這一關系到平湖生產 資料物流中心生存與發展項目遲遲不能上馬。資金問題已成為制約公司發展 的瓶頸問題。（3）地價偏高問題。1993年公司成立時，龍崗區物資總公司、平湖鎮 經濟發展總公司及平湖鎮新南實業公司以土地2

22、8 320元/m2作價入股; 94 年初，市府規定寶安、龍岡區不再執行原寶安縣時的農村征地政策而改 執行城市征用地政策。由于土地政策改變，使平湖生產資料物流中心倉儲用 地成本高達394元/M2，比工業倉儲用地的價格高40%強。高成本土地使招商引資工作難以開展（4）政策扶持力度問題。平湖生產資料物流中心運行五年來，雖然得 到了市、區、鎮各級政府的高度重視與支持，但現存的一些客觀問題說明扶 持的力度明顯不足，在發展思路上缺乏引導、規范，在網點布局上缺乏規劃、 協調，在土地、資金、稅收等方面缺乏扶持與優惠，尤其缺乏一個強有力的 組織機構為生產資料批發市場的建設提供全過程的引導、協調、服務，使其 開發

23、和建設難以有效運行。（5）與相關部門的協調問題。建設平湖生產資料物流中心涉及多方面 的利益關系，存在一些需要協調的問題：一是市、區、鎮的各級政府，雖然 對把平湖定位為物流中心這一認識是統一的，但上下之間溝通不夠，在具體 問題和利益方面都有各自的看法，還沒有形成建設平湖物流基地的合力，從 而使平湖生產資料物流中心在建設過程中存在的一些問題難以解決；二是地 方政府與鐵路部門之間的協調問題。平湖物流中心的工業站建設需要地方政 府與平湖編組站之間加強協調，協同推進；三是負責開發建設的企業與當地 居民之間，存在利益協調問題，且涉及面廣，操作實施難度大。（6）項目企業自身存在的問題。平湖生產資料物流中心運

24、行五年來， 雖然積累了一定的經驗，培養了一批人才，但真正掌握現代物流技術和物流 理論的專門人才嚴重缺乏；加之物流設施落后、設備短缺，物流中心建設在 國內尚無成功的先例可循，這些都給生產資料批發市場的建設帶來一定難 度。四、深圳市生產資料物流需求量預測分析平湖生產資料物流中心要發展“第三方物流”，實現物流的集約化，規 模化，社會化，共同化，發展多元化經營，就要求物流中心要對該地區的發 展、社會的需求有深刻的了解；要求對本行業、本企業的具體情況、行業特 點有深刻的了解；要求對進行第三方物流相關的行業、企業有深刻的理解與 認識。這樣就能找到合作的共同點，切入點，發揮各自優勢，實現合理化分 工與合作。

25、對此，對深圳市生產資料及商品零售的社會需求進行預測就顯得 極其重要。本規劃所進行的預測采用定量分析與定性分析以及將二者相結合 的方法，把過去數據與未來規劃相結合，利用基于時間序列的自回歸分析法， 與利用基于因果關系的一元線性回歸分析法進行。（一）社會商品零售需求預測預測采用定量分析與定性分析相結合的方法，過去數據與未來規劃相結 合，利用基于時間序列的自回歸分析法與利用基于因果關系的一元線性回歸 分析法進行。根據“九五規劃”、“十五規劃”，深圳市社會經濟發展將再上 一個新臺階。到2000年，社會消費品年均遞增18%。達到 700億元。依據 “十五”規劃，經過預測，到 2005年深圳市社會商品零售

26、總額將會達到915 億元，年遞增 9%（90年不變價）。從表一、表二可以看出，在深圳的社會零售商品領域內，實行配送有廣 泛的社會需求，商品零售社會化配送前途廣闊。（二）大宗生產資料、建筑材料等需求預測從 2000年到 2005年這一段時間內，固定資產投資年均增長 9%，城市 基建投資年均增長 5.7%。到 2005年，固定資產投資達到 1000億元，基建 投資達到 450億元。城市住宅投資有加速的趨勢，預計城市住宅投資年均增長8.6%。到2005年達到288億元在工業總產值、固定資產投資、基建投資、住宅投資較大增長的情況下, 大宗生產資料、建筑材料（水泥、石材、玻璃等）的需求也會有較大幅度的

27、增長。根據預測，裝潢類建筑材料的需求在數量上穩定的情況下，會日趨多元 化、個性化、高檔化、時尚化。（見表三一表六）（三）按運輸方式對社會物流的需求預測1997年深圳市不同運輸方式的物流量統計公路鐵路水運航空合計貨運總量（萬噸）12381.1948.533579.916696.5比例74.15.9200.061002005年深圳市不同運輸方式的物流量預測統計公路鐵路水運航空合計貨運總量（萬噸）22633.131733.895953.3025.54330345.86比例74.585.7119.60.084100可以預計，未來貨運周轉量（噸公里）的增長率會大于于工業總產值增 長率，貨運噸位的增長率，

28、貨物批量有趨于變小、批次增加、運距變遠的趨 勢，社會需求日益向多元化、即時化方向發展。貨物的周轉范圍會大大增加。（四）深圳市生產資料需求預測的總體評估十五”期間，深圳市社會與經濟發展將再上一個新臺階。由此會在生產資料、消費資料、貨運周轉量等方面引發較大的增量需求。大宗生產資料、建筑材料如水泥倉儲以及其衍生的混凝土攪拌配送，石 材、玻璃等的倉儲、流通加工以及配送。社會商業零售配送等都是合適的選 擇對象。這些產品特點規定了它必須走社會化倉儲、社會化配送的道路。從 貨運量增加的幅度看，實行物流社會化服務勢在必行。在流通領域實行“物流化運作”，實質在于流通體制的創新，流通組織 制度的變革。通過物流管理

29、，滿足社會需求，不僅是對增量需求，而且是對 存量的需求滿足方式的變革。流通領域的物流管理夠發揮集約化，規模化， 社會化，共同化的優勢，是挖掘“第三利潤源”的關鍵。所以，從社會需求 角度看，平湖生產資料物流中心是大有可為的。五、平湖生產資料物流中心的功能定位與發展規劃（一）物流中心功能定位近年來，由于流通領域的改革打破了計劃經濟體制下的市場分割、統購 統銷的傳統流通體制，使商品倉儲、運輸等物流環節在各方面發生了重大變 化。改革雖然促進了流通體的市場化，但也同時形成了物流領域在低水平、 小規模上激烈而無序的競爭。而另一方面，信息技術的迅速發展，尤其是互 聯網及多媒體技術的普遍應用，已顯示出流通領域

30、在應用技術以及產業結構 方面正在發生重大變革。同時預示著物流產業基于規模化、專業化、社會化、 現代化的產業重組。深圳平湖物流中心是深圳市總體戰略部署和商業發展規劃的重要組成 部分，它的總體發展目標是在平湖建立一個集批發交易、加工配送、信息網 絡一體化的市場功能組團，以倉儲集散、加工配送為主要市場形成手段，以 代理、倉儲、加工和配送等市場交易方式替代傳統的攤位式、展銷式、零售 式交易，通過大市場、大倉儲、大流通、大信息、大配送的運作，運用現代 物流理念和現代信息技術、現代生物技術，銜接并幅射國際、國內兩大市場， 形成國內外大宗商品的批發交易、展示窗口、倉儲集散、加工配送、價格形 成、信息網絡等六

31、大功能。新建物流中心將應用先進物流技術、管理技術以及先進的信息技術，先 社會提供流通加工、適時配送等綜合性物流服務，逐步形成面向國內外的現 代區域性生產資料物流中心。（二）物流中心的總體布局 根據物流中心的功能定位、地理位置和交通特性，平湖生產資料物流中 心總體上分為三大具有互補性的功能組團。1倉儲集散組團，規劃占地面積20萬M2包括：四座建筑面積11萬M2的標準倉庫兩座20米高、建筑面積5.5萬M2的自動化立體倉庫一個占地面積10萬M2的貨物集散場五條總鋪軌里程 3KM 的鐵路專用線2、加工配送組團，規劃占地面積18萬M2包括：中國商品深圳配送中心占地3萬M2一個占地面積8萬M2集加工、倉儲

32、、配送為一體的大型木材加工配送中心兩座 6-7層高標準加工裝配廠房一個占地面積5萬M2的石材加工配送中心3、商務、生活服務組團，規劃占地面積2萬M2包括： 一座集商務、辦公、飲食、康樂等功能設施的現代化綜合性 商業大廈八幢公寓式生活住宅樓 工商、稅務、海關、銀行、郵電等服務配套設施（三）物流中心近遠期目標規劃1、近期發展目標在 2000-2001兩年內，完成三個新建單體項目基本建設固定資產投資， 總投資預計為2億元人民幣，開發建設土地12萬M2,占總土地面積30%。（1）中國商品深圳配送中心（2）兩座標準倉庫（3）深圳木地板坯料加工配送中心 這三個建設工程建成后，將于2002年達到年營業總額3

33、億元人民幣以 上，初步形成倉儲集散、加工配送、電子商務等功能的生產資料物流基地， 初步具備物流企業發展所需的內在動力。2、“十五”規劃和遠景目標 在基礎設施基本完善、初級市場功能初步具備的基礎上，全面進行物流 中心建設，在功能組團架框之上形成六大各具特色的倉儲、加工配送中心， 包括：（1）建筑裝飾材料倉儲配送中心（2）建筑工程機械電子商務中心（3）木材加工、倉儲配送中心（4）石材加工、倉儲配送中心（5）工業品信息化倉儲配送中心（6）生產資料商品價格信息中心到 2006 年即第“十一”個五年計劃開始，平湖生產資料物流中心各個 功能組團基本形成完整、齊全、功能配套的經營體系，基本具備現代生產資 料

34、物流中心的形象特征和內在運行機制。深圳市平湖批發市場股份有限公司在建立物流中心的同時，作為公司的 長期發展戰略，應致力于物流市場分析、綜合物流技術、物流信息技術以及 物流企業經營管理技術的開發與應用，向社會提供適合中國國情的專業物流 服務，逐步使公司發展成為能夠提供綜合物流服務的專業化、社會化物流骨 干企業。六、開發建設平湖物流中心的經濟效益評價 經濟效益評價是平湖生產資料物流中心建設可行性的有機組成部分和 重要內容，是項目開發建設決策的重要依據。經濟效益評價是從價值的觀點 出發，運用費用效益分析法，分析項目的成本與收益。項目經濟效益評價可 以用投資利潤率、投資利稅、投資回收期等主要指標來體現

35、。本項目經濟評 價依據國家計委 1993530 號文件建設項目經濟評價方法和參數進行評 價。（一）物流中心投入分析預測 總投資：2.2565億人民幣 其中：鐵路工業站 2400萬 兩座標準倉庫 3000萬 木材加工配送中心 3165萬 中國商品深圳配送中心 14000萬二）物流中心收入效益分析預測銷售收入/年：18228.6萬其中：鐵路工業站335萬兩座標準倉庫 368.6萬木材加工配送中心 8505萬 中國商品深圳配送中心 9000萬總成本（年）10709.32萬其中：鐵路工業站 155萬 兩座標準倉庫 294.88萬 木材加工配送中心 7569.44萬 中國商品深圳配送中心 2690萬稅前

36、利潤（年）5718.48萬其中：鐵路工業站 200萬兩座標準倉庫 73.72萬 木材加工配送中心 935.56萬中國商品深圳配送中心4509.2萬稅后利潤（年）按企業所得稅15%計算，年平均為4860.7萬（四）指標分析評價投資利潤率二年利潤總額/全部投資二21.54%投資利稅率二年利稅總額/總投資=25.34%靜態投資回收期二4.64年（五）敏感度分析為了考察本項目可能承受的風險程度，我們對項目投資、經營成本、營 業收入三個主要指標進行單因素變化的敏感性分析，以考察主要因素變化 時，項目的抗風險能力。敏感性分析表明,各因素變化時，均不同程度地影響項目的投資利潤率、 投資利稅率、靜態回收期評價

37、指標，當項目投資、經營成本、營業收入等單 因素分別向不利方向變化10%時，各項經濟指標各項預測經濟指標沒有過 度偏離預期指標，項目投資利潤率也大于國家建設項目投資利潤率12%的 指標，表明本項目具有較強的抗風險能力。項目投資投資利潤率23.9%21.54%19.6%投資利稅率28.2%25.34%23.04%投資回收期（年）4.184.645.11銷售收入投資利潤率13.46%21.54%29.62%投資利稅率17.26%25.34%33.42%投資回收期（年）7.434.643.38總成本投資利潤率26.29%21.54%16.8%投資利稅率30.1%25.34%20.6%投資回收期（年）3

38、.84.645.95（六）經濟效益評價結論綜上所述,平湖生產資料物流中心建設與運營，將提高市場組織化程度， 推動商品流通向有序化、現代化方向發展。對于深圳市經濟功能轉換，更好 發揮深圳區域性經濟中心的優勢,形成深圳市新的經濟增長點都將起到積極 而有重要的作用。不僅如此，平湖生產資料中心作為企業開發的深圳市物流 基地，還具有良好的經濟效益。本項目運作快、投資回收期短，具備優良的 財務可行性。因此，開發建設平湖物流中心在社會效益和企業效益上都是可 行性的。七、開發建設平湖物流中心的實施步驟日本的發展經驗表明，物流業對一個公司整體經濟的發展有重大的促進 作用。我國物流作為一個產業是近幾年的新生事物，

39、很多部門還沒把物流作 為一個行業的新經濟增長點。作為一個大型物資集團公司，結合本行業的特 點，完全可以把物流產業作為一個龐大的產業來發展，使其成為公司新的利 潤增長點。下一個世紀，流通行業的利潤，不在于流通領域本身，而在于流 通領域組織的創新。物流產業的發展就是流通領域的重大創新，在物資流通 領域內的組織創新就是把社會化、大生產，規模化、集約化的大生產模式引 入流通領域，克服過去流通體制難以應付這些變化而起的成本高、效率低、 保障能力差的矛盾，就是在物資流通領域實現集約化，規模化，共同化社會 化運作.通過規模效應，降低成本，通過集約化，社會化運作提高保障能力， 提高經濟效益，如現今的貨運集裝箱

40、化，多式聯運，社會化的倉儲，集中配 送,共同配送系統等。通過物流這種先進的流通方式，實現商品時間價值，空 間價值，增加附加價值。對于一個以流通領域為主業的企業來說，這是發展 的一次機遇。從發展的觀點看可以將物流業作為集團公司經濟發展的重要增 長點。平湖生產資料批發公司對平湖生產資料物流中心已經建設多年，但是效 果并不理想，原因是多方面的。因此，今后在規劃平湖物流基地建設時，需 要重點考慮方案的實施階段與推進的策略。作為未來深圳市的大型物流中 心，平湖物流基地的規劃原則上是：一次規劃，分步實施，整體推進。起步階段：時間大約需要 2 年，由于起步階段貨物量少，人氣不旺，基 礎設施的問題還沒有徹底解

41、決，因此，本階段要重點開發幾個啟動項目，加 強招商引資的力度，以便充分發揮集聚效應。項目選取上以意向性大，投資 周期短，靠近現有的基礎設施為原則。發展階段：時間大約需要 3 年。物流基地進入發展階段后，物流增長可 以加快，起步階段所建設的項目的集聚效應和規模經濟效益得到發揮，輻射 腹地及對外聯系會有所擴大。因此，進入發展后，在項目的選取上應以國際 性、集約性、效益性為主。成熟階段：5 年后，隨著平湖手流基地的總體發展后，平湖物流基地初步 成為國際性物流基地，物流公司的已開發的各種物流設施將得到充分的利用， 整個公司進入成熟階段。進入成熟階段后，公司主要是加強內部的綜合管理， 以適應現代化的物流

42、業的需要。八、推進平湖生產資料物流中心建設的扶持政策推進平湖生產資料物流中心的建設，需要項目公司的股東單位和深圳市 政府的大力支持，出臺一系列扶持物流產業發展的優惠政策，各股東單位需 要在項目開發建設的具體問題方面，給予項目公司扶持，特別是在資金方面， 為項目公司提供支持。1、加強對平湖物流基地的統一規劃和領導。平湖物流基地建設是橫跨 交通運輸、通訊、商貿等部門的綜合性產業，涉及各方利益，需要有一個強 有力的領導機構，進行有效的協調，協同各方運作。需要組成由龍崗區、計 劃局、運輸局、貿發局等在內的市一級綜合協調領導小組，制定可操作的倉 儲區物流業發展規劃，研究市財政對其必要的資金投入問題。2、

43、加大對平湖物流基地的基礎設施投資力度。由于區、鎮財力有限， 對平湖物流基地基礎設施建設投資力度不夠，造成區域內道路、水、電等設 施建設滯后，關系到整個物流中心區運作的鐵路專用線工業站建設遇到 資金困難，進展緩慢，造成整個區域目前還無法適應企業從事物流業的要求。 為了加快平湖物流基地的開發，建議市政府對平湖物流基地“瓶頸性”、關 鍵性的重大項目進行扶持，將區內主干道、高速公路出口接駁和立交橋、鐵 路工業站列為市重點項目。由于平湖目前基礎設施還相對落后，而基礎設施投資比較大，在資金緊 張的情況下是一般公司力所不能的。因此需要政府加大對平湖批發市場股份 有限公司啟動項目的資金扶持。3、制定開發建設平

44、湖物流基地的扶持性優惠政策。允許有條件的平湖物流基地內企業設立保稅倉庫業務，以支持鹽田 港的發展；平湖物流基地對用水、用電嚴格管理和控制價格，以降低物流業投 資成本；為了吸引倉儲物流企業投資，在平湖物流基地實行土地價格優惠政 策，免收市政建設配套設施費，緩交地價。積極引導特區內倉儲企業搬遷至平湖物流基地。原筍崗倉儲企業經 批準改變功能后，遷往平湖物流基地的，可獲部分補繳地價退款優惠。鑒于物流企業投資大，回報低等因素，建議對平湖物流基地的物 流投資企業，向扶持高新技術企業一樣，按地方稅種方面給予一定的減免 優惠。4、加強深圳物流產業的信息系統建設。平湖生產資料物流中心項目將成為我市生產資料價格形

45、成的重要信息基 地，高水平的物流系統必須有高水平的物流信息系統支持。對此需要我市應 在早期進行物流信息系統的統一規劃、協調。只有信息暢通，才能物流暢通。 深圳市本身的信息產業也具有一定規模，通過本地信息網絡建設和與國內、 外聯網，已初步建立了覆蓋全市、經濟建設各個領域，溝通國內國際的信息 網絡和數據庫。政府、公眾和商用信息資源得到了廣泛的開發和利用。信息 服務在政府、金融證券、期貨、海關、工商稅務、醫療、人力資源、交通運 輸、房地產等領域均達相當規模，現已建成數十個大型信息系統，向社會提 供各類信息服務。建議市政府在現有基礎上，對各物流結點本身的信息系統 以及結點間的網絡建設進行統一規劃，同時

46、建立有關深圳市物流產業發展的 統計信息系統，使政府在制定物流業發展規劃及制定相關政策時，具有足夠 的統計資料作為信息支持。5、確定平湖生產資料物流中心的全市功能定位，加快深圳市平湖物流 基地啟動項目的建設步伐。平湖物流基地擁有4.18 平方公里的開發面積， 開發建設好這樣大的一個區域，不可能一蹴而就，需要選擇一些重點項目進 行啟動。平湖生產資料物流中心項目是平湖物流基地的啟動項目，按照“現 代倉儲、多式聯運、集裝箱處理、配送加工、市場展示”五位一體的發展思 路，要把平湖生產資料物流中心建設成為我市現代化、綜合性、多功能的新 型生產資料物流配送主體。對此，建議對市政府計劃部門近期確定的區內重 大

47、項目，予以重點扶持。表一深圳市社會商品及人民生活水平數字統計人口（萬人）社會商品零售總額（億元）職工年均工資（元）人均月可支配收入（元）人均月消費支出（元）1993294.99160.518145644.72515.961994335.51221.1410573911.27825.431995345.12259.32122761088.22943.861996358.48297.01145071393.971123.001997379.64326.48165311589.231258.531998394.96423.50183811657.161286.35表二深圳市社會商品及人民生活水平數字

48、預測人口（萬人）社會商品零售總額（億元）職工年均工資（元）人均月可支配收入（元）人均月消費支出（元）2000400609222302000.71600.32005480915283002575.32060.5表三深圳市社會經濟指標統計國內生產總值工業總產值固定資產投資基建投資住宅投資（億元）（億元）（億元）（億元）（億元）1993449.28896778.808195.05122.2158.281994615.9331063.739230.95128.1161.671995795.5951226.489275.82140.2379.591996950.0441427.696327.52156.

49、9285.9819971130.0131666.541393.06201.56113.5019981289.191660.31480.39239.57150.05表四深圳市社會經濟指標預測國內生產總值（億元）工業總產值（億元）固定資產投資（億元）基建投資（億元）住宅投資（億元）2000145018005112481562005270041001000450288表二 深圳市貿易、交通運輸指標統計進出口總額（力美兀）進出口指數（以上年為1）貨運量（萬噸）貨運周轉量（萬噸公里）港口貨物吞吐 量（萬噸）199328203921. 19620507438782541199434982811. 2402603. 77797913002199538769611. 1083541 622283843080199639053421. 0073646. 923287533021199745007651. 1523852 723176643357199847321681. 0513963. 723821653589表四深圳市貿易、交通運輸指標預測進出口總額（力美兀）進出口指數（以上年為1）貨運量（萬噸）貨運周轉量（萬噸公里）港口貨物吞吐 量（萬噸）200062000001 . 15410030000004300200