1、鑒定改善住房保障和房地產業的統一發展近年來，市委、市政府將加快住房保障作為改善民生的首要 任務，實施了以“一健三改”（健全住房保障體系， 改革保障方式、改造危舊房屋、改善居住環境）為重點的安居工程，計劃用 3-5年時間，使家家擁有一套住房。在工作中，我們把改善住房 保障與發展房地產業結合起來，注重發揮市場的基礎性作用，對住房保障方式進行了大膽的探索與改革。一、在矛盾中尋求結合點改善住房保障與發展房地產業是相互促進的。但一個時期以來，特別是在去年的房市波動中， 人們把住房保障與房地產市場 對立起來。購房者總感覺房價太高，希望政府“壓市”；建房者總感覺房市低迷，希望政府“救市”。我們在調查中發現，

2、 以上兩種利益訴求，集中反映了保障住房需求高漲和商品房存量亟待 消化的現實。年，全市商品房預售1230萬平方米，實際銷售率只有30%多，保障房面積占商品房預售面積的比例還不到20%而全市經濟房申購積壓達 3萬余戶。這一矛盾的形成，主要源于 三個因素：從需求看，商品住房需求下降，保障住房需求上升； 從供給看，普通房源供給有余，保障房源供給短缺；從投資看， 商品住房投資存量過多，保障住房投資增量不足。要破除這個矛盾，關鍵是要找到住房保障與房地產市場的結1 合點。通過大量的調查研究，我們開拓了解決問題的路徑。把有效需求與有效供給結合起來。 群眾對保障住房的需求是 多層次的。有的是為方便老人就醫、小孩

3、上學；有的是受限于經濟實力，要求購買二手房； 有的是家庭成員較多，希望在享受政 策的同時購買更大面積的住房；有的是希望在收入增長后獲得經濟房的完全產權，等等。群眾的期盼就是我們努力的方向。從地方政府的基本職能出發， 我們加快住房保障方式改革， 既要注重 增加政府對保障住房的有效供給，使群眾住得上房、買得起房； 又要充分考慮群眾對保障住房的有效需求，使群眾買得稱心、住得順心。把政府運作與市場配置結合起來。我們在堅持保障責任不 推、保障范圍不減、保障水平不降的前提下，政府由“主調市場” 轉向“主調保障”，發揮市場在資源配置中的基礎性作用。 在實 際操作中，我們把政府提供的住房保障通過市場外包給企業

4、，以形成競爭性的住房保障采購機制。這樣既發揮了市場作用， 又體現了政府職能；既杜絕了權力尋租，又有效防止了政策流于形式。把調控市場與培育市場結合起來。為有效防止房價大起大落 而削弱改革的福利效應，我們在把保障住房的供給交給市場的同 時，綜合運用規劃、稅收、信貸、土地等手段對房地產市場進行 調控，優化產品供應結構， 增強住房保障能力。 針對保障住房的需求變化，我們及時建立了保障房源信息平臺，使保障對象能夠選到理想住房，取得貨幣補貼；配套實行契稅補貼、 減免住房交易營業稅、提高公積金貸款限額等辦法，穩定市場預期；著力激 活二級市場，規范住房租賃市場，為中低收入家庭改善住房條件 提供多種選擇。二、在

5、改革中把握切入點市近年來沉淀了大量房地產資源，怎樣把這些資源導入住房 保障？我們依據保障住房的政策框架，按經濟房、廉租房和安置房進行分類改革，引導和滿足居民合理的住房消費需求，既增強了住房保障能力，又促進了房地產業發展。對于經濟房的保障，主要是改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產權為可變產權。在房源組織上，按照市統籌、區為主的級次來落實，大分散、小集中的格局來配置， 低價位、小戶型的標準來選擇。 對取得經濟房申購資格的保障對 象，發放貨幣補貼憑證。居民手持一紙憑證，買大房還是買小房， 買舊房還是買新房，買城區還是買城郊，完全自主選擇，通過購 房合同及補貼憑證，財政直接把錢劃撥到

6、出售房屋者的賬戶上， 這樣就解決了“經濟適用房不適用”的問題。而且，貨幣分配還易于形成住房保障的退出機制，提高政府投入的利用效率。 我們規定，不管地價、房價如何上漲，保障對象退回政府補貼資金，即可贖買所住房屋的全部產權。 有了這樣的機制，政府實現了供 房充足、分房公平的目標，老百姓得到了買房實惠。對于廉租房的保障，主要體現為“三改、三結合、三為主”。 即：改集中新建為集中新建與分散配建相結合，以配建為主；改新建住房為新建住房與收購住房相結合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結合，以貨幣為主。去年以來，我們對已審批的廉租房項目仍實行集中興建，同時在新建商品房小區中配建部分廉租房。 這

7、一做法的主要目的在于共享配套設施、提升保障水平、增進社會和諧。對于安置房的保障，主要是改實物安置為貨幣安置， 改過渡 安置為直接安置，改就地安置為異地安置。 隨著城市化的加快推 進，需要對棚戶區、危舊房進行大面積改造，所涉及的住戶大多屬于中低收入群眾。為了確保這些住戶的利益，我們把安置房納入了住房保障方式改革。 對于符合條件的安置對象，既可以享受保障房政策，又可以享受安置房政策。這兩類政策的疊加， 大大提高了這些住戶的保障水平，有效地推進了拆遷安置工作。三、在共贏中找準落腳點一年多來，我們按照住房保障施惠于民、房地產業發展造福 于民的思路，積極推動住房保障與房地產業的互動， 構建了“群 眾得實

8、惠、產業得發展、政府得民心”的共贏格局。讓群眾得到實惠。保障范圍進一步擴大。 我們確定獲得住房保障家庭的收入標準為上年度城市居民人均可支配收入的75%面積標準由人均低于 8平方米提高到人均低于 12平方米，均處 于全國較高水平。二是保障補貼進一步提高。我們依據當年商品房均價、經濟房建設成本和補貼面積測算補貼標準，一年一定， 動態調整，解決了 “經濟房不經濟”的問題。保障進度進一步加快。這項改革實施不到 8個月，全市發放經濟房補貼憑證13000多戶，撥付補貼資金過億元，讓低收入群眾獲得了更大實惠。讓產業得到發展。在工作中，我們把加快住房保障與優化房 地產資源配置結合起來，明確了促進房地產業健康發

9、展的政策導 向，為全市經濟發展注入了活力。年，全市完成房地產開發投資478億元，同比增長14%商品房均價穩定在每平方米 4000元， 銷量達681萬平方米，銷量增長位居中部省會城市前列。特別是保障住房需求被引入商品房和“二手房”市場，促進了房市“回暖”。今年月，全市商品房銷售達360萬平方米，同比增長24% 持有經濟房貨幣補貼憑證的購房戶達4500多戶，月份以來月均遞增近1000戶。房地產市場的健康發展，既盤活了土地資源， 促進了集約開發，又規范了土地市場，優化了產業環境。讓政府得到民心。在住房保障改革中， 我們既注重加大財政 投入，搞好審批服務，做到施惠于民；又注重反映群眾意愿，力口強群眾監督，做到取信于民。我們在市區率先成立了住房保障局， 街道設置了住房保障站，社區組建了住房保障中心，集中力量推 動住房保障改革。在改革方案出臺之后，我