1、精選優質文檔-傾情為你奉上2016年度寧波寫字樓市場分析報告一級市場：2016年商服土地市場1、2016年商服用地出讓及成交走勢2016年商服土地市場共推出量約107萬平米，總成交約106萬平米，成交率接近100%，相比2015年商服土地推量增加了32萬平米，成交量急速飆升，接近2014年的成交量。2、2016年市六區商服用地出讓及成交表現2016年商服土地區域出讓及成交表現上，最大亮點在于江北區總推出量約45萬平米，成交率達100%；其次為鄞州區，推出總量約22.9萬平米，成交量達22萬平米。3、典型土服用地價格排名（成交樓面價前10名、成交總價前10名）地塊名稱用地性質占地面積()容積率成

2、交樓面價(元/)溢價率/%竟得單位江北區財政局南側地塊 批發零售、商務金融及配套114201.3-2.256000%寧波新姚房地產開發有限公司鄞州新城區鐘公廟地段YZ07-02-a4地塊商服3659 1.3-1.8321248%寧波布利杰置業發展有限責任公司東錢湖19-1b-1#地塊批發零售用地99421.01306621%寧波和欣房地產開發有限公司東部新城核心區A3-4#/5#/6#地塊商務金融、批發零售、住宿餐飲10772622250%寧波富邦房地產開發有限公司寧波市寧豐地段JD06-03-28-A地塊商服56901.0且1.321700%鄞州區中河街道宋詔橋村股份經濟合作社 鄞州新城區鐘

3、公廟地段YZ07-01-d2地塊商服7041 1.3-1.520877%寧波四明文創投資有限公司東錢湖洞庭路南側地塊住宿餐飲批發零售 0.79 20490%澳門新恒昌集團控股一人有限公司寧波市奧體中心1#地塊文體娛樂及配套用地0.719930%寧波奧體中心投資發展有限公司 鄞州新城區鐘公廟地段YZ07-04-e3地塊商服用地64361.0且1.518470%寧波匯峰沛瑞文化傳媒有限公司北侖小浹江路北、北平路西地塊商服用地50641.5且1.615300%寧波市北侖茗都酒店有限公司地塊名稱用地性質占地面積()容積率成交總價(萬元)溢價率/%竟得單位寧波市奧體中心1#地塊文體娛樂及配套用地0.74

4、8187 0%寧波奧體中心投資發展有限公司 東錢湖洞庭路南側地塊住宿餐飲批發零售 0.79 17903 0%澳門新恒昌集團控股一人有限公司東部新城核心區A3-4#/5#/6#地塊商務金融、批發零售、住宿餐飲10772614381 0%寧波富邦房地產開發有限公司江北區財政局南側地塊 批發零售、商務金融及配套114201.3-2.214069 0%寧波新姚房地產開發有限公司高新區GX03-01-03地塊批發零售、住宿餐飲、商務金融用地37853211356 0%寧波廣電新視聽科技有限公司鎮海新城南區同心路地塊東地塊住宅、商服用地（僅適建服務式公寓、零售商鋪、餐飲、一般辦公及相應配套設施）51485

5、1.5-1.610676 0%杭州開元房地產集團有限公司鎮海新城南區同心路地塊西南地塊商服用地（僅適建零售商鋪、餐飲、一般辦公及相應配套設施）661961-1.19976 0%杭州開元房地產集團有限公司梅山保稅港區37-4#地塊商服用地865571.5-1.68794 0%寧波梅港海洋投資有限公司北侖富春江路西、泰山路北地塊其他商服用地498321.0且1.27475 0%寧波北侖太河人力資源有限公司江北前洋立交東北側（北側）1#地塊商務金融、批發零售及配套用地360111.3-1.87182 0%寧波電商城投資開發有限公司4、小結2016年寧波商服土地市場受住宅土地市場火爆的影響下，成交量有

6、明顯攀升，特別明顯是江北區商服土地表現尤為突出，總量及成交率為3年來最高。商服土地成交率也是2016年的亮點，成交率超99%，也預示未來商業辦公項目有進一步的放量。二級市場：2016年寫字樓市場1、2014-2016年寫字樓整體趨勢情況2016年寫字樓總存量約163萬平米，相比2015年總存量增加了約2萬平米；新增供應方面，2016年寫字樓新增供應量約37萬平米，比去年減少了約9萬平米；成交方面，2016年寫字樓總成交約34萬平米，相比去年減少了約10萬平米，與2014年成交量持平。2、2016年寫字樓區域總量情況2016年存量最多集中在江東區，總存量約58萬平米，占市六區總存量36%；其次為

7、高新區，存量約25萬平米，約占16%；江北區存量約20萬平米，占12%；鄞州區存量約17萬平米，占10%。3、2016年寫字樓區域新增供應及成交表現2016年新增及成交兩方面來看，高新區、江東區、鄞州區、北侖區這4大區域成交表現比較活躍，成交量都超過了4萬平米。其中表現最活躍的是，高新區寫字樓成交明顯超過了新增量，江東區寫字樓成交量接近新增量。4、2016年寫字樓成交面積段表現2016年寫字樓成交面積段主要集中在500平米以上，占所有成交面積的62%，整體成交面積段偏中大面積段。主要原因在于以高新區為主的寫字樓成交體量占比大且部分寫字樓以整棟整層銷售為主，這無形中拉大了寧波整體寫字樓市場單元的

8、成交面積。5、2016年寫字樓成交面積排行（前10名）樓盤名稱區域成交面積/平米成交套數套均面積鳳凰國際廣場北侖區43360125347 寧波智慧園高新區3800281469 揚帆廣場高新區3128446680 吉來大廈高新區2631889296 寧波財富中心江東區2491649508 鎮海大廈鎮海區24121212061 世茂日湖中心江北區1699793183 仙峰環合中心江東區1186744270 盛達城鄞州區1161222528 甬邦大廈鄞州區1083729374 以上前10名成交的寫字樓項目，套均面積基本都在500平米以上。6、2016年寫字樓區域價格表現2016年寫字樓各區域價格相比

9、2015年有所下降，特別是江東區，寫字樓均價在15000元/平米，相比去年下降近5000元的價格；鄞州區寫字樓整體均價在9500元/平米，相比2016年下降1500元；而江北區寫字樓均價在12500元/平米，比上年上升500元。而鎮海區寫字樓均價基本維持在6500元/平米左右。7、2016年典型寫字樓價格表現區域樓盤名稱價格（元/平米）北侖區鳳凰國際廣場7000中央風景大廈6500高新區智慧園8000吉來大廈8800東城國貿中心8500揚帆廣場10500海曙區星匯金座9000南塘新街9000江北區世茂日湖中心12500江東區仙峰環合中心二期12800環球航運廣場17000匯銀國際12500寧波

10、財富中心16000銀億東岸國際11500鄞州區歐洲華商大廈11000恒業大廈8500甬邦大廈9000鎮海區東晨大廈6500天鴻大廈5700欣海國際60008、寫字樓市場總結2016年寫字市場目前總存量約163萬平米，與上年基本持平。可以看出，2016年寫字是供需平衡的一年，新增供應與成交基本保持一致。但寫字樓價格表現來看，寫字樓價格有所下降，特別是江東區寫字樓價格降幅最為明顯。而從成交面積段來看，500平米以上的成交成為2016年的主力，初步可以看出寫字樓產品是一種資產配資重要商品。三級市場：2016年寫字樓租賃市場（沃德數據庫）2014-2016年沃德寫字樓租賃客戶接待量及成交量沃德地產數據

11、庫統計，2016年沃德客戶接待量約3200組，同比上漲約21%，客戶成交套數約1050套，同比上漲約17%。2016年沃德地產寫字樓招商月度走勢2016年中，沃德地產整體招商成交率約32%；其中3月份、9月份、11月份成交率超過了40%，突破了傳統3-6月份旺季的特點，其中7-9月份客戶接待量有著明顯增加。2016年沃德地產寫字樓招商客戶面積需求表現2016年沃德接待的客戶中，客戶類型主要以中小面積客戶群為主，其中101-200平米客戶占所有接待客戶群的31%，100平米以下占所有接待客戶群的30%。2016年沃德地產寫字樓招商客戶面積成交表現從沃德成交客戶來看，成交占比主要以201-500平

12、米和101-200平米為主，其中201-500平米占比達36%，整體這類客戶成交率達44%，這也體現201-500平米類型的客戶群體對于尋找合適的寫字樓是非常注重的。2016年沃德業務范圍內寫字樓租金及入住率表現沃德數據庫顯示，目前市場上中大面積房源供大于求現象嚴重，優質小面積房源供應量小，導致租金市場上101-200平米優質房源租金有所上升，漲幅約0.1-0.2元/平米*天。沃德數據庫不完全統計，1.4-1.6元/平米*天租金需求占總接待客戶需求的27%，這類價格租金主要體現在南部商務區寫字樓集群。海曙區典型寫字樓租金價格及入住率海曙區寫字樓租金價格范圍差異性較大，高端寫字樓租金價格在3元/

13、平米*天以上，中檔寫字樓價格在2.0-2.5元/平米*天之間，而低檔老寫字樓租金價格在1.5元/平米*天左右；入住率來講，海曙區寫字樓入住率普遍較高，入住率基本都在90%以上；入駐企業的特征主要以金融類、商務咨詢、貿易類、科技類公司為主。隨著行業類產品搬至東部新城，未來海曙區會有更多的寫字樓空置出來，將會面臨一次轉型。鄞州中心區典型寫字樓租金價格及入住率鄞州區中心區寫字樓主要租金價格在1.5-2.0元/平米*天之間，鄞州區中心區以南商為代表的寫字樓普遍租金起點低，供應大，但仍需求旺盛。從入住率來看，鄞州中心區寫字樓入住率普遍在90%以上。鄞州中心區產業主要以貿易類、物流類、信息科技類、文化傳媒

14、類為主。隨著二期寫字樓的交付，未來南部商務區將給更多企業提供辦公空間，租金價格方面隨著新寫字樓的交付，會有更多的彈性空間。鄞州區老江東片區典型寫字樓租金價格及入住率老江東區寫字樓主要租金價格在1.5元/平米*天左右，原因在于目前寫字樓樓齡較大，配置相對比較低，導致主流江東區寫字樓租金水平處于中低水平。從入住率來看，江東區寫字樓入住率比海曙區寫字樓入住率偏低，主流寫字樓入住率普遍在80%左右。老江東區主要依托東部新城的崛起，寫字樓將會引來一波機會，更多的企業將會向東發展，特別是以金融類產業為主的企業。鄞州區東部新城片區典型寫字樓租金價格及入住率東部新城寫字樓租金價格基本都在2.0元/平米*天以上，寫字樓新，配置高，辦公氛圍越來越成熟，也是未來寧波商務辦公重要區域之一；從入住率來看，前幾年交付的寫字樓入住率較高，基本都在80%左右，而去年剛交付的寫字樓匯銀國際入住率偏低。隨著市政府搬遷至東部新城和國際金融中心二期的交付使用，東部新城將進一步確立寧波市金融中心的地位，從而取代海曙區的位置，未來更多金融行業將聚集于此。江北區典型寫字樓租金價格及入住率江北區寫字樓集中在老三江口區域，租金價格基本都在2.0元/平米*天左右，其中目前江北區租金最高的寫字樓為磚石廣場和來福士廣場。從入住率來看，江北區寫字樓入住率偏高，多數寫字樓入住率接近100%。