1、1目目 錄錄n前言前言n廣州高端住宅近期市場表現及原因剖析廣州高端住宅近期市場表現及原因剖析n廣州高端住宅市場發展趨勢廣州高端住宅市場發展趨勢31.1.前言前言1.11.1、研究背景、研究背景1.2、概念界定1.3、廣州高端住宅市場發展歷 程及特征本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現突出本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現突出匯景新城：匯景新城：4.25新貨開賣，一周銷售超新貨開賣，一周銷售超10億億玖瓏湖：玖瓏湖：4.25開盤，當日首批開盤，當日首批85套套別墅售馨，銷售超別墅售馨，銷售超10億億領峰：領峰：4.18 W公寓開賣，當日銷售公寓開賣，當日銷售120套套2.5億億本輪廣州樓市回暖，高端住宅表

2、現突出本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現突出廣弘天琪：廣弘天琪：“五一五一”期間開盤，銷售超期間開盤，銷售超200套套中環廣場：中環廣場：4.25D棟開賣，當日銷售棟開賣，當日銷售180套套3.4億億金山谷：金山谷： “五一五一”洋房開盤，洋房開盤，十天銷售十天銷售90套套2.3億億本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現突出本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現突出天鵝灣：天鵝灣：元旦至今開賣元旦至今開賣4次，成交次，成交430套，套，5.5億億星匯云錦：星匯云錦：5.25開盤，一周銷售近開盤，一周銷售近200套套5億億新光城市花園：新光城市花園：五月期間，熱銷近五月期間，熱銷近50套套各高端住宅成功的主要因素各

3、高端住宅成功的主要因素n玖瓏湖玖瓏湖香港品牌發展商，擁有絕佳的景觀資源，別墅的稀缺性香港品牌發展商，擁有絕佳的景觀資源，別墅的稀缺性n匯景新城匯景新城悠久的豪宅品牌底蘊，成熟豪宅社區，持續的升值能力悠久的豪宅品牌底蘊，成熟豪宅社區，持續的升值能力n領峰領峰裝標的奢華全城獨有，酒店品牌嫁接所帶來的高附加值裝標的奢華全城獨有，酒店品牌嫁接所帶來的高附加值n廣弘天琪廣弘天琪地段的成熟性地段的成熟性n中環廣場中環廣場地段的珍罕性地段的珍罕性n金山谷金山谷產品的設計創新（產品的設計創新（6米高客廳），景觀資源優勢米高客廳），景觀資源優勢n星匯云錦星匯云錦引入奢華的裝標，地段的成熟性引入奢華的裝標，地段的

4、成熟性n天鵝灣天鵝灣擁有一線江景資源，產品設計創新（三錯層、疊加等）擁有一線江景資源，產品設計創新（三錯層、疊加等）n新光城市花園新光城市花園地段優勢地段優勢81.1.前言前言1.1、研究背景1.21.2、概念界定、概念界定1.3、廣州高端住宅市場發展歷 程及特征政策定義政策定義低密度、大戶型、高單價低密度、大戶型、高單價n從官方的政策來看，以下三種情況界定為非普通住宅：從官方的政策來看，以下三種情況界定為非普通住宅：住宅小區建筑容積率在1.0以下單套住房建筑面積144以上實際成交價格高于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍倍以上n高端住宅（非普通住宅）或高端住宅（非普通住宅）或低密度低密度

5、、或、或大戶型大戶型、或、或高單價高單價市場定義市場定義地段、資源、產品、價格潛力地段、資源、產品、價格潛力n從市場的角度來看，主要在以下幾個方面具備足夠條件支持：從市場的角度來看，主要在以下幾個方面具備足夠條件支持： 地段：地段：處于城市傳統中心地段或城市重點規劃建設區域（如二沙島、珠江新城、濱江東、老城區、琶洲、科學城、白云新城、奧體等 ） 資源：資源：擁有稀缺生態環境或城市景觀資源（如江景、湖景、山景、公園景、城市標志建筑景觀等）。同時產品設計上充分考慮資源利用和占有最大化 產品：產品：注重整體規劃設計，產品細部打造講究居住舒適性和合理性，同時融入較多的創新和奢華元素，裝標及配置獨樹一幟

6、（如匯景新城、領峰、金山谷、星河灣等） 價格：價格：在同片區、同類型物業中價格處于標桿位置，并保持持續的升值能力 根據2009年一季度廣州市商品住宅的成交數據，單價1.4萬以上的成交面積約占總成交面積的10%，總價200萬/套以上的成交面積約占總成交面積的12%，因此：本報告將現階段廣本報告將現階段廣州高端住宅的劃分為單價州高端住宅的劃分為單價1.41.4萬萬/ /平方米以上或主流總價平方米以上或主流總價200200萬萬/ /套以上的項目套以上的項目111.1.前言前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.31.3、廣州高端住宅市場發展歷、廣州高端住宅市場發展歷 程及特征程及特征發展特征發展特征

7、廣州高端住宅大致經歷四個階段廣州高端住宅大致經歷四個階段發展特征發展特征歷經歷經20載風雨，市場趨于成熟載風雨，市場趨于成熟n分布格局廣泛化分布格局廣泛化從最初的五羊新城、淘金路擴展至現在的南沙、科學城、山前大道等郊區。分布格局由市中心向新區擴展，居住格局由“單中心”向“多中心”改變。與廣州城市規劃版圖的擴寬和市政基建力度的加大密不可分，預測這種趨勢將更加明顯。n核心價值多元化核心價值多元化核心價值及樓盤賣點由早期的區位地段、生活配套、港式風格，再到生態環境、景觀資源，到現階段的產品創新、裝修標準、配套服務、綜合素質等，核心價值更趨多元化。n購買客戶自住化購買客戶自住化由于廣州毗鄰香港，早期港

8、、澳、臺客戶占據高端住宅的絕對主力，以投資和短期度假為目的。自亞洲金融風暴后，這一局面發生改變，隨著廣州經濟快速發展，本地人成為主力軍。現階段外來高收入新移民、珠三角/港澳/海歸等高端人士、本地換房客成為主流客戶，自住為主，兼顧投資保值。n樓盤競爭品牌化樓盤競爭品牌化 港資集團和內地品牌房企逐漸成為豪宅品質的標簽，這也是市場化競爭的必然趨勢。品牌發展商近年的廣州高端樓盤一覽發展特征發展特征歷經歷經20載風雨，市場趨于成熟載風雨，市場趨于成熟發展特征發展特征廣州高端住宅影響力不斷擴大廣州高端住宅影響力不斷擴大n匯景新城：全國唯一連續三年入選匯景新城：全國唯一連續三年入選“中國十大超級豪宅中國十大

9、超級豪宅”n星河灣：星河灣：2009年豪宅品牌成功布局年豪宅品牌成功布局“廣州、北京、上海廣州、北京、上海”n玖瓏湖：打造南中國玖瓏湖：打造南中國頂級別墅豪宅社區頂級別墅豪宅社區分布格局分布格局由城市中心向外圍新區擴展由城市中心向外圍新區擴展172.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析2.12.1、近期市場狀況、近期市場狀況成交活躍樓盤成交活躍樓盤整體市場供求成交結構分析2.2、回暖剖析成交活躍高端樓盤說明成交活躍高端樓盤說明n區域：廣州市十區兩市區域：廣州市十區兩市n時間：時間：20092009年年1-51-5月月n界定：主流均價界定：主流均價14000

10、14000元元/ /平米以上（含別墅）平米以上（含別墅）珠江新城、老城區、華南板塊樓盤成交活躍珠江新城、老城區、華南板塊樓盤成交活躍2 2 0 0 0 0 9 9 年年 1 1 - - 5 5 月月 廣廣 州州 市市 2 2 0 0 個個 成成 交交 最最 活活 躍躍 高高 端端 樓樓 盤盤（ 成 交 套 數 ： 套 ）7 7 1 1 7 75 5 4 4 4 44 4 6 6 7 73 3 9 9 8 83 3 8 8 7 73 3 0 0 7 72 2 2 2 8 82 2 0 0 8 81 1 8 8 7 71 1 8 8 2 21 1 2 2 2 21 1 0 0 4 49 9 9 9

11、8 8 8 88 8 6 68 8 0 07 7 8 86 6 7 75 5 0 09 9 7 7 5 501002003004005006007008009001000中中 環環 廣廣 場場逸逸 翠翠 灣灣星星 河河 灣灣香香 之之 雪雪 山山 莊莊雋雋 峰峰 苑苑東東 方方 新新 世世 界界 花花 園園匯匯 景景 新新 城城領領 峰峰 園園高高 德德 置置 地地 公公 寓寓上上 譽譽 花花 園園中中 海海 璟璟 暉暉 華華 庭庭月月 島島 軒軒新新 城城 市市 逢逢 源源 軒軒珠珠 江江 帝帝 景景 苑苑弘弘 遠遠 大大 廈廈九九 龍龍 湖湖 悅悅 源源 莊莊新新 光光 城城 市市 花花

12、園園天天 鵝鵝 灣灣金金 山山 谷谷 花花 園園信信 達達 麗麗 水水 華華 庭庭合合富富輝輝煌煌集集團團市市場場研研究究部部n中心六區中心六區占15席（其中珠江新城占6席），外圍四區外圍四區占5席n（其中含（其中含別墅別墅成交的樓盤包括：香雪山、玖瓏湖、新光城市、金山谷香雪山、玖瓏湖、新光城市、金山谷）n中環廣場成交中環廣場成交975套，星河灣成交套，星河灣成交544套套（打通之前套數）主流成交均價：洋房主流成交均價：洋房1.4-2.2萬，別墅萬，別墅1.5-2萬萬2 20 00 09 9年年 1 1- -5 5月月 廣廣 州州 市市 2 20 0個個 成成 交交 最最 活活 躍躍 高高 端

13、端 樓樓 盤盤（成交面積：萬平方米）0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00中中 環環 廣廣 場場逸逸 翠翠 灣灣星星 河河 灣灣香香 之之 雪雪 山山 莊莊雋雋 峰峰 苑苑東東 方方 新新 世世 界界 花花 園園匯匯 景景 新新 城城領領 峰峰 園園高高 德德 置置 地地 公公 寓寓上上 譽譽 花花 園園中中 海海 璟璟 暉暉 華華 庭庭月月 島島 軒軒新新 城城 市市 逢逢 源源 軒軒珠珠 江江 帝帝 景景 苑苑弘弘 遠遠 大大 廈廈九九 龍龍 湖湖 悅悅 源源 莊莊新新 光光 城城 市市 花花 園園天天 鵝鵝 灣灣金金 山山 谷谷 花花 園園信信

14、達達 麗麗 水水 華華 庭庭合合 富富 輝輝 煌煌 集集 團團 市市 場場 研研 究究 部部n20個成交最活躍高端樓盤均在十區內十區內n匯景新城、玖瓏湖匯景新城、玖瓏湖雖開賣不超過3個月，但成交勢頭強勁，且單套面積較大212.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析2.12.1、近期市場狀況、近期市場狀況成交活躍樓盤整體市場供求整體市場供求成交結構分析2.2、回暖剖析高端住宅市場成交說明高端住宅市場成交說明n區域：廣州市十區兩市區域：廣州市十區兩市n時間：時間：2009年年1-5月月n界定：總價界定：總價200萬以上（含別墅）萬以上（含別墅）高端住宅共成交高端

15、住宅共成交3000余套，余套，65萬平米萬平米均價近均價近16000元，成交面積占全市元，成交面積占全市124月高端住宅供應放量，月高端住宅供應放量，5月成交爆發月成交爆發整體高端市場成交顯著活躍整體高端市場成交顯著活躍n1-5月供應月供應2700余套，成交余套，成交3000余套余套n1-5月供應月供應59萬平米，成交萬平米，成交65萬平米萬平米其中別墅市場成交面積占其中別墅市場成交面積占24n1-5月成交月成交16萬平米，占高端萬平米，占高端245月高端住宅份額躍升至月高端住宅份額躍升至18，均價，均價17179元元5月高端住宅價、量齊升，高端市場需求釋放月高端住宅價、量齊升，高端市場需求釋

16、放n市場份額在連續3個月保持10左右后，5月躍升至18，1-5月累計12n成交均價自2月開始連續走高，5月達到17179元/平米，1-5月累計約16000元/平米n5月均價17179元/平米比2月的均價上升了3284元/平方米，短短3個月升幅達23.6%252.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析2.12.1、近期市場狀況、近期市場狀況成交活躍樓盤整體市場供求成交結構分析成交結構分析2.2、回暖剖析珠江新城成交量最大，外圍以別墅絕對主導珠江新城成交量最大，外圍以別墅絕對主導廣州各區廣州各區200萬以上高端住宅成交面積：萬以上高端住宅成交面積：n天河天河第一

17、，占35，主要集中在珠江新城珠江新城和匯景新城匯景新城n番禺番禺占14，幾乎全部集中在華南板塊華南板塊的星河灣、新光城市花園、金山谷星河灣、新光城市花園、金山谷n海珠海珠占13，成交板塊分散，濱江板塊濱江板塊的珠江帝景苑珠江帝景苑和信達麗水華庭信達麗水華庭成交最大n越秀越秀占11，上譽花園上譽花園和中環廣場中環廣場成交最大n花都花都占9，玖瓏湖玖瓏湖一支獨秀n荔灣荔灣占5，逸翠灣逸翠灣一支獨秀n白云白云占3，成交分散n增城、蘿崗、從化、花都增城、蘿崗、從化、花都等外圍區域成交幾乎全部是別墅別墅n黃埔、南沙黃埔、南沙暫時未錄得成交200-300萬洋房最熱銷，千萬豪宅均價最高萬洋房最熱銷，千萬豪宅

18、均價最高n廣州廣州200萬以上高端住宅成交萬以上高端住宅成交總價段分布：總價段分布：n總價200-300萬洋房萬洋房比例最大，達38，其中1000萬以上成交11套n總價200萬以上別墅占萬以上別墅占24，其中1000萬以上成交40套，幾乎全部來自玖瓏湖n廣州廣州200萬以上高端住宅成交萬以上高端住宅成交總價段每方均價：總價段每方均價：n無論洋房、別墅，總價越高，單價越高，反映客戶承受力越強n總價200-300萬別墅萬別墅成交均價僅7892元/平米n總價1000萬以上洋房萬以上洋房成交均價最高，達25566元/平米2009年年 1-5月月 廣廣 州州 市市 高高 端端 住住 宅宅 成成 交交 總

19、總 價價 段段 分分 布布（200萬以上）（面積占比）1%7%7%38%7%27%4%10%2 20 00 0 3 30 00 0萬萬 別別 墅墅2 20 00 0 3 30 00 0萬萬 洋洋 房房3 30 00 0 5 50 00 0萬萬 別別 墅墅3 30 00 0 5 50 00 0萬萬 洋洋 房房5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬 別別 墅墅5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬 洋洋 房房1 10 00 00 0萬萬 以以 上上 別別 墅墅1 10 00 00 0萬萬 以以 上上 洋洋 房房合合富富 輝輝煌煌 集集團團 市市場場 研研究究 部部2009年年1

20、-5月月廣廣州州市市高高端端住住宅宅成成交交總總價價段段每每方方均均價價（200萬以上）（元/平米）2556621135211441734712795151117892151792 20 00 0 3 30 00 0萬萬別別墅墅2 20 00 0 3 30 00 0萬萬洋洋房房3 30 00 0 5 50 00 0萬萬別別墅墅3 30 00 0 5 50 00 0萬萬洋洋房房5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬別別墅墅5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬洋洋房房1 10 00 00 0萬萬以以上上別別墅墅1 10 00 00 0萬萬以以上上洋洋房房合合 富富 輝輝 煌煌

21、 集集 團團 市市 場場研研 究究 部部282.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析2.1、近期市場狀況2.22.2、回暖剖析、回暖剖析中國經濟初顯谷底回穩中國經濟初顯谷底回穩 n今年前三個月的今年前三個月的PMI指數表明，中國指數表明，中國經濟從低谷逐步回升的態勢正在形成。經濟從低谷逐步回升的態勢正在形成。5月中國采購經理人指數月中國采購經理人指數(PMI)為為53.1%，這是該指數連續第三個月升，這是該指數連續第三個月升至反映經濟總體擴張的至反映經濟總體擴張的“牛熊分界牛熊分界線線”50%之上。之上。n從發電量情況分析，從發電量情況分析，2009年年1

22、-2月，月，我國發電量同比下滑我國發電量同比下滑3.7，至，至5月份月份發電量同比下降發電量同比下降3.5%，1-5月份發電月份發電量同比下降量同比下降3.2%。下滑幅度雖然有。下滑幅度雖然有所收斂，但也表明所收斂，但也表明中國經濟回升難度中國經濟回升難度較大較大。未來經濟下行壓力仍然較大，私營企業經營環境未有大改善未來經濟下行壓力仍然較大，私營企業經營環境未有大改善n從從PMI和發電量數據來看未來和發電量數據來看未來經濟走向仍充滿不確定性經濟走向仍充滿不確定性;n另外，央行另外，央行5月月27日發布的日發布的2008年中國區域金融運行報年中國區域金融運行報告指出，告指出，2009年是實施年是

23、實施“十一五十一五”規劃的關鍵之年，國規劃的關鍵之年，國際金融危機繼續發展和蔓延，對我國經濟的影響還在加深，際金融危機繼續發展和蔓延，對我國經濟的影響還在加深，雖然我國經濟運行出現了一些積極的變化，但基礎尚不穩雖然我國經濟運行出現了一些積極的變化，但基礎尚不穩固，經濟下行壓力仍然較大。固，經濟下行壓力仍然較大。 n4萬億投資主要投向基礎設施以及國有大中型企業，私營萬億投資主要投向基礎設施以及國有大中型企業，私營企業受惠有限，企業受惠有限，外貿出口仍處于大幅的負增長外貿出口仍處于大幅的負增長，總體來說，總體來說，私營企業經營環境未有大改善，私營企業投資的意欲仍較私營企業經營環境未有大改善，私營企

24、業投資的意欲仍較低，部分資金轉而投資房地產市場。低，部分資金轉而投資房地產市場。一季度信貸爆炸式增長，流動性充足一季度信貸爆炸式增長，流動性充足 n央行數據顯示，央行數據顯示，14月份人民幣各月份人民幣各項貸款增加項貸款增加5.17萬億元，這已經超萬億元，這已經超過了年初制定的全年新增貸款過了年初制定的全年新增貸款5萬萬億的計劃。億的計劃。 金融體系里的金融體系里的M1，M2也出現大幅增長。也出現大幅增長。M1同比增速比同比增速比CPI早早36個月，未來存在通脹壓力個月，未來存在通脹壓力n從從M1與與CPI的歷史數據看，兩者表現出很好的相關性，一般的歷史數據看，兩者表現出很好的相關性，一般M1

25、提前提前36個月預示個月預示CPI同比增長。同比增長。nM1今年今年1月份達到低點月份達到低點6.7以來已經連續三個月高速增長，因此以來已經連續三個月高速增長，因此CPI可能在未來可能在未來3個月之內見底。個月之內見底。通脹預期是高端住宅回暖的重要誘因通脹預期是高端住宅回暖的重要誘因n經濟前景的不確定性讓居民和企業不敢對實體經濟追加投資。經濟前景的不確定性讓居民和企業不敢對實體經濟追加投資。n同時，短期大量的信貸投放引發人們對未來通貨膨脹的擔憂，從而將投資同時，短期大量的信貸投放引發人們對未來通貨膨脹的擔憂，從而將投資目光轉向資產上，這也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市場顯著回暖目光轉向資產

26、上，這也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市場顯著回暖的重要原因。的重要原因。通脹預期是這一輪高端市場回暖的重要誘因通脹預期是這一輪高端市場回暖的重要誘因有關專家根據有關專家根據CPICPI指數模型測算，我國指數模型測算，我國CPICPI在今年在今年7 7月份將進月份將進入上行通道，未來通脹漸行漸進。入上行通道，未來通脹漸行漸進。信貸政策：持續放松信貸政策：持續放松n銀行貸款利率的下調、珠三角銀行貸款利率的下調、珠三角8城市公積金互貸的開通以及對港澳居城市公積金互貸的開通以及對港澳居民購房的重新開放都為高端市場回暖提供了良好的政策環境。民購房的重新開放都為高端市場回暖提供了良好的政策環境。高端物

27、業價格回調至低位，買家投資置業熱情回升高端物業價格回調至低位，買家投資置業熱情回升n不少高端樓盤不少高端樓盤2009年初的價格比高位時下降了年初的價格比高位時下降了20-30%，部分回到了，部分回到了2007年初的水平；年初的水平；n2009年年1-5月廣州市場高端物業銷售價格和最高位相比下降明顯，呈現出比較明顯的價格低位，月廣州市場高端物業銷售價格和最高位相比下降明顯，呈現出比較明顯的價格低位，除了受大市回暖因素外，這也是促使高端客戶低位置業保值的重要因素除了受大市回暖因素外，這也是促使高端客戶低位置業保值的重要因素現階段高端客戶心態描述現階段高端客戶心態描述n經濟環境好轉，開始關注房地產；

28、經濟環境好轉，開始關注房地產；n樓市回暖，樓價開始從低位回升；樓市回暖，樓價開始從低位回升；n未來人民幣貶值及通脹的預期，由現金為王，轉為持有未來人民幣貶值及通脹的預期，由現金為王，轉為持有優質物業優質物業，短，短期求保值、長遠求升值；期求保值、長遠求升值；n本輪高端客戶的入市，本輪高端客戶的入市，投資型置業投資型置業居多，主要是看好物業的長期保值、居多，主要是看好物業的長期保值、升值潛力；部分是由于物業的綜合素質突出而激發高端升值潛力；部分是由于物業的綜合素質突出而激發高端自住購房需求自住購房需求。廣州的城市地位有大幅的提升廣州的城市地位有大幅的提升 n2007年廣東省國民經濟和社會發展第十

29、一個五年規劃綱要中廣州建設成帶動全省、年廣東省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中廣州建設成帶動全省、輻射華南、影響東南亞的輻射華南、影響東南亞的現代化大都市現代化大都市 。完善以集約化、國際化、高級化為標志的先進制造業中心以信息、金融、物流、會展為主導的現代服務業中心以市場為導向、企業為主體、人才為支撐的自主創新中心推動廣州更加緊密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角區域合作發展n2009年珠江三角洲地區改革發展規劃綱要年珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年年).增強文化軟實力，提升城市綜合競爭力，強化國家中心城市、綜合性門戶城市和區域文化教育中心的地位，提高輻射帶動能力。廣

30、州建設成為廣東宜居城鄉的“首善之區”，建成面向世界、服務全國的國際大都市高端住宅市場回暖小結高端住宅市場回暖小結n私營經濟投資環境的不確定性加上對未來通脹的預期成為高端私營經濟投資環境的不確定性加上對未來通脹的預期成為高端住宅市場回暖的重要誘因；住宅市場回暖的重要誘因；n樓價經過樓價經過1年多的調整已有較大幅度下降，并在低位站穩；年多的調整已有較大幅度下降，并在低位站穩；n信貸等政策的持續放松從需求上為高端住宅市場回暖提供了有信貸等政策的持續放松從需求上為高端住宅市場回暖提供了有力支撐力支撐;n廣州的城市地位持續提升廣州的城市地位持續提升 393.3.廣州高端住宅市場發展趨勢廣州高端住宅市場發

31、展趨勢4.14.1、主要影響政策分析、主要影響政策分析4.2、供應格局分析4.3、發展前景政策對高端住宅的影響預測政策對高端住宅的影響預測n寬松的貨幣政策仍將維持寬松的貨幣政策仍將維持 中國經濟仍處于困難時期 即使貨幣投放比年初略有收緊，但信貸政策對于住房消費仍持積極支持態度n 研究開征物業稅研究開征物業稅 （5月月25日）日） 物業稅開征對物業投資和高端住宅市場影響較大 由于政策措施仍處于研究階段，實際影響大小難以判斷 但已列入政府正式工作計劃，對市場將逐步形成一定的心理壓力 同時顯示中央政府對投資投機需求以及樓價大幅反彈的警惕n普通商品住房最低資本金比例由普通商品住房最低資本金比例由35%

32、35%降至降至20% 20% （5月月27日）日） 1-4月廣州市房地產開發投資下降，完成投資170.11億元，下降下降11.1% 1-5月全市商品住宅成交317.8萬平方米，同比增長同比增長81.4%可見在經濟下行，房地產投資萎縮的背景下，中央迫切需要刺激房地產的投資和消費 資本金比例下調將大為緩解開發商的資金壓力，加上銷售火投資減，短期內開發商因資金壓力而降價的可能性大減413.3.廣州高端住宅市場發展趨勢廣州高端住宅市場發展趨勢4.1、主要影響政策分析4.24.2、供應格局分析、供應格局分析4.3、發展前景2010年前高端住宅供應情況年前高端住宅供應情況20102010年前廣州主流高端住

33、宅板塊供應約年前廣州主流高端住宅板塊供應約1 1萬套，供應量較充足；萬套，供應量較充足；20102010年前廣州高端住宅供應最多的板塊是年前廣州高端住宅供應最多的板塊是珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區四個板塊四個板塊433.3.廣州高端住宅市場發展趨勢廣州高端住宅市場發展趨勢4.1、主要影響政策分析4.2、供應格局分析4.34.3、發展前景、發展前景四大城市中廣州頂級豪宅價格最低四大城市中廣州頂級豪宅價格最低廣州現售頂級豪宅價格在廣州現售頂級豪宅價格在2-32-3萬萬/ /平方米平方米，只相當于京滬深的，只相當于京滬深的1/21/2至至1/31/3四大城

34、市發展定位對比四大城市發展定位對比廣州市居民有著強大的消費能力廣州市居民有著強大的消費能力高端物業價格的高低與城市地位、輻射力和經濟實力密切相關，廣州城市高端物業價格的高低與城市地位、輻射力和經濟實力密切相關，廣州城市地位雖略為遜色，但居民消費能力強，而且地位雖略為遜色，但居民消費能力強，而且樓價的巨大差異使得廣州高端樓價的巨大差異使得廣州高端物業價格仍有較大的想象空間物業價格仍有較大的想象空間。廣州樓價觸底回升，高端住宅價格領跑大市廣州樓價觸底回升，高端住宅價格領跑大市n廣州市商品住宅成交均價從年初的8000元/平方米上升至8400元/平方米，升幅約升幅約5%5%；n高端住宅5月成交均價1717917179元/平米，比2月的均價上升了32843284元/平方米，3個月升幅達23.6%23.6%；n高端住宅價格領跑大市。廣州高端住宅價格未來將處于盤整廣州高端住宅價格未來將處于盤整n當前高端住宅市場中，以珠