1、2007年房地產(chǎn)估價理論與方法考試試卷一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)1、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.隱定2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為()。A.掌握的有關信息不同B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同3、下列關于內地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是()。A.內地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11日簽署B(yǎng).內地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會

2、于2004年8月舉辦C.內地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D.內地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術人員資格之一4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是()。A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng).現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格建設工程教育網(wǎng)提供C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D.當時該房屋的房改成本價5、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )&#

3、215;直接成本利潤率。A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關鍵是看該房地產(chǎn)()。A.目前是否有經(jīng)濟收入建設工程教育網(wǎng)提供B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力D.目前的收入是否大于運營費用7、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125平米，套內墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為()元。A.1765B. 2000C. 2069D. 24008、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)

4、評估出的價值屬于()。A.市場價值B.清算價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值9、TN關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是()。A.原始價值高于賬面價值B.投資價值高于市場價值C.謹慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設年折現(xiàn)率為8，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3，則該期房目前的價格為( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是()。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的

5、價值D.承租人權益的價值12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是()。A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進物業(yè)管理13、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是()。A.上調貸款利率建設工程教育網(wǎng)信息B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)()應按服裝店用途進行估價。建設工程教育網(wǎng)提供A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則15、下列關于房地產(chǎn)估價本質的表述中，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

6、B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格16、下列關于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是()。A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則D.謹慎原則屬于一般性原則17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為()。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日18、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者

7、購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。A.050B.5075C.5010OD.10015019、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6以內不增加付款，實際產(chǎn)權登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日22、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后

8、的價值為()萬元。A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.0023、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。B.2.13C.2.22D.2.5025、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5，自有資金資本化率為8。則其綜合資本化率為()。A.7.65B.B.75C.9.42D.10.1928

9、、運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期建設工程教育網(wǎng)整理B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的±地份額為()。A.1.67B.2.33C.2.75D.3.3331、設臨街深度價格修正率見下表。另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次旁街路線價

10、的40%、20%，則下圖的宗地B的單價為()元/m2。A.6400B.6800C.6960D.760032、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價()萬元。A.375B.450C.500D.60033、暫定期內的三級資質房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務有()。A.在建工程抵押估價業(yè)務B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務34、下列關于實地查看估價對象的表

11、述中，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B.房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝C.房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D.估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解35、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象，估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和( )。A.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設與限制條件B.價值類型和定義、估

12、價對象分析、致委托人函C.價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制D.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應用的限制二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)1、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長2、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了()。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)

13、價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大3、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.分部分項法4、在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。A.劃撥土地應補交的出讓金B(yǎng).已抵押擔保的債權數(shù)額C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款D.強制執(zhí)行費用E.估價費用5、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮()。A.臨街狀況B.動力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度6、利用均衡原理判定建筑物是否

14、為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道7、城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于()。A.被拆遷房屋的權屬證書記載的面積B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積建設工程教育網(wǎng)提供C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、E.房地產(chǎn)管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積8、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權益狀況調整時，應包括的內容有()。A.后退道路紅線距離B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.合并的可能性9、征收集體土地

15、下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括()。A.土地補償費B.安置補助費C.拙上附著物和青苗的補償費D.土地使用權出讓金等土地有償使用費用E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用10、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有()。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量11、假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（ ).A.開發(fā)期+經(jīng)營期B.開發(fā)期+運營期C.開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期D.開發(fā)期+運營期-前期-建造期E.前期+建造期+經(jīng)營期12、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于()。A.假設開發(fā)法中開發(fā)完成

16、后的房地產(chǎn)價值的預測B.收益法中未來租金、運營費用的預測C.成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D.市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調整E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補13、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有()。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料14、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵。基準地價的內涵包括( )。A.基準日期B.土地開發(fā)程度C.基準地價修正體系D.土地用途E.基準地價公布日期15、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是()。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規(guī)避估

17、價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)1、某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。()2、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。()3、房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有

18、權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。()4、某房地產(chǎn)的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應為276萬元。()5、城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準。 ()6、在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平。 ( )7、一般來說，國內生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。 ()8、不論是何種估價目的，估價對象價值所依據(jù)的市場狀況一定是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的

19、狀況。()9、在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率10，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。()10、建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重

20、新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。()11、建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結束韻，應根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。( )12、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。()13、房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強弱與房地產(chǎn)目前價格的高低無關，價格較低的房地產(chǎn)其價格上漲趨勢可能更強勁。()14、由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。( )15、某已抵押房地產(chǎn)困債權實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結果通常是該房地產(chǎn)完整權利下的價值。()四、計算題(共2題，20

21、分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)1、某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開發(fā)成本的55，剩余費用在施工期內均勻投入，折現(xiàn)率為13。該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15。按當?shù)赜嘘P規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括在建衛(wèi)程)在轉讓交易過程中，買方按售價的3繳納有關稅費，同類房地產(chǎn)