1、*貸款有限公司關(guān)于*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請短期融資的調(diào)查報告借款額度：17 00萬元借款用途：支付工程及材料款借款期限：30天保證措施：預(yù)售商品房抵押(網(wǎng)掛)調(diào) 查 人：報告執(zhí)筆： *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“該公司”)，于2009年9月2 4日經(jīng)××中介推薦，向我公司申請短期融資(典當(dāng))1700萬元，期限1個月，抵押方式，按約定利率付息。為此，我們進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下： 該筆借款主要用于支付“*”樓盤二、三期工程及材料款。用××商業(yè)銀行×支行授信的“住房開發(fā)貸款”和商品房銷售款(尚未到位而即將到位的開發(fā)貸款5 0 0 0萬

2、元)作為還款資金主要來源。 一、客戶基本情況 企業(yè)名稱：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所：市 B棟3樓 法定代表人： 公司類型：有限責(zé)任公司 注冊資本：5100萬元(實收資本) 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)貳級、商品房銷售 成立日期：1 9 9 8年1月2日 營業(yè)期限：無 股權(quán)結(jié)構(gòu)：××出資(貨幣和實物)3 5 7 0萬元，占7 0 ××出資(貨幣)1 5 3 0萬元，占3 0(系父女關(guān)系) ××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過近l 0年的發(fā)展，公司治理結(jié)構(gòu)合理，組織機構(gòu)健全，具有2 0多名中高級管理人才，積累了較豐富的管理經(jīng)驗；與此同

3、時，聚集了較豐厚的財富，公司實力較強。根據(jù)該公司2007年經(jīng)審計的財務(wù)報表反映：資產(chǎn)總額2.7億元，負(fù)債總額0.4億元，股東權(quán)益23億元；銷售收入27 5億元，凈利潤0.8 6億元，資產(chǎn)負(fù)債率為15.2。 二、生產(chǎn)經(jīng)營情況(在建項目的合法性、規(guī)劃、規(guī)模、進(jìn)度、二程款支付情況、銷售情況、資金回收情況) 該公司近幾年主要開發(fā)的樓盤有：“*”、“*”和目前正在開發(fā)的“*”。“*”項目已取得房地產(chǎn)開發(fā)法定的四證一書，該項目位于×路×號，地理位子優(yōu)越，地塊長1 2 O米，地面積2 2 5 3 7平方米，地塊購進(jìn)價格23億元，已辦理土地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號為×號。該項目總建筑面積3

4、 5萬平方米，計劃分四期開發(fā)建設(shè)：一期(2棟)建面5 5 0 0 0平方米，于2 O O 7年3月開盤，一個月銷售完畢，實現(xiàn)銷售收入25億元，利潤5 000萬元；二期(3棟)建面8 8 O 0 0平方米，已完成總工程量的8 0，7月已取得了“預(yù)售房許可證”，已銷售了3 0 0 0多萬元，預(yù)計銷售收入為4億元；三期(4棟)建面11 0 O 0 0平方米，預(yù)計銷售收入為46億元，已于今年5月動工；四期為97000平方米尚未開工，目前二、三期基本按進(jìn)度實施，工程進(jìn)展正常。 三、財務(wù)狀況 根據(jù)該公司提供的經(jīng)*會計師事務(wù)所審計的2005年、2006年和2 0 07年的財務(wù)報表，填寫如表內(nèi)容：(單位：萬元

5、 )項目200520062007項目200520062007應(yīng)收賬款/應(yīng)付賬款/存貨438354952104其他應(yīng)付款145528100流動資產(chǎn)合計130262334026469流動負(fù)債合計337055644120總資產(chǎn)135832395027104總負(fù)債337055644120主營業(yè)務(wù)收入201952625427525所有者權(quán)益102131838622984主營業(yè)務(wù)成本105021286411560主營業(yè)務(wù)利潤85831194514451營業(yè)利潤75781069412984凈利潤508471748597流動比率3.874.196.42資產(chǎn)負(fù)債率25.623.215.2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率/存貨周轉(zhuǎn)

6、率2.402.600.87銷售利潤率4.254.555.25銷售凈利率2.522.733.12根據(jù)調(diào)查，與2008年比較該公司負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)有所變化，主要是新增銀行貸款5 0 00萬元；如再增加本次短借l 7 0 0萬元，即資產(chǎn)負(fù)債率為40。其他指標(biāo)正常反映。 四、 信用情況 該公司基本帳戶在×銀行×支行，貸款行在×銀行×支行，我們已對該公司及個人進(jìn)行了征信系統(tǒng)查詢，公司現(xiàn)有銀行貸款余額5000萬元，期限2 0 09年3月9日至2 01 2年3月8日，無不良信用記錄，法定代表人×x無貸款，無不良信用記錄。從×支行剛授信評價中不難看出，公司信

7、用能力較強，今年以前，基本未向銀行貸款，銀企關(guān)系保持良好，無不良信用記錄。在目前國家嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策下，×行能為其授信“住房開發(fā)貸款”1億元，說明該公司具有相當(dāng)實力；該公司現(xiàn)有非銀行機構(gòu)借貸行為(現(xiàn)查證的約2 5 0 0萬元，尚未到期，見清單)，未發(fā)現(xiàn)訴訟案件；以前能按期支付工程材料款，現(xiàn)有工程款欠賬額1 5 0 0萬元，正在籌款支付(包括本次向外融資)，以保證業(yè)務(wù)經(jīng)營信譽和工程進(jìn)度的實現(xiàn)。因此，從以上幾方面情況基本能反映出該公司信譽度較好。 五、資金需求及用途 根據(jù)該公司的申請和我們的調(diào)查：為了加快“*”三期工程(4棟)進(jìn)度，支付約定工程款，解決該項資金缺口4 0 00萬元，

8、現(xiàn)急需支付工程材料款1700萬元。由于×行給該公司授信的1億元“住房開發(fā)貸款”于2 0 09年5月9日只發(fā)放了5 0 00萬元，余下5 0 O 0萬元已于2 O 0 9年6月6日辦理了土地抵押登記，但貸款尚未發(fā)放上賬，具體原因不明。但據(jù)該行客戶經(jīng)理透露，有可能在1 0月能到位該筆貸款5 0 0 O萬元。因此，該公司向我公司申請短借l 7 0 O萬元救急支付工程進(jìn)度款。此筆借款擬分兩次到位，第一次7 0 O萬元，第二次1000萬元。第二次視銀行貸款上賬支用情況發(fā)放或不放。 六、風(fēng)險分析及控制措施 風(fēng)險分析： 一是房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家宏觀經(jīng)濟(jì)重點調(diào)控行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行信貸緊縮政策

9、的影響，×支行的授信貸款5 0 0 0萬元不能如期發(fā)放；二是我國經(jīng)濟(jì)回暖還不明顯，直接影響市民剛性購房熱潮，該樓盤銷售出現(xiàn)不溫不火狀況。受這兩大因素的影響，有可能出現(xiàn)價格下滑或有價無市的現(xiàn)象；加之市民的購物習(xí)慣：“買漲不買跌”。因此，該公司在房屋銷售上，今年和前年相比，形成較大的反差。前年“*”A棟，開盤一個月5.5萬平米一搶而空，價格居高不下(均價4500O元平方米)；今年二期三棟88萬平米，開盤幾個月，僅銷售了2000萬元，不足10，現(xiàn)銷售價格折后售價為4 6 00元平方米，與周邊樓盤價格相差不遠(yuǎn)。 因此該筆業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險點在于： 1、商品房銷售疲軟，難以如期實現(xiàn)銷售收入，貸款又

10、到不了位，有可能導(dǎo)致該公司財務(wù)風(fēng)險： 2、我們和該公司是第一次交道，對法定代表人沒有深入的了解，難免可能出現(xiàn)道德風(fēng)險。 為此，本筆業(yè)務(wù)須加大對該公司的違約成本，嚴(yán)格把握風(fēng)險控制措施。 風(fēng)險控制措施： 1、落實抵押物。選擇該公司“*”二期樓盤(4棟)已取得要售房許可證的8 0套，面積7000平方米商品房作抵押，并在抵押價值上從低取值。因房產(chǎn)證未辦理，可通過房管部門“網(wǎng)掛”形式(有效期限在1個月以內(nèi))，以對抗“第三人”；(需咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T并查證落實) 2、抵押物作價，盡量以低價位接受，建議最高抵押價值不超過2500元平方米(套內(nèi)面積)； 3、與該公司簽訂商品房買賣合同，如有風(fēng)險立馬處置： 4、關(guān)注×行放貸，跟蹤該公司用款，留置該公司遠(yuǎn)期支票1張； 5、與該公司股東、法定代表人、財務(wù)總監(jiān)、法定代表人妻子簽訂連帶責(zé)任保證合同； 七、調(diào)查結(jié)論 每上所述，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，綜合實力較強，經(jīng)營業(yè)績及效益較好，信用能力較強，未發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，在落實風(fēng)險管