1、第一單元與房地產有關的稅種六、涉及房地產的考點綜述?房地產的銷售？房地產的抵押?房地產的出租？房地產的繼承?房地產的贈與？房地產的交換?以房地產進行投資、？房地產的自用聯營？其他規定一房地產的銷售1. 出賣人應繳納土地增值稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，企業應繳納企業所得稅、個人應繳納個人所得稅。2. 買受人應繳納契稅和印花稅。3. 個人轉讓住房的特殊規定1土地增值稅：自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。2營業稅：自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年含5年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收

2、入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年含5年的普通住房對外銷售的，免征營業稅。3個人所得稅：個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。4印花稅：自2008年11月1日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。2013年教材未提及4. 營業稅的計算1新房銷售不動產的營業額為納稅人銷售不動產而向不動產購買者收取的全部價款和價外費用。2二手房納稅人銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業額。20%5. 個人所得稅的計算應納稅額=收入總額財產原值合理費用X二房地產的出租1. 出租人應繳納房產稅、營業稅、城市維護建設

3、稅和教育費附加，企業應繳納企業所得稅、個人應繳納個人所得稅?！窘忉尅坑捎诜康禺a的出租，未發生產權轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2. 承租人無需繳納契稅。【解釋】土地、房屋權屬的出租，不屬于契稅的征稅范圍。3. 營業稅的計算出租不動產時，營業稅的計稅依據為租金收入全額，不得扣除任何費用。4. 房產稅的計算從租計征、按年度征收1房產稅應納稅額=租金收入X12%2對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%勺稅率征收房產稅。5. 個人所得稅的計算以“1個月”內取得的收入為一次，按次征收1每次月收入不超過4000元的應納稅額=每次月收入額準予扣除項目修繕費用800元為限800元X20%或10%2每

4、次月收入在4000元以上的應納稅額=每次月收入額準予扣除項目修繕費用800元為限X120%X20%或10%【解釋1】準予扣除項目包括：出租房屋時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及房產稅、印花稅等相關稅費?！窘忉?】當月的修繕費用超過800元的，當月最多扣除修繕費用800元，其余部分在以后月份扣除。【解釋3】個人按市場價格出租居民住房適用10%勺個人所得稅稅率。三房地產的贈與1. 營業稅1單位單位將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，視同發生應稅行為，應當繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。2個人一般情況下，個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，視同發生

5、應稅行為，應當繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。但是個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于以下情形之一的，暫免征收營業稅2013年教材未提及：1離婚財產分割；2無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；3無償贈與對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人；4房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。2. 土地增值稅不征土地增值稅的房地產贈與行為包括兩種情況：1房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”國家機關將房屋2房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、產權、土地

6、使用權贈與“教育、民政和其他社會福利、公益事業”。3. 契稅通過贈與方式承受土地、房屋權屬的，應繳納契稅，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格確定。四以房地產進行投資、聯營1. 營業稅以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；在投資后轉讓其股權的，也不征收營業稅。2. 房產稅1以房產投資、聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。2收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。3. 土地增值稅以房地產進行投資、聯營，暫免征收土地增值稅。投資、聯營企業將上述房地產

7、再轉讓的，應征收土地增值稅。【解釋】凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。4. 契稅以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同發生權屬轉移，被投資方應當繳納契稅。五房地產的抵押1. 抵押期間1土地增值稅在抵押期間不征收土地增值稅。2契稅土地、房屋權屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。2. 抵押期滿后，以房地產抵債1土地增值稅對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。2契稅以土地、房屋權屬抵債，視同發生權屬轉移，承受人應當繳納契稅。3營業稅如果納稅人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去

8、抵債時該項不動產作價后的余額為營業額，計征營業稅。六房地產的繼承1. 土地增值稅房地產的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2. 契稅土地、房屋權屬的法定繼承，不屬于契稅的征稅范圍。七房地產的交換1. 契稅交換房屋時，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。2. 土地增值稅房地產的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅?！窘忉尅客恋厥褂谜咿D讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權權屬證書變更

9、登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據說明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。八房地產的自用1. 營業稅納稅人自建自用房屋的行為不納稅。2. 房產稅1單位：用于生產經營應納稅額=房產原值x1一扣除比例X1.2%2個人個人所有非營業用的房產居民住房，免征房產稅?！窘忉?】對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅?！窘忉?】為了抑制房價過快增長和房產投機行為，從2012年1月起，我國在上海、重慶兩地進行了房產稅改革。3. 土地增值稅房地產開發企業將

10、開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅?！鞠嚓P鏈接】房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，應繳納房產稅。九其他規定1. 合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。【相關鏈接】單位將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，其銷售行為按銷售不動產繳納營業稅。2. 房地產的代建行為代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬

11、的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。3. 企業兼并轉讓房地產在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅?！鞠嚓P鏈接】納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同，不屬于營業稅的征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。4. 房地產的重新評估國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用

12、權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍?！纠}1單項選擇題】根據土地增值稅法律制度的規定，以下各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是。A. 某市房產所有人將房屋產權無償贈送給其女兒B. 某市房產所有人將房屋產權有償轉讓給他人C. 某市土地使用權人通過希望工程基金會將土地使用權贈與某學校D. 某市土地使用權人將土地使用權出租給某養老院【答案】B【解析】1選項A:房產所有人將房屋產權贈與“直系親屬”的，不征收土地增值稅；2選項C:土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體將土地使用權贈與教育事業的行為，不征收土地增值稅；3選項D:房地產的出租，不征收土地增值稅。【例題2單項選擇題】根據土地

13、增值稅法律制度的規定，以下各項中，應當征收土地增值稅的是。A. 經當地稅務機關核實，個人之間互換自有居住用房地產B. 兼并企業從被兼并企業取得的房地產C. 通過中國境內非營利的社會團體贈與社會公益事業的房地產D. 房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的【答案】D【解析】以房地產作價入股進行投資或者聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均應征收土地增值稅。表6-2土地增值稅的征稅范圍事項是否征收土地增值稅出售征收繼承不征贈與1贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”的：不征2通過中國境內非營利的社會團體、國家機關贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的：不征3其他贈與：征收出租不征抵押1抵押期間：不征2抵押期滿后，以該房地產抵債的：征收交換1單位之間互換：征收2個人之間互換“自有居住用房”：經當地稅務機關核實，免征合作建房1建成后自用：暫免征收2建成后轉讓：征收代建房不征評估增值不征被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的暫免征收投資、聯營1將房地產轉讓到投資聯營企業時：暫免征收2聯營企業將投資聯營