1、文旅地產戰(zhàn)略策劃之道文旅時代的新特征做任何事情，首先要了解我們正處在一個什么樣的時代，只有先搞清楚了這個時代正在發(fā)生什么樣的變革，整個社會經濟發(fā)展到了哪個歷史階段，才有可能搶占時代的制高點。那么，怎么解讀這個文旅時代呢？工作室認為新的文旅時代具有“一個潮流、兩個對流和三個需求”方面的特征：1、一個潮流：大休閑的潮流根據國際經驗，人均GDP進入1000美金以后，真正意義上的旅游才開始，隨之而來的，是一個全民觀光旅游的浪潮。當人均GDP突破3000美金時，大眾觀光旅游開始向休閑、體驗旅游轉型。而人均 GDP 超過 5000 美金標志著進入休閑旅游全面爆發(fā)、體驗旅游蓬勃發(fā)展的新時代。到今天，2013

2、年中國的人均GDP已經達到6600美金，全新的體驗旅游時代正撲面而來，我們把這個時代稱為“吃飽了撐的時代，玩出來的產業(yè)”，這將是一種新的生活方式，要享受生活、逃離都市、尋找理想中的烏托邦，要減輕焦慮、釋放心情、尋找自我、還要豐富多彩。在這股休閑浪潮下，圍繞著體育、旅游、休閑、文化等巨大的產業(yè)鏈釋放出了巨大的消費力。我們總結了休閑產品的七種主要形態(tài)，包括：主題度假酒店、休閑運動、郵輪游艇、娛樂活動、養(yǎng)生產品、餐飲產品和文化產品。2、 兩個對流：內外對流、城鄉(xiāng)對流，三十年前的中國以生產為核心，兩頭在外；三十年后將以消費為驅動，市場在國內，消費在國內。在休閑經濟撲面而來的大潮中，我們注意到兩個現象。

3、第一個叫內外對流：一方面是國內游客、開發(fā)者的海外考察、訪問、旅游，現在國內許多企業(yè)已經不滿足于自己的認識而積極地去世界各地進行全球抓藥；另一方面國外相關機構積極進入廣闊的中國市場，促進國內國外在休閑產業(yè)、休閑產品、休閑服務的開發(fā)、互動、合作。比如今年我們又去了歐洲，主要為航空產業(yè)、健康產業(yè)和環(huán)保產業(yè)這三個中國未來的消費熱點進行一次國際的咨詢和采藥。第二個叫城鄉(xiāng)對流，即新型城鎮(zhèn)化：鄉(xiāng)村的人渴望都市現代生活，都市人又想逃離到山清水秀的鄉(xiāng)村生活。這其中我們認為城市反哺農村是真正推動新型城鎮(zhèn)化的核心，都市人在享受鄉(xiāng)村生活的同時把城市文明帶入和植入鄉(xiāng)村，推動都市文明和鄉(xiāng)村文明的結合。今天在鄉(xiāng)村形成了五股

4、返鄉(xiāng)力量，包括：返鄉(xiāng)農民、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者、本土企業(yè)、都市小資和富豪，當他們帶著新的眼光和資本回到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村旅游和休閑產業(yè)的開發(fā)面臨新的變革。3、三個需求：生態(tài)、文化、健康、文旅地產的開發(fā)必須要滿足三個需求。第一個是生態(tài)的需求。第二個是文化的需求，我們認為現今的文化呈現出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項目需要經歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。第三個是健康的需要。所以，當休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產轉型、打造文化軟實力、經濟提質增效、美麗中國夢等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產成為了其中一個獨特而重要的抓手。天時、地利、人和均已具備

5、，文化旅游地產迎來了自身發(fā)展的機遇期。但是，文旅地產有兩大開發(fā)難點：首先，必須要有大的資金投入，這是一個“大投入大產出、中投入小產出、小投入無產出“的領域；其次，商業(yè)模式的設計和品牌的塑造，一個成功的旅游地產商必須打造出獨特性的旅游產品，塑造獲取優(yōu)惠資源的企業(yè)和產品品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的運營模式。我們現在看到國內旅游地產的發(fā)展還處在一個初期階段，與國際上有很大差距，大致表現在四個方面：旅游主導特點、產品多元特點、長線經營特點、市場廣泛特點。這種比較的意義在于感受差異及意識問題，并不是說什么都需要跟國外一致。文旅地產的本質是為人們提供一種全新的生活方式。 “全新”體現在六個方面：良好的生態(tài)環(huán)境、

6、完善的休閑配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、組團式的結構、獨特的生活方式。二、文旅時代的六大商機、結合個人的實踐和探索，我們認為文旅新時代應關注六大重要商機：1 、綜合文旅新區(qū)：綜合文旅新區(qū)一般位于文化厚重的古城外圍或周邊，以疏解城市人口、產業(yè)和交通，既可實現對古城的騰籠換鳥，又提供全新的文化展現平臺，形成規(guī)模龐大、功能復合的綜合性文旅新區(qū)，如西安曲江文旅新城、麗江祥和麗城、曲阜文化經濟特區(qū)、洛陽國際文化旅游名城等。2、文化商業(yè)地產：文化商業(yè)地產是以商業(yè)為核心，以產業(yè)、居住、生態(tài)為支撐，融入文化主題，塑造地域特色，利用商業(yè)的外向性、集聚性，凸顯其作為文化舞臺和窗口的性質特點。今天常規(guī)性的商

7、業(yè)已經缺乏吸引力，人們更愿意去具有文化性、娛樂性和休閑性的商業(yè)區(qū)，不僅為吃住行，更多是為了在游購娛的過程中感受愉悅、放松和獨特的體驗。典型案例有有安徽六安文化旅游項目操盤等。3、文化娛樂地產：文化娛樂的發(fā)展與現代都市人追求放松，釋放壓力的生活需求有直接關系，文化娛樂地產的開發(fā)除了利用現代新型的娛樂設備、娛樂方式外，很重要的一點就是要結合地域文化。案例有安徽六安文化旅游項目操盤等。4、健康養(yǎng)生地產：健康是人類永恒的追求，近年來亞健康問題越來越嚴重，清新的空氣、干凈的山水、靜謐的環(huán)境逐漸成為財智人士首選的修養(yǎng)之地。健康養(yǎng)生是一個非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常關注的課題，我認為獅子湖

8、在這方面做到了國內最好。我有幸參與在這方面的案例有昆明十里云嶺項目、洛陽龍門西山文化養(yǎng)生項目、安徽六安文化旅游項目等。5、鄉(xiāng)村休閑地產：以新型城鎮(zhèn)化為契機，以城鄉(xiāng)統籌協調發(fā)展為思路，鄉(xiāng)村休閑旅游正在引領新一輪的“資本下鄉(xiāng)”，許多老板在城市打拼以后現在要回歸做一些發(fā)展。這方面工作室這一兩年介入較多，我們的案例有成都三圣花鄉(xiāng)、巴南錦繡鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)、西晃山休閑度假區(qū)等。6、綜合度假地產：以生態(tài)為基石，在大型綜合旅游度假區(qū)的開發(fā)方面，工作室也進行的相當多的探索，包括與萬達、龍湖、藍光、頤杰鴻泰等公司的合作，正是有了企業(yè)的大手筆投資，讓我們的策劃成為看得見摸得著的成果。具體的案例如龍湖山海湖、清遠獅子

9、湖國際旅游度假區(qū)、萬達長白山國際旅游度假區(qū)、四川峨秀湖國際度假區(qū)等。我個人認為：所有成功的房地產企業(yè)在戰(zhàn)略上總是超前的，而筆者的作用就是憑借多年的從業(yè)經驗，為企業(yè)提供具有戰(zhàn)略性、前瞻性、 創(chuàng)造性的判斷和價值。文旅時代的戰(zhàn)略突破；那么，如何搶占文旅產業(yè)先機，文旅產業(yè)如何與地產結合，怎么為企業(yè)項目戰(zhàn)略策略落地的呢？我想與大家分享我的“12345”方法論：1 、一枝獨秀：找魂“找魂“就是尋找一個項目的核心競爭力和戰(zhàn)略方向，基于城市高度、文化高度、生態(tài)高度的結合，尋找項目最長的長板。找魂不是提缺乏支撐的龐大概念，也不是提另類而缺少內容的概念。找魂的關鍵是打通四度，即“定位有高度，功能有廣度，產品創(chuàng)新有

10、深度，和所有元素要建立關聯度”。比如我們做版納要站在區(qū)域的高度，做大唐西市要站在文化的高度，做長白山要找生態(tài)的高度。從戰(zhàn)略上， “一枝獨秀”是長板理論，任何項目都要找到自己的核心賣點，充分張揚。只有清楚了 “魂”在哪里?個性在哪里?核心競爭力在哪里?可持續(xù)發(fā)展依憑的東西在哪里?項目才有了唯一性、排他性、權威性的東西，就是必須要找到項目一個的 “魂”。 這種找魂的能力正是為項目的核心能力之一。2、兩場統籌：市場+官場：任何開發(fā)企業(yè)必須首先“下接市場”，結合自身條件和項目的現實基礎，在積極相關項目先進開經驗式的同時，尋找適合的開發(fā)產品、業(yè)態(tài)配置、開發(fā)模式、資源整合，開創(chuàng)自身的文旅開發(fā)運營模式；其次

11、“上通官場” ，在今天中國做企業(yè)，不光是要懂市場，還要懂官場，要關注政治，要發(fā)揮政府的全局把控和宏觀調控能力，內外一起發(fā)力，為文旅項目的發(fā)展保駕護航并提供相應支持，包括規(guī)劃、土地、交通、市政、稅收、專項資金、旅游營銷等支持。跳好“市長”和“市場”雙人舞，搭建“政府”與“企業(yè) /投資者”合作橋梁。3、三力決策：心力+能力+實力：文旅地產的開發(fā)是一個綜合的系統工程，無論政府、企業(yè)在招商和尋找合作伙伴，還是要進入文旅地產的企業(yè)，必須要具備“三力” ，即“心力、能力、實力”三方面的支撐力。心力方面，要判斷對文旅地產的開發(fā)到底是將旅游地產作為企業(yè)未來中長期發(fā)展戰(zhàn)略的戰(zhàn)略型，還是在適合做旅游地產的項目時嘗

12、試做旅游地產的策略型，還是以旅游地產概念謀求在拿地和銷售的利益的投機型。其次，隨著消費者口味的不斷提高，打造一個成功的休閑產品光有錢是不夠的，還必須有打造精品的能力，必須要懂這個行道，要有做精細產品的能力；同時在有明確的戰(zhàn)略方向的同時，具備一流的操作能力，包括執(zhí)行力和整合全球資源的能力。另外，今天做旅游項目都必須有相當大的投入，有沒有持續(xù)的投資能力是關鍵，所以企業(yè)必須要有相當的實力。4、四劃推進：謀劃、策劃、規(guī)劃、計劃：先規(guī)劃后建設已經成為地產開發(fā)的行業(yè)標準和規(guī)定動作。但很多項目的失敗恰恰是因為策劃的缺位，缺少一枝獨秀的找魂、兩場結合的統籌、三力要素的研判。我們認為項目的標準流程應該具備四個階

13、段，即：謀劃、策劃、規(guī)劃、計劃。首先，文旅項目的開發(fā)，要有政府和企業(yè)的前期謀劃，通過眼觀六路，耳聽八方，對企業(yè)特點、項目特點進行基礎情況的了解，形成項目開發(fā)必要的前期準備。其次，通過專業(yè)的策劃機構，按照承上啟發(fā)，左右逢源的思路，充分發(fā)揮變壓器的轉換效應，拿出一個科學的策劃方案，指導項目規(guī)劃設計運營；策劃主要解決“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大問題，從而大幅度提升項目在政府、市場方面的關注和吸引，塑造企業(yè)良好口碑和品牌效應。接下來是通過規(guī)劃對策劃既定的思路進行定量化，將產品按照專業(yè)的技術規(guī)范和要求，進行空間落地和設計，有了策劃之后，這時的規(guī)劃就有神了，有魂了，有個性化了。最后是計劃

14、，通過前三劃之后，整合投資者，實現資源的有效整合和項目的快速推動，擬定具體工作計劃，把這個“魂”具體落實下去，推動下去，最大限度地來規(guī)避蠻干和同質化的問題。5、五位一體：概念為王、休閑為體、文化為魂、產業(yè)為鏈、整合為網：一個成功的文旅地產項目，往往都具備這五個因素，通過它們的有機結合，既保證項目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展。第一，概念為王，通過對生態(tài)、文態(tài)、 業(yè)態(tài)、 形態(tài)的提煉，凝練形成項目和產品的獨特概念，成為核心新引力。第二，休閑為體，不同于常規(guī)地產，文旅地產需要配置大量的休閑設施，營造休閑的環(huán)境和氛圍，成為讓游客呆得下、呆的久的主要法寶。第三， 文化為魂，文化是點亮旅游地產的靈魂，通過文化符號、文化演藝、文化特色的體驗，為文旅地產形成獨特的標簽。第四，產業(yè)為鏈，通過“銷售住宅+經營商業(yè)+游客活動的業(yè)態(tài)共生、人群共享，形成完