1、建筑及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策前瞻及應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的挑戰(zhàn) 一、增值稅如何計(jì)算？稅負(fù)是否會(huì)增加？增加稅負(fù)計(jì)算？ 二、本單位凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)增加還是減少？收入和成本費(fèi)用發(fā)生哪些變化？ 三、對(duì)上下游業(yè)務(wù)產(chǎn)生哪些影響？能否協(xié)調(diào)好相關(guān)各方在同一價(jià)值鏈上利益分配？ 四、對(duì)關(guān)聯(lián)方企業(yè)哪些業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響？如何協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)方內(nèi)部各公司利益？ 五、如何積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增？哪些措施能合理轉(zhuǎn)嫁增值稅負(fù)擔(dān)？ 六、企業(yè)采購(gòu)、生產(chǎn)、管理和銷售等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容和職能是否需要改進(jìn)？ 七、過(guò)渡期的處理非常重要，企業(yè)在過(guò)渡期要做好哪些準(zhǔn)備？過(guò)渡期營(yíng)銷策略需要調(diào)整？ 八、營(yíng)改增政策變化后，稅收籌劃發(fā)生哪些變化和調(diào)整？ 九、從財(cái)務(wù)管理處罰，應(yīng)該給公司管理

2、層提出哪些建議？主要內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)改增政策前瞻分析第二節(jié) 營(yíng)改增后涉及目前稅收政策變化分析第三節(jié) 營(yíng)改增后企業(yè)稅收籌劃方案全新調(diào)整第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)改增政策前瞻分析營(yíng)改增的背景增值稅的計(jì)算增值稅專用發(fā)票的使用及管理營(yíng)改增應(yīng)注意的涉稅問(wèn)題營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)思路一、營(yíng)改增背景 按照國(guó)務(wù)院的既定目標(biāo)，力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成“營(yíng)改增”改革。 1994年稅制改革，確立了增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。（隨著增值稅改革的不完善，與之并存的營(yíng)業(yè)稅，越來(lái)越暴露出種種不協(xié)調(diào)的弊端） 增值稅對(duì)銷售、進(jìn)口貨物；提供加工、修理修配勞務(wù)等增值額征稅，基本稅率17%，具有消除重復(fù)征稅、促進(jìn)

3、專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅,加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方法是按照營(yíng)業(yè)額全額征收，同一項(xiàng)收入因?yàn)榉止ひ鞫嗟蓝悾嬖谥貜?fù)征稅問(wèn)題。營(yíng)業(yè)稅企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料固定資產(chǎn)不能抵扣制造企業(yè)購(gòu)進(jìn)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣營(yíng)業(yè)稅企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣 差額征收問(wèn)題多多，監(jiān)管困難（分析如下） 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 第五條納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但是，下列情形除外（六種差額）：第一、（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 國(guó)稅函2006493號(hào)第二、建筑安裝企業(yè)將

4、其承包的某一工程項(xiàng)目的純勞務(wù)部分分包給若干個(gè)施工企業(yè)，由該建筑安裝企業(yè)提供施工技術(shù)、施工材料并負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督，施工勞務(wù)由施工企業(yè)的職工提供，施工企業(yè)按照其提供的工程量與該建筑安裝企業(yè)統(tǒng)一結(jié)算價(jià)款。（按總額而不是差額計(jì)稅） 按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)提供的施工勞務(wù)屬于提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，因此，對(duì)其取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅函2009520號(hào) 第三、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)

5、”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。（分解為兩項(xiàng)勞務(wù)收入分別按總額和差額計(jì)稅） 財(cái)稅200316號(hào) 第四、從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。（按差額計(jì)稅） 第五、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（按差額計(jì)稅） 國(guó)稅發(fā)200469號(hào) 第六、住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修

6、和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 增值稅特征 增值稅是對(duì)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。具有以下特點(diǎn)： 1、對(duì)銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者提供應(yīng)稅服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)中新增的價(jià)值額征收。 2、核心是稅款的抵扣制。 3、實(shí)行價(jià)外征收。日常會(huì)計(jì)核算中，其成本不包括增值稅。 試點(diǎn)方案 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案的通知.doc 1、稅率。在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上

7、，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。 2、計(jì)稅方式。交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 3、計(jì)稅依據(jù)。納稅人計(jì)稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入，但不含增值稅。 營(yíng)改增最新消息 營(yíng)改增政策已提交國(guó)務(wù)院審批，爭(zhēng)取5月份出臺(tái)，政策要點(diǎn)如下：稅率： 金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法。出口服務(wù)： 對(duì)出口服務(wù)實(shí)行零稅

8、率或免稅政策。借款利息進(jìn)項(xiàng)稅： 暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅。 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅：將新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 海上自營(yíng)油田：將現(xiàn)行對(duì)中海油總公司海上自營(yíng)油田開(kāi)采的原油、天然氣按5%征收率實(shí)物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用17%稅率的一般計(jì)稅方式。擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡(jiǎn)并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。 將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來(lái)水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由13%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上

9、調(diào)為17%。試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間：選擇2015年10月1日全面實(shí)施三個(gè)行業(yè)營(yíng)改增并同步簡(jiǎn)并稅率。 已營(yíng)改增行業(yè)范圍 試點(diǎn)選擇與制造業(yè)密切相關(guān)的部分行業(yè)，覆蓋范圍：交通運(yùn)輸業(yè)、郵政、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動(dòng)產(chǎn)租賃、鑒證咨詢以及廣播影視服務(wù)。 暫不包括建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、部分無(wú)形資產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及餐飲、娛樂(lè)等生活服務(wù)業(yè)。 建筑業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)測(cè)算一 工程收入為10000，營(yíng)業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)用10%。 銷項(xiàng)稅額=100001.1111%=990.99 進(jìn)項(xiàng)稅額=9000

10、60%1.1717%=784.62 增值稅=990.99-784.62=206.37 稅負(fù)=206.3710000=2.06%（下降2.94%） 財(cái)稅20099號(hào) 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅： 1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。 3、自來(lái)水。 4、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。 建筑業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)測(cè)算二 工程收入為10000，營(yíng)業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)

11、用10%。 銷項(xiàng)稅額=100001.1111%=990.99 進(jìn)項(xiàng)稅額=900030%1.1717%=392.31 900030%1.033%=78.64 增值稅=990.99-(392.31+78.64)=520.04 稅負(fù)率=520.0410000=5.2%（上升0.2%）房地產(chǎn)營(yíng)改增測(cè)算(11%)每平米單價(jià)10000元，成本7800。按60%取得增值稅專用發(fā)票計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額=10000(1+11%)11%=991進(jìn)項(xiàng)稅額=780060%1.1111%=464增值稅=991-464=527稅負(fù)率=52710000=5.27%（上升0.27%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率=50010000=5%營(yíng)業(yè)

12、稅=100005%=500（元） 二、建筑及房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的計(jì)算什么是“增值稅”增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對(duì)象征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行增值稅基本法規(guī)是2008年11月10日國(guó)務(wù)院第538號(hào)令公布的中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費(fèi)性增值稅。 （消費(fèi)性增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。所以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后將給所有行業(yè)新購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或租賃不動(dòng)產(chǎn)增加相當(dāng)大的可抵扣稅額，從而實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅）增值稅是對(duì)“增值額”征稅增值稅的特點(diǎn)：最大的優(yōu)點(diǎn)是避免重復(fù)征稅營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅

13、、增加納稅人稅負(fù)現(xiàn)象增值稅是“流轉(zhuǎn)稅”流轉(zhuǎn)稅最大特點(diǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性，最終消費(fèi)者是稅收負(fù)擔(dān)者。這與營(yíng)業(yè)稅一致。增值稅是“價(jià)外稅”增值稅不是價(jià)格組成部分，游離于價(jià)格之外，伴隨價(jià)格流轉(zhuǎn)。(不計(jì)或很少計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，期間費(fèi)用除外)營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，是價(jià)格的組成部分，融入價(jià)格流轉(zhuǎn)。(計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加)增值稅納稅人：增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人一般納稅人實(shí)行“購(gòu)進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 房地產(chǎn)行業(yè)雖然目前還沒(méi)有相關(guān)文件透露，但根據(jù)前期營(yíng)改增相關(guān)文件不難推定，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人符合一般納稅人條件，應(yīng)按“購(gòu)進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅。增值稅基礎(chǔ)知識(shí)-納稅人分類：重點(diǎn)：增值稅

14、一般納稅人增值稅的計(jì)算和繳納當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期銷售額適用稅率-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期應(yīng)納稅額的多少，取決于當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)因素。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額的確定關(guān)鍵在于當(dāng)期銷售額。對(duì)比講解：扣額法及增值稅的征收管理方法。增值稅的征收管理方法扣稅法的優(yōu)缺點(diǎn)增值稅會(huì)計(jì)處理：會(huì)計(jì)科目：為全面核實(shí)增值稅計(jì)算、解繳和抵扣，需要在應(yīng)交稅費(fèi)賬戶中設(shè)置“應(yīng)交增值稅”和“未交增值稅”兩個(gè)2級(jí)科目應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅在應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅2級(jí)科目下設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅額”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”；“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄“進(jìn)項(xiàng)稅額

15、”：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額“已交稅金”：當(dāng)月繳納本月增值稅額“減免稅額”：減免的增值稅額“轉(zhuǎn)出未交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅的貸方“銷項(xiàng)稅額”：銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”：購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額（什么是非正常損失、轉(zhuǎn)出到哪？） “轉(zhuǎn)出多交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出多繳增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅的借方舉例2：某房企核算資料：本月取得成本價(jià)稅合計(jì)1000萬(wàn)元增值稅專用發(fā)票，價(jià)款900.90萬(wàn)元，稅款99.10萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本900.9應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)99.1貸：銀行存款100

16、0本月取得收入1500萬(wàn)元。借：銀行存款 1500貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1351.35(15001.11)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)148.65應(yīng)納稅額=148.6599.10=49.55 轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí)，借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）49.55貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅49.55本月上交上期未交增值稅時(shí)，借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 49.55貸：銀行存款 49.551、銷售額的計(jì)算：房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的商品是不動(dòng)產(chǎn)，銷售對(duì)象不是個(gè)人，就是企業(yè)。銷售給個(gè)人進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，增值稅鏈條終止。銷售給企業(yè)形成企業(yè)固定資產(chǎn)，給下一環(huán)節(jié)提供進(jìn)項(xiàng)抵扣。推定房地產(chǎn)行業(yè)有可能使用兩種類型發(fā)票：增值稅專用發(fā)票

17、和增值稅普通發(fā)票。如何進(jìn)行價(jià)稅分離：銷售額=銷售價(jià)格（含稅價(jià)）（1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率）由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增增值稅稅率，初步推斷可能為11%，為授課方便，暫按11%稅率講解。例如：當(dāng)月銷售A樓盤(pán)A戶，售價(jià)12000元/平米，建筑面積100平米，合同價(jià)款120萬(wàn)元。銷售額是多少？銷項(xiàng)稅額是多少？銷售額=120/（1+11%）=108萬(wàn)元銷項(xiàng)稅額=108*11%=12萬(wàn)元。2、銷項(xiàng)稅額（銷售額適用稅率 銷售額是指向購(gòu)買(mǎi)方收取的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用）重點(diǎn)講述與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的內(nèi)容：1、價(jià)稅分離（不含稅售價(jià)）2、價(jià)外費(fèi)用：包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、

18、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但不包括以下項(xiàng)目：（1）委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品代收代繳的消費(fèi)稅；（2)代墊運(yùn)費(fèi)；3、同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)：1）由國(guó)務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2）收取是開(kāi)具省級(jí)財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（注：均不計(jì)稅）視同銷售：將自產(chǎn)貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)將自產(chǎn)貨物作為投資將自產(chǎn)貨物分配給股東或投資者將自產(chǎn)貨物無(wú)償贈(zèng)送他人將自產(chǎn)貨物抵償債務(wù)增值稅視同

19、銷售與會(huì)計(jì)上視同銷售不同，增值稅視同銷售本質(zhì)為增值稅鏈條的終止。會(huì)計(jì)上視同銷售往往是符合收入實(shí)現(xiàn)條件(遵從會(huì)計(jì)規(guī)范)。增值稅視同銷售，銷售額的確定：存在公允價(jià)格的按照公允價(jià)格確定無(wú)銷售額的按下列順序確定其銷售價(jià)格：最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；其他納稅人最近時(shí)期同類貨物平均銷售價(jià)格確定；組成計(jì)稅價(jià)格組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率為10%（國(guó)稅發(fā)【1993】154號(hào)）例：某房地產(chǎn)企業(yè)將200平米網(wǎng)點(diǎn)，無(wú)償贈(zèng)送給關(guān)聯(lián)企業(yè)，成本8000元/平米，售價(jià)12000元/平米。問(wèn)：銷售額？視同銷售8種情況的會(huì)計(jì)處理：貨物交付他人代銷；（委托方的處理，視同買(mǎi)斷方式下一般在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收

20、入；收取手續(xù)費(fèi)方式下在收到受托方開(kāi)來(lái)的代銷清單時(shí)確認(rèn)收入）銷售代銷貨物；（受托方的處理，按收取的手續(xù)費(fèi)確認(rèn)收入）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送至其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（不確認(rèn)收入）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；借：在建工程貸：庫(kù)存商品應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 （銷項(xiàng)稅額）將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買(mǎi)的貨物用于投資；借：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 （銷項(xiàng)稅額）將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買(mǎi)的貨物分配給股東或投資者；借：應(yīng)付股利貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 （銷項(xiàng)稅額）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個(gè)人消

21、費(fèi)；借：應(yīng)付職工薪酬貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）【企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解應(yīng)付職工薪酬處，“企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利提供給職工的，相關(guān)收入的確認(rèn)、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)和相關(guān)稅費(fèi)的處理，與正常商品銷售相同”】將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買(mǎi)的貨物無(wú)償贈(zèng)送他人。借：營(yíng)業(yè)外支出貸：庫(kù)存商品應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）提示：以上8種情況中，第（3）、（4）、（8）種情況不確認(rèn)收入，其他的情況都要確認(rèn)收入。如何進(jìn)行納稅調(diào)整？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租：會(huì)計(jì)處理：略 （經(jīng)營(yíng)性租賃）增值稅處理：從目前營(yíng)改增情況看，動(dòng)產(chǎn)租賃已改為增值稅，增值稅稅率為17%。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后，不動(dòng)產(chǎn)租賃也改為增值稅，增值稅稅率為17

22、%的可能性很大，在這種情況下測(cè)算一下稅負(fù)變化：取得同一筆租金收入100萬(wàn)元：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)元應(yīng)納增值稅=100/（1+17%）*17%=14.53萬(wàn)元通過(guò)上述比較稅負(fù)增加比較明顯，所以大家在營(yíng)改增后簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)加以考慮。租賃業(yè)務(wù)較多的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家出臺(tái)這方面的稅收政策，提早做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用會(huì)計(jì)上不做銷售處理，作為固定資產(chǎn)，但要征房產(chǎn)稅；自產(chǎn)貨物轉(zhuǎn)為自用稅收上也不視同銷售，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額也不用轉(zhuǎn)出。計(jì)算銷項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定： 正確確定當(dāng)期銷項(xiàng)稅額，必須正確確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從以往營(yíng)改增稅收文件看，往往原營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改為增

23、值稅時(shí)變化不大，所以可以推斷房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也不會(huì)有太大變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具體規(guī)定：基本規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)為書(shū)面合同確定付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。特殊規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給其他單位或個(gè)人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。目前營(yíng)業(yè)稅的操作：專用收據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，營(yíng)改增后如何操作，密切關(guān)注（二）

24、進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額：當(dāng)前準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額：1、增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額；2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額；3、購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品按農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)行稅額。為更好的把握可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率：基本稅率17%：貨物、加工修理修配勞務(wù)；有形動(dòng)產(chǎn)租賃低稅率13%：交通運(yùn)輸業(yè)：11%郵政業(yè)：11%基礎(chǔ)電信服務(wù)11%，增值電信服務(wù)6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%（有形動(dòng)產(chǎn)租賃17%）金融保險(xiǎn)業(yè)6%建筑業(yè) 11%居民服務(wù)業(yè)6%房地產(chǎn)業(yè)11%征收率3%（小規(guī)模納稅人重點(diǎn)講：房地產(chǎn)企

25、業(yè)可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額（關(guān)系重大涉及增值稅和企業(yè)所得稅）開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地出讓金：有可能允許房企憑財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證。抵扣稅率是多少目前不得而知。回遷安置用房：總局公告2014年第2號(hào)（自2014年3月1日起執(zhí)行）納稅人以自己名義立項(xiàng)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并以回遷安置形式對(duì)被拆遷人進(jìn)行房屋補(bǔ)償行為，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。計(jì)稅依據(jù)為組成計(jì)稅價(jià)格營(yíng)業(yè)額=開(kāi)發(fā)成本（1+10%）（1-5%）（開(kāi)發(fā)成本中不包含土地價(jià)款）營(yíng)改增之后，此項(xiàng)稅收政策是否仍按計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額大家應(yīng)密切關(guān)注。增值稅組成計(jì)稅價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本（1+10%）2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)6%，可行性研究費(fèi)

26、6%、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6%、七通一平或三通一平費(fèi)（建筑業(yè)11%）等，注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開(kāi)增值稅專用發(fā)票為3%。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（建筑業(yè)11%），注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開(kāi)增值稅專用發(fā)票為3%。4、建筑安裝工程費(fèi)：房地產(chǎn)自行采購(gòu)材料或設(shè)備17%，其他（建筑業(yè)11%）5、配套設(shè)施費(fèi)：建筑業(yè)11%6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：如果存在動(dòng)產(chǎn)租賃17%，小規(guī)模3%；資本化利息（金融保險(xiǎn)業(yè)6%）銷售費(fèi)用廣告費(fèi)6%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：專業(yè)公司6%，印刷品等17%，會(huì)展費(fèi)用6%管理費(fèi)用辦公用品17%，勞保費(fèi)17%，法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)咨詢?cè)u(píng)估鑒證費(fèi)6%，汽油費(fèi)1

27、7%，車(chē)輛維修費(fèi)17%，通訊費(fèi)6%，業(yè)務(wù)招待費(fèi) 6%財(cái)務(wù)費(fèi)用手續(xù)費(fèi)、貸款利息 6%不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額：1、納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。如：超過(guò)認(rèn)證期限的進(jìn)項(xiàng)稅額，認(rèn)證不符無(wú)法再更正的進(jìn)項(xiàng)稅額2、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)3、非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù)非正常損失：管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)以及被執(zhí)法部門(mén)依法沒(méi)收或強(qiáng)令自行銷毀的貨物。4、非正常損失在產(chǎn)品或產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生油2桶，銀行存

28、款支付5000元，增值稅發(fā)票載明銷售額4424.78元，進(jìn)項(xiàng)稅額575.22元。會(huì)計(jì)處理：借：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣福利 5000貸：銀行存款 5000借：管理費(fèi)用等 5000貸：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣福利 5000計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定：國(guó)稅函【2009】617號(hào)規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開(kāi)具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。“當(dāng)期”進(jìn)項(xiàng)稅額就是上月已通過(guò)認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣的部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣應(yīng)納稅額計(jì)算相關(guān)規(guī)定：為了保證計(jì)算應(yīng)納稅額的合理、準(zhǔn)確性，納稅人必須

29、嚴(yán)格把握當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)數(shù)額從當(dāng)期銷項(xiàng)稅款中抵扣這個(gè)要點(diǎn)。“當(dāng)期”是個(gè)重要的時(shí)間限定 ，具體是指稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅法確定的納稅期限；只有在納稅期限內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額才是法定的當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額； 不能人為進(jìn)行調(diào)節(jié)。三、增值稅專用發(fā)票的使用及管理一般納稅人通過(guò)增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票的聯(lián)次基本聯(lián)次：發(fā)票聯(lián)：購(gòu)買(mǎi)方核算成本和進(jìn)項(xiàng)稅額記賬憑證；抵扣聯(lián)：購(gòu)買(mǎi)方報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證和留存?zhèn)洳閼{證；記賬聯(lián)：銷貨方核算銷售收入和銷項(xiàng)稅額的記賬憑證；其他聯(lián)次：由一般納稅人自行確定。增值稅專用發(fā)票實(shí)行最高開(kāi)票限額管理。最高開(kāi)票限額，是指單份專用發(fā)票銷售額合計(jì)數(shù)不得達(dá)到的上限額度。最高開(kāi)票限

30、額由一般納稅人申請(qǐng)，區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)依法審批。（總局公告2014年第19號(hào)關(guān)于簡(jiǎn)化增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問(wèn)題的公告）最高開(kāi)票限額不超過(guò)10萬(wàn)元的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不需事前進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。專用發(fā)票開(kāi)具范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面向的客戶有兩個(gè)方面：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人。 單位形成下一環(huán)節(jié)的抵扣項(xiàng)，應(yīng)開(kāi)具專用發(fā)票。 個(gè)人消費(fèi)者直接進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，如居住，按目前規(guī)定應(yīng)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。 大家應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)文件，避免造成稅收違法行為的發(fā)生。增值稅一般納稅人開(kāi)具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、折讓及開(kāi)票有誤等情況如何處理：作廢 （作廢條件）：開(kāi)具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可及時(shí)作廢。作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按“作

31、廢”處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票（含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次留存。開(kāi)具后發(fā)現(xiàn)有誤的，同時(shí)具有下列情形的，按上述方法作廢：收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過(guò)銷售方開(kāi)票當(dāng)月；銷售方未抄稅并且未記賬；購(gòu)買(mǎi)方未認(rèn)證或認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”、“發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”（認(rèn)證結(jié)果為：重復(fù)認(rèn)證、密文有誤、列為失控發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)扣留查明原因，進(jìn)行處理）。（二）不符合作廢條件的，需要開(kāi)具紅字專用發(fā)票。自2015年1月1日起，取消申請(qǐng)開(kāi)具紅字專用發(fā)票的審核，納稅人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或辦稅服務(wù)大廳將擬開(kāi)具紅字專用發(fā)票數(shù)據(jù)采集錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行數(shù)據(jù)邏輯校驗(yàn)，通過(guò)校驗(yàn)后生成開(kāi)具紅字專用發(fā)票信息表

32、編碼，納稅人即可開(kāi)具紅字專用發(fā)票，將不再需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后開(kāi)具通知單的程序。丟失已開(kāi)具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)的處理：發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)都丟失已認(rèn)證相符，憑銷售方提供相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和銷售方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單 ，經(jīng)購(gòu)買(mǎi)方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證。未認(rèn)證的，憑記賬聯(lián)復(fù)印件到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，相符后，可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證。丟失抵扣聯(lián)。未認(rèn)證的，使用發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤Ｒ颜J(rèn)證的，使用發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤G失發(fā)票聯(lián)。用抵扣聯(lián)認(rèn)證，抵扣聯(lián)復(fù)印件作為記賬憑證。（四）嚴(yán)密防范虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票現(xiàn)象 增值稅專用發(fā)票除具備一般發(fā)票作用外

33、，還具有抵扣稅款的作用，在利益驅(qū)使下有可能出現(xiàn)虛開(kāi)現(xiàn)象。 根據(jù)中華人民共和國(guó)刑法第205條規(guī)定虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪，處3年以下有期徒刑或拘役；虛開(kāi)數(shù)額較大或其他嚴(yán)重情節(jié)的，處3年以上10年以下有期徒刑；數(shù)額巨大或特別嚴(yán)重情節(jié)的處10年以上有期徒刑或無(wú)期徒刑。四、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增應(yīng)注意的涉稅問(wèn)題增值稅稅控專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)抵減增值稅額 （財(cái)稅【2012】5號(hào)文） 1、增值稅納稅人2011年12月1日(含，下同)以后初次購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備(包括分開(kāi)票機(jī))支付的費(fèi)用，可憑購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減(抵減額為價(jià)稅合計(jì)額)，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)

34、下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，由其自行負(fù)擔(dān)，不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。 增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。 增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤(pán)和報(bào)稅盤(pán)；貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤(pán)和報(bào)稅盤(pán)；機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤(pán)和傳輸盤(pán)。 2、增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)(不含補(bǔ)繳的2011年11月30日以前的技術(shù)維護(hù)費(fèi))，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)

35、單位開(kāi)具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護(hù)費(fèi)按照價(jià)格主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 3、增值稅一般納稅人支付的二項(xiàng)費(fèi)用在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣（即不得重復(fù)抵扣）。會(huì)計(jì)處理：初次購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備時(shí)：借：固定資產(chǎn) 3500（價(jià)稅合計(jì)）貸：銀行存款 3500借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額） 3500貸：遞延收益 3500計(jì)提折舊時(shí)借：管理費(fèi)用 3500312=97.22貸：累計(jì)折舊 97.22借：遞延收益 97.22貸：管理費(fèi)用 97.22支付技術(shù)維護(hù)費(fèi)時(shí)：借：管理費(fèi)用

36、 1000貸：銀行存款 1000借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額）1000貸：管理費(fèi)用 1000鏈接總局公告2014年第64號(hào)：自2014年1月1日起，對(duì)所有企業(yè)持有的單位價(jià)值不超過(guò)5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。納稅人銷售自己使用過(guò)的物品銷售營(yíng)改增以前購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)：按照簡(jiǎn)易辦法依照3%的征收率減按2%征收增值稅。銷售額=含稅銷售額（1+ 3%）應(yīng)納稅額=銷售額2%銷售營(yíng)改增以后購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)：應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+適用稅率） 適用稅率例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售2016年1月1日前購(gòu)進(jìn)的微機(jī)1臺(tái)，取得收入2000元。應(yīng)納稅額=2000

37、 （1+ 3%） 2%=39元如為2016年以后購(gòu)入應(yīng)納稅額=2000 （1+ 17%） 17%=290元納稅人自用應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇進(jìn)項(xiàng)稅額扣除問(wèn)題自2013年8月1日起，納稅人自用應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇取得稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除。房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題 納稅人兼有不同稅率或征收率的銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)分別核算不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。（如：建筑+租賃）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡政策房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡政策存在以下可能：1、“營(yíng)改增”時(shí)點(diǎn)未完項(xiàng)目按原稅制過(guò)渡在這種情況下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生任何影響，但

38、對(duì)下游企業(yè)會(huì)造成影響，因仍按營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行處理，下游企業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，不能形成進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而使下游企業(yè)采取暫時(shí)不購(gòu)買(mǎi)方式，有可能造成房企寫(xiě)字樓、辦公樓銷售下降的現(xiàn)象。2、“營(yíng)改增”時(shí)點(diǎn)未完項(xiàng)目執(zhí)行增值稅，超稅負(fù)部分返還在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)就應(yīng)該嚴(yán)格按照增值稅進(jìn)行處理，當(dāng)期銷售計(jì)算銷項(xiàng)稅額，當(dāng)期購(gòu)進(jìn)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。正確計(jì)算當(dāng)期增值稅和按原營(yíng)業(yè)稅辦法應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)部分申請(qǐng)返還。計(jì)算未完項(xiàng)目成本中的外購(gòu)項(xiàng)目，計(jì)算分離已征稅款。上述情況只是可能，大家要密切關(guān)注相關(guān)文件。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，已知的、未知的，能預(yù)見(jiàn)的和不能預(yù)見(jiàn)的情況將非常多。建議大

39、家碰到問(wèn)題時(shí)要多多同主管稅務(wù)溝通尋求幫助，遇事要冷靜思考。五、營(yíng)改增應(yīng)對(duì)思路及疑難問(wèn)題 1、營(yíng)改增征稅時(shí)間按實(shí)施時(shí)間，還是按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間，或者還是按完工時(shí)間？ 2、及時(shí)申請(qǐng)一般納稅人資格認(rèn)定。認(rèn)定后取得增值稅專用發(fā)票才能抵扣。 3、考慮是否延遲購(gòu)置資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、辦公用品(清單)、車(chē)輛等？建筑業(yè)可以購(gòu)置更多的機(jī)械設(shè)備減少作業(yè)人員費(fèi)用，增加抵扣金額。 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第三十八條.doc 5.企業(yè)在認(rèn)定為小規(guī)模納稅人的時(shí)候，與一般納稅人簽訂合同，接受對(duì)方提供的應(yīng)稅服務(wù)，業(yè)務(wù)也在此時(shí)實(shí)際發(fā)生，但是企業(yè)付款和取得發(fā)票時(shí)，均為重新認(rèn)定為一般納稅人以后，請(qǐng)問(wèn)企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票可以作為可抵

40、扣憑證嗎？答：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（財(cái)稅2013106號(hào)）附件1第二十四條規(guī)定：“下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目”因此，納稅人在小規(guī)模納稅人時(shí)接受的應(yīng)稅服務(wù)，取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑安裝工程結(jié)算時(shí)間和發(fā)票開(kāi)具時(shí)間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開(kāi)發(fā)票還是按合同約定收款時(shí)間開(kāi)具發(fā)票？（涉及增值稅和所得稅問(wèn)題）房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開(kāi)具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有策劃空間嗎？ 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條.doc營(yíng)改增后，企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？往來(lái)業(yè)務(wù)單位是否需要調(diào)整改變？沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅影響多少利益？ 購(gòu)進(jìn)成本費(fèi)

41、用抵稅比較(結(jié)論：進(jìn)項(xiàng)稅高則兩稅合計(jì)抵稅額也高)營(yíng)改增后，應(yīng)考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告費(fèi)、甲供材、設(shè)備費(fèi)及設(shè)備租賃費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、綠化樹(shù)木、人工勞務(wù)費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣和合同發(fā)票提供條款的簽訂。如主要融資方式抵扣分析：金融機(jī)構(gòu)借款非金融機(jī)構(gòu)借款關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款個(gè)人借款股東投資等其他投資方式 8、營(yíng)改增后甲供材的稅收處理分析 甲供材料簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是由甲方提供的材料的建筑工程施工合同。這是在甲方與承包方簽訂合同時(shí)事先約定的。凡是由甲供材料，進(jìn)場(chǎng)時(shí)由施工方和甲方代表共同取樣驗(yàn)收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對(duì)于甲供材料有詳細(xì)的清單。 營(yíng)改增后，甲供材

42、業(yè)務(wù)會(huì)悄然發(fā)生改變嗎？營(yíng)業(yè)稅處理營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款（營(yíng)改增后我認(rèn)為則設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣）例：工程總價(jià)款1000萬(wàn)元，甲供材400萬(wàn)元，施工方收入600萬(wàn)元。乙方已納稅19.8萬(wàn)元（6003.3%）。 分析： 計(jì)稅依據(jù)包含甲供材，不包括甲供設(shè)備 納稅人是施工方(乙方) 甲供材發(fā)票可以作為開(kāi)發(fā)成本處理 包工包料合同與包工不包料合同有區(qū)別 乙方正確處理：4003.3%=13.2；13.2（1-3.3%）=13.65；13.653.3%

43、=0.45 裝飾業(yè)務(wù)按實(shí)際收入納稅 寧波地稅熱點(diǎn)政策問(wèn)答（2014年第一期） 問(wèn)：某單位建設(shè)廠房總造價(jià)8000萬(wàn)元，其中3000萬(wàn)元鋼材由單位自購(gòu)，施工方只開(kāi)具5000萬(wàn)元建安發(fā)票，建設(shè)單位可以憑3000萬(wàn)元鋼材發(fā)票和5000萬(wàn)元建安發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)并按規(guī)定計(jì)提折舊在企業(yè)所得稅前扣除嗎？ 答：如果確實(shí)屬于甲供材料的建筑項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)稅全額納稅但不是全額開(kāi)票，上例中的3000萬(wàn)元鋼材發(fā)票和5000萬(wàn)元建安發(fā)票屬于構(gòu)成固定資產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格并計(jì)提折舊的合法憑證范疇。 瓊地稅發(fā)2009104 （一）對(duì)于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價(jià)款）開(kāi)具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)

44、用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。 （二）對(duì)于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開(kāi)具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第23號(hào) 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)增

45、值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條及中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 本公告自2011年5月1日起施行。 分析：企業(yè)簽訂綠化工程合同時(shí)，甲供材方面要注意哪些

46、新問(wèn)題？ 9、營(yíng)改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)交易擴(kuò)大成本趨勢(shì)看好，更有利于土地增值稅的籌劃？ 10、項(xiàng)目公司要考慮進(jìn)銷平衡，先抵扣后銷售，避免先銷售后留抵。 11、代收費(fèi)用將視同價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅，不代收無(wú)抵扣的或低稅率的辦證及安裝費(fèi)用。 12、關(guān)注土地成本和行政事業(yè)收費(fèi)、政府基金的扣除規(guī)定，直接抵扣收入可能性較大。否則，只有轉(zhuǎn)讓方土地可以抵扣。 房地產(chǎn)營(yíng)改增稅負(fù)重新測(cè)算 每平米單價(jià)10000，按成本7800。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費(fèi)，其他4680元成本中有80元無(wú)增值稅專用發(fā)票。 銷項(xiàng)稅=(10000-3120)1.1111%=681.80 進(jìn)項(xiàng)稅=30

47、00(1+11%)11%+1600 (1+6%)6%=297.30+90.57=387.87 增值稅=681.80-387.87=293.93 稅負(fù)率=293.9310000100%=2.94% 13、抵償債務(wù)、非貨幣性資產(chǎn)交換等視同銷售行為應(yīng)相互開(kāi)具發(fā)票。關(guān)注拆遷補(bǔ)償政策。 國(guó)稅函1998771號(hào) 單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益(減少了債務(wù))，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 14、建筑業(yè)開(kāi)具發(fā)票不收款風(fēng)險(xiǎn)增大。要通過(guò)合同約定開(kāi)票條款方

48、式防范風(fēng)險(xiǎn)。 15、營(yíng)改增后，稅負(fù)超過(guò)5%的將如何處理？是否有過(guò)渡措施？稅率固定的情況下，稅收方面主要通過(guò)成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅的取得消化稅負(fù)。 16、營(yíng)改增對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的影響及稅收負(fù)擔(dān)如何轉(zhuǎn)嫁？ 17、營(yíng)改增后，建筑造價(jià)收入和成本發(fā)生變化，收入為不含稅價(jià)，購(gòu)進(jìn)材料不包含進(jìn)項(xiàng)稅額。需修改執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)？ 18、企業(yè)銷售業(yè)務(wù)合同定價(jià)發(fā)生變化，銷售預(yù)售合同中需要明確約定是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)。未約定的均為含稅價(jià)。 19、建筑業(yè)非法轉(zhuǎn)包、掛靠、合作等經(jīng)營(yíng)行為將大大減少，只繳納管理費(fèi)的掛靠經(jīng)營(yíng)方式將難以為繼。 20、營(yíng)改增后，取得成本發(fā)票難度加大。已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)在營(yíng)改增前及時(shí)索取或提前開(kāi)具發(fā)票。 21

49、、折扣、折讓、退款業(yè)務(wù)要開(kāi)具紅字發(fā)票 22、外地工程管理難度業(yè)務(wù)加大，需要加強(qiáng)對(duì)單位領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)核算人員、預(yù)算管理審計(jì)人員、采購(gòu)經(jīng)辦人員的稅收培訓(xùn)和進(jìn)項(xiàng)稅額管理。 23、企業(yè)應(yīng)對(duì)勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨(dú)納稅。應(yīng)預(yù)先考慮項(xiàng)目尾房處置方式。 24、過(guò)渡期政策可以采取一定幅度的降價(jià)讓利銷售方式。解決稅負(fù)問(wèn)題同時(shí)解決企業(yè)資金流問(wèn)題。 25、關(guān)注過(guò)渡期財(cái)政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負(fù)增加返還及老合同、老項(xiàng)目、老業(yè)務(wù)等處理。通知.doc 26、培養(yǎng)財(cái)稅人才，做好稅收籌劃，規(guī)范經(jīng)營(yíng)方式，確保合法合規(guī)。積極應(yīng)對(duì)稅務(wù)管理模式的變化，處理好過(guò)渡期間的稅務(wù)征管對(duì)接關(guān)系。建筑業(yè)降價(jià)收

50、款？總收入100，收入=100（1+11%）=90.09銷項(xiàng)稅金：=90.0911%=9.91解決辦法：提前開(kāi)票降價(jià)收款繳營(yíng)業(yè)稅？如果：A-85-A3%=5.09計(jì)算結(jié)果：A=92.88降價(jià)=100-92.88=7.12比例：7.12%房地產(chǎn)業(yè)降價(jià)促銷房地產(chǎn)稅率11%總收入100，收入=100（1+11%）=90.09銷項(xiàng)稅金：=90.0911%=9.91解決辦法：提前開(kāi)票降價(jià)收款繳營(yíng)業(yè)稅？IF：A-80-A5%=10.09計(jì)算結(jié)果：A=94.83降價(jià)=100-94.83=5.17比例：5.17%第二節(jié) 營(yíng)改增后涉及目前稅收政策變化分析 一、營(yíng)改增后建筑業(yè)政策業(yè)務(wù)變化分析 1、分包業(yè)務(wù)差額征稅

51、方法是否發(fā)生變化？建筑勞務(wù)分包適用稅率是11%還是6%或3%？ 國(guó)稅函2006493號(hào)按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)提供的施工勞務(wù)屬于提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，因此，對(duì)其取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2、其他工程作業(yè)仍按建筑業(yè)征稅嗎？ 國(guó)稅發(fā)1993149號(hào) 建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。 其他工程作業(yè)，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)。 3、甲供材和甲供設(shè)備業(yè)務(wù)將會(huì)如何發(fā)展？銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)如何

52、變化？裝修業(yè)務(wù)和安裝業(yè)務(wù)如何計(jì)算稅款？ 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 實(shí)施細(xì)則第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：(一)提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； (二)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 關(guān)于銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)公告.doc 4、安裝業(yè)由于混業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，稅負(fù)將降低，

53、存在稅收籌劃空間。征稅政策是否發(fā)生改變？ 舉例：某設(shè)備安裝業(yè)務(wù)價(jià)款100萬(wàn)元，其中設(shè)備部分90萬(wàn)元，設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)10萬(wàn)元。 進(jìn)項(xiàng)稅額=901.1717%=13.08 銷項(xiàng)稅額=901.1111%+101.066% =8.92+0.57=9.49 5、自建行為是否仍要視同銷售征稅？哪些行為將會(huì)視同銷售？ 財(cái)稅2003106號(hào) 單位和個(gè)體工商戶的下列情形，視同提供應(yīng)稅服務(wù)： (一)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，但以公益活動(dòng)為目的或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 (二)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 3.拆遷補(bǔ)償中產(chǎn)權(quán)調(diào)換是否仍按成本價(jià)繳納增值稅？ 國(guó)稅函2007768號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。