1、農(nóng)地分割或合併後申請興建農(nóng)舍有關(guān)其取得時點(diǎn)認(rèn)定疑義？撰稿：新聯(lián)成不動產(chǎn)郭永元壹、緣起一、農(nóng)地分割登記：依現(xiàn)行規(guī)定申請興建農(nóng)舍，建築面積不得超過該宗（筆）農(nóng)地總面積 10且最大基層面積不得超過 330 （實(shí)施區(qū)域計(jì)畫地區(qū)建築管理辦法第 5 條），但農(nóng)地單筆面積常從數(shù)公頃大則數(shù)十公頃不等，申請興建農(nóng)舍為達(dá)土地有效合理之利用，先行規(guī)劃申辦分割登記，實(shí)務(wù)上有其必要性。二、農(nóng)地合併登記：農(nóng)地常因地形畸零不整或未達(dá)0.25公頃面積限制，為利申請興建農(nóng)舍而須申請界址調(diào)整或土地合併登記。三、農(nóng)地合併分割其取得時點(diǎn)應(yīng)不變：凡個別所有農(nóng)地（非共有），申請興建農(nóng)舍為符合需要申辦合併或分割登記其法律性質(zhì)屬於原物分配，

2、登記實(shí)務(wù)上僅由所有權(quán)人檢具土地複丈及標(biāo)示變更登記申請書辦理標(biāo) 示變更登記無所有權(quán)移轉(zhuǎn)取得問題（土地登記規(guī)則第85 條及地籍測量實(shí)施規(guī)則第207 條）。綜上登記知，農(nóng)地合併或分割登記，因未涉及所有權(quán)權(quán)利主體之變動，故，擬申請 興建農(nóng)舍其土地取得時點(diǎn)之認(rèn)定並不因申辦合併或分割登記而有所改變。但行政院 農(nóng)業(yè)委員會及內(nèi)政部（含地政司、營建署）等相關(guān)主管機(jī)關(guān)對農(nóng)地經(jīng)辦理合併分割登記 之土地取得時點(diǎn)卻有了不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？貳、土地取得時點(diǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（疑義？）依行政院農(nóng)委會及內(nèi)政部97 年 7 月 29 日會議決議，對農(nóng)業(yè)用地經(jīng)辦理合併分割之土地取得時點(diǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如下：行政院農(nóng)業(yè)委員會民國97 年8 月4 日農(nóng)授

3、水保字第0971843810號函主旨：土地經(jīng)辦理合併分割，如權(quán)屬或面積變動，依土地法第43條規(guī)定：依本法所為之登記， 有絕對效力，期土地取得時點(diǎn)計(jì)算，應(yīng)以土地登記機(jī)關(guān)最後完成合併分割登記之時點(diǎn)為基準(zhǔn)；農(nóng)發(fā)條例修正前取得之共有耕地，於施行後分割單獨(dú)所有者，得依同條例第18條第3項(xiàng)規(guī)定辦理，請查照。說明：一、依據(jù)本會 97 年7 月29 日邀集本會相關(guān)單位及內(nèi)政部（含地政司、營建署）、縣（市）政府等，召開研商土地合併分割交換調(diào)整後其取得時點(diǎn)計(jì)算基準(zhǔn)、審查維護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不影響農(nóng)村發(fā)展及拍定取得2棟以上農(nóng)會移轉(zhuǎn)疑義會議決議辦理。二、本會 93 年6 月21 日農(nóng)授水保字第 0931811448 號函等相

4、關(guān)函釋停止適用。附件【停止適用】行政院農(nóng)業(yè)委員會民國93 年6 月21 日農(nóng)授水保字第0931811448號主旨：釋農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正施行後取得相毗鄰之二筆土地合併後面積達(dá)0.25公頃，是否符合農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第3 條第1 項(xiàng)第3 款規(guī)定疑義案，復(fù)請查照。說明：一、復(fù)貴府 93 年5 月21 日府農(nóng)農(nóng)字第 0930051022 號函二、所稱該宗農(nóng)業(yè)用地，係指土地登記之單一筆地號農(nóng)業(yè)用地而言；若有毗連二筆地號以上農(nóng)業(yè)用地者，應(yīng)先辦理合併為單一筆地號農(nóng)業(yè)用地，且其面積在0.25公頃以上者，始得申請，以利農(nóng)業(yè)用地管理。三、另，對於申請興建農(nóng)舍之農(nóng)業(yè)用地應(yīng)取得滿兩年之起算點(diǎn)，係以土地登記簿所載時間為

5、計(jì) 算依據(jù)，應(yīng)無疑義。惟對於為符合興建農(nóng)舍之農(nóng)業(yè)用地最小規(guī)模而辦理相毗鄰農(nóng)地之合併 部分，因土地合併制度僅為利於土地利用與管理，無涉權(quán)利之移轉(zhuǎn)，亦不影響原土地所有 權(quán)之關(guān)係，若相毗鄰農(nóng)業(yè)用地個別取得時間已滿兩年，辦理合併後需重新計(jì)算者，似影響 人民權(quán)利，故對於相毗鄰之每筆農(nóng)地取得已滿兩年，其為符合興建農(nóng)舍之農(nóng)業(yè)用地最小規(guī) 模而辦理之合併，得視之符合農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第3條第2款土地取得兩年之條件。參、申請興建農(nóng)舍因取得時點(diǎn)認(rèn)定不同所衍生之相關(guān)問題一、因土地取得時點(diǎn)不同申請興建農(nóng)舍之差異性擬興建農(nóng)舍之申請人依規(guī)定應(yīng)為農(nóng)民而農(nóng)民資格認(rèn)定，又因土地取得時點(diǎn)於農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正生效（89 年 1 月

6、28 日）前、後而有所不同，茲表列如下：資格認(rèn)定取得時點(diǎn)農(nóng)業(yè)發(fā)展條例農(nóng)民資格認(rèn)定農(nóng)民資格應(yīng)符合條件移轉(zhuǎn)時間限制申請興建農(nóng)舍時，申請人自行切結(jié)：實(shí)際修正前取得之農(nóng)地農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正後取得之農(nóng)地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)且無專任農(nóng)耕以外之職業(yè)或勞動工作。申請興建農(nóng)舍前，由 縣（市）政府主管機(jī) 關(guān)核定資格，並取得 核準(zhǔn)文件，始得申請。（自行切結(jié)負(fù)責(zé)）無一、年滿 20 歲或未滿已婚二、戶籍及農(nóng)地需在同一縣（市），且登記均應(yīng)自使用執(zhí)照完滿 2 年（集村除外）。成日起，滿5三、申請興建農(nóng)舍之該宗年始得移轉(zhuǎn)。（筆）農(nóng)地不得小於0.25公頃（集村及離島除外）。二、農(nóng)地以合併分割登記完成日為取得時點(diǎn)之問題若依行政院農(nóng)委會前述

7、89 年 8 月 4 日農(nóng)授水保字第097184381 號函釋示，單獨(dú)所有（非共有）農(nóng)地一經(jīng)合併分割，其土地取得時點(diǎn)之計(jì)算， 應(yīng)以最後完成合併分割登記之時點(diǎn)為認(rèn)定基準(zhǔn)，則申請興建農(nóng)舍將衍生出許多問題，試列舉如下：（一）農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正生效後取得之農(nóng)地：取得時間雖已滿2 年，但若經(jīng)申辦合併或分割，則取得滿2 年之時間自登記完成日起，再重新起算2 年。例 1、甲 95 年取得二筆農(nóng)地97年合併為一筆甲0.1公頃甲0.15 公 頃甲0.25 公 頃甲須待 99 年才 能 申 請 興建農(nóng)舍例 2、甲 95 年取得單筆農(nóng)地甲 97 年分割 0.25 公頃出售予乙甲0.5 公 頃甲0.25 公 頃乙0.2

8、5公頃甲雖未移轉(zhuǎn)但仍須待 99 年才能申請興建農(nóng)舍註：農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正生效後取得農(nóng)地，申請興建農(nóng)舍未滿5 年不得移轉(zhuǎn)（繼承、法拍例外）（二）農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正生效前取得農(nóng)地：原申請興建農(nóng)舍不受登記滿2 年、面積0.25 公頃及興建完成未滿5年不得移轉(zhuǎn)之規(guī)範(fàn)，但若經(jīng)申辦合併或分割，則全受限制。甲0.5 公 頃甲甲0.25公頃 0.25 公頃甲須至99 年才能申請興建農(nóng)舍且未滿5 年例 2、甲 88 年取得 0.4公頃非耕地97年分割 0.25公頃出售予乙不得移轉(zhuǎn)甲0.4公頃甲乙0.15公頃0.25 公 頃則甲面積不足0.25公頃將無法申請興建農(nóng)舍例 3、甲 88 年取得 0.3公頃非耕地97年分割

9、為3 筆擬分次興建出售甲0.3 公 頃甲甲甲0.1 公頃 0.1 公頃 0.1 公頃則甲每筆面積皆不足 0.25公頃將無法申請興建農(nóng)舍例 4、甲 85 年取得農(nóng)地面積5 公頃97年擬分割0.3 公頃興建農(nóng)舍甲5 公頃甲4.7 公 頃甲0.3 公 頃須待滿2 年才能申請興建農(nóng)舍且5 年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)例 1、甲 88 年取得 0.5 公頃單筆農(nóng)地97年分割為2 筆註：於登記實(shí)務(wù)上，農(nóng)地單筆面積從數(shù)公頃大到數(shù)十公頃比比皆是，但申請興建農(nóng)舍為達(dá)有效之整體利用，必先行申請分割或合併登記。但依現(xiàn)行規(guī)定，分割後擬申請興建農(nóng)舍之土地，仍須受登記滿2 年、 0.25公頃面積及興建完成未滿5 年不得移轉(zhuǎn)之限制？肆、結(jié)

10、語依農(nóng)業(yè)發(fā)展條例第18 條（第 1 項(xiàng)及第3 項(xiàng)）所定，修正前、後取得的農(nóng)業(yè)用地，其取得的定義乃指所有權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)變動而言（如繼承、贈與、 買賣、法院拍賣、交換等）而以個別所有農(nóng)業(yè)用地申請合併或分割，本為原物取得，尚非屬權(quán)利移轉(zhuǎn)變動且行政院農(nóng)委會及內(nèi)政部均曾函釋在案（詳參農(nóng)地取得時點(diǎn)，歷次函釋） 。解釋函令，主要在闡明法規(guī)之真義，而依97 年 7 月 29 日行政院農(nóng)委會邀集相關(guān)單位及內(nèi)政部與縣（市）政府會議決議發(fā)布之農(nóng)授水保字第0971843810號函釋，似已逾越農(nóng)業(yè)發(fā)展條例第18 條之規(guī)定，其法律效力尚有爭議且相關(guān)函釋皆已遵循申辦多年，今卻以內(nèi)容不一致，相互矛盾牴觸之函釋作為縣（市） 政府主

11、管機(jī)關(guān)準(zhǔn)駁之依據(jù)，則民眾及地政士業(yè)者，將無所適從，且將衍生出許多業(yè)務(wù)上之問題與困擾，有待業(yè)界積極與相關(guān)主管機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)解決。文號農(nóng)輔字第900050675號發(fā)布日期90 年 07 月 04 日案由摘要釋執(zhí)行農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第3 條規(guī)定審查案註：依據(jù)本會90 年 6 月 20 日召開研商農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第 3 條規(guī)定執(zhí)行事宜會議紀(jì)錄辦理。一、申請興建農(nóng)舍之申請人資格條件審查表修正如: 附件一，並增加申請人切結(jié)書定型稿（範(fàn)本）如農(nóng)業(yè)用地取得時點(diǎn)歷次相關(guān)函釋參考附件二。二、有關(guān)申請人取得土地與戶籍登記均應(yīng)滿2 年之限制，其登記時間不能合併計(jì)算，以採持續(xù)性為準(zhǔn)。其土地取得原因?yàn)槔^承，依民法第7

12、59 條規(guī)定，其起算日以繼承原因發(fā)生日為依據(jù)；其他土地取得原因（如買賣、贈與等），依民法758 條規(guī)定，其起算日期以登記日為依據(jù)。三、對於一宗土地之定義，依建築技術(shù)規(guī)則建築設(shè)計(jì)施工編第1 章第 1 條第 1 款規(guī)定一宗土地：本法第11 條所稱一宗土地係指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地。但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為同一宗土地。而對於個別申請興建農(nóng)舍之毗連兩筆地號以上農(nóng)業(yè)用地，請辦理合併為單一筆地號農(nóng)業(yè)用地，以利農(nóng)業(yè)用地管理。四、有關(guān)直轄市、縣（市）主管機(jī)關(guān)應(yīng)由農(nóng)政單位哪一部門承辦興建農(nóng)舍申請人資格審查業(yè)務(wù)，依農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第3 條規(guī)定申請興建農(nóng)舍之

13、農(nóng)民資格條件由直轄市、縣（市）主管機(jī)關(guān)核定，故請直轄市、縣（市）農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)首長依前述規(guī)定所賦之權(quán)責(zé)，就本案業(yè)務(wù)性質(zhì)明確指定承辦單位。附件一 : 申請人資格條件審查表修附件二 : 申請人切結(jié)書定型稿文號農(nóng)輔字第0910153058號函發(fā)布日期91 年 10 月 02 日案由摘要釋農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正後發(fā)生繼承之農(nóng)業(yè)用地，其繼承人申請興建農(nóng)舍需受農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第3 條之相關(guān)限制案申請興建農(nóng)舍之相關(guān)資格予限制分別為農(nóng)業(yè)發(fā)展條例第18 條第 1 項(xiàng)、第 3 項(xiàng)、第 5 項(xiàng)及農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第 3 條所明定，查上揭法令規(guī)定申請興建農(nóng)舍，係依農(nóng)業(yè)用地取得日期之不同而有所差異，在農(nóng)業(yè)發(fā)展條例 修正公

14、佈生效日 （ 89 年 1 月 28 日）前取得（包括繼承、贈與、買賣、拍賣等） 之農(nóng)業(yè)用地，得依據(jù)有關(guān)土地使用管制及建築管理規(guī)定申請興建農(nóng)舍。對於在該條例公佈生效日（ 89 年 1 月 28 日）後取得農(nóng)業(yè)用地，無自用農(nóng)舍而需申請興建者，應(yīng)依農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法規(guī)定辦理，故本案因繼承取得農(nóng)地，係屬該條例修正施行後取得農(nóng)業(yè)用地而申請興建農(nóng)舍，應(yīng)依該辦法規(guī)定辦理。文號農(nóng)輔字第0920174345號函發(fā)布日期92 年 12 月 31 日案由摘要釋共有農(nóng)地分割後面積相差一平方公尺，申請興建農(nóng)舍得否依修法後規(guī)定辦理案一、依據(jù)內(nèi)政部92 年 12 月 10 日內(nèi)授中辦地字第0920020154號函說明二

15、： 共有物分割係屬原物取得尚非屬權(quán)利移轉(zhuǎn)變動。二、本案分割後所取得之面積僅相差1 平方公尺，乃土地測量與分割所難以避免之公差，本案得依修法前相關(guān)規(guī)定辦理。文號農(nóng)授水保字第0931811448號發(fā)布日期93 年 06 月 21 日案由摘要釋農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正施行後取得相毗鄰之二筆土地合併後面積達(dá)0.25 公頃，是否符合 農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第3 條第 1 項(xiàng)第 3 款規(guī)定案一、所稱該宗農(nóng)業(yè)用地，係指土地登記之單一筆地號農(nóng)業(yè)用地而言；若有毗連二筆地號以上農(nóng)業(yè)用地者，應(yīng)先辦理合併為單一筆地號農(nóng)業(yè)用地，且其面積在0.25 公頃以上者，始得申請，以利農(nóng)業(yè)用地管理。二、另，對於申請興建農(nóng)舍之農(nóng)業(yè)用地應(yīng)取得滿

16、兩年之起算點(diǎn)，係以土地登記簿所載時間為計(jì)算依據(jù)， 應(yīng)無疑義。惟對於為符合興建農(nóng)舍之農(nóng)業(yè)用地最小規(guī)模而辦理相毗鄰農(nóng)地之合併部分，因土地合併制度僅為利於土地利用與管理，無涉權(quán)利之移轉(zhuǎn)，亦不影響原土地所有權(quán)之關(guān)係，若相毗鄰農(nóng)業(yè)用地個別取得時間已滿兩年，但辦理合併後需重新計(jì)算者，似影響人民權(quán)利，故對於相毗鄰之每筆農(nóng)地取得已滿兩年，惟為符合興建農(nóng)舍之農(nóng)業(yè)用地最小規(guī)模而辦理之合併，得視符合農(nóng)業(yè)用地興建農(nóng)舍辦法第 3 條第 2 款之土地取得兩年之條件。文號農(nóng)授水保字第0931815301號發(fā)布日期93 年 07 月 30 日案由摘要釋農(nóng)業(yè)發(fā)展條例修正施行前持有2 筆農(nóng)業(yè)用地，於本條例修正施行後，經(jīng)合併分割後，申請興建農(nóng)舍時是否